Как меняется обременение недвижимости при рефинансировании кредита

Перевод жилищного кредита в другой банк кажется простой арифметикой: заёмщик сравнивает ставки и выбирает меньшую. С правовой стороны процедура сложнее, потому что вместе с долгом меняется и залогодержатель, а изменение залога подлежит государственной регистрации. От того, в каком порядке снимается старое обременение и возникает новое, зависят и сроки сделки, и размер переплаты в переходный период.

Правовая природа залога жилья

Отношения сторон регулирует Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека по договору возникает с момента его заключения, а права залогодержателя считаются возникшими с внесения записи об ипотеке в ЕГРН. При ипотеке в силу закона обременение возникает с момента регистрации права собственности. Собственник продолжает владеть и пользоваться объектом, но отчуждать его вправе только с согласия залогодержателя, если договор не устанавливает иное.

Права залогодержателя нередко удостоверяются закладной. Банк вправе передать права по ней другому лицу, и тогда кредитор меняется без участия заёмщика. Условия договора при такой передаче сохраняются полностью, поэтому передача прав по закладной и рефинансирование остаются принципиально разными процедурами.

Две схемы перехода долга

Первая схема строится на последующей ипотеке. Статья 43 закона допускает передачу заложенного объекта в обеспечение другого обязательства, если это не запрещено предшествующим договором. Нарушение прямого запрета даёт первому залогодержателю право оспорить новый договор в суде, причём независимо от того, знал ли второй кредитор о запрете. На практике большинство банковских договоров такой запрет содержат, поэтому схема применяется редко.

Вторая схема распространена гораздо шире. Новый кредитор перечисляет деньги на погашение прежнего долга, стороны подают документы на погашение записи об ипотеке, и после этого регистрируется обременение в пользу нового банка. Такой порядок используют и тогда, когда заёмщику нужно объединить несколько обязательств: рефинансирование кредита под залог недвижимости позволяет погасить ипотеку, потребительские кредиты и долги по картам одним договором с единым графиком платежей.

Погашение записи и регистрация нового обременения

Порядок снятия обременения установлен статьёй 25 закона об ипотеке. Запись погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления владельца закладной либо решения суда о прекращении ипотеки. На это отводится три рабочих дня с момента поступления документов в регистрирующий орган, а по обязательствам из долевого строительства запись погашают в течение пяти рабочих дней после обращения застройщика. Если выдавалась документарная закладная, её представляют вместе с заявлением.

Регистрация нового залога занимает сопоставимое время, но общий срок процедуры обычно растягивается: банк готовит документы, заёмщик получает справку об отсутствии задолженности, стороны согласовывают дату подачи. Между двумя регистрационными действиями объект какое-то время остаётся свободным от обременения.

Переходный период и повышенная ставка

Пока новое обременение не зарегистрировано, кредит фактически ничем не обеспечен. Банки компенсируют этот риск надбавкой к ставке; действует она с момента выдачи денег до внесения записи в ЕГРН. Размер надбавки прописывается в договоре, и заёмщику стоит заранее посчитать, во что обойдётся задержка регистрации на две-три недели.

Отдельно стоит проверить страховку. Полис, оформленный в пользу прежнего кредитора, после смены залогодержателя нужно переоформить, иначе банк вправе применить санкции, предусмотренные договором.

Расходы заёмщика и причины отказов

Помимо процентов, заёмщик несёт сопутствующие расходы, которые обычно не учитываются при сравнении ставок:

• оценка объекта аккредитованной организацией;
• государственная пошлина за регистрационные действия;
• новый договор страхования;
• нотариальное удостоверение, если сделка требует его по закону;
• справки и выписки, которые банк запрашивает при рассмотрении заявки.

Отказ чаще всего связан не с ценой объекта, а с его правовым статусом. Неузаконенная перепланировка, доли несовершеннолетних, использованный материнский капитал, зарегистрированные жильцы с правом пожизненного проживания – каждое из этих обстоятельств осложняет оформление. Разумно проверить всё до подачи заявки: заказать актуальную выписку из ЕГРН и сверить её с правоустанавливающими документами.