|
Стр. 5
комнаты, предусмотренную договором от 27.11.2000, в размере 59847
руб. 11 коп., переселить Филиппову из комнаты площадью 17,1 кв. м
в квартире, расположенной в д. 16, кв. 11, в жилую комнату
площадью 12,2 кв. м, расположенную в д. 12, кв. 24.
Споры по поводу комнаты в коммунальной квартире
Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 по делу о
проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с
запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного
суда Московской области и жалобами гражданина В.А. Мостипанова
была признана не соответствующей Конституции ст. 4 Закона РФ "О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в части,
ограничивающей приватизацию комнат в коммунальных квартирах
государственного и муниципального жилищного фонда социального
использования. Существовавшее ограничение противоречило принципу
равенства граждан перед законом вне зависимости от каких-либо
обстоятельств, несмотря на то, что предоставляемые
государственными и муниципальными жилищными органами жилые
помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах,
несмотря на определенные объективные отличия, по правовым
признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют
единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой
режим. Следовательно, как указал Конституционный Суд,
применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные
основания для установления различий в праве на их приватизацию, в
том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию
жилых помещений в коммунальных квартирах.
В определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2002 по жалобе
гражданки Кулаковой на нарушение ее конституционных прав абзацем
пятым статьи 4 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в
порядке наследования или дарения" указано, что в результате
принятия Закона РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации
жилищного фонда в РСФСР", установившего, что граждане, ставшие
собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и
распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать,
завещать, сдавать в аренду эти помещения, совершать с ними иные
сделки, не противоречащие закону, и внесения в Жилищный кодекс
РСФСР изменений и дополнений, касающихся регулирования права
собственности на квартиры, и в связи с этим - замены понятия
"жилой дом (часть дома)" на "жилой дом (часть дома), квартира"
такие объекты частной собственности, как жилой дом и квартира,
были полностью уравнены в правовом титуле. Принятая в декабре
1993 года Конституция Российской Федерации закрепила равную
правовую охрану всех объектов частной собственности, в том числе
жилых помещений, и гарантии их наследования.
Федеральным законом от 20.05.2002 "О внесении изменений и
дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации" доля собственника приватизированного
жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на
общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле
площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной
квартире, если соглашением всех собственников приватизированных
жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное. Доля
каждого собственника приватизированного жилого помещения в
коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в
коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое
помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому
собственнику.
До указанного изменения в договоре о приватизации указывалась
в качестве объекта комната в коммунальной квартире как таковая, а
места общего пользования указывались в долях в соответствии с
размерами комнат. Это вызывало на практике многочисленные
трудности. К сожалению, имели место и необоснованные отказы
нотариусов в совершении нотариальных действий при оформлении
наследства или удостоверении сделок на такой вид имущества, как
комната в коммунальной квартире.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Серпухова Г. 17.12.99
отказала Буланову в выдаче свидетельства о праве на наследство по
закону после умершей 07.06.99 Шмаковой, которой на праве
собственности принадлежала комната 10,9 кв. м в коммунальной
квартире и 29/100 доли мест общего пользования, ей в МОРП было
выдано два свидетельства о государственной регистрации, из них
одно на комнату, второе на 29/100 доли мест общего пользования.
При этом нотариус указал, что на комнату и на долю мест общего
пользования может возникнуть лишь только долевая собственность, а
потому при оформлении 11.12.98 договора о приватизации квартиры,
по мнению нотариуса, было допущено нарушение закона. Решением
Серпуховского городского суда от 08.02.2000 с изменениями,
внесенными определением от 27.04.2000, жалоба Буланова на действия
нотариуса признана обоснованной, суд обязал нотариуса выдать
Буланову свидетельство о праве на наследство на комнату и долю в
праве на места общего пользования в коммунальной квартире. При
этом суд указал, что право наследодателя подтверждается
свидетельством о государственной регистрации и нотариус был не
вправе это игнорировать.
Второе дело: Березкина обратилась в суд с жалобой на действия
нотариуса г. Серпухова Ф., которая своим постановлением от
29.08.2000 отказала ей в выдаче свидетельства о праве на
наследство после умершей матери Кобяковой на принадлежавшую
наследодателю на праве собственности в коммунальной квартире
комнату 19,5 кв. м с 14/100 доли в праве собственности на места
общего пользования. Право собственности Кобяковой подтверждается
договором о передаче жилого помещения в собственность от
18.08.99, свидетельством о государственной регистрации права от
25.10.99, справкой БТИ от 18.02.2000. Нотариус, допрошенный в
суде, пояснила, что перечисленные документы о праве собственности
Кобяковой противоречат законодательству, поскольку приватизация
комнат и доли на места общего пользования законом не
предусмотрена. Решением Серпуховского городского суда от
25.10.2000 жалоба признана обоснованной, постановление нотариуса
признано незаконным, суд обязал нотариуса выдать Березкиной
свидетельство о праве на наследство на наследственное имущество.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Серпухова С. 16.10.2000
отказала Шарипову в выдаче свидетельства о праве на наследство
после умершей 29.12.99 Окуневой по той причине, что наследодателю
на праве собственности по договору о приватизации от 21.10.99
принадлежала комната 17,9 кв. м в коммунальной квартире и 28/100
доли в праве собственности на места общего пользования в
квартире, а в действующем законодательстве не существует понятия
права долевой собственности на места общего пользования, т.к. они
являются принадлежностью главной вещи - квартиры. По мнению
нотариуса, договор о приватизации квартиры противоречит ст. 289,
290 ГК РФ, а также Закону "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации", которым предусмотрена бесплатная передача
в собственность граждан жилых помещений, а приватизация мест
общего пользования не предусмотрена. Решением Серпуховского
городского суда от 23.11.2000 жалоба Шарипова на действия
нотариуса признана обоснованной, суд обязал нотариуса совершить
нотариальное действие. При этом суд указал, что право
собственности умершей на указанное имущество подтверждено
документами, ее права были зарегистрированы, поэтому нотариус не
вправе был отказывать в выдаче свидетельства о праве на
наследство наследнику.
Комментарий. Во всех трех указанных случаях нотариусами
допущены нарушения одного и того же закона. Действия нотариусов
признавались судами неправомерными, т.к. Закон РСФСР от 04.07.91
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" п. 1
предусматривает приватизацию жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищном фонде. Возникавшие ранее трудности после
внесенных изменений в закон должны исчезнуть.
Особенности договоров мены, предметом которых являются
квартиры: одна - принадлежащая на праве собственности, вторая - на
праве пользования по договору социального найма.
Обмен жилых помещений, имеющих различный правовой статус (одна
квартира - на праве собственности, вторая - на основании договора
социального найма, или комната в коммунальной квартире, которой
наниматель пользуется по договору социального найма, или
принадлежащая на праве собственности), был предусмотрен ст. 20
Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г.,
обмен не противоречит и нормам ГК РФ. Однако существует вопрос о
способах оформления такого обмена. Как показало обобщение
практики, нотариусы по-разному оформляют такого рода обмен.
Так, нотариус г. Дмитрова М. 13.01.2000 удостоверила договор
обмена квартир, по которому Приймаченко А. обменяла принадлежащую
ей на праве собственности квартиру на квартиру, принадлежащую на
основании договора социального найма нанимателю Приймаченко В.
Решением Дмитровского суда 05.07.2000 в удовлетворении жалобы на
действия нотариуса о внесении изменения в указанный договор было
отказано.
При необходимости произвести мену жилого помещения,
принадлежащего гражданину на праве частной собственности, на
жилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, вопрос
нотариусами области разрешается двумя способами. Первый:
удостоверяется договор мены права найма на право собственности.
Второй: рассматривается возможность такого обмена органами
муниципалитета и постановлением органа местной власти
предписывается отчуждение собственником квартиры в пользу
нанимателя жилого муниципального помещения.
Представляется, что ни первый, ни второй способ не
соответствуют действующему законодательству и в определенной мере
нарушают права граждан. Заключая договор мены права найма на
право собственности, следует учитывать следующее. Право найма на
жилое помещение возникает при наличии договора социального найма
по правилам, предусмотренным нормами ЖК РФ. Согласно ст. 567 ГК
РФ каждая из сторон обязуется передать в собственность другой
стороне одну вещь в обмен на другую. При этом каждая из сторон
признается продавцом товара, который она обязуется передать, и
покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. К
договору мены положения норм о купле - продаже применяются
субсидиарно (ст. 571 ГК РФ и ст. 461 ГК РФ). Таким образом, при
заключении договора мены права найма на право собственности
право найма выступает в роли товара, имеющего определенную цену, в
то время как собственником жилого помещения, на которое заключен
договор найма, является муниципальное образование. Ст. 67 ЖК
РФ, регулирующая вопросы обмена жилых помещений, говорит о праве
одного нанимателя обменять жилое помещение с другим нанимателем.
При указанной конструкции договора мены права найма на право
собственности, кроме несоответствия законодательству, невольно
нарушаются права граждан. Так, взамен абсолютного права
собственности гражданин получает по ордеру право пользования
жилым помещением и в случае реализации им права на приватизацию
вторично приватизировать жилое помещение безвозмездно уже
невозможно.
Второй вариант мены помимо отмеченных выше недостатков влечет
за собой отчуждение жилого помещения, находящегося в
собственности гражданина, в пользу нанимателя. Прибегая ко второму
варианту, гражданин оказывается в положении, когда необходимо
заключать либо договор дарения квартиры или доли квартиры, что
влечет за собой налоги на имущество, принятое в дар, кроме того,
договор дарения в данном случае не будет носить характер
безвозмездности. О подлинном волеизъявлении сторон при заключении
такой сделки говорить не приходится. Малейшее нарушение влечет за
собой судебный спор.
Представляется, что более правильная конструкция договора мены
в такой ситуации - это договор мены муниципальной собственности
на частную собственность. При этом следует иметь в виду, что в
любом случае наниматель жилого муниципального помещения выступает
в качестве инициатора. В ч. 4 ст. 212 ГК РФ указывается, что
права всех собственников защищаются равным образом, и в ст. 8
Конституции РФ - права всех собственников признаются равными.
При заключении договора мены муниципальной и частной
собственности сохраняются прежние права и обязанности как у
собственника, так и у нанимателя, тем более, что право нанимателя
на жилое помещение не утрачивает своего первоначального
характера.
Так, Реутовский горсуд 07.06.2000 рассмотрел дело по иску
Косоруковой к администрации г. Реутова о признании договора
дарения недействительным. Косорукова обратилась в суд с иском и
просила признать договор дарения своей квартиры администрации г.
Реутова недействительным. В обоснование иска она показала, что
имея в собственности однокомнатную квартиру - кв. 118, по
наследству получила однокомнатную квартиру - кв. 117, решила
произвести обмен на двухкомнатную квартиру. По варианту обмена
Качалов въезжал в кв. 118 на правах собственника, а его мать
Качалова поставила условие обмена только на муниципальное жилье.
С этой целью ей пришлось подарить квартиру N 117 администрации г.
Реутова, т.к. представители администрации обещали помочь с данным
обменом. Однако когда было принято постановление главы города о
разрешении на обмен, Качалов отказался от обмена. В настоящее
время она нашла другой вариант обмена и просит расторгнуть
договор с администрацией г. Реутова в связи с изменившимися
обстоятельствами. Представитель ответчика иск признал,
подтвердив доводы истицы. Выслушав стороны, изучив материалы
дела, суд нашел иск подлежащим удовлетворению. Согласно ст. 572
ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно
передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. В
соответствии со ст. 170 ч. 1 ГК РФ мнимая сделка, т.е. сделка,
совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие
ей правовые последствия, ничтожна. В судебном заседании было
установлено, что 16.12.99 между сторонами был заключен договор
дарения, целью которого была передача квартиры Косоруковой в
собственность администрации г. Реутова для того, чтобы в
последующем данная квартира при обмене значилась как
муниципальное жилье. Такое условие было поставлено клиентом по
обмену Качаловой. Таким образом, заключая договор дарения,
Косорукова совершила данную сделку лишь для вида, без намерения
создать правовые последствия, т.е. безвозмездно передать свою
квартиру в собственность администрации г. Реутова. В
действительности квартира передавалась в собственность
администрации, чтобы в последующем был произведен обмен данной
квартиры, но не от имени администрации, а от имени Косоруковой.
Однако после того, как постановлением главы города был разрешен
обмен и спорная квартира приобрела статус муниципальной, Качалова
от обмена отказалась. При таких обстоятельствах суд счел, что
данная сделка является мнимой, т.е. недействительной, и к ней
применяются последствия, указанные в ч. 2 ст. 167 ГК РФ, т.е.
каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по
сделке, в данном случае стороны возвращаются в первоначальное
состояние и спорная квартира возвращается в собственность
Косоруковой.
Комментарий. Спор возник по причине неправильного оформления
договора обмена жилыми помещениями, т.е. должен был быть заключен
договор мены, а не дарения.
Представляется, что изменения, предусмотренные Федеральным
законом от 20.05.2002 "О внесении изменений и дополнений в Закон
РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации",
существенно изменят существующую практику мены ранее указанных
жилых помещений. Согласно ст. 9.1 Закона граждане,
приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них
единственным местом постоянного проживания, вправе передать
принадлежащие им на праве собственности и свободные от
обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную
собственность, а соответствующие органы исполнительной власти,
органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица
обязаны принять их в собственность и заключить договоры
социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в
порядке, установленном законодательством Российской Федерации и
законодательством субъектов Российской Федерации.
Как известно, согласно ст. 160, 161 ГК РФ после введения
31.01.98 в действие Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
договоры, связанные с отчуждением недвижимого имущества, могут
совершаться в простой письменной форме. С принятием ранее
указанных норм утратили силу правила об обязательном нотариальном
удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная
форма сохранена для следующих сделок с недвижимостью: договор
ипотеки (залога недвижимости) (п. 2 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); договор
ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке
(п. 1 ст. 389 ГК РФ); соглашение об изменении и расторжении
нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
предварительный договор, если основной договор в последующем
будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении
взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1
ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости");
брачный договор, определяющий режим собственности супругов,
разграничивающий их права на отдельные виды недвижимого имущества
(ст. 41 Семейного кодекса РФ).
В то же время стороны согласно ст. 163 ГК РФ по собственному
желанию могут придать любому договору по недвижимому имуществу
нотариальную форму.
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе
требовать возвращения того, что было исполнено ими по
обязательству до момента расторжения договора, если иное не
установлено законом или соглашением сторон. Поэтому в тех
случаях, когда судом выносятся решения о расторжении договоров,
предметом которых является недвижимое имущество, решение должно
содержать сведения о том, что договор между сторонами признается
расторгнутым с определенного числа, право собственности за
конкретным лицом признается прекращенным, а за другим лицом право
собственности признается. При расторжении, например, договора
пожизненного содержания с иждивением, недостаточно для возврата
квартиры в собственность прежнему владельцу просто указать в
решении о расторжении договора. Обязательно необходимо указать о
возврате квартиры прежнему собственнику в решении и переходе к
нему права собственности.
Нередко возникает вопрос о возможности расторжения договоров,
полностью исполненных сторонами, по которым осуществлена
государственная регистрация перехода права к новому
правообладателю. В этих случаях Регистрационная палата не всегда
производит регистрацию расторжения договора, ссылаясь на
следующие доводы. В части 2 ст. 453 ГК РФ основанием к
расторжению договоров, а именно прекращению обязательств между
сторонами, предусмотрено неисполнение обязательств. Если
обязательства сторонами исполнены, стороны не состоят между собой
в договорных отношениях, поэтому невозможно ставить вопрос о
расторжении договора. На основании изложенного, по мнению МОРП,
невозможно расторгать полностью исполненные сторонами договоры.
В этом случае сторонами недвижимое имущество должно быть отчуждено
и право собственности передано в порядке, предусмотренном ст.
218, 235 ГК РФ, т.е. по сделке. Или же сторонами может быть
поставлен вопрос о признании сделки недействительной по
каким-либо основаниям, предусмотренным законодательством, если
таковые имеются. В таком случае стороны могут быть возвращены
судом в первоначальное положение.
В то же время обращает на себя внимание положение ст. 453 ч. 4
ГК РФ, имеющей диспозитивный характер, о том, что стороны не
вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по
обязательству до момента изменения или расторжения договора, если
иное не установлено законом или соглашением сторон. В связи с
этим возникает вопрос о возможности расторжения договора, если
стороны предусмотрят такую возможность в договоре.
О возможности внесения изменений и дополнений в договоры
Так, Дементьев обратился в суд с заявлением об установлении
неправильности записи в договоре купли - продажи жилого дома от
10.01.66, в котором была допущена ошибка в указании номера дома,
т.е. указано 22/34 в то время как необходимо было указать 34/22.
Это обстоятельство препятствует ему распорядиться домом.
Решением Зарайского городского суда от 04.09.2000 заявленные
требования удовлетворены.
Комментарий. Исходя их общих положений о деятельности
нотариуса, заключающейся в обеспечении законных прав и интересов
граждан и юридических лиц (ст. 1 Основ законодательства РФ о
нотариате) путем закрепления во времени определенных фактов,
действий, влекущих за собой правовые последствия, нотариус не
может вносить исправления в любой нотариальный документ, т.е.
вносить сведения, которые появились после выдачи такого
документа. Если выдано свидетельство о праве на наследство на
основании имеющихся документов с указанием номера дома, который
впоследствии был изменен, нотариус не может вносить изменения.
Однако на основании письменного соглашения сторон, если они
живы, об изменении условий ранее составленного договора нотариус
может внести изменения в договор без решения суда об этом.
Нотариус удостоверяет соглашение сторон об изменении условий
договора. То есть будет два правоустанавливающих документа,
например, договор купли - продажи и дополнительное соглашение. В
случае если стороны умерли, то этот вопрос может решить только
суд.
Если в тексте договора, удостоверенном нотариусом, допущена
грамматическая или арифметическая ошибка и это находит свое
подтверждение, то нотариус может в отдельных случаях внести
исправления. Однако необходимо иметь в виду, что это должны быть
исключительные случаи. Ст. 45 Основ законодательства РФ о
нотариате говорит, что текст нотариально удостоверенной сделки
должен быть написан ясно и четко. Нотариально удостоверяемый
документ подписывается лицами, исправления оговариваются и
подтверждаются подписями этих лиц. Исправления, сделанные в
тексте документа, который не подписывается лицами (свидетельство
о праве на наследство), оговариваются нотариусом и подтверждаются
только его подписью с приложением печати.
Сделка действительна при наличии одновременно условий о том,
что содержание сделки не должно противоречить закону, стороны
должны обладать дееспособностью, понимать значение своих действий
и ими руководить, воля и волеизъявление должны совпадать, должно
иметь место соблюдение требований о форме сделок. Несоблюдение
этих условий влечет признание сделки недействительной, т.е. она
не порождает правовые последствия. Недействительные сделки по
степени нарушения закона разделяются на ничтожные, т.е.
недействительные с момента совершения, и оспоримые, т.е. сделка
может быть признана недействительной судом по основаниям,
указанным в законе.
Так, Клинский городской суд 06.04.2000 рассмотрел дело по иску
Клинского городского прокурора в интересах Грушина к Антоновой о
признании договора дарения квартиры недействительным, при этом
Клинский городской прокурор сослался на следующие обстоятельства.
Решением Клинского городского суда от 01.06.90 Грушин Р.,
05.05.1931 года рождения, был признан недееспособным. После
вынесения данного решения над Грушиным было назначено опекунство,
которое осуществляла его дочь Медведева, которая умерла в 1993
году. Несмотря на наличие в паспорте Грушина с 1990 года
специальной отметки о его недееспособности, 04.03.95 в
нотариальном порядке было осуществлено удостоверение сделки по
отчуждению имущества, а именно 04.03.95 Грушин подарил
принадлежащую ему на праве собственности двухкомнатную квартиру
Антоновой. Однако, являясь недееспособным, Грушин был лишен
возможности понимать смысл и последствия той сделки, в которую
его вовлекла ответчица, а потому данный договор дарения является
недействительным с момента его совершения. Проверив материалы
дела, выслушав объяснения представителя истца, свидетелей, суд
счел заявление подлежащим удовлетворению в силу ст. 171 ГК РФ.
Как следует из имеющейся в материалах дела копии решения суда,
Грушин признан недееспособным и в его паспорте имеется отметка о
признании недееспособным. Из сообщения заведующего КПБ N 13
следует, что Грушин является инвалидом II группы бессрочно по
психическому заболеванию. Согласно постановлению администрации
Клинского района от июня 1999 года установлена опека над
недееспособным, опекуном назначен Грушин М. По договору от
04.03.95 Грушин Р. подарил квартиру Антоновой А.И. Указанный
договор был удостоверен нотариусом г. Клина и зарегистрирован в
реестре за N 1-883. Как пояснил в судебном заседании допрошенный
в качестве свидетеля брат Грушина Р.К. Грушин Н.К., после
решения суда о признании брата недееспособным в его паспорте в
1990 году сделана об этом отметка. Однако, несмотря на запись в
паспорте, в 1995 году был оформлен договор дарения квартиры
Антоновой, о чем ему стало известно лишь в 1999 году, во время
оформления опекунства. Оценив в совокупности собранные по делу
доказательства, суд пришел к выводу, что вышеуказанный договор
дарения квартиры является ничтожным, поскольку совершен
гражданином, признанным недееспособным вследствие психического
расстройства, а потому договор дарения как ничтожная сделка не
влечет юридических последствий и является недействительным с
момента его совершения.
Комментарий. Нотариус удостоверил сделку, которая является
ничтожной. Нотариус согласно ст. 17 Основ законодательства РФ
о нотариате, совершивший нотариальное действие, противоречащее
законодательству РФ, обязан возместить причиненный вследствие
своих неправомерных действий ущерб. Прокурором и Грушиным М.
подобные требования не заявлялись, ущерб не определялся.
3. Отказ нотариуса в совершении нотариального действия
Отказ в совершении нотариальных действий - это нотариальный
акт, который совершает нотариус в случае невозможности
осуществления нотариального действия.
Случаи, когда нотариус имеет право отказать в совершении
нотариального действия, указаны в ст. 48 Основ о нотариате. Отказ
возможен в случаях, если совершение такого действия противоречит
закону; действие подлежит совершению в другом нотариальном
органе; с просьбой о совершении нотариального действия обратилось
недееспособное лицо либо представитель, не имеющий необходимых
полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица,
противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка
не соответствует требованиям закона. Нотариусы не принимают для
совершения нотариальных действий документы и отказывают в
совершении нотариальных действий, если документы не соответствуют
требованиям законодательства.
Перечень оснований является исчерпывающим и расширительному
толкованию не подлежит. Из этого следует, что отказ, выдаваемый
нотариусами, должен быть крайне редким случаем. Отказ нотариуса
не является решением по существу вопроса по имущественному
интересу. Нотариус, принимая решение об отказе в совершении
нотариального действия, должен иметь обоснованные причины для
того, чтобы вынести постановление об отказе в совершении
нотариального действия. В каждом конкретном случае нотариус
должен внимательно и всесторонне рассмотреть представленные
документы и обстоятельства.
Обобщение показало, что отказы нотариусов могут быть вызваны
такими причинами, как недостатки в документах, представляемых
нотариусу заинтересованными лицами.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Одинцово М. 08.08.2000
вынесла постановление об отказе в совершении нотариального
действия - выдаче Игнатову свидетельства о праве на наследство по
завещанию к имуществу умершей 07.12.99 Ходосевой, указав, что в
завещании, удостоверенном 14.09.99 нотариусом г. Москвы, месяц
указал сокращенно, адрес не указан полностью, т.е. отсутствует
наименование населенного пункта, из принадлежащего имущества
завещана часть жилого дома в долях, а какая именно не указано.
Из текста самого завещания видно, что число, месяц и год выполнен
штампом. При этом месяц указан "сен", адрес наследодателя указан
"Московская область, Одинцовский район, ул. Косой Клин, д. 23",
Игнатову завещана восточная часть дома 50/100 (пятьдесят сотых)
доли дома с земельным участком 0,1025 га, а Лебедеву - западная
часть дома 50/100 (пятьдесят сотых) доли дома с земельным
участком площадью 0,06 га. Решением Одинцовского городского суда
от 12.10.2000 жалоба Игнатова на действия нотариуса признана
необоснованной, при этом суд указал, что земельный участок указан
в гектарах, а не долях, местонахождение дома и земельного участка
не указано.
Комментарий. Текст нотариально удостоверенного документа
должен быть написан ясно и четко, не должен иметь приписок,
относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя
бы один раз словами, исправления должны быть оговорены.
Иногда у нотариуса нет другого выбора, как отказать в
совершении такого нотариального действия, как выдача свидетельства
о праве на наследство, когда, например, указание об имуществе,
изложенное в завещании наследодателя, не совпадает с
действительным объемом наследственной массы.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Одинцово К. 07.12.2000
отказала Таланцеву в выдаче свидетельства о праве на наследство
по завещанию после умершей 08.11.99 Таланцевой, которой на праве
собственности принадлежало 70/100 доли дома в с. Перхушково. При
этом нотариус указала, что в завещании наследодатель указал о
том, что Таланцеву А. завещаны 57/100 доли дома, а Таланцеву С. -
23/100 доли дома, т.е. наследодатель распорядился 80/100 доли
дома. Ввиду невозможности определения доли каждого из
наследников в наследстве, наследство может быть выдано
наследникам лишь в равных долях по их обоюдному согласию. Решением
Одинцовского городского суда от 17.01.2001 действия нотариуса
признаны правильными, в удовлетворении жалобы на действия
нотариуса Таланцеву отказано по той причине, что нотариус был
лишен возможности определить по завещанию доли наследников.
По мнению нотариусов, иногда отказ может быть выдан и для
того, чтобы суд оценил те основания, по которым нотариусом
отказывается в совершении нотариального действия.
Так, Чайнова, являясь собственницей квартиры в г. Лыткарино,
обратилась с жалобой на действия нотариуса г. Лыткарино К.,
которая своим постановлением от 06.02.2001 отказала ей в
удостоверении договора по отчуждению ее квартиры по тем
основаниям, что своим письмом следователь СЧ ГСУ при ГУВД МО
просил приостановить совершение всех сделок по квартире. Решением
Лыткаринского городского суда от 06.03.2001 действия нотариуса
признаны неправомерными, т.к. основанием для приостановления
нотариальных действий может быть только арест на основании
постановления следователя, вынесенного в соответствии с
требованиями норм УПК РСФСР. Отказ нотариуса противоречит
требованиям ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, а также
требованиям ст. 209 ГК РФ о праве собственника распоряжаться своим
имуществом.
Комментарий. Руководствуясь, возможно, интересами покупателя,
нотариус вынес постановление об отказе в совершении нотариального
действия, предоставив суду решить возможность заключения сделки.
Обстоятельства, изложенные в постановлении, носят оценочный
характер, нотариус предоставил возможность суду определить
возможность не принимать изложенные причины за отказ. Однако
нотариус мог бы, и это было бы более правильным, приостановить
совершение нотариальных действий на основании ст. 47, 49
Основ законодательства РФ о нотариате и запросить следователя о
предоставлении соответствующего закону документа - постановления
об аресте. Если такого постановления не было вынесено, то
нотариус должен удостоверить сделку.
Отказ возможен, когда он связан с сомнениями в правильности
изложенных сведений в документе, которые нотариус сам устранить
не может. Механизмом установления истины обладает только суд.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Клина С. отказала
Богачевой и Никитиной в выдаче свидетельства о праве на
наследство по завещанию на имущество Богачевой, умершей
30.10.2000, состоящее из земельного участка 608 кв. м, по той
причине, что из представленных документов неясно, какова площадь
наследуемой доли. Наследники обратились в суд с жалобой на
действие нотариуса, но в судебном заседании требования изменили и
просили установить факт владения Богачевой земельным участком
площадью 608 кв. м, сославшись на то, что согласно свидетельству
о праве собственности на земельный участок от 01.09.93 указан
размер земельного участка в размере 608 кв. м, в том числе
сельхозугодий 608 кв. м, из них пашни 105 кв. м, многолетних
насаждений 378 кв. м. Решением Клинского городского суда от
10.04.2001 установлено, что доля земельного участка,
принадлежащая Богачевой, равна 608 кв. м.
Комментарий. Отказ нотариуса является обоснованным, так как
нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на основании
бесспорных документов. В связи с этим наследники изменили свои
требования и обратились в суд за установлением факта владения
наследодателем земельным участком.
Далее, частнопрактикующий нотариус г. Видное С. 16.03.2000
вынесла постановление об отказе в совершении нотариального
действия - выдаче Балакиной, Крылову свидетельства о праве на
наследство по закону после умершей 23.06.99 Крыловой по тем
основаниям, что из представленных документов, т.е.
регистрационного удостоверения БТИ от 12.08.59 о принадлежности
Крыловым 4/7 доли дома и договора дарения доли домовладения от
25.05.67, видно, что наследственный жилой дом без определения
долей принадлежал трем Крыловым - Евдокии, Галине, Ираиде, в
соответствии с договором дарения Крылова Е. подарила Крыловой Г.
и Крыловой И. принадлежавшие ей 4/12 доли дома, из чего следует,
что представленные наследниками правоустанавливающие документы не
соответствуют справке БТИ, не представляется возможным выяснить,
откуда пошло деление на доли в доме. Решением Видновского
городского суда от 25.05.2000 жалоба Балакиной на действия
нотариуса оставлена без удовлетворения из-за противоречий в
документах, в результате которых дом в долях превышает "1".
Комментарий. Отказ нотариуса является обоснованным, решение
суда, которым жалоба наследников оставлена без удовлетворения,
является правильным. Нотариус в соответствии со ст. 71 Основ
законодательства о нотариате выдает свидетельство о праве на
наследство по бесспорным документам. В данном случае
несоответствие в документах должно быть разрешено в судебном
порядке по заявлению наследников.
К сожалению, в ряде случаев отказы нотариусов в совершении
нотариальных действий были приняты с нарушением закона.
Демины обратились в суд с жалобой на действия нотариуса г.
Куровское и Орехово - Зуевского района М., которая своим
постановлением от 28.10.2000 отказала им в выдаче свидетельства о
праве на наследство после их умершего отца Демина по тем
основаниям, что представленная ими справка из похозяйственной
книги за 1986 год о принадлежности наследственного дома их
умершим родителям не является правоподтверждающим документом. В
судебном заседании главой сельского округа были представлены
подлинные похозяйственные книги за 1986-1987 гг. Кроме того, из
материалов дела видно, что наследодатель Демин 14.07.87 получил
свидетельство о праве на наследство после смерти жены и стал
собственником всего дома, об этом обстоятельстве нотариус не
знал. Решением Орехово - Зуевского городского суда от 22.06.2001
жалоба Деминых признана обоснованной, суд обязал нотариуса выдать
заявителям свидетельство о праве на наследство.
Комментарий. Отказ нотариуса был необоснованным, т.к. он
должен был принять справку сельского округа от 17.05.2000 о
принадлежности дома наследодателю и его умершей жене, т.е.
родителям заявителей, на праве собственности на основании записей
в похозяйственной книге за 1986 г. Справка поссовета должна быть
обязательно основана на записи в похозяйственней книге, т.е.
должно быть указано, что "согласно записи в похозяйственной
книге".
Так, Лукичев обратился с жалобой на действия государственного
нотариуса г. Луховицы Ш., которая своим постановлением от
10.03.2000 отказала ему в выдаче свидетельства о праве на
наследство на обязательную долю в наследственном имуществе
умершего отца заявителя Лукичева, который распорядился своим
имуществом, оставив 19.09.96 завещание в пользу внука Кислякова,
т.е. племянника заявителя. При этом нотариус указала, что
Кисляков не имеет права на получение обязательной доли, т.к.
является инвалидом третьей группы, которая является рабочей.
Решением Луховицкого городского суда от 17.08.2000 заявленные
требования удовлетворены, суд признал отказ нотариуса Шигидиной
неправомерным и обязал ее выдать Лукичеву свидетельство о праве
на обязательную долю в наследстве.
Комментарий. Завещатель вправе определить круг наследников,
призываемых к наследованию, и распределить между ними
наследственное имущество в любых долях, не считаясь с порядком,
установленным законом. Однако свобода завещателя ограничена
установлением в законе круга наследников, которые согласно ст.
1149 ГК РФ могут получить обязательную долю в наследстве. При
составлении и удостоверении завещания нотариус обязан разъяснить
ст. 1149 ГК РФ, и это должно найти свое отражение в самом
завещании. Согласно закону право на обязательную долю имеют
несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том
числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители,
(усыновители) и иждивенцы умершего. Нетрудоспособными признаются
лица, достигшие пенсионного возраста на момент смерти
наследодателя, и инвалиды I-II-III группы, независимо от
возраста. Основная задача нотариуса при принятии заявления о
вступлении в наследство по завещанию - определить круг
наследников по закону и обязательных наследников. Отказ
наследнику инвалиду III группы в оформлении обязательной доли
является незаконным и говорит о незнании нотариусом норм
материального права. Вынося постановление об отказе в совершении
нотариального действия - оформлении обязательной доли инвалиду
III группы, нотариус заранее нарушает закон, и такое
постановление нотариуса судом должно быть признано незаконным и
необоснованным.
На основании договора о приватизации квартиры от 28.01.93
квартира в п. Привокзальный Волоколамского района была передана в
общую совместную собственность Белокурову А.Е. и Белокуровой В.И.
В 1993 году Белокурова вступила в брак с Савватеевым, 05.08.96
умер Белокуров. После его смерти Белокурова - Савватеева
фактически наследство приняла. Белокурова умерла 14.08.99,
оставив завещание в пользу Шилиной. Государственным нотариусом
Волоколамской ГНК С. 30.05.2000 отказано Савватееву в выдаче
свидетельства о праве на наследство на обязательную долю по той
причине, что после смерти Белокурова А.Е. в нотариальную контору
никто не обращался, на момент смерти Белокуров в квартире прописан
не был и доля квартиры, которая должна наследоваться после смерти
Белокуровой, не определена. Савватеев обратился в суд с иском к
Шилиной об установлении долей в праве собственности на квартиру
Белокуровых, об установлении факта принятия Белокуровой наследства
после смерти Белокурова и о признании за ним права собственности
на обязательную долю в наследстве жены в размере 2/3 квартиры.
Решением Волоколамского городского суда от 03.07.2000 иск
Савватеева был полностью удовлетворен.
Комментарий. Сравнивая ранее указанные случаи отказов, по
которым суды признавали их незаконными, можно утверждать, что в
случае выдачи отказа Савватееву действия нотариуса правомерны,
т.к. нотариус все равно не мог бы поступить иначе, в любом случае
необходимо было решение суда по определению объема наследственной
массы. Решение суда обладает компенсационным (действием)
свойством, поскольку суд вправе признавать доказательства,
которые не может учесть нотариус. В случаях отказов Лукичеву
действия нотариусов являются незаконными, обрекающими граждан на
хождение по судам.
В таких случаях суду необходимо исходить из того, что нотариус
обязан обеспечивать интересы граждан по совершению нотариальных
действий и помнить об этом постоянно. Очень важное значение имеет
право суда, на что указано в п. 14 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 17.03.81 N 1 (в ред. постановлений Пленума
ВС РФ от 21.12.93 N 11, от 25.10.96 N 10) "О практике применения
судами законодательства при рассмотрении дел по жалобам на
нотариальные действия или на отказ в их совершении", выносить
частные определения в адрес лиц, нарушивших законодательство. В
случаях явного нарушения закона суду необходимо выносить частные
определения и в адрес Московской областной Нотариальной Палаты.
Существует практика нотариусов, отказывающих в совершении
нотариальных действий, например, по отчуждению имущества по
причине недостатков в правоустанавливающих документах, на
основании которых уже была произведена государственная
регистрация права правообладателя.
Так, нотариус города Ступино И. своим постановлением от
22.06.2001 отказал Фетисовой в выдаче свидетельства о праве на
наследство после умершего 14 мая 2000 года Фетисова. При этом
нотариус сослался на следующие основания: в качестве
правоустанавливающего документа Фетисова представила нотариусу
дубликат типового договора о передаче хозяйством работнику в
собственность индивидуального жилого дома с надворными
постройками в порядке, предусмотренном постановлением ЦК КПСС и
Совета Министров СССР от 19 июня 1978 года N 518. По этому
договору совхоз "Шугарово" 17.02.86 передал в собственность
наследодателя "05 дома", расположенного в "п. Шугарово". По
мнению нотариуса, указанный выше документ содержит ряд
недостатков, которые не позволяют рассматривать его в качестве
правоустанавливающего: в дубликате договора не отражено, кому и
на основании какого правоустанавливающего документа принадлежал
дом на день заключения типового договора, т.е. на 17.02.86. Кроме
этого, в этом документе нет никаких сведений о регистрации
прежнего правоустанавливающего документа на дом. По мнению
нотариуса, это противоречит требованиям ст. 239 ГК РСФСР 1964
года. Эта норма действовала на дату заключения данного типового
договора. В типовом договоре не указан полный адрес продаваемой
доли дома, не указаны область, район и номер дома, неправильно
указана в договоре отчуждаемая доля дома. Размеры общей и жилой
площади по типовому договору и по справке от 04.11.2000
Ступинского БТИ об оценке дома не совпадают, разница составляет
более чем в два раза. Дубликат типового договора оформлен
неправильно: экземпляр типового договора хранится в АОЗТ
"Шугарово", а дубликат выполнен сотрудником сельской
администрации. Нотариальные действия в сельских администрациях
имеют право совершать глава администрации или его заместитель, но
не специалист сельской администрации. В удостоверительной надписи
дубликата содержатся грубые ошибки. Так, в удостоверительной
надписи дубликата типового договора указано, что типовой договор
удостоверил директор АОЗТ "Шугарово" Бочегов. По тексту типового
договора видно, что он нигде вообще не удостоверялся и на день
заключения договора 17.02.86 никакого АОЗТ "Шугарово" не
существовало. Тогда был совхоз "Шугаровский" и его директором был
Макеев А.С., а не Бочегов С.А. В удостоверительной надписи
дубликата типового договора не указано, где находится экземпляр
типового договора, с которого был сделан дубликат. По мнению
нотариуса, дубликат вышеуказанного типового договора не
соответствует требованиям законодательства. Фетисова обратилась в
суд с жалобой на действия нотариуса. Решением Ступинского
городского суда от 06.08.2001 ее требования признаны
обоснованными. Суд указал, что 07.12.99 за наследодателем было
зарегистрировано право собственности на 1/2 доли дома, в связи с
чем МОРП ему было выдано свидетельство о государственной
регистрации права. Государственная регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного
права, поэтому у нотариуса не было оснований требовать от
наследников какие-либо другие документы, подтверждающие право
Фетисова на половину дома, что это противоречит требованиям
Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним".
Комментарий. Решение суда является правильным. Однако
затронутая проблема нуждается в пояснении.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право на недвижимость
считается возникшим с момента его государственной регистрации.
Регистрирующий орган на основании правоустанавливающего документа
производит регистрацию права и выдает правоподтверждающий
документ. Эти действия означают признание государством права,
обозначенного в правоустанавливающем документе. Оспорить
регистрацию права можно только в судебном порядке. Поэтому лицо,
представляя нотариусу правоустанавливающий документ и
правоподтверждающий документ, т.е. свидетельство о регистрации
права, вправе рассчитывать на то, что нотариус на основании этих
документов удостоверит сделку по отчуждению его недвижимого
имущества.
Нотариус проводит обязательную правовую проверку всех
условий, сопутствующих сделке. Поэтому, обнаружив недостатки в
правоустанавливающем документе, как это имеет место в изложенном
примере, и ссылаясь на наличие указаний в ст. 45, 48, 54
Основ законодательства РФ о нотариате на необходимость проверять
представляемые правоустанавливающие документы на предмет их
соответствия требованиям закона, нотариус отказывает в совершении
нотариального действия.
Позиция нотариусов не признавать значимость
правоподтверждающего документа, выданного на основании
государственной регистрации права, при наличии недостатков в
правоустанавливающих документах, возможно, обусловлена разным
соотношением ответственности регистрирующего органа и нотариуса
за допущенные нарушения при совершении действий.
Так, согласно ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате
нотариус, занимающийся частной практикой, совершивший
нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской
Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный
вследствие этого ущерб, если он не может быть возмещен другим
способом. В случае совершения нотариусом действий, противоречащих
законодательству Российской Федерации, его деятельность может
быть прекращена судом.
Таким образом, факт признания нотариального действия
|
