|
Стр. 2
выполнением в остальные 2 года в этих домах только непредвиденного
текущего ремонта. Перечень работ текущего ремонта приведен в
Приложении 5. Сроки устранения неисправностей при выполнении
непредвиденного ремонта приведены в Приложении 6.
Планы профилактического текущего ремонта (годовые) должны
разрабатываться на основе описей работ, составленных при
технических осмотрах зданий с учетом принятой периодичности
профилактического текущего ремонта.
На производство профилактического текущего ремонта следует
планировать до 75 - 80% ассигнований, выделенных на текущий
ремонт; на непредвиденные работы предусматривают остальные 20 -
25% выделяемых средств.
5.5. Ассигнования на текущий ремонт жилых домов должны
планироваться дифференцированно в зависимости от капитальности
здания (табл. 1). При этом средние затраты на текущий ремонт по
городу (району) должны быть в пределах - 0,75 - 1%
восстановительной стоимости домов.
Таблица 1
ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ НОРМЫ ЗАТРАТ
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ
-------T------------------------------------------T--------------¬
¦Группа¦ Название групп зданий ¦Нормы расходов¦
¦зданий¦ ¦на текущий ¦
¦ ¦ ¦ремонт от вос-¦
¦ ¦ ¦становительной¦
¦ ¦ ¦стоимости в % ¦
+------+------------------------------------------+--------------+
¦I ¦Каменные, особо капитальные; фундаменты ¦ ¦
¦ ¦каменные и бетонные; стены каменные ¦ ¦
¦ ¦(в том числе кирпичные толщиной свыше ¦ ¦
¦ ¦2 1/2 кирпича и крупноблочные); перекрытия¦ ¦
¦ ¦железобетонные ¦ 0,75 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦II ¦Каменные обыкновенные; фундаменты ¦ ¦
¦ ¦каменные; стены каменные (в том числе ¦ ¦
¦ ¦кирпичные, толщиной менее 2 1/2 кирпича ¦ ¦
¦ ¦и крупнопанельные); перекрытия ¦ ¦
¦ ¦железобетонные или смешанные (деревянные ¦ ¦
¦ ¦или железобетонные), а также каменные ¦ ¦
¦ ¦своды по металлическим балкам ¦ 0,85 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦III ¦Каменные облегченные; фундаменты каменные ¦ ¦
¦ ¦и бетонные; стены облегченной кладки из ¦ ¦
¦ ¦кирпича, шлакоблоков и ракушечника; ¦ ¦
¦ ¦перекрытия деревянные, железобетонные или ¦ ¦
¦ ¦каменные своды по металлическим балкам ¦ 1 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦IV ¦Деревянные, рубленые, брусчатые, ¦ ¦
¦ ¦смешанные, сырцовые; фундаменты ленточные,¦ ¦
¦ ¦бутовые; стены рубленые, брусчатые и ¦ ¦
¦ ¦смешанные (кирпичные и деревянные, ¦ ¦
¦ ¦сырцовые); перекрытия деревянные ¦ 1,15 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦V ¦Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, ¦ ¦
¦ ¦саманные и фахверковые; фундаменты на ¦ ¦
¦ ¦деревянных стульях или бутовых столбах; ¦ ¦
¦ ¦стены каркасные, глинобитные и др.; ¦ ¦
¦ ¦перекрытия деревянные ¦ 1,3 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦VI ¦Каркасно-камышовые и прочие облегченные ¦ 1,5 ¦
L------+------------------------------------------+---------------
5.6. Капитальный ремонт жилых домов заключается в замене или
восстановлении конструкций и оборудования в связи с их износом и
разрушением (физический износ), а также в устранении в необходимых
случаях морального износа и повышении уровня благоустройства.
Капитальный ремонт подразделяют на комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт является основным видом
капитального ремонта здания. При комплексном капитальном ремонте
предусматривается одновременное восстановление всех изношенных
конструкций и инженерного оборудования.
При комплексном капитальном ремонте должна быть обеспечена
перепланировка помещений в больших коммунальных квартирах в
квартиры, предназначенные для заселения одной семьей, и выполнение
работ по повышению благоустройства жилых домов. При этом виде
ремонта необходимо выполнять работы по улучшению эксплуатационных
качеств конструкций.
При выборочном капитальном ремонте заменяются отдельные
изношенные конструкции, оборудование или их части. При этом могут
проводиться работы по повышению уровня благоустройства.
При выполнении капитального ремонта одновременно должны быть
выполнены (за счет средств капитального ремонта) все работы,
входящие в состав текущего ремонта.
5.7. В жилых домах с секционной планировкой, квартирами для
посемейного заселения и основными видами благоустройства
(водопровод и канализация, центральное отопление, ванные или
душевые) капитальный ремонт выполняется один раз в 6 или в 9 лет.
Периодичность ремонта устанавливается для каждого города решением
местного Совета депутатов трудящихся в зависимости от состояния
жилищного фонда, климатических и других местных условий. Состав
работ должен быть таким, чтобы после капитального ремонта дом
полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям.
5.8. В каменных жилых домах, находящихся в целом в
неудовлетворительном техническом состоянии с большой изношенностью
междуэтажных, подвальных и чердачных перекрытий, с коммунальными
квартирами, не оборудованными всеми видами благоустройства, а
также в деревянных, рубленых и брусчатых домах, имеющих износ до
60%, первый капитальный ремонт целесообразно проводить комплексный
с перепланировкой и повышением степени благоустройства жилых
домов.
Производство перепланировки в жилых домах старой постройки, как
правило, должно приурочиваться к очередному их капитальному
ремонту. При этом должны быть произведены расчеты экономической
целесообразности такой перепланировки с учетом остаточного срока
службы основных несущих конструкций, градостроительных и санитарно-
технических требований.
5.9. При комплексном капитальном ремонте жилых домов старой
постройки, сохраняемых на перспективу, могут производиться работы
по замене или восстановлению пришедших в негодное состояние
перекрытий, перегородок, лестниц, крыш, инженерного оборудования,
ремонту фундаментов и стен и повышению степени благоустройства
зданий, а также по ремонту и отделке фасадов зданий и внутренних
помещений, по прокладке подземных коммуникаций и благоустройству
дворовой или внутриквартальной территории.
5.10. В жилых домах должен производиться выборочный капитальный
ремонт таких конструкций и оборудования, ремонт или устройство
которых следует произвести до проведения очередного комплексного
капитального ремонта.
5.11. В жилых домах, имеющих износ более 60% или подлежащих
сносу в ближайшее время, производится лишь поддерживающий ремонт,
обеспечивающий санитарные и безопасные условия для проживающих до
переселения их на другую жилую площадь.
5.12. При включении здания в план капитального ремонта
жилищными организациями должна быть определена необходимость в
повышении уровня благоустройства здания и его реконструкции с
учетом проекта переустройства микрорайона или кварталов старой
застройки. При отсутствии такого проекта повышение благоустройства
или реконструкция согласовываются с управлением (отделом)
городского (районного) архитектора при исполкоме местного Совета
депутатов трудящихся.
5.13. Повышение благоустройства жилых домов за счет средств
капитального ремонта может выполняться при комплексном капитальном
ремонте, а в отдельных случаях - независимо от него (оборудование
лифтами, автоматизация лифтного хозяйства, электроосвещения и
т.д.).
Перечень работ по повышению благоустройства жилых домов,
которые могут выполняться за счет средств, выделяемых на
капитальный ремонт жилищного фонда, приводится ниже.
Перечень работ по повышению благоустройства
жилых домов, которые могут выполняться за счет средств,
выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда
1. Улучшение планировки жилых помещений, перепланировка старых
коммунальных квартир в квартиры, предназначенные для заселения
одной семьей, с устройством дополнительных санитарных помещений,
кухонь и лестниц в существующих габаритах, и в виде пристроек для
вспомогательных помещений.
2. Переоборудование вспомогательных помещений жилого дома в
жилые.
3. Переоборудование подвальных и цокольных помещений для
размещения в них колясочных, хозяйственных кладовых, мастерских и
объектов другого назначения для домоуправления.
4. Замена мансардных этажей нормальными этажами в домах I - III
групп (наращивание стен верхних этажей жилых домов с целью
обеспечения нормативной высоты помещений).
5. Устройство вспомогательных помещений: наружных тамбуров
размером не более 2 x 2 м, дровяных сараев, уборных и т.п.
6. Замена изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с
применением более прочных и долговечных материалов, кроме замены
стен стенами из других материалов.
7. Облицовка, штукатурка, окраска фасадов зданий.
8. Благоустройство территории дворов и жилых кварталов:
замощение, асфальтирование, озеленение, устройство игровых,
спортивных площадок, устройство стационарных снеготаялок.
9. Замена печного отопления центральным с присоединением домов
к теплофикационным сетям.
10. Переоборудование печей для сжигания в них газа и угля.
11. Диспетчеризация и автоматизация инженерных систем
(лифтового хозяйства, тепловых узлов и т.д.) и автоматизация
электроосвещения.
12. Присоединение домов к радиотрансляционным и электрическим
сетям с устройством соответствующих внутренних разводок и
оборудования.
13. Механизация топливоподачи и шлакозолоудаления в котельных.
14. Устройство внутридомового водопровода и канализации,
горячего водоснабжения с присоединением к наружным сетям,
устройство внутридомовых водоподкачек.
15. Восстановление и устройство новых лифтов и мусоропроводов:
а) лифтов - в домах высотой 6 этажей и более при отметке пола
входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки
14 м и более;
б) мусоропроводов - в жилых домах высотой 5 этажей и более, а в
IA, IБ, IГ и IVA климатических подрайонах и в местностях,
расположенных на высоте 1000 м и более над уровнем моря, - в домах
высотой 4 этажа и более, где это требуется по существующим
нормативам.
16. Установка в квартирах дополнительной газовой аппаратуры и
газификация отдельных квартир, а при комплексном капитальном
ремонте - отдельных домов. Устройство газоходов, отепление
дымовентиляционных стояков.
17. Устройство внутреннего электроосвещения в домах и перевод
его на повышенное напряжение.
18. Устройство, восстановление и ремонт телевизионных антенн
коллективного пользования.
19. Приведение в исправное состояние бесчердачных
невентилируемых крыш с неудовлетворительными эксплуатационными
качествами. Герметизация стыков полносборных зданий.
20. Работы по усилению несущих конструкций, не удовлетворяющих
условиям прочности и имеющих недопустимые деформации.
Планирование и организация текущего ремонта
5.14. Определение годовой потребности в текущем ремонте жилых
зданий по жилищно-эксплуатационной организации производится на
основании результатов осмотров зданий и внешнего благоустройства,
производимых в установленном порядке (см. гл. 4 и гл. 5).
На каждое строение, включаемое в план профилактического
текущего ремонта, составляется опись работ, которая утверждается
главным (старшим) инженером жилищно-эксплуатационной организации.
5.15. Годовой план работ профилактического текущего ремонта
жилых зданий составляется в сводном виде с поквартальной разбивкой
по жилищно-эксплуатационной организации в соответствии с
установленной периодичностью ремонтов.
5.16. Проект годового плана профилактического текущего ремонта
представляется эксплуатационной организацией на утверждение
гор(рай)жилуправлению или отделу коммунального хозяйства
(комбинату коммунальных предприятий и благоустройства)
одновременно с хозяйственно-финансовым планом как его составная
часть.
5.17. На работы по профилактическому текущему ремонту
составляется пообъектный план работ, который утверждается главным
(старшим) инженером жилищно-эксплуатационной организации.
5.18. Производство текущего ремонта в жилых зданиях как
профилактического, так и непредвиденного может осуществляться
подрядным способом (силами ремонтно-строительных
специализированных организаций) или штатными рабочими жилищно-
эксплуатационных организаций.
Для производства профилактического текущего ремонта в
зависимости от характера и объема работ рекомендуется создавать
звенья, бригады или комплексные бригады из рабочих всех
специальностей, требующихся для данного объекта.
На выполнение текущего ремонта рабочему, звену или бригаде, в
том числе и ремдружинникам, выдается на каждое строение наряд-
задание. Задание составляется на основании описи работ. Если в
процессе ремонта выявляются дополнительные работы, то на них также
составляется опись работ и выдается дополнительный наряд-задание.
Уточнение объема работ по жилищно-эксплуатационной организации
производится главным инженером совместно с представителем
общественного домового (участкового) комитета.
Для производства непредвиденного текущего ремонта в жилых домах
может создаваться диспетчерская служба с учетом экономической
целесообразности и местных условий.
5.19. После окончания ремонта объекта выполненные работы должны
быть приняты комиссией в составе главного (старшего) инженера
жилищно-эксплуатационной организации, техника и представителя
домового, участкового комитета.
При приемке следует обращать внимание на то, чтобы в процессе
текущего профилактического ремонта дома были выполнены все работы,
носящие характер текущего ремонта, с указанием объема и стоимости
работ и расхода основных материалов.
5.20. Для внеплановых (непредвиденных работ) техник или инженер
жилищно-эксплуатационной организации выдает рабочему наряд-
задание. В наряд-задание не включаются работы по устранению мелких
неисправностей, выявленных в ходе осмотров, проводимых рабочими по
графику обходов, и мелкие работы по заявкам квартиросъемщиков.
5.21. Способы предупреждения и устранения неисправностей
инженерного оборудования даны в Приложении 7.
5.22. Городским (районным) жилищным управлениям или управлениям
коммунального хозяйства, комбинатам коммунальных предприятий и
благоустройства исполкомов местных Советов по согласованию с
областными (городскими) или групповыми комитетами профсоюзов
предоставляется право в пределах утвержденных лимитов по труду
увеличивать или уменьшать (в зависимости от состояния и сроков
службы конструкций и оборудования, а также конкретных условий
эксплуатации жилищного фонда) штатные нормативы до 20% для
отдельных жилищно-эксплуатационных организаций в пределах общей
нормативной численности рабочих текущего ремонта для города
(района).
5.23. При определении нормативной численности рабочих 3 кв. м
нежилой площади приравнивается к 1 кв. м жилой площади, 100 кв. м
нежилой площади - к одной квартире.
5.24. Время, необходимое для осмотра конструкций и оборудования
зданий, определяется согласно нормам (см. Приложение 2).
Контроль за осмотром рабочими по графику возлагается на
техника, который, кроме того, должен два раза в год лично
осмотреть каждую квартиру, состояние ее оборудования и проверить
качество содержания жилищного фонда рабочими текущего ремонта.
5.25. Рабочие в процессе осмотров обязаны осуществлять наладку
инженерных систем и оборудования и устранять все обнаруженные
мелкие неисправности элементов строительных конструкций и
инженерного оборудования. О неисправностях, которые не могут быть
устранены при обходе, рабочий обязан докладывать технику.
5.26. Результаты осмотра заносятся в "Ведомость осмотра и
устранения мелких повреждений в жилых зданиях управления домами
(жилищно-эксплуатационной организации)".
5.27. График осмотра квартир, частей зданий и оборудования дома
штатными рабочими составляется техником на каждый месяц и
утверждается главным (старшим) инженером жилищно-эксплуатационной
организации. Выполнение текущего ремонта силами специализированных
организаций подрядным способом осуществляется по согласованным
графикам, утверждаемым руководителями жилищно-эксплуатационной и
ремонтно-строительной организаций при подписании договора.
Текущий ремонт жилых помещений и мест общего пользования в
квартирах возложен на нанимателей жилых помещений и должен
выполняться в сроки, установленные договорами найма жилого
помещения.
5.28. К текущему ремонту в жилых помещениях и местах
общественного пользования, выполняемому нанимателями жилых
помещений за их счет, относятся работы, указанные в п. 4.11.
Необходимо выдавать нанимателю жилого помещения (ответственному
по коммунальной квартире) задание на ремонт и одновременно
выявлять его желание воспользоваться услугами участка по ремонту
квартир за счет средств населения (или услугами жилищно-
эксплуатационной организации).
Техник обязан вести учет выданных заданий и контролировать их
исполнение. Если ремонт вызван неисправностью частей здания или
домового оборудования или связан с проведением капитального
ремонта дома, то он производится за счет жилищно-эксплуатационной
организации.
Всякое повреждение в квартире, в том числе и повреждение
домового оборудования, происшедшее по вине жильцов, исправляется
ими или жилищно-эксплуатационной организацией за счет виновных.
5.29. Для учета заявок жильцов на устранение неисправностей
конструкций и оборудования на каждом участке техника ведется
журнал заявок жильцов. Журнал заявок ведется по каждой
квалификации рабочих. Запись в журнал производится лично
заявителем или работником жилищно-эксплуатационной организации,
получившим сообщение по телефону. Журнал должен быть доступен для
записи в течение всего рабочего времени. Заявки должны быть
рассмотрены в день их поступления; о принятых решениях необходимо
сообщить заявителям (в том числе по заявкам, полученным по
телефону).
Эта работа может быть сосредоточена в диспетчерских службах.
Количество рабочих диспетчерских служб устанавливается в
зависимости от степени благоустройства физического износа и
территориальным расположением жилых домов. Для наиболее
эффективного использования рабочего времени и оперативного
устранения неисправностей рекомендуется в жилищно-эксплуатационных
организациях крупных городов (в микрорайонах с домами повышенной
этажности) устройство объединенных диспетчерских служб.
Руководители жилищно-эксплуатационных организаций обязаны
периодически проверять организацию приема заявок на устранение
неисправностей, сроки и качество их исполнения.
5.30. Все неисправности, выявленные в течение года по заявкам
жильцов или при очередных обходах, ликвидация которых не носит
неотложного характера, следует устранять при текущем
профилактическом ремонте. Неотложные работы по текущему ремонту
должны выполняться жилищно-эксплуатационной организацией в
определенные сроки (см. Приложение 6).
5.31. О выявленных неисправностях, которые должны устраняться
специализированной организацией, жилищно-эксплуатационная
организация обязана ей немедленно сообщать.
5.32. Работы аварийного характера выполняются аварийной службой
(бригадой) при жилищной или ремонтно-строительной организации
исполкома местного Совета депутатов трудящихся или службами
специализированных организаций.
Каждый случай аварии должен тщательно разбираться в городском
(районном) жилищном управлении или управлении (отделе)
коммунального хозяйства, комбинате коммунального предприятия и
благоустройства с наказанием виновных, допустивших аварию.
Аварийная служба создается в городе (поселке) с жилой площадью
в домах местных Советов не менее 100 тыс. кв. м, благоустроенных
полностью или частично центральным отоплением, горячим и холодным
водоснабжением, канализацией, электроснабжением.
На аварийную службу возлагаются обязанности по ликвидации
аварий и повреждений систем отопления, горячего и холодного
водоснабжения, канализации и электроснабжения и оборудования жилых
домов.
Аварийная служба действует в соответствии с "Примерным
положением об аварийной службе (бригаде) при жилищной или ремонтно-
строительной организации исполкома местного Совета депутатов
трудящихся", утвержденным МКХ РСФСР.
5.33. В крупных жилищно-эксплуатационных организациях или для
группы организаций, выполняющих текущий ремонт своими силами
(штатными рабочими домоуправлений, ЖЭК), должны быть организованы
мастерские текущего ремонта жилых домов. Разрешено ежегодно
расходовать до 10% средств, предусматриваемых на капитальный
ремонт жилищного фонда, на организацию и пополнение основных
(кроме строительства жилых домов и общежитий) и оборотных средств
ремонтных, транспортных и снабженческих контор жилищного
хозяйства, предприятий по производству строительных материалов и
деталей для ремонта жилых домов, а также на строительство и
реконструкцию мастерских и складских помещений домоуправлений и на
приобретение ремонтного оборудования, инвентаря и инструмента для
них.
Рекомендуется иметь в городах и рабочих поселках при жилищных
управлениях базы проката механизмов и оборудования текущего
ремонта и обслуживания жилых домов Совета депутатов трудящихся,
предприятий, организаций, учреждений и жилищно-строительных
кооперативов.
Планирование и организация капитального ремонта
и повышение уровня благоустройства жилых домов
5.34. Исходными документами, характеризующими техническое
состояние жилого дома и его внутренних инженерных устройств и
определяющими объем капитального ремонта, являются технический
паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок, акты результатов
осмотра зданий, инженерного оборудования и внешнего
благоустройства домов.
5.35. На основании данных технической паспортизации жилищного
фонда, актов осмотров жилых домов и проекта реконструкции
жилищного фонда жилищно-эксплуатационная организация составляет
перспективный план капитального ремонта и повышения
благоустройства жилых домов с учетом установленной периодичности
ремонтов по каждому дому. При этом план составляется раздельно на
дома, сохраняемые на длительный срок эксплуатации, и на дома,
подлежащие в ближайшие годы сносу по ветхости или по реконструкции
города, если он предусмотрен утвержденным проектом реконструкции
жилищного фонда или генпланом города.
При составлении перспективного и годового плана повышения
благоустройства необходимо руководствоваться следующим:
устройство водопровода, канализации и систем центрального
отопления допускается в домах, не подлежащих сносу в ближайшие 5
лет, которые возможно и экономически целесообразно присоединить к
водопроводным, канализационным, теплофикационным сетям и котельным
центрального отопления;
при теплофикации домов от местных котельных предусматривается
укрупнение их с увеличением мощности этажных строений, которые
невозможно обеспечить теплом от существующих или строящихся
котельных, рекомендуется устраивать местные системы центрального
отопления.
В перспективный план повышения благоустройства включаются и
другие работы, финансируемые за счет средств капитального ремонта,
указанные в п. 5.13.
План повышения благоустройства также составляется раздельно для
жилых домов, сохраняемых и несохраняемых.
5.36. На основании перспективных планов жилищно-
эксплуатационных организаций составляются планы капитального
ремонта и повышения благоустройства по району, городу, области и
республике (АССР).
Перспективные планы жилищно-эксплуатационных организаций
рассматриваются и утверждаются вышестоящей организацией. Эти планы
являются основанием для ежегодного назначения объектов на
капитальный ремонт или повышение благоустройства. Сводный
перспективный план капитального ремонта и повышения
благоустройства жилищного фонда утверждается исполкомом местного
Совета депутатов трудящихся.
5.37. Проектно-сметная документация на капитальный ремонт и
повышение благоустройства жилых зданий должна быть изготовлена,
передана заказчику и выдана подрядной ремонтно-строительной
организации не позднее 1 сентября года, предшествующего году
производства работ. Для объектов, где начало ремонтно-строительных
работ планируется во II полугодии, документация может быть выдана
к 1 декабря предшествующего года.
5.38. Работы по капитальному ремонту жилых домов должны
выполняться подрядным способом.
Хозяйственный способ ведения работ допускается как исключение в
случае отсутствия областной (городской) ремонтно-строительной
организации или хозрасчетного участка.
5.39. Предельные сроки продолжительности капитального ремонта
на отдельном объекте (строении) должны быть минимальными и не
превышать приведенной в нормах продолжительности капитального
ремонта жилых и общественных зданий (см. Приложение 8).
5.40. При производстве работ по капитальному ремонту жилых
домов и их благоустройству следует применять индустриальные методы
с использованием сборных конструкций, деталей и полуфабрикатов
заводского изготовления в соответствии с "Техническими указаниями
на производство и приемку общестроительных и специальных работ при
капитальном ремонте жилых и общественных зданий", утвержденными
МЖКХ, РСФСР и согласованными с Госстроем СССР.
При капитальном ремонте жилых домов следует сохранять годные
материалы, оборудование и отдельные конструкции от разборки зданий
для повторного их использования.
5.41. Усиление или замена, разборка или устройство новых
конструктивных элементов должны производиться только по
утвержденному в установленном порядке проекту. В проекте кроме
конструктивного решения должна быть определена в каждом конкретном
случае очередность производства работ. Во всех случаях ремонт
конструкций должен сопровождаться устранением причин, вызвавших
ухудшение их эксплуатационных качеств или повреждение. Устранение
причин преждевременного износа конструкций при капитальном ремонте
должно быть предусмотрено проектом.
5.42. Все работы по ремонту жилых домов должны выполняться в
полном соответствии с требованиями "Правил техники безопасности
при производстве текущего и капитального ремонтов жилых и
общественных зданий", введенных в действие МКХ РСФСР.
Раздел второй. ПРАВИЛА
ЭКСПЛУАТАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ
Глава 6. Придомовая территория, фундаменты
и стены подвальных помещений
Придомовая территория
6.1. При эксплуатации придомовой территории необходимо
поддерживать надлежащую организацию отвода атмосферных вод от
здания и обеспечить исправное состояние водоотводящих устройств.
В покрытиях и устройствах придомовой территории в процессе
эксплуатации могут возникать следующие дефекты, требующие их
устранений: недостаточные уклоны поверхности водоотводящих
устройств, местные просадки, щели в местах примыкания отмосток и
тротуаров к зданию, разрушение отмосток и тротуаров, загрязнение
кюветов и приямков и др.
Все впадины и трещины в покрытиях должны быть заделаны, а
выпуклости - срезаны. Просадки, образовавшиеся вследствие
уплотнения грунта в местах прокладки инженерных сетей
(водопровода, канализации, теплопровода и т.д.) и насыпных
грунтов, необходимо сразу же после выявления засыпать песчаным
грунтом с послойным трамбованием, а покрытие восстановить.
Во избежание застоя воды, заболачивания или эрозии почвы уклон
участков зеленых насаждений (газонов, придомовых садов и др.)
должен быть в пределах 0,04 - 0,11, уклон открытых поверхностей
придомовой территории - не менее 0,005.
6.2. Отмостки и тротуары должны иметь поперечные уклоны от стен
здания не менее 0,02. Образовавшиеся в них просадки, выбоины, щели
и трещины необходимо заделать материалами, аналогичными покрытию,
с расчисткой ремонтируемых мест. Глубокие просадки и пазухи
следует предварительно засыпать песком с тщательным уплотнением.
Щели между отмосткой (тротуаром) и стеной дома целесообразно
заделывать горячим битумом, асфальтом или мятой глиной.
Песчано-дерновые отмостки рекомендуется заменять бетонными и
асфальтовыми.
Там, где нет тротуаров по периметру здания на границах с
проезжей частью, должны быть сделаны асфальтовые или бетонные
отмостки, приподнятые выше поверхности земли на 15 см. Ширина
отмостки должна быть: при глинистых грунтах не менее 100 см; при
песчаных грунтах не менее 70 см. Для отвода влаги от водосточных
труб должны быть сделаны специальные бетонные или асфальтовые
лотки с уклоном не менее 0,02.
6.3. Водоотводящие устройства (кюветы, лотки и др.),
расположенные в пределах придомовых участков жилищно-
эксплуатационной организации, необходимо периодически очищать от
земли, мусора. При очистке необлицованных кюветов нужно следить за
сохранением продольного уклона не менее 0,04.
Траву, прорастающую на водоотводящих устройствах и на участках
двора с твердыми покрытиями (каменными, асфальтовыми и др.),
следует систематически уничтожать.
6.4. Приямки подвалов и полуподвалов и входы в них нужно
регулярно очищать от мусора и снега. Для обеспечения удаления воды
из приямков необходимо производить систематическую прочистку
водоотводящих устройств. Щели и трещины в местах примыкания стенок
и пола приямков к фундаментам следует заделывать горячим битумом
или цементным раствором.
6.5. Смотровые колодцы инженерных сетей должны быть закрыты
крышками.
Жилищно-эксплуатационные организации обязаны обеспечивать
возможность вскрытия и сохранность люков и свободный доступ к
смотровым колодцам водопроводов и канализаций, узлам управления,
расположенным на обслуживаемой ими территории.
На участках, которым во время паводков угрожает затопление,
жилищно-эксплуатационные организации должны по указаниям комиссий
городских (районных) жилищных управлений предусматривать
специальные меры по предупреждению проникновения на эти участки
паводковых вод.
6.6. Рытье котлованов, траншей и прочие земляные работы в
непосредственной близости от зданий, особенно если предстоит
углубляться ниже подошвы фундаментов, могут производиться только
по специальному разрешению.
Фундаменты и стены подвальных помещений
6.7. В случае появления в здании признаков, указывающих на
возможную неисправность в фундаментах, стенах подвалов или
основаниях (трещины в стенах, искривление рядов кладки или
горизонтальных стыков, отрыв наружных стен от внутренних, сырые
пятна на поверхности стен подвала или на цокольной части дома и
т.п.), необходимо тщательно осмотреть эти конструкции и принять
соответствующие меры (см. п. 4.9).
В каменных фундаментах и подвальных стенах (бутовых,
крупноблочных и др.) могут встречаться следующие основные дефекты,
требующие устранения: вертикальные или косые трещины, местные
просадки, выщелачивание солей из цементного раствора, расслоение
кладки и выпадание отдельных камней в бутовых фундаментах,
отслоение или разрушение защитного слоя железобетонных панелей или
штукатурки, сырость на внутренних поверхностях стен подвала.
Причинами, способствующими повреждению или разрушению фундаментов,
являются вымывание грунта оснований, насыщение водой грунта,
прилегающего к конструкциям, воздействие агрессивных грунтовых
вод, пучение грунтов оснований (глины, суглинки, мелкие пески и
др.).
6.8. Исследование состояния грунтов, конструкций фундаментов и
стен подвалов рекомендуется производить методом шурфования. Шурфы
следует располагать по указанию комиссии или эксперта в
соответствии с "Методическими указаниями по техническому
обследованию эксплуатируемых зданий", утвержденными МКХ РСФСР в
1968 г. Рекомендуется для обследования фундаментов приглашать
специалистов соответствующих специализированных организаций.
При поражении деревянных столбовых фундаментов домовыми грибами
необходимо выполнять указания п. п. 4.8 и 16.4.
Сгнившие деревянные фундаменты при экономической
целесообразности следует заменять каменными.
Глава 7. Стены
Каменные и крупнопанельные стены
7.1. При определении технического состояния стен особенно
тщательно следует осматривать простенки, наружные углы и места
сопряжений наружных стен с внутренними и с перекрытиями
(покрытиями), места примыканий оконных блоков к стенам, парапеты,
эркеры, архитектурные детали, балконы, наиболее нагруженные части
стен (под прогонами, балками, эркерами и др.), промерзающие и
мокрые участки стен, нижние части стен первого этажа и цоколи.
7.2. В процессе эксплуатации здания могут возникать следующие
дефекты в каменных стенах, требующие устранения: трещины,
расслоение рядов кладки, отклонение стен от вертикали, выпучивание
и просадка отдельных участков стен, разрушение наружного
поверхностного слоя стенового материала, выпадание отдельных
кирпичей из перемычек над оконными и дверными проемами, разрушение
расшивки и выветривание раствора швов кладки, отслоение и
разрушение штукатурки и облицовки, разрушение открытий на
выступающих частях стен, отсыревание и промерзание конструкций,
выщелачивание солей из растворов и т.д.
7.3. Необходимо систематически выполнять следующие работы по
ремонту стен из мелких изделий:
устанавливать выпавшие, заменять поврежденные и закреплять
расшатавшиеся кирпичи или камни;
восстанавливать поврежденные кирпичи перемычек над оконными и
дверными проемами;
расшивать швы цементным раствором на фасадах кирпичных
(мелкоблочных) зданий с поврежденной расшивкой и выветрившимся
раствором;
восстанавливать открытия на выступающих частях стен (поясках,
переплетах, оконных проемах и т.д.).
7.4. В полносборных зданиях особого внимания при осмотре
требуют внутренние несущие стены с дымовентиляционными панелями,
вертикальные и горизонтальные стыки между панелями наружных стен,
швы между панелями и оконными коробками, наружные углы здания,
места сопряжения чердачных перекрытий и бесчердачных крыш со
стенами, а также стыки каркаса и сопряжения его с ограждающими
конструкциями.
Характерными дефектами, появляющимися в процессе эксплуатации
крупнопанельных и крупноблочных (полносборных) зданий, являются:
протекание и высокая воздухопроницаемость стыков, разрушение
заделки стыков, коррозия стальных закладных деталей и недостаточно
защищенной раствором арматуры в наружных железобетонных слоях
многослойных панелей, разрушение фактурного слоя.
7.5. В крупнопанельных и крупноблочных стенах необходимо
своевременно:
заделывать повреждения (пробоины, выбоины и т.д.) в панелях;
герметизировать протекающие и воздухопроницаемые стыки и швы;
утеплять промерзающие панели;
заделывать трещины;
защищать от коррозии выступающую на поверхности арматуру
панелей.
7.6. Протекающие стыки панельных и блочных зданий должны быть
уплотнены с наружной стороны специальными эффективными
герметизирующими материалами - упругими прокладками и мастиками -
с последующим устройством защитного слоя. При отсутствии
герметизирующих прокладок и мастик с разрешения вышестоящих
организаций как исключение допускается уплотнять стыки
просмоленными прядями пенькового каната или антисептированной
паклей с плотной зачеканкой стыков гидрофобными цементно-песчаными
растворами с последующей разрезкой.
В дополнение к указаниям по герметизации и гидрофобизации
стыков и швов наружных стен эксплуатируемых крупнопанельных жилых
домов, приведенным во "Временной инструкции по технической
эксплуатации крупнопанельных жилых домов", утвержденной МКХ РСФСР
в 1966 г., следует учитывать следующие положения:
а) для улучшения сцепления тиоколовых мастик (У-30М) с
бетонными торцами панелей герметик следует наносить по слою
специального клея, которым предварительно покрывают поверхности
стыкуемых элементов;
б) в качестве оснований под тиоколовые мастики должны
применяться упругие прокладки - пороизол, гернит и др. или
смоляная или антисептированная пакля;
в) упругие прокладки должны применяться совместно с
герметизирующими мастиками;
г) после завершения работ по герметизации производится
выборочная проверка стыков на воздухопроницаемость;
д) перед гидрофобизацией фасадов производится тщательный осмотр
поверхностей панелей. Все раковины заделываются гидрофобным
цементно-песчаным раствором состава: цемент 100 кг, тонкозернистый
песок 300 кг, вода 40 л, ГКЖ-10 или ГКЖ-11 1,2 л.
7.7. Если стыковые соединения наружных стен полносборных зданий
на отдельных участках протекают из-за недоброкачественного
исполнения, разрушения заделки или потери герметизирующими
материалами защитных свойств, уплотнению подлежат все стыки здания
или отдельных его секций.
Целесообразно герметизацию стыков поручить специализированной
организации и совмещать эти работы с ремонтом фасадов.
7.8. Участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие
недостаточной теплозащиты, а также стены с малой
теплоустойчивостью в жарких районах необходимо утеплять.
При расположении дополнительного теплоизоляционного слоя со
стороны помещения его следует устраивать в виде полосы в верхней
части стены над окном или по всей поверхности наружной стены.
В углах помещений и местах сопряжения наружных стен со смежными
конструкциями утепляющий слой необходимо располагать полосой в
виде скоса (выкружки). Утепляющий слой со стороны помещения
следует устраивать из бетона объемным весом не менее объемного
веса стенового материала и оштукатуривать цементным или сложным
раствором.
Если возможно, в промерзших наружных углах вместо устройства
утепляющего слоя следует устанавливать дополнительные стояки
центрального отопления по проекту.
7.9. Необходимо организовать систематические наблюдения за
состоянием стальных закладных деталей, уложенных в конструкцию без
антикоррозионной защиты (почти во всех крупнопанельных домах,
построенных до 1965 г.), путем периодических выборочных вскрытий.
При нормальных условиях эксплуатации первое вскрытие 5 или 6
узлов на дом следует сделать через 10 - 12 лет после окончания
строительства. В дальнейшем выборочные вскрытия деталей должны
производиться через каждые 3 или 6 лет. При этом следует вскрывать
часть узлов, подвергшихся изучению ранее, и в новых местах <*>.
------------------------------------
<*> Работа по вскрытиям должна быть организована городским
(районным) жилищным управлением или управлением (отделом)
коммунального хозяйства, комбинатом коммунальных предприятий и
благоустройства с привлечением проектной организации.
7.10. В первую очередь вскрытию подлежат закладные детали,
воспринимающие нагрузки и находящиеся в наиболее неблагоприятных
температурно-влажностных условиях: опоры перекрытий, места
сопряжений перекрытий и покрытий со стенами, в наружных углах
верхних этажей, крепление карнизных блоков. Необходимо вскрыть
также детали, в месте расположения которых на поверхности стен
появились ржавые и сырые пятна.
7.11. При осмотре вскрытых деталей определяются качество сварки
и омоноличивания их, наличие, характер и размер поражения
коррозией металла. Измерение толщины поврежденного элемента
производится после тщательной очистки поверхности от коррозии.
В случае обнаружения деталей, поврежденных коррозией по сечению
более 30%, необходимо вскрыть еще несколько аналогичных узлов в
здании, и вопрос о дальнейших мерах решать в соответствии с
указаниями, приведенными в п. 4.9.
7.12. После осмотра вскрытые места должны быть заделаны в
соответствии с проектным решением с тщательным омоноличиванием
закладных деталей и обеспечением плотного прилегания бетона
(раствора) по всей их поверхности. Поврежденные детали необходимо
очистить от коррозии и покрыть антикоррозионными составами.
7.13. При обнаружении трещин (кроме мелких усадочных) на
поверхностях стен, в панелях (блоках) и их сопряжениях, отклонения
стен от вертикали, их выпучивания и просадки на отдельных участках
необходимо организовать систематическое наблюдение за деформациями
(см. Приложение 9). Если будет установлено, что деформации
увеличиваются, необходимо руководствоваться указаниями,
приведенными в п. 4.9.
7.14. Стабилизировавшиеся трещины заделываются материалами,
аналогичными материалу поврежденных слоев стены.
7.15. Отделку восстановленных наружных частей стен необходимо
выполнять аналогично существующей.
Отремонтированные участки не должны выделяться на фасаде по
фактуре и цвету.
7.16. Дефекты, вызвавшие снижение прочности и устойчивости,
промерзание, перегрев или протекание стен, должны устраняться по
проекту.
Выступающую на фасадах здания арматуру панелей необходимо
покрыть защитным слоем из цементного раствора в соответствии с
указаниями п. 8.9.
7.17. Запрещается в процессе эксплуатации крупнопанельных и
крупноблочных зданий крепить к панелям наружных стен трамвайные,
троллейбусные и другие оттяжки (допускается крепить лишь к несущим
элементам каркаса или внутренним стенам по проекту).
Деревянные стены
7.18. Во время осмотра деревянных стен следует особо тщательно
проверять состояние окладных венцов, нижней обвязки и нижних
концов стоек каркаса, наружных углов, подоконных и верхних (под
перекрытиями) участков стен, пазов между венцами и стыков между
щитами, гидроизоляционного слоя между каменным цоколем и стеной,
сливов, частей стен в местах расположения водопроводных и
канализационных труб и санитарно-технических приборов, а также
мест, где, по заявлению проживающих, наблюдаются повышенная
воздухопроницаемость, промерзание или сырость.
7.19. В процессе эксплуатации деревянных домов в стенах могут
возникнуть следующие дефекты, требующие устранения: поражение
древесины дереворазрушающими насекомыми и домовыми грибами,
промерзание стен, высокая воздухопроницаемость пазов брусчатых
стен и стыков в щитовых зданиях, выпучивание стен (простенков),
просадка углов, разрушение или повреждение штукатурки, обшивки и
обделки углов и мест сопряжения внутренних стен с наружными,
осадка засыпки в каркасных стенах, повреждение, малый уклон и
неплотное прилегание к стенам сливных досок, потеря водозащитных
свойств рулонной гидроизоляцией цоколя.
7.20. В случае обнаружения признаков поражения деревянных стен
домовыми грибами или дереворазрушающими насекомыми необходимо
выполнять указания п. п. 16.1 - 16.5.
Значительно пораженные дереворазрушителями венцы, обвязки и
стойки каркаса или их части и другие детали должны быть заменены
новыми с антисептированием и устройством горизонтальной
гидроизоляции фундамента и цоколя.
7.21. Промерзающие участки стен (наружные углы, места
пересечения внутренних стен с наружными, в уровне перекрытий)
необходимо утеплить обшивкой снаружи по эффективному
теплоизоляционному материалу с заполнением полостей,
образовавшихся между обшивками каркаса стен вследствие осадки
утеплителя (под перекрытиями и оконными проемами).
7.22. Высокая воздухопроницаемость, а также связанное с ней
промерзание и увлажнение стен должны быть устранены уплотнением
стыков с установкой нащельников, конопаткой пазов между венцами,
заделкой щелей и трещин соответственно в щитовых, брусчатых
(бревенчатых) и каркасных домах.
7.23. На наружных поверхностях стен особенно плотно следует
|
