Нотариус не снимает все риски при покупке жилья

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры остается одним из популярных способов снизить риски при сделках с жильем. Однако само участие нотариуса не делает сделку полностью защищенной от последующего спора.

Поводом для новой дискуссии стали данные анализа судебных дел о продаже недвижимости под влиянием телефонных мошенников. Исследователи рассмотрели около 300 процессов за четырехлетний период и сравнили, как в судах проходят споры по сделкам, оформленным с участием разных профессиональных посредников.

Результаты оказались неоднозначными для рынка. По приведенным данным, часть нотариально удостоверенных договоров все равно становилась предметом разбирательств. При этом сделки, где дополнительно участвовали банки, риелторы или онлайн-сервисы, в ряде случаев демонстрировали более устойчивую позицию при судебном оспаривании.

Такая картина не означает, что нотариус бесполезен. Нотариальное удостоверение помогает проверить личность сторон, дееспособность, полномочия и законность формы договора. Но мошеннические схемы часто строятся сложнее. Продавец может действовать под давлением, заблуждаться относительно последствий сделки или находиться под контролем злоумышленников. Эти обстоятельства суд оценивает уже после регистрации перехода права.

На этом фоне вновь обсуждается идея обязательного нотариального оформления сделок между физическими лицами. Сторонники такого подхода считают, что дополнительный контроль поможет защитить собственников и покупателей. Противники указывают на возможный рост расходов, увеличение сроков оформления и нагрузку на нотариальную систему.

Участники рынка также обращают внимание на специфику самой выборки. Речь идет о делах, связанных именно с телефонным мошенничеством. В таких ситуациях злоумышленники нередко сами подводят жертву к нотариусу, риелтору или другому участнику рынка, чтобы сделка выглядела законной и не вызывала подозрений.

Для покупателей главный вывод практический: безопасность сделки нельзя сводить к одному инструменту. Нотариус, банк, риелтор или электронный сервис закрывают только часть рисков. Перед покупкой важно проверить историю квартиры, личность и поведение продавца, основания права собственности, наличие обременений, судебных споров, долгов и признаков давления на сторону сделки.

Особенно осторожно стоит подходить к покупке, если продавец торопит с подписанием договора, просит провести расчеты необычным способом, продает квартиру заметно дешевле рынка или действует через представителя. Такие обстоятельства не всегда делают сделку незаконной, но требуют дополнительной проверки.

В сложных ситуациях покупателю может понадобиться юридическое сопровождение сделки с недвижимостью до подписания договора. Профильный юрист по сделкам с недвижимостью поможет оценить документы, выявить слабые места сделки и заранее понять, какие обстоятельства могут стать основанием для будущего спора.

Рынок недвижимости постепенно движется к более сложной системе защиты: цифровые сервисы, банковские проверки, электронная регистрация, биометрия и дополнительные процедуры идентификации. Но универсального механизма, который полностью исключает риск оспаривания, пока нет.

Поэтому покупателям и собственникам стоит воспринимать нотариальное удостоверение как один из элементов безопасности, а не как абсолютную гарантию. Чем дороже объект и сложнее история квартиры, тем внимательнее нужно подходить к проверке сделки до ее оформления.