|
Стр. 4
находится в составе другого недвижимого имущества -
многоквартирного жилого дома, поэтому при купле - продаже
квартиры необходимо указать не только номер квартиры и дома, но и
на каком этаже она находится. О доле в праве на недвижимое
имущество (жилого дома, квартиры и т.п.) можно сказать, что она
находится в составе другого недвижимого имущества - целого жилого
дома, квартиры и т.п., нельзя, так как это все то же недвижимое
имущество. Предметом отчуждения может являться и доля в праве на
недвижимое имущество. Поэтому отказ нотариуса в удостоверении
договора о передаче доли в праве на недвижимое имущество на
основании того, что не определен порядок пользования,
неправомерен.
При удостоверении сделок по отчуждению имущества нотариус
должен истребовать документы, необходимые для оформления
договоров по отчуждению имущества.
Так, Серпуховский городской суд 21.05.2000 рассмотрел дело по
иску Мелиховой к Комитету по управлению имуществом и ИМНС г.
Серпухова о признании недействительным договора купли - продажи
квартиры. Истица и ее представитель просили признать
недействительным договор купли - продажи квартиры в г.
Серпухове, заключенный 07.09.94 и удостоверенный нотариусом,
между Федотовой, умершей в сентябре 1994 года, и Пузыревым,
умершим 05.10.2000, ссылаясь на то, что Федотова по договору
купли - продажи ранее, т.е. 20.07.94, уже продала свою квартиру
гр-ке Кремлевой, у которой она, т.е. истица, в свою очередь,
купила указанную квартиру 19.10.94. В связи с тем, что до
настоящего времени в отношении одной и той же квартиры имеются
два договора, она лишена возможности распорядиться своей
квартирой, в которой постоянно проживает с момента ее
приобретения и до настоящего времени. Как видно из дела, по
данным БТИ, спорная квартира зарегистрирована на двух
собственников: на истицу по договору купли - продажи от
19.10.94, заключенному между нею и гр. Кремлевой, и на гр.
Пузырева - по договору купли - продажи от 07.09.94 между
последним и гр. Федотовой. Материалами дела установлено, что
собственником указанной квартиры до заключения указанных
договоров была Федотова, которая при жизни по договору дарения от
20.07.94 подарила указанную выше квартиру гр-ке Кремлевой, а
последняя, в свою очередь, по договору от 19.10.94 продала эту же
квартиру истице по делу, которая с указанного времени прописана и
постоянно проживает в спорной квартире. Таким образом, на момент
оформления договора купли - продажи той же квартиры Пузыреву,
имевшего место 19.09.94, Федотова уже не была собственником
указанной квартиры и вторично ею распорядиться была не вправе.
Эти обстоятельства были подтверждены в судебном заседании
показаниями представителя Филипповой, которая показала, что
20.07.94 квартира уже была зарегистрирована на имя Кремлевой, и с
этого момента Федотова более собственником квартиры не являлась и
никаких сделок с нею уже производить не могла. Представитель БТИ
так же показала, что сам Пузырев после совершенной с ним сделки
по спорной квартире знал о ее недействительности, поскольку
приходил к ним за справкой 01.09.94 для того, чтобы расторгнуть
заключенный с ним договор. В соответствии с требованиями ст.
168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных
правовых актов, является недействительной. С учетом
обстоятельства суд счел, что совершенная 07.09.94 от имени
Федотовой продажа Пузыреву той же квартиры, которая уже была в
собственности другого лица, является незаконной и такая сделка
должна быть признана недействительной. На основании изложенного
суд заявленный иск удовлетворил и признал недействительным
договор купли - продажи квартиры, зарегистрированный 07.09.94
нотариусом Серпуховского нотариального округа Сирма, заключенный
между Федотовой и Пузыревым.
Комментарий. При удостоверении сделок с имуществом нотариус
проверяет: 1) принадлежность этого имущества на праве
собственности; 2) наличие сособственников; 3) наличие
обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества;
4) документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки;
5) проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", при наличии сособственников в случае, когда для
совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет
наличие такого согласия; 7) при совершении сделок, указанных в
ст. 35 Семейного кодекса РФ, нотариусом проверяется наличие
нотариально удостоверенного согласия другого супруга на
совершение сделки; 8) при удостоверении сделок с участием
несовершеннолетних, недееспособных или неполностью дееспособных
нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и
органа опеки и попечительства; 9) сделки об отчуждении имущества,
перешедшего в порядке дарения или наследования, удостоверяются
при условии представления документа об уплате налога; 10)
согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ помимо предмета и цены существенным
условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых
проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения
покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на
пользование продаваемым жилым помещением. Исходя из указанных
статей нотариус истребует выписку из домовой книги с указанием
всех зарегистрированных граждан на отчуждаемом жилого помещении;
11) в случае отчуждения недвижимого имущества ТСЖ нотариус обязан
проверять выполнение требований ст. 13 Федерального закона "О
товариществах собственников жилья".
Возвращаясь к ранее указанному случаю, необходимо отметить,
что при удостоверении сделки нотариусом в нарушение требований
закона не были истребованы необходимые документы из БТИ, в
результате была удостоверена сделка, которая с момента заключения
являлась ничтожной.
Обобщение выявило следующие сложности при исполнении,
заключении договоров, которые целесообразнее рассмотреть по их
видам.
Договор купли - продажи
В основном предметом судебных споров являются договоры купли -
продажи таких недвижимых объектов, как дома, квартиры, земельные
участки. Содержание договора купли - продажи - это совокупность
всех его условий. Поскольку исполнение договора купли - продажи,
относящегося к возмездным договорам, требует совершения
определенных действий как продавцом, так и покупателем, поэтому
возникающие в судах споры чаще всего и связаны с указанием на их
невыполнение.
Условие о цене является существенным условием договора купли -
продажи недвижимости. Суд должен тщательно проверять доводы
сторон о том, что договор купли - продажи не исполнен по той
причине, что оплата по нему не произведена.
При этом необходимо принимать во внимание положения договора,
удостоверенного нотариусом, о проведении расчетов, а также
пояснения самих нотариусов в суде. Продавец при заключении сделки
письменно сообщает нотариусу, что расчеты по договору
произведены. В Регистрационной палате при регистрации права по
такому договору ставится отметка о том, что претензий
материального характера у сторон друг к другу не имеется.
Скоков предъявил иск к Еремину о признании недействительным
договора купли - продажи квартиры, удостоверенного нотариусом М.
23.07.97, указав на то, что по существу стороны сделку не
исполнили, т.к. по-прежнему проживают в прежних квартирах. После
пояснений в судебном заседании нотариуса истец не стал настаивать
на своих утверждениях о том, что договор и передаточный акт он не
подписывал и расчеты сторонами не производились. Из договора
видно, что расчет между сторонами произведен полностью до
подписания договора, текст договора был оглашен нотариусом вслух
и подписан двумя сторонами. Однако решением Ступинского
городского суда от 18.12.2000 договор признан недействительным.
При этом суд указал, что стороны фактически квартиру не передали,
а поэтому сделка является мнимой.
Комментарий. Решение постановлено без учета процедуры
заключения и удостоверения сделки нотариусом, а также без наличия
достаточных доказательств о мнимом характере сделки. Каждая из
сторон вправе была потребовать от другой стороны исполнения
обязательства в натуре. В случае обоюдного нежелания исполнить
обязательства по договору стороны могли заключить другую сделку,
которой могли вернуть все в первоначальное положение. В любом
случае у суда не было законом предусмотренных оснований к
признанию сделки недействительной, тем более мнимой, так как
доказательства о том, что сделка является таковой, стороны суду
не представили.
Так, квартира принадлежала на праве общей долевой
собственности Кирьяновой И. - 2/3 доли и Кирьяновой Т. - 1/3
доли. Кирьяновы 25.09.98 выдали Голубеву нотариально
удостоверенную доверенность на право распоряжения квартирой. От
имени доверителей Голубев 08.10.98 заключил с Гурцевой договор
купли - продажи квартиры. Кирьянова И. 10.10.98 умерла. В
ноябре 1998 г. Кирьянова Т. предъявила иск к Гурцевой о признании
договора недействительным, указав, что не знала за что
расписывалась, в то время болела, полностью доверялась дочери
Кирьяновой И., что денег по договору не получала за квартиру.
Решением Долгопрудненского городского суда от 13.06.2000 в
удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суд
указал, что доверенность и договор купли - продажи были
удостоверены нотариусом в установленном законом порядке.
Доверенность была составлена с выходом нотариуса по месту
проживания продавцов Кирьяновых. Согласно п. 5 договора расчет
между сторонами был произведен полностью до подписания договора.
Договор и право собственности по нему были зарегистрированы в
Регистрационной палате, в связи с чем 22.10.98 Гурцевой было
выдано свидетельство о государственной регистрации. Договор был
исполнен, квартира была передана Голубевым по доверенности от
Кирьяновых покупателю Гурцевой 08.10.98 по передаточному акту.
Согласно заключению судебно - психиатрической экспертизы
Кирьянова Т. и Кирьянова И. какими-либо психическими
расстройствами, исключающими их способность понимать значение
своих действий, не страдали. Обе сознательно выдали доверенность
на совершение сделки.
Комментарий. При рассмотрении споров о признании сделок
недействительными по тем основаниям, что не исполнено условие
договора об оплате, судам необходимо тщательно анализировать сам
текст договора, в котором указывается, когда стороны произвели
расчеты.
Рыбалкина и ее муж Рыбалкин предъявили иск к Люберецкому
филиалу МОРП о признании договора купли - продажи квартиры,
заключенного Рыбалкиной с Крыжановским и удостоверенного
нотариусом г. Люберцы и Люберецкого района Г., недействительным,
указав, что в соответствии с условием договора о том, что расчет
за квартиру стороны произведут в день подачи купчей в Люберецкий
филиал МОРП для регистрации сделки и права, 24.07.2000 документы
были переданы для регистрации и в этот же день Крыжановский умер.
Как заявили истцы, денег за квартиру они не получили.
Свидетельство о государственной регистрации было выдано на имя
Крыжановского 07.08.2000. Жена Крыжановского против иска не
возражала. Решением Люберецкого городского суда от 10.11.2000
договор купли - продажи квартиры признан недействительным. При
этом суд согласился с доводами о том, что договор является
ничтожным, т.к. не был зарегистрирован до смерти покупателя, а
свидетельство является недействительным, т.к. было выдано на имя
уже умершего лица.
Комментарий. Решение судом было принято по недостаточно
проверенным материалам дела и в случае обращения в суд
правопреемников сделка могла быть признана законной. При
рассмотрении подобных дел суды подчас исходят из буквального
значения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения
регистрации сделки, т.е. о ее недействительности, ничтожности.
Однако при оценке фактических обстоятельств необходимо исходить
из анализа статьи 165 ГК РФ в целом. При ином подходе в разряд
недействительных попадают все сделки с недвижимостью, так как
между моментом их заключения и регистрацией всегда имеется разрыв
во времени. Установленный Федеральным законом "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" месячный
срок для проведения регистрации касается только регистрационного
учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки он не
имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с
учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314
ГК РФ. Поэтому положения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделок
по мотиву отсутствия их регистрации и прав по ним следует
отличать от других аналогичных по названию сделок, не порождающих
правовых последствий, начиная с момента их заключения и
заканчивая регистрацией, даже если таковая была проведена. В п.
3 ст. 165 ГК РФ речь идет о ничтожности сделки в смысле ее
"недозаключения" или "недозавершения", т.е. только об одном из
обязательных элементов, относящихся к форме сделок с
недвижимостью - регистрации, который может быть восполнен в
судебном порядке. Поэтому если сделка, требующая государственной
регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон
уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В
этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда
на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Часты споры о признании договоров частично недействительными
по основанию, что указанная в договоре стоимость не соответствует
реально выплаченной.
Так, Клинский городской суд 15.02.2000 рассмотрел дело по иску
Емельянцева к Осадчей о признании частично недействительным
договора купли - продажи и установил, что 22.10.99 между
Емельянцевым и Осадчей был заключен договор купли - продажи
квартиры, принадлежащей на праве собственности Осадчей. Стороны
оценили указанную квартиру в 66217 руб. Емельянцев обратился в
суд с иском к Осадчей о признании указанного договора частично
недействительным в части стоимости квартиры, указав, что
фактически за квартиру было уплачено 417000 руб. Ответчица
Осадчая представила в суд заявление с признанием иска, указав,
что истец фактически уплатил ей за квартиру 417000 руб. Проверив
материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает, что
иск подлежит удовлетворению, так как обе стороны признают, что
при оформлении договора купли - продажи за квартиру истцом
ответчице было уплачено 417000 руб. Суд решил признать частично
недействительным договор купли - продажи квартиры от 22.10.99
между Осадчей и Емельянцевым в части стоимости квартиры, а также
признать, что Емельянцев уплатил Осадчей за квартиру 417000 руб.
Комментарий. Дополнительное соглашение об изменении условия
договора о цене мог удостоверить и нотариус. Поскольку возник
спор, то изменение в договор внесено решением суда.
Громова предъявила иск к Панасковой и Громову о признании
недействительным договора купли - продажи квартиры в г. Люберцы
от 30.09.97, удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в
Люберецком филиале МОРП. При этом истица сослалась на то, что в
договоре цена квартиры была указана равной 11381281 руб., что не
соответствует действительной сумме оплаты за договор в размере
21500 долларов США, что подтверждается распиской. Решением
Люберецкого городского суда от 12.04.2001 в иске Громовой было
отказано. При этом суд указал, что договор сторонами был
полностью исполнен, квартира была передана по передаточному акту,
произведена регистрация права собственности за покупателем. Иск
предъявлен по истечении срока исковой давности.
Интересен вопрос о возможности покупателя в порядке оплаты по
договору передать продавцу какую-либо индивидуально -
определенную вещь или оказать услугу нематериального характера.
Условия о покупке для продавца другого жилья может быть включено
в пункт договора о цене отчуждаемой квартиры, т.е. в пункте о
цене квартиры указывается, что продавец продает квартиру за
такую-то стоимость, при этом часть денег получает непосредственно
деньгами, а вторую в виде квартиры или жилого дома по конкретному
адресу, приобретенную на его имя. В случае невыполнения данного
пункта договора, являющегося существенным при заключении договора
купли - продажи, данный договор может быть признан
недействительным или расторгнут. Данное условие может быть
включено в договор в качестве отдельного условия. В этом случае
договор будет считаться заключенным под условием в соответствии
со ст. 157 ГК РФ и невыполнение этого условия будет являться
основанием для расторжения договора.
Так, 18.04.2001 Раменский городской суд рассмотрел в дело по
иску Платова к Мунаевой, третьему лицу Гжельскому ПТОКХ о
признании недействительными договора о передаче квартиры в
собственность и договора купли - продажи квартиры. Истец Платов
обратился в суд с иском, которым просил признать
недействительными: договор приватизации квартиры и договор купли
- продажи этой квартиры, заключенный между ним и ответчицей
Плотниковой, ныне Мунаевой. В обоснование иска указал, что в
начале 1997 года к нему домой пришел незнакомый человек, как
потом выяснилось муж Мунаевой, и предложил продать квартиру.
Поскольку квартира была не приватизирована, то этот человек
вместе с комендантом пос. Кузяевского фарфорового завода
Федченковой оформили за него договор приватизации, а затем под
влиянием угроз и обмана принудили оформить в нотариальной конторе
договор купли - продажи квартиры. Денег он не получал,
покупатель предложил ему новое место жительство в г. Новгороде
или Вологде, но переезд осуществлен не был. Сейчас в квартире
установлена металлическая дверь, попасть в квартиру он не может и
фактически не имеет места жительства. Ответчик Мунаева в судебном
заседании не отрицала, что договор приватизации оформлен с
нарушением закона, но считает, что Платовым это было сделано
намеренно. Иска не признала и пояснила, что Платов сам умолял
помочь ему оформить прописку в любой деревне, но потом сам же и
избегал встреч с ними. Третье лицо - представитель Гжельского
ПТОКХ требования поддерживает. Указывает, что Платов был прописан
и проживал в квартире один, теперь он лишен жилья, прописки, он
не получил денег за проданную квартиру, не получал в этот период
даже пенсии. В квартире сейчас прописаны другие лица, но не
проживают в ней, Платов попасть в квартиру не может. Суд признал
установленным, что квартира являлась муниципальной собственностью
и нанимателем ее был Платов, он был прописан в квартире один и
проживал один. 20.12.96 между Платовым и АООТ "Кузяевский
фарфоровый завод" в лице коменданта Федченковой был заключен
договор о передаче квартиры в собственность. Уголовное дело было
возбуждено Раменским городским прокурором 15.02.2000 по ст. 159
ч. 2 УК РФ отношении Плотниковой (Мунаевой) и по ст. 196 УК РФ в
отношении Федченковой, постановлением от 22.08.2000 производство
по делу было прекращено в отношении Мунаевой в связи с
отсутствием состава преступления, в отношении Федченковой - за
истечением срока давности. Материалами уголовного дела, выводами
проведенной почерковедческой экспертизой установлено, что
заявление и акт приватизации квартиры, договор на передачу
квартиры в собственность собственноручно заполнила и подписала,
используя свое служебное положение, Федченкова за и от имени
Платова. Соответствующих поручений на это Федченкова от Платова
не получала и такие доказательства отсутствуют как в материалах
уголовного, так и гражданского дела. Вышеуказанные обстоятельства
Федченкова признала и в суде. Поскольку сделка приватизации
квартиры была совершена незаконно, то все последующие сделки,
основанные на договоре приватизации, также являются незаконными.
07.02.97 Платов в нотариальной конторе заключил с Плотниковой
договор купли - продажи квартиры. Этот договор подписывал сам
Платов. Однако, как указывает истец, договор им подписан под
влиянием угроз и обмана. В обоснование своих доводов о якобы
имевших место угрозах Платовым доказательств представлено не было,
и этот факт суд находит неподтвержденным. Что касается обмана,
то суд полагает, что он имел место быть. Наличие договоренности
о предоставлении Платову вместо квартиры другого места
жительства, но за пределами Московской области, в г. Нижнем
Новгороде, Вологде представитель ответчицы не отрицает. Однако
жилье взамен проданной квартиры Платов так и не получил и остался
вообще без жилья. В настоящее время он из квартиры выписан, в
ней зарегистрированы согласно выписке из домовой книги 5 человек,
т.е. Мунаева с мужем и детьми. Суд решил признать
недействительными договор от 20.12.96 о передаче квартиры в
собственность Платову, а также договор купли - продажи квартиры,
заключенный 07.02.97 между Платовым и Плотниковой. Суд вернул
стороны в прежнее положение, обязал произвести снятие с
регистрационного учета по указанному месту жительства Мунаеву с
семьей, заключить договор найма с Платовым и восстановить его
регистрацию по месту жительства.
Комментарий. Оспоренные сделки признаны судом
недействительными обоснованно. Однако, если бы договоры были
заключены без нарушения закона, то условие о предоставлении в
собственность жилья истцу в другом месте могло быть приемлемым.
В случае распоряжения одним из супругов имуществом,
относящимся к общей совместной собственности, должно быть
истребовано согласие второго супруга на сделку.
Так, Раменский городской суд 18.10.2000 рассмотрел дело по
иску Гасановой к Гасанову, Чухляевой, Чухляеву о признании
договора в части недействительным, признании права собственности
на часть дома и земельного участка. Истица Гасанова обратилась в
суд с иском, которым просила признать недействительным договор
купли - продажи дома и земельного участка при доме, заключенный
между ответчиками 01.04.99, а также признать за ней право
собственности на половину дома и участка. В обоснование иска
указала, что спорное имущество было приобретено в браке с
Гасановым и на его отчуждение она согласия не давала. Ответчик
Гасанов признал, что имущество является их совместной
собственностью с истицей. Договор купли - продажи был оформлен
без ведома и согласия истицы. Пояснил, что поскольку дом и
участок были оформлены на его имя, то он полагал, что он вправе
распоряжаться своей собственностью. Кроме этого, пояснил, что об
оформлении договора он не знал, так как от его имени действовал
по доверенности Чухляев и он его о своих действиях не извещал;
денег за проданное имущество от Чухляяева он не получил.
Ответчик Чухляев в судебном заседании пояснил, что семью
Гасановых знал и признает, что согласия в установленном порядке
от Гасановой для совершения сделки не брали. Признает, что истица
вправе претендовать на половину дома и участка по праву общей
совместной собственности. Ответчица Чухляева признала, что
приобретенное имущество является брачным имуществом супругов
Гасановых. Пояснила, что истица знала об оформлении договора
купли - продажи дома и участка, однако доказать это
обстоятельство она не может. О том, что Гасанова была против
сделки, она узнала уже после оформления договора от их общих
знакомых. Пояснила, что дом с участком был ей не нужен и договор
был оформлен только из-за того, что Гасанов был должен деньги ее
супругу Чухляеву, которые не отдал, поэтому взамен возврата денег
была оформлена сделка купли - продажи. Суд нашел иск подлежащим
удовлетворению. Установлено в судебном заседании и
подтверждается материалами дела, что Гасанова и Гасанов
зарегистрировали брак 26.02.94, брак расторгнут по решению
Раменского городского суда от 07.03.2000. 05.04.94 в
нотариальной конторе был заключен договор купли - продажи, по
которому Чернобаевский продал Гасанову целый дом. 31.06.95
Гасанову на основании постановления главы администрации
Быковского с/округа от 22.06.95 было выдано свидетельство о праве
собственности на земельный участок при доме размером 670 кв. м.
В соответствии со ст. 34 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое
супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В части 2 ст. 34 СК РФ указывается, что независимо от того, на
чье имя из супругов было приобретено в период брака имущество,
оно является общим. Ответчик Гасанов не оспаривает, что дом и
участок были приобретены в период брака с Гасановой, и признает
данное имущество супружеским. Ответчики Чухляевы этого факта
также не оспаривают, указывают сами, что семью Гасановых они
знали давно. Таким образом, дом с прилегающим к дому земельным
участком является общей совместной собственностью Гасановых. В
соответствии со ст. 39 СК РФ при определении долей в общем
имуществе супругов доли их признаются равными, если иное не
предусмотрено договором между супругами. Как установлено в
судебном заседании, подобный договор между супругами Гасановыми
не оформлялся. Поэтому Гасанова Н.А. имеет равное с Гасановым
право пользования, владения и распоряжения спорным имуществом. В
соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение
общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию.
Гасанов 01.11.98 выдал Чухляеву доверенность, которой уполномочил
его продать земельный участок с находящимся на нем домом и
выполнять все необходимые действия, связанные с данным
поручением. 01.04.99 Чухляев, действующий по доверенности за
Гасанова, продал Кодиной участок с домом. Кодиной 03.05.99
Московской областной регистрационной палатой было выдано
свидетельство о государственной регистрации права на указанное
имущество. Кодина и Чухляев зарегистрировали брак 15.09.99.
Истица пояснила, что узнала о совершенной сделке в марте - апреле
2000 года. В 1999 году она слышала о возможной продаже дома с
участком, но полагала, что без ее согласия сделку совершить не
могут. После того, как ей стало известно, что договор все-таки
был оформлен, она стала интересоваться, как могли его оформить
без ее ведома и согласия, затем обратилась в суд. Судом было
истребовано нотариальное дело о купле - продаже участка с домом,
из которого следует, что истица не была поставлена в известность
о совершаемой сделке и ее письменного согласия не истребовали. В
нотариальном деле имеются правоустанавливающие документы на дом и
участок, справки из местной сельской администрации, квитанция об
уплате пошлины, договор с передаточным актом; письменное согласие
истицы и какой-либо документ о ее извещении о предстоящей сделке
отсутствуют. Таким образом, доводы истицы о том, что она не знала
о совершаемой мужем сделке по отчуждению общего имущества и о
том, что в установленном законом порядке не было истребовано ее
письменное согласие на это, нашли свое подтверждение. Кроме того,
ответчики Гасанов и Чухляев данного факта не отрицали. Ответчица
Чухляева говорит о том, что якобы устное согласие истицы на
оформление договора было получено. В таком случае ответчица
должна подтвердить доказательствами где, когда и при каких
обстоятельствах было получено согласие истицы на совершение
сделки и кто это может подтвердить. На основании изложенного суд
нашел требования истицы основанными на законе, а доводы ее иска
подтвержденными доказательствами. Доводы ответчицы Чухляевой,
как указал суд, о том, что сделка была совершена лишь в связи с
долгом Гасанова перед ее мужем Чухляевым, в данном случае
отношения к рассматриваемому спору не имеют. При наличии
доказательств иск может быть предъявлен к должнику о возврате
долга. На основании изложенного суд решил признать
недействительным договор купли - продажи дома и земельного
участка площадью 640 кв. м при доме, заключенный 01.04.99 между
Чухляевым, действовавшим по доверенности от имени Гасанова, и
Кодиной, удостоверенный нотариусом Раменской государственной
нотариальной конторы А., в части указания о продаже целого
домовладения и целого земельного участка. Суд признал право
собственности на дом и на земельный участок площадью 640 кв. м
при доме за Гасановой и Чухляевой в 1/2 доли.
Комментарий. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения
одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки,
требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в
установленном законом порядке, необходимо получить нотариально
удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье согласие на
совершение сделки не было получено, вправе требовать признания
сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня,
когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Нередко возникают ситуации, когда раздел имущества между
супругами после расторжения брака не был произведен. При этом
Семейный кодекс РФ не предусматривает сроков, в течение которых
супруги обязаны решить вопрос по разделу совместно нажитого
имущества. В связи с этим нельзя говорить об истечении
трехлетнего срока исковой давности со дня государственной
регистрации расторжения брака, по истечении которого согласие
бывшего супруга на сделку не требуется.
В соответствии с пп. 2 и 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи
собственника жилого помещения (квартиры, жилого дома и т.д.)
сохраняют за собой право проживания и пользования данным жилым
помещением вне зависимости от смены собственника и могут
требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от
любых лиц, включая собственника помещения.
Так, Старыгин обратился в суд к Губовой об исполнении
обязательства в натуре, ссылаясь на то, что согласно заключенному
25.08.99 с ответчицей, а также Трифоновой и Губовой договору
купли - продажи квартиры, который удостоверен нотариусом,
ответчица обязалась освободить указанную квартиру и сняться с
регистрационного учета по месту жительства. Такие же
обязательства касались Трифонова и Губовой М. Учитывая, что
Губова указанные условия договора не выполняет, истец просил
признать ее регистрацию в квартире недействительной. Решением
Жуковского городского суда от 25.05.2000 заявленные требования
были удовлетворены.
Комментарий. Наличие права третьих лиц по проживанию и
пользованию отчуждаемым жилым помещением - это очень важное
обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого
помещения, поскольку данное право является своего рода
обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и
может служить обстоятельством, при котором приобретатель может
вообще отказаться от заключения сделки или обратиться в суд о
признании сделки недействительной. Поэтому важно, чтобы именно
приобретатель жилого помещения знал о правах третьих лиц,
указанных в ст. 292 ГК РФ, и чтобы это обстоятельство было
обязательно оговорено в договоре отчуждения. Но это вовсе не
значит, что члены семьи собственника должны давать или не давать
согласия на сделку. В указанной статье также ничего не говорится
о том, что члены семьи собственника обязательно должны быть
уведомлены о предстоящем переходе права собственности на жилое
помещение, в котором они проживают. Таким образом, это не может
служить основанием для признания сделки недействительной.
Обязательства по освобождению ими жилого помещения и снятия с
регистрационного учета непосредственно в договор включить нельзя,
так как третьи лица не являются сторонами по договору отчуждения.
В то же время члены семьи собственника могут заявить о своих
намерениях и дать письменные обязательства о том, что они
снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение.
Нотариусу при возможности нужно истребовать от членов семьи
заявления о том, что они принимают на себя обязательство, что
после заключения договора они выпишутся из квартиры. Это поможет
покупателю впоследствии требовать исполнения договора.
Договор дарения
Дарение - это передача имущества без предоставления
какого-либо встречного удовлетворения.
Так, Иващенко предъявил иск к Тимониной о признании
недействительным договора дарения земельного участка от 12.01.94
площадью 1200 кв. м, указав, что ответчица обещала купить для
него как бы взамен подаренного имущества автомашину, но своих
обещаний не выполнила. Решением суда от 13.11.2001 требования
удовлетворены, суд признал сделку недействительной, заключенной
под условием, в то время как дарение исключает встречные условия,
является безвозмездной.
Комментарий. Признаком договора дарения является
односторонний характер обязательства. Одаряемый становится
собственником имущества, не принимая на себя каких-либо
обязанностей перед дарителем, который, в свою очередь, уступает
право собственности одаряемому, не приобретая и не сохраняя
какие-либо права на подаренное имущество. Возвращаясь к ранее
приведенному казусу, необходимо отметить, что стороны, заключая
договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую
на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой
дарения. Дарение - это передача имущества без предоставления
какого-либо встречного удовлетворения.
Если по договору предполагается встречная передача вещи или
права либо предполагается встречное обязательство со стороны
одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552
ГК РФ признается притворной сделкой. Для того, чтобы считаться
встречным, предоставление не обязательно должно быть предусмотрено
тем же самым договором, что и подарок. Оно может быть предметом
отдельной сделки и иногда даже с третьим лицом. В данном случае
главным является причинная обусловленность дарения встречным
предоставлением со стороны одаряемого.
При заключении договора дарения жилого помещения включать
условие о праве дарителя на сохранение прав проживания нельзя.
Так, Усейкина, 1935 г. рождения, инвалид II группы, по
удостоверенному 11.12.96 нотариусом г. Долгопрудный Катаровым
договору подарила Мироновой свою квартиру. В качестве условия
договор содержал запись о том, что Усейкина сохраняет за собой
право проживания и пользования данной квартирой. Обратившись в суд
к Мироновой о признании сделки недействительной, Усейкина
указала, что ответчица должна была проживать с ней в квартире и
осуществлять за ней уход, однако через 4 месяца после заключения
с ней договора Миронова выехала из квартиры в другую область и
никаких расходов по квартире не несет. Миронова требования
признала. Решением Долгопрудненского городского суда от
20.03.2000 иск удовлетворен по основаниям ст. 178 ГК РФ, суд счел
сделку заключенной под влиянием заблуждения.
Комментарий. Даритель, отчуждая одаряемому квартиру, оставил
за собой право пользования квартирой. Можно ли счесть это условие
обстоятельством возмездности по договору или оно не влияет на
природу одностороннего обязательства? Можно ли отнести сохранение
права дарителя на пользование к особенностям объекта дарения?
Можно ли утверждать, что в данном случае имущество, подаренное
одариваемому, обременено соответствующими правами дарителя?
Представляется, что необходимо в первую очередь исходить из
положения закона о том, что дарение является безусловной сделкой.
В связи с этим оговаривать при заключении договора дарения жилого
помещения право дарителя на сохранение прав на проживание нельзя.
Так, частнопрактикующий нотариус г. Ногинска К. 28.03.99
удостоверила договор, по которому Анохин подарил принадлежащий
ему дом в г. Ногинске своей дочери от первого брака
Хороводниковой. В договоре указано на то, что сын дарителя Анохин
и жена сына Анохина сохраняют за собой право пользования домом.
Обратившись в суд, даритель указал, что заключил сделку под
влиянием уговоров Хороводниковой, не знал, что заключает сделку
дарения, нотариус прочитал договор вслух, но содержание ст. 167,
209, 223, 288, 292 ГК РФ, указанных в договоре, не понял.
Ответчица иск не признала и указала, что дом ей был подарен безо
всяких условий. Решением Ногинского городского суда от
17.04.2000 договор признан недействительным. Суд указал, что
Анохин имел намерение разделить дом между дочерью и сыном и
поэтому счел его обманутым ответчицей при подписании договора.
Комментарий. С решением суда согласиться трудно. Судом дана
произвольная оценка обстоятельствам и дело рассмотрено исходя из
интересов истца. Кроме того, в данном договоре было предусмотрено
право сына и невестки дарителя на сохранение права пользования
домом в то время, как это условие в договоре дарения вообще
недопустимо, они вообще стороной по договору не являлись. Однако
суд в своем решении на допущенные нарушения при заключении
договора дарения внимания не обратил.
Нотариус должен разъяснять сторонам содержание и последствия
договора дарения.
Отсутствие указаний на то, что нотариус не разъяснил сторонам
положений закона о предмете договора и последствиях его
заключения, является основанием к признанию таких договоров
недействительными. Суды довольно часто удовлетворяют требования
заявителей по тем основаниям, что они не понимали последствия
заключенного ими договора дарения.
Так, Дерябкина предъявила иск к Дерябкину о признании
недействительным заключенного 18.04.2000 договора дарения ею
своей квартиры ответчику, а также двум внукам, указав, что
намеривалась составить завещание, а заключила договор под
влиянием заблуждения. Из договора дарения, удостоверенного
нотариусом г. Фрязино Крапиной, видно, что нотариусом разъяснены
требования ст. 209, 223, 288 ГК РФ, т.е. о содержании права
собственности, о возникновении права собственности по договору, о
собственности на жилое помещение. Решением Щелковского городского
суда от 25.07.2000 иск Дерябкиной удовлетворен, договор дарения
признан недействительным.
Комментарий. Нотариус не указал и не разъяснил дарителю
положения статей Гражданского кодекса РФ по договору дарения, им
были указаны статьи ГК РФ, которые не определяют условий и
порядка заключения данного вида договора. Нотариус должен
разъяснять сторонам, что такое договор дарения. В то же время суды
должны учитывать, что если в договоре указаны соответствующие
статьи ГК РФ и имеется запись о том, что они разъяснены, то это
соответствует действительности, поэтому выводы суда о том, что
даритель в таком случае заблуждался относительно последствий
договора дарения, являются, как правило, бездоказательными.
Суды должны привлекать нотариусов к участию в деле и
выслушивать объяснения нотариусов по удостоверенным ими договорам
в случае их оспаривания в суде.
Стороны, обращаясь в суд о признании договора дарения
недействительным, приводят подчас невероятные доводы, которые
суды принимают без выяснения мнения нотариуса, удостоверившего
сделку.
Так, Саблин предъявил иск к Силаеву и Пилицкой о признании
недействительным договора дарения своей квартиры 25.09.95,
удостоверенного в Видновской нотариальной конторе, по тем
основаниям, что он подарил эту квартиру Силаевой, о чем ему не
было известно до ее смерти, наступившей 07.09.2000. Как заявил
истец, сделка была совершена обманным путем с использованием его
состояния как человека, злоупотребляющего алкоголем, в результате
злонамеренных действий Силаевой, специально его спаивавшей и
надеявшейся на то, что он погибнет от алкогольного отравления.
Факт дарения тщательно скрывался, он узнал о заключенной сделке
после того, как наследники Силаевой - ответчики по делу стали
предъявлять права на квартиру. Решением Видновского городского
суда от 22.03.2001 иск Саблина удовлетворен.
Комментарий. Представляется, что, если бы суд выяснил у
нотариуса обстоятельства заключения договора, то дело могло бы
быть рассмотрено исходя не только из интересов истца.
Только тщательная проверка судом всех обстоятельств заключения
договора дарения может позволить суду убедиться в обоснованности
требований о признании договора недействительным.
Так, Талдомский районный суд 11.07.2001 рассмотрел гражданское
дело по иску Сахаровой к Алексеенко о признании договора дарения
недействительным и выселении. В судебном заседании Сахарова,
настаивая на своем иске, пояснила, что 11.11.94 она подарила
принадлежащие ей 5/6 доли дома своему сыну Сахарову Александру,
который имел в собственности 1/6 долю дома. 05.06.2000 Сахаров
умер. Истица считала, что совершила ошибку, подарив дом сыну, и
просила признать договор дарения недействительным, так как сын
"приневолил" ее подписать указанный договор. При этом пояснила,
что сын уговаривал ее подарить дом ему, обещал бросить пить. Она
согласилась, поехала с ним к нотариусу и подписала договор.
Другим детям об этом не говорила, хотя имеет еще двоих сыновей и
дочь. Сказала позже, спустя три месяца. Дети не одобрили ее
поступка. Наследниками после смерти сына являются она, его дети
от первого брака и Алексеенко. Алексеенко проживает с ней в доме
постоянно около двух лет. Она не знала, что ее сын
зарегистрировал брак с Алексеенко за год до смерти. Алексеенко
живет в ее доме 5-6 лет. Сейчас не хочет, чтобы Алексеенко жила с
ней, и просит выселить ее из дома, так как она дом не строила и
никакого отношения к нему не имеет. Алексеенко иск не признала и
пояснила, что живет в доме с 1992 года. С Сахаровым брак
зарегистрировала 29.10.99. Ее муж капитально отремонтировал дом,
поэтому хотел, чтобы дом числился за ним. Он предложил матери
подарить ему ее долю дома. Узнала о договоре дарения в день,
когда Сахарова подарила сыну свою долю дома. Муж матери не
угрожал. Она осталась проживать в доме после смерти мужа,
обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о
праве на наследство. Его две дочери отказались от принятия
наследства в ее пользу. Считает, что Сахарова подарила свою долю
по своей воле и договор является действительным. С иском о
выселении не была согласна. Третьи лица - нотариус, Сахарова С.А.
и Шиховцова В.А., надлежаще извещенные о дне слушания дела, в суд
не явились. Нотариус представил заверенные ксерокопии заявлений
Алексеенко, Сахаровой С.А. и Шиховцовой В.А. Судом установлено,
что 11.11.94 Сахарова подарила своему сыну Сахарову А.А.
принадлежащие ей 5/6 доли дома. 23.05.2001 Сахарова обратилась в
суд с иском о признании договора дарения недействительным. При
этом Сахарова ссылалась на то, что сын ее "приневолил", однако
каких-либо убедительных доказательств того, что сын угрожал ей,
привести не смогла. Из ее пояснений о том, что она совершила
ошибку, а теперь хочет ее исправить, суд пришел к выводу, что
после смерти сына Сахарова не желает, чтобы право собственности
на дом переходило посторонним для нее лицам. Об этом
свидетельствуют и ее пояснения, что она не знала о регистрации
брака между ее сыном и Алексеенко. Показания свидетелей
Сахаровых о том, что брат угрожал матери и заставил ее подписать
договор, суд оценил критически, так как они являются
заинтересованными в признании договора дарения дома
недействительным. Кроме того, из их показаний и показаний
Сахаровой следует, что братья узнали о договоре дарения позже его
совершения, а поэтому не могли знать, при каких условиях он
заключался. Из показаний свидетелей Галихиной, Галихина,
Давыдовой, допрошенных по ходатайству истицы, усматривается, что
отношения в семье на момент заключения договора и после были
хорошие, отношения испортились после 1997 года. При таких
обстоятельствах суд не усмотрел оснований для признания договора
недействительным вследствие обмана или угроз. Свидетели Давыдова,
Сахарова показали в суде, что слышали от истицы о ее желании
перевести дом на Александра задолго до подписания договора. Об
этом свидетельствует и представленная ксерокопия решения
Запрудненского исполкома N 42 от 02.04.87 о разрешении Сахаровой
в связи с ее просьбой подарить 5/6 доли дома сыну Сахарову
Александру. Суд пришел к выводу, что договор дарения был
совершен по свободному волеизъявлению сторон и отсутствуют
основания для признания его недействительным. Суд в иске
Сахаровой отказал.
Комментарий. Нотариус должен разъяснять сторонам возможность
обусловить в договоре дарения в соответствии с положениями ст.
578 ГК РФ право дарителя отменить дарение в случае, если он
переживет одаряемого. Из материалов ранее изложенного дела
следует, что договор дарения был заключен до вступления в силу ГК
РФ, поэтому даритель оспорила сам договор, поскольку
доказательств несовпадения воли и волеизъявления Сахаровой при
заключении договора ею не было представлено, суд вынес решение об
отказе в иске.
Отчуждение комнаты в коммунальной квартире производится с
соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве
покупки этой комнаты другими лицами, проживающими в квартире.
Прямого указания этому утверждению в законе не содержится,
однако практика складывается по аналогии с предусмотренным в ст.
250 ГК РФ правом сособственника как участника общей долевой
собственности на преимущественное право покупки продаваемой доли.
Так, Клинский районный суд 17.04.2001 рассмотрел дело по
иску Артемьевой к Хазовой, Филипповой о переводе прав и
обязанностей покупателя, о выселении Филипповой Надежды
Александровны из занимаемого жилого помещения. Из материалов дела
видно, что Артемьева имеет на праве собственности изолированную
жилую комнату N 1 площадью 12,2 кв. м и 122/466 доли мест общего
пользования в двухкомнатной квартире N 11. Хазовой принадлежала
на праве личной собственности изолированная жилая комната N 2
площадью 17,1 кв. м и 171/293 доли мест общего пользования в
этой же двухкомнатной квартире. 27.11.2000 по договору купли -
продажи Хазова продала, а Филиппова купила жилую изолированную
комнату площадью 17,1 кв. м, расположенную по указанному адресу,
за 59847 руб. 11 коп. Истица Артемьева обратилась в суд с иском к
ответчикам Хазовой и Филипповой о переводе на истицу прав и
обязанностей покупателя, о выселении Филипповой из занимаемой
жилой комнаты площадью 17,1 кв. м. В обоснование своих исковых
требований она указала, что отчуждение жилой комнаты произведено
Хазовой в пользу Филипповой без согласия истицы на совершение
сделки, при этом Хазова не обращалась к ней с предложением как к
участнику общей долевой собственности о приобретении этой жилой
комнаты за сумму, указанную в договоре купли - продажи. Ответчица
Хазова в судебном заседании иск признала в полном объеме, о чем
расписалась в протоколе судебного заседания, и подтвердила, что не
предупредила истицу о предстоящей сделке. Она готова продать
истице указанную жилую комнату на условиях договора купли -
продажи от 27.11.2000. Ответчица Филиппова в судебном заседании
признала исковые требования истицы и подтвердила, что выселится
из занимаемого жилого помещения в квартиру в д. 12, кв. 24 в срок
до 30.05.2001, о чем расписалась в протоколе судебного заседания.
Суд признал, что в силу ст. 250 ГК РФ иск подлежит удовлетворению,
т.к. при продаже доли в праве общей собственности постороннему
лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за
которую она продается, и на прочих равных условиях. Суд счел,
что истица имеет преимущественное право на приобретение жилой
комнаты ответчицы Хазовой как участник общей долевой
собственности. Суд решил перевести на Артемьеву права и
обязанности покупателя по договору купли - продажи от 27.11.2000
комнаты площадью 17,1 кв. м в квартире, расположенной в д. 16,
кв. 11, взыскать с Артемьевой в пользу Хазовой стоимость указанной
комнаты, предусмотренную договором от 27.11.2000, в размере 59847
|
