|
Стр. 1
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 2 июня 1999 г. N СС-2
О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПО ДИФФЕРЕНЦИАЦИИ
СТАВОК ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА
Направляем для использования при оказании помощи органам
местного самоуправления Методические рекомендации по
дифференциации ставок земельного налога на территории малых
городов и поселков городского типа.
В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации "О
плате за землю" ставки земельного налога на территории городов и
поселков городского типа дифференцируются органами местного
самоуправления по местоположению и зонам различной
градостроительной ценности.
На начало 1999 года на территории России не проведена
дифференциация ставок на землях более чем 1300 городов и поселков
городского типа.
По данным комитетов по земельным ресурсам и землеустройству,
дифференциация ставок на территории города или поселка приводит к
увеличению средств от сбора земельного налога и арендной платы в
соответствующие бюджеты.
Председатель Комитета
С.И.САЙ
Утверждаю
Заместитель
Председателя Комитета
С.И.САЙ
24 мая 1999 года
ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ СТАВОК ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА
НА ТЕРРИТОРИИ МАЛЫХ ГОРОДОВ И ПОСЕЛКОВ ГОРОДСКОГО ТИПА
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ОРГАНАМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ)
Методические рекомендации подготовлены авторским коллективом
Госкомзема России и Государственного Университета по
землеустройству в составе:
от Госкомзема России - к.э.н. Мосьянов В.В.
от Государственного Университета по землеустройству - к.э.н.,
доцент Севостьянов А.В.
Введение
Использование земель в Российской Федерации является платным в
соответствии с Федеральным законом "О плате за землю".
Формами платы за пользование землей в населенных пунктах
являются земельный налог и арендная плата. Средние ставки
земельного налога, установленные согласно приложению 2 (таблицы 1,
2, 3) названного Закона, дифференцируются по местоположению и
зонам различной градостроительной ценности территории органами
местного самоуправления города. Эта правовая форма позволяет
органам самоуправления города использовать в рамках действующего
законодательства рыночные механизмы регулирования земельных
отношений, пополнять местные бюджеты.
Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и
землеустройству письмом N 1-16/431 от 11.03.96 рекомендовал для
выполнения массовых работ по установлению ценности земли в городах
России методическое пособие "Комплексное ценовое зонирование
территории населенных пунктов для дифференциации ставок земельного
налога". В соответствии с этим пособием к началу 1999 года
выполнено ценовое зонирование территории более чем в 80% средних,
больших, крупных и крупнейших городов России. Но в малых городах и
поселках городского типа с численностью населения менее 50 тыс.
человек такое зонирование и дифференциация ставок земельного
налога проведены лишь в 27% от общего их количества.
Для оказания помощи органам местного самоуправления городскими
и районными земельными комитетами в выполнении работ по ценовому
зонированию территорий малых городов и поселков городского типа
указанное выше пособие переработано с учетом накопленного опыта
его практического применения.
В предлагаемых Методических рекомендациях внесены изменения и
дополнения, связанные с учетом особенностей малого города,
расширена его поясняющая часть, приведен перечень исходной
информации. Сокращено количество учитываемых при оценке факторов,
приведен подробный пример ценового зонирования города с населением
менее 50 тыс. жителей.
1. Информационное обеспечение работы
по ценовому зонированию территории малого города
При выполнении работы следует использовать следующие
графические и текстовые материалы:
а) топоплан или карту города в масштабе 1:10000 или 1:5000 (в
зависимости от общей территории города (поселка) на бумажном
носителе или электронную карту). Последняя должна быть выполнена
на бумажном носителе для анализа градостроительной ситуации при
выполнении работы. На плане должен быть показан рельеф и выполнена
актуализация ситуации с учетом последних изменений в застройке,
возможно схематично, с низкой степенью геодезической точности;
б) проект городской черты или разработки к проекту
установления городской (поселковой) черты, так как ценовое
зонирование выполняется на всю территорию города в пределах его
городской (поселковой) черты;
в) генеральный план или концепцию генерального плана и
разработки к генеральному плану города. Эти разработки
характеризуют сложившееся и перспективное зонирование города
(поселка), что важно для понимания складывающейся архитектурно -
планировочной структуры города (поселка), направлений его
развития;
г) материалы ценового зонирования города, выполненные в
предшествующие годы, позволяющие оценить сложившуюся на рынке
земли и иной недвижимости ситуацию, созданную директивными
методами;
д) перечень основных промышленных предприятий с указанием их
местоположения и санитарно - защитных зон на топоплане или карте,
численности работников, класса вредности. Эти данные позволят
определить положение оценочных участков, образованных данными
предприятиями, пассажиропотоки, возможный ареал загрязнений от
них;
е) материалы постановлений и распоряжений администрации города
по вопросам землепользования, оценки и налогообложения. Дадут
представления о ставках налога, о дифференциации ставок по
пользователям и территории, о принятом порядке определения
нормативной цены земли, о льготах в налогообложении;
ж) материалы инвентаризации земель. Позволят осуществить
актуализацию планово - картографических материалов, если последние
представлены на бумажном носителе по результатам топографо -
геодезических или аэрофотогеодезических работ прошлых лет;
з) баланс территории города в существующих границах. Для
информации о размерах города и площади территории, подлежащей
ценовому зонированию;
и) планы М 1:2000. Для детального изучения сложившейся
ситуации и уточнения информации по застройке, инженерному
оборудованию и благоустройству города (поселка), размещению и
радиусам обслуживания учреждений культурно - бытового
обслуживания;
к) данные о продажах квартир, жилых домов - для возможности
использования метода оценки земли по остаточной стоимости или, по
крайней мере, определения предпочтений населения в той или иной
территории города (поселка);
л) прочие информационно - справочные и картографические
материалы, материалы исследований и обследований, проводимых
различными службами города как в своих, так и общегородских
интересах.
2. Первый этап - разграничение территории
поселения на планировочные (оценочные) участки
Территория поселения в границах городской (поселковой) черты
делится на оценочные участки в первом приближении в следующей
последовательности:
а) наносятся границы территориальных (функциональных) зон.
Территориальные (функциональные) зоны устанавливаются в
соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса РФ следующих
видов:
- жилые зоны. Предназначены для размещения жилой застройки
всех возможных типов, отдельно стоящих, встроенных или
пристроенных объектов социального и культурно - бытового
обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного
транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для
которых не требуется установление санитарно - защитных зон и
деятельность которых не оказывает вредного воздействия на
окружающую среду, садоводческих и дачных кооперативов,
расположенных в пределах черты поселений;
- общественно - деловые зоны. Предназначены для размещения
объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного
питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности,
образовательных учреждений среднего и высшего профессионального
образования, административных, научно - исследовательских
учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений,
стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой,
общественной активности, а также при необходимости жилые дома,
гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи;
- производственные зоны. Предназначены для размещения
промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их
функционирование, объектов инженерной и транспортной
инфраструктур, а также для установления санитарно - защитных зон
таких объектов;
- зоны инженерной и транспортной инфраструктур. Предназначены
для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций
железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и
трубопроводного транспорта, связи и инженерного оборудования;
- рекреационные зоны. Предназначены для размещения парков,
садов, городских лесов, лесопарков, пляжей, иных объектов для
организации отдыха населения;
- зоны сельскохозяйственного использования. Территории,
занятые пашней, садами, виноградниками, огородами, сенокосами,
пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями,
сооружениями;
- зоны специального назначения. Предназначены для размещения
кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и
иных объектов, использование которых несовместимо с использованием
других видов территориальных зон городских и сельских поселений;
- зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий.
Предназначены для размещения объектов, в отношении территорий
которых устанавливается особый режим.
Градостроительный кодекс разрешает органам местного
самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с
местными условиями устанавливать иные территориальные зоны, а
также включать в них земельные участки и иные объекты
недвижимости. Поэтому из состава жилой зоны следует выделить в
отдельную зону садоводческие и дачные кооперативы, расположенные в
пределах черты поселений.
Кроме того, поселения, подлежащие оценке, относятся к
категории малых городов и поселков городского типа (численность
населения менее 50 тыс. человек) и, как правило, могут не иметь
ярко выраженных общественно - деловых или иных зон. В этом случае
таковые зоны при делении на оценочные участки не выделяются.
Выделенные оценочные участки могут включать в себя территории
общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные,
скверы, бульвары, водоемы и др. объекты);
б) далее в территориальных зонах следует выделить территории,
особенности использования которых определяются градостроительным
регламентом с учетом ограничений на их использование, а именно
(согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ):
- зоны охраны памятников истории и культуры, историко -
культурных комплексов и объектов, заповедные зоны;
- зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе
округов санитарной (горно - санитарной) охраны;
- санитарные, защитные и санитарно - защитные зоны;
- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
- зоны санитарной охраны источников водоснабжения;
- зоны залегания полезных ископаемых;
- территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций
природного и техногенного характера;
- зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического
бедствия;
- зоны с экстремальными природно - климатическими условиями;
- иные зоны, установленные в соответствии с законодательством
РФ и законодательством субъектов РФ;
в) деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с
типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное
зонирование):
- малоэтажная усадебная жилая застройка традиционного типа,
- малоэтажная жилая застройка современного стиля (коттеджная
застройка) с приусадебными (приквартирными) участками,
- 2 - 3-этажная застройка многоквартирными домами без
приусадебных участков,
- многоэтажная застройка многоквартирными домами без
приусадебных участков.
Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи
(ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки,
обрывы или их бровки и подошвы и т.д.); крупные инженерные
сооружения (железные дороги, магистральные автодороги,
магистральные улицы); границы промышленных (производственных) зон,
промышленных (производственных) узлов, промышленных
(производственных) участков, (заборы) предприятий; границы
сельскохозяйственных и лесных угодий; границы территорий,
застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы
землепользований на территории квартала, установленные в процессе
межевания земель).
Последним шагом данного этапа является присвоение порядковых
номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная с
участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся
спирали по ходу движения часовой стрелки.
3. Второй этап - установление
для каждого оценочного участка факторов влияния
По выделенным оценочным участкам устанавливаются факторы
относительной ценности территории. При этом учитывается влияние
следующих групп факторов:
1. Доступность населения к центру города, объектам культуры и
бытового обслуживания общегородского значения;
2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и
благоустройством территории, транспортная доступность к местам
приложения труда;
3. Уровень развития сферы культурно - бытового обслуживания
населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной
единицы местного значения;
4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная
ценность территории;
5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические
условия;
6. Инженерно - геологические условия строительства и степень
подверженности территории разрушительным природным и антропогенным
воздействиям;
7. Рекреационная ценность территории.
Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно
большое количество разнообразной информации. Поэтому, в целях
более обоснованного учета ее влияния на ценность территории
поселения, в них выделены единичные подфакторы. Рекомендуется
следующий состав подфакторов по каждой из названных семи групп и
суммарные численные значения их влияния на относительную ценность
территории:
ФАКТОРЫ ОТНОСИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ
-------T---------------------------------------T-----------------¬
¦ N ¦ Наименование факторов и подфакторов ¦ Рекомендуемые ¦
¦группы¦ относительной ценности территории ¦ значения ¦
+------+---------------------------------------+-----------------+
¦1 ¦Доступность населения к общегородскому¦ 0,27 - 1,10 ¦
¦ ¦общественному центру, объектам культуры¦ ¦
¦ ¦и бытового обслуживания общегородского¦ ¦
¦ ¦значения ¦ ¦
+------+---------------------------------------+-----------------+
¦2 ¦Обеспеченность централизованным¦ ¦
¦ ¦инженерным оборудованием и¦ ¦
¦ ¦благоустройством территории: ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦2.1 ¦водопровод (включая водоразборные¦ 0,05 ¦
¦ ¦колонки) ¦ ¦
¦2.2 ¦канализация (включая групповые¦ 0,06 ¦
¦ ¦автономные системы) ¦ ¦
¦2.3 ¦отопление ¦ 0,10 ¦
¦2.4 ¦электроснабжение ¦ 0,05 ¦
¦2.5 ¦газоснабжение ¦ 0,10 ¦
¦2.6 ¦твердое покрытие улиц и проездов ¦ 0,10 ¦
¦2.7 ¦доступность к остановкам общественного¦ 0,10 ¦
¦ ¦транспорта (через них - к местам¦ ¦
¦ ¦приложения труда) ¦ ¦
+------+---------------------------------------+-----------------+
¦3 ¦Уровень развития сферы культурно -¦ ¦
¦ ¦бытового обслуживания населения в¦ ¦
¦ ¦пределах жилого микрорайона, жилого¦ ¦
¦ ¦квартала, жилой группы. Наличие: ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦3.1 ¦детских дошкольных учреждений ¦ 0,10 ¦
¦3.2 ¦общеобразовательных школ ¦ 0,15 ¦
¦3.3 ¦предприятий торговли, питания, бытового¦ 0,05 ¦
¦ ¦обслуживания ¦ ¦
¦3.4 ¦объектов культуры, искусства,¦ 0,05 ¦
¦ ¦здравоохранения, спорта, прочих ¦ ¦
+------+---------------------------------------+-----------------+
¦4 ¦Историческая ценность застройки,¦ ¦
¦ ¦эстетическая и ландшафтная ценность¦ ¦
¦ ¦территории. Наличие: ¦ ¦
¦ ¦зон исторических и архитектурных¦ 0,5 ¦
¦ ¦памятников, ценных эстетических¦ ¦
¦ ¦(ландшафтных) факторов (живописный¦ ¦
¦ ¦рельеф, лесные массивы и зеленые¦ ¦
¦ ¦насаждения, реки и водоемы), ценных¦ ¦
¦ ¦природных факторов (уникальная¦ ¦
¦ ¦растительность, водоемы, животный мир) ¦ ¦
+------+---------------------------------------+-----------------+
¦5 ¦Состояние окружающей среды, санитарные¦ ¦
¦ ¦и микроклиматические условия (влияние¦ ¦
¦ ¦на состояние окружающей среды¦ ¦
¦ ¦антропогенных факторов) (учитываются со¦ ¦
¦ ¦знаком "минус"): ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦5.1 ¦загрязнение воздушного бассейна ¦ 0,2 ¦
¦5.2 ¦загрязнение территории ¦ 0,2 ¦
¦5.3 ¦загрязнение воды ¦ 0,2 ¦
¦5.4 ¦нарушение шумового режима ¦ 0,2 ¦
¦5.5 ¦прочие отрицательные воздействия¦ 0,2 ¦
¦ ¦(электромагнитные поля, радиация и¦ ¦
¦ ¦т.п.) ¦ ¦
+------+---------------------------------------+-----------------+
¦6 ¦Инженерно - геологические условия¦ ¦
¦ ¦строительства и степень подверженности¦ ¦
¦ ¦территории разрушительным природным и¦ ¦
¦ ¦антропогенным воздействиям (учитываются¦ ¦
¦ ¦со знаком "минус"): ¦ ¦
¦ ¦сложный рельеф, слабые грунты,¦ 0,2; 0,4 и т.д. ¦
¦ ¦подтопление, заболоченность, высокое¦ (при наличии ¦
¦ ¦стояние грунтовых вод, наличие других¦ 1-го, 2-х и т.д.¦
¦ ¦природных факторов, усложняющих и¦ факторов) ¦
¦ ¦удорожающих подготовку территории для¦ ¦
¦ ¦использования в градостроительных целях¦ ¦
+------+---------------------------------------+-----------------+
¦7 ¦Рекреационная ценность территории.¦ ¦
¦ ¦Наличие в черте населенного пункта: ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦7.1 ¦природно - заповедных территорий¦ 0,5 ¦
¦ ¦(национальные парки, биосферные¦ ¦
¦ ¦заповедники, заказники, охраняемые¦ ¦
¦ ¦урочища, одиночные памятники природы),¦ ¦
¦ ¦рекреационно - природных территорий¦ ¦
¦ ¦(курортные зоны и местности, зоны¦ ¦
¦ ¦отдыха, туристские зоны и местности) ¦ ¦
¦7.2 ¦заповедных и защитных лесных территорий¦ 0,25 ¦
¦ ¦(леса зеленых лесных зон, почвозащитные¦ ¦
¦ ¦и полезащитные леса, запретные полосы¦ ¦
¦ ¦вдоль рек и водоемов, защитные полосы¦ ¦
¦ ¦вдоль железных и шоссейных дорог,¦ ¦
¦ ¦прочие леса 1-й группы), санитарно -¦ ¦
¦ ¦защитных природных территорий (зоны¦ ¦
¦ ¦санитарной охраны водных источников,¦ ¦
¦ ¦санитарные зоны по берегам¦ ¦
¦ ¦водохозяйственных водоемов) ¦ ¦
L------+---------------------------------------+------------------
Примечание. Численные значения коэффициентов перечисленных
факторов, указанные выше в качестве рекомендуемых, определены с
использованием положений СНиП 2.07.01-89*, нормативной и
справочной литературы по градостроительству и строительству, а
также исследований, выполненных в свое время ЦНИИЭПжилища и
ЦНИИПградостроительства. (См. "Размеры затрат на жилищное,
культурно - бытовое и коммунальное строительство в микрорайоне,
жилом районе и городе", "Сборник укрупненных показателей затрат и
нормативов по комплексной застройке жилых микрорайонов".)
Условия каждого оценочного участка, выделенного на плане
поселения, сравниваются с перечисленными выше факторами.
Влияние факторов первой группы определяется пешеходной
доступностью мест размещения услуг, создаваемых городским
общественным центром или подцентром. В зависимости от времени на
передвижение к нему или расстояния до него это влияние учитывается
в полном или частичном объеме.
Для средней полосы России предложена следующая шкала
доступности:
1-я зона доступности - 800-метровая (10-минутная) пешеходная
доступность, коэффициент относительной ценности - 1,1;
2-я зона - 1600-метровая (20-минутная) пешеходная доступность,
коэффициент относительной ценности - 0,55;
3-я зона - 2400-метровая (30-минутная) пешеходная доступность,
коэффициент относительной ценности - 0,27.
Из-за местных природных условий в районе расположения
поселения пешеходная доступность (расстояние до центра города)
может быть сокращена и более дифференцирована по сравнению со
средней полосой России.
Значения коэффициентов группы 2 приняты в соответствии с
удельным весом затрат на инженерное оборудование (по видам)
территории города. Здесь же учтены удельные затраты на
строительство улиц, дорог и проездов с твердым или улучшенным
покрытием. В этой же группе факторов учтена обеспеченность
общественным транспортом (например, автобусом).
Значения коэффициентов группы 3 рассчитаны так же, как и для
группы 2, т.е. исходя из удельного веса затрат на отдельные виды
учреждений культурно - бытового обслуживания повседневного
пользования в составе общих затрат на застройку микрорайона.
Радиусы влияния факторов третьей группы определяются радиусами
обслуживания населения учреждениями и предприятиями обслуживания,
расположенными в жилой застройке. При этом используется таблица
N 5 СНиП 2.07.01-89.
Коэффициенты группы 4 - эстетическая, историческая и
ландшафтная ценность территории, равно как и группы 7 -
рекреационная ценность территории, - применяются локально, лишь к
тем участкам города, где имеется такая ценность.
Значения коэффициентов факторов группы 5 определены как
удельный вес затрат на устранение негативного воздействия
антропогенных процессов в общем объеме затрат на строительство
жилых зданий. Поправочные коэффициенты этой группы факторов
учитываются со знаком минус.
Как показывают расчеты, устранение прочих неблагоприятных для
строительства условий приводит к удорожанию строительства в
среднем на 20%. Поэтому для факторов группы 6 рекомендованы
численные значения 0,2, которые применяются со знаком минус.
Влияние факторов определяется на основе положений генерального
плана населенного пункта (либо концепции его развития),
разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности
предприятий, составлением экологических паспортов предприятий и
территорий; научно - исследовательской, изыскательской, проектно -
планировочной и инженерно - технической документацией, выполненной
ранее; мнений специалистов соответствующих служб города; местной
администрации, земельного комитета, архитектуры и строительства,
бюро технической инвентаризации, охраны природы, жилищно -
коммунального хозяйства и других.
На основании полученной информации выполняется описание
каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль
участка в планировочной структуре города и воздействие на него
каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание
является основой для присвоения оценочному участку численного
значения каждого из действующих на его территорию факторов.
Численные значения факторов заносятся в разработочную таблицу,
форма которой приведена ниже (таблица N 1). По каждому оценочному
участку в крайней правой графе рассчитывается предварительный
коэффициент относительной ценности территории путем суммирования
по формуле:
К = 1 + k1 + k2 + k3 + k4 + k5 + k6 + k7,
где K - суммарный коэффициент относительной ценности
территории в границах конкретного оценочного участка;
k1, ..., k7 - поправочные коэффициенты соответственно 1 - 7
групп факторов.
Полученные величины коэффициентов относительной ценности
территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким
образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был
равен 1,0 (таблица N 2). Взвешивание коэффициентов выполняется с
использованием формулы:
n
qi x SUM Pi
1
Ki = -------------,
n
SUM (Pi x qi)
1
Ki - коэффициент дифференциации средней ставки земельного
налога по i оценочному участку;
qi - коэффициент относительной ценности по i оценочному
участку;
Pi - площадь оценочного участка, га;
i - номер оценочного участка;
n - количество оценочных участков в пределах городской
(поселковой) черты.
4. Третий этап - формирование
зон градостроительной ценности территории
После взвешивания в таблице N 3 все оценочные участки
ранжируются в порядке убывания численных значений коэффициентов. В
зависимости от величины города по численности населения и по
территории, от минимального и максимального значений
предварительно рассчитанных коэффициентов дифференциации
определяется количество зон градостроительной ценности. Например,
коэффициенты дифференциации могут отличаться друг от друга на
одну, на две, три или более десятых. На наш взгляд, наилучшее
решение, когда коэффициенты округляются до одной десятой. В этом
случае разница на границе оценочных зон получается более мягкой.
После округления значений коэффициентов все оценочные участки,
имеющие равные коэффициенты, объединяются в зоны градостроительной
ценности (таблица 4).
Приложение I
РАСЧЕТНЫЕ ТАБЛИЦЫ
Таблица N 1
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ
КОЭФФИЦИЕНТОВ ОТНОСИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ
ПО ОЦЕНОЧНЫМ УЧАСТКАМ ДЛЯ ГОРОДА (ПОСЕЛКА)
------T-----------------------------------------------------------------------¬
¦ N ¦ Факторы ¦
¦оцен.+-----T---------------------------T---------------T------T--------T-----+
¦уч-ов¦Груп-¦ Группа 2 ¦ Группа 3 ¦и т.д.¦Группа 7¦Итого¦
¦ ¦па 1 +---T---T---T---T---T---T---+---T---T---T---+------+---T----+-----+
¦ ¦ ¦2.1¦2.2¦2.3¦2.4¦2.5¦2.6¦2.7¦3.1¦3.2¦3.3¦3.4¦и т.д.¦7.1¦7.2 ¦ ¦
+-----+-----+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+------+---+----+-----+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 10¦ 11¦ 12¦ 13¦и т.д.¦ 23¦ 24 ¦ 25 ¦
+-----+-----+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+------+---+----+-----+
¦1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+-----+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+------+---+----+-----+
¦2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+-----+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+------+---+----+-----+
¦3 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+-----+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+------+---+----+-----+
¦и ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦т.д. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L-----+-----+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+---+------+---+----+------
Таблица N 2
РАСЧЕТ
СРЕДНЕВЗВЕШЕННЫХ ЗНАЧЕНИЙ КОЭФФИЦИЕНТОВ
ДИФФЕРЕНЦИАЦИИ (ОТНОСИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ)
С ПРИВЕДЕНИЕМ ВЗВЕШЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ
В СРЕДНЕМ ПО ГОРОДУ К ЕДИНИЦЕ
-----------T---------T-------------T------------T----------------¬
¦ Номер ¦ Площадь ¦ Коэффициент ¦ (Pi x qi) ¦ Коэффициент ¦
¦оценочного¦оценочной¦относительной¦ ¦ дифференциации ¦
¦ участка ¦зоны, га ¦ ценности ¦ ¦ средней ставки ¦
¦ ¦ (Pi) ¦ (qi) ¦ ¦ земельного ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ налога ¦
+----------+---------+-------------+------------+----------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦
+----------+---------+-------------+------------+----------------+
¦1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------+---------+-------------+------------+----------------+
¦2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------+---------+-------------+------------+----------------+
¦... ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------+---------+-------------+------------+----------------+
¦n ¦ SUM(Pi) ¦ ¦SUM(Pi x qi)¦ 1,00 ¦
L----------+---------+-------------+------------+-----------------
Таблица N 3 Таблица N 4
ОКРУГЛЕНИЕ ЗНАЧЕНИЙ КОЭФФИЦИЕНТЫ ДИФФЕРЕНЦИАЦИИ
КОЭФФИЦИЕНТА ДИФФЕРЕНЦИАЦИИ СТАВОК ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ПО ЗОНАМ
ДО ДЕСЯТЫХ ДОЛЕЙ ЕДИНИЦЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ
И ФОРМИРОВАНИЕ ЗОН И СТАВКА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ (РУБ./КВ. М)
--------T-------T--------T-------¬ --------T-------T-------T-------¬
¦Номер ¦Коэффи-¦Округ- ¦Номер ¦ ¦Номер ¦Номера ¦Коэффи-¦Ставка ¦
¦оценоч-¦циент ¦ленное ¦зоны ¦ ¦зоны ¦оценоч-¦циент ¦земель-¦
¦ного ¦диффе- ¦значение¦градо- ¦ ¦градо- ¦ных ¦диффе- ¦ного ¦
¦участка¦ренци- ¦коэфф. ¦строи- ¦ ¦строи- ¦участ- ¦ренци- ¦налога ¦
¦ ¦ац. ¦диффе- ¦тельной¦ ¦тельной¦ков ¦ац. ¦ ¦
¦ ¦ставки ¦ренциац.¦ценнос-¦ ¦ценнос-¦ ¦ставки ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ти ¦ ¦ти ¦ ¦ ¦ ¦
+-------+-------+--------+-------+ +-------+-------+-------+-------+
¦1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦I ¦1, 3, 7¦ ¦ ¦
+-------+-------+--------+-------+ +-------+-------+-------+-------+
¦3 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦II ¦2, 4, ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦6, 8 ¦ ¦ ¦
+-------+-------+--------+-------+ +-------+-------+-------+-------+
¦и т.д. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦и т.д. ¦ ... ¦ ¦ ¦
L-------+-------+--------+-------- L-------+-------+-------+--------
Приложение II
ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ СТАВОК ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА
НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА "Х"
(в качестве примера)
1. Порядок выделения оценочных участков на плане города
Данный раздел, относящийся к городу "Х", здесь не приводится,
так как он полностью соответствует разделу 2 настоящего пособия
"Первый этап - разграничение территории поселения на планировочные
(оценочные) участки".
2. Расчет коэффициентов
относительной ценности территории
Этот раздел, относящийся к городу "Х", также не приводится в
полном объеме. Однако перечень факторов и некоторые особенности их
применения для данного конкретного города приведены ниже:
ФАКТОРЫ ОТНОСИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ
-------T-----------------------------------T---------------------¬
¦ N ¦Наименование факторов и подфакторов¦ Рекомендуемые ¦
¦группы¦ относительной ценности территории ¦ значения ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦1. ¦Доступность населения к: ¦ ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦1.1. ¦- общегородскому административно -¦ ¦
¦ ¦общественному центру, объектам¦ ¦
¦ ¦культуры и бытового обслуживания¦ ¦
¦ ¦общегородского значения ¦ 1,10 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦1.2. ¦- историческому центру города,¦ ¦
¦ ¦объектам культуры, культовым и¦ ¦
¦ ¦быта, расположенным в историческом¦ ¦
¦ ¦центре ¦ 0,7 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦1.3. ¦- общественному центру жилого¦ ¦
¦ ¦района "К...т", объектам культуры и¦ ¦
¦ ¦бытового обслуживания районного¦ ¦
¦ ¦значения ¦ 0,5 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦1.4. ¦- общественному центру района¦ ¦
¦ ¦"М...й", объектам культуры и¦ ¦
¦ ¦бытового обслуживания районного¦ ¦
¦ ¦значения ¦ 0,2 ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦2. ¦Обеспеченность централизованным¦ ¦
¦ ¦инженерным оборудованием и¦ ¦
¦ ¦благоустройством территории: ¦ ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦2.1. ¦водопровод питьевой ¦ 0,05 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦2.2. ¦водопровод технический ¦ 0,05 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦2.3. ¦канализация (включая групповые¦ ¦
¦ ¦автономные системы) ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦2.4. ¦отопление ¦ 0,06 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦2.5. ¦электроснабжение ¦ 0,10 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦2.6. ¦твердое покрытие улиц и проездов ¦ 0,05 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦2.7. ¦доступность к остановкам¦ ¦
¦ ¦общественного транспорта - автобуса¦ ¦
¦ ¦(через них - к местам приложения¦ 0,10 ¦
¦ ¦труда) ¦ 0,10 ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦3. ¦Уровень развития сферы культурно -¦ ¦
¦ ¦бытового обслуживания населения в¦ ¦
¦ ¦пределах микрорайона, квартала,¦ ¦
¦ ¦группы или участка. Наличие: ¦ ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦3.1. ¦детских дошкольных учреждений¦ 0,11 ¦
¦ ¦общеобразовательных ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦3.2. ¦школ ¦ 0,02 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦3.3. ¦торговли, питания, бытового¦ ¦
¦ ¦обслуживания ¦ 0,03 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦3.4. ¦культуры, искусства,¦ ¦
¦ ¦здравоохранения, спорта, прочих ¦ 0,08 ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦4. ¦Историческая ценность застройки,¦ ¦
¦ ¦эстетическая и ландшафтная ценность¦ ¦
¦ ¦территории. Наличие: ¦ ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦4.1. ¦зон исторических и архитектурных¦ ¦
¦ ¦памятников ¦ 0,5 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦4.2. ¦ценных эстетических (ландшафтных)¦ ¦
¦ ¦факторов (живописный рельеф, лесные¦ ¦
¦ ¦массивы и зеленые насаждения, реки¦ ¦
¦ ¦и водоемы) ¦ 0,4 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦4.3 ¦ценных природных факторов¦ ¦
¦ ¦(уникальная растительность,¦ ¦
¦ ¦водоемы, животный мир) ¦ 0,4 ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦5. ¦Состояние окружающей среды,¦ ¦
¦ ¦санитарные и микроклиматические¦ ¦
¦ ¦условия (влияние на состояние¦ ¦
¦ ¦окружающей среды антропогенных¦ ¦
¦ ¦факторов) (учитываются со знаком¦ ¦
¦ ¦"минус"): ¦ ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦5.1. ¦загрязнение воздушного бассейна ¦ 0,2 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦5.2. ¦загрязнение территории ¦ 0,2 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦5.3. ¦загрязнение воды ¦ 0,2 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦5.4. ¦нарушение шумового режима ¦ 0,2 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦5.5 ¦прочие отрицательные воздействия¦ ¦
¦ ¦(электромагнитные поля, радиация и¦ ¦
¦ ¦т.п.) ¦ 0,2 ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦6. ¦Инженерно - геологические условия¦ ¦
¦ ¦строительства и степень¦ ¦
¦ ¦подверженности территории¦ ¦
¦ ¦разрушительным природным и¦ ¦
¦ ¦антропогенным воздействиям¦ ¦
¦ ¦(учитываются со знаком "минус"): ¦ ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦6.1. ¦сложный рельеф, слабые грунты ¦ 0,2 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦6.2. ¦подтопление, заболоченность,¦ ¦
¦ ¦высокое стояние грунтовых вод ¦ 0,2 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦6.3. ¦наличие других природных факторов,¦ 0,2; 0,4; 0,6 ¦
¦ ¦усложняющих и удорожающих¦ (при наличии ¦
¦ ¦подготовку территории для¦ 1-го, 2-х, ¦
¦ ¦использования в градостроительных¦ 3-х факторов) ¦
¦ ¦целях ¦ ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦7. ¦Рекреационная ценность территории.¦ ¦
¦ ¦Наличие в черте населенного пункта:¦ ¦
+------+-----------------------------------+---------------------+
¦7.1. ¦природно - заповедных и¦ ¦
¦ ¦рекреационно - природных территорий¦ 0,5 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦7.2. ¦заповедных и защитных лесных¦ ¦
¦ ¦территорий и санитарно - защитных¦ ¦
¦ ¦природных территорий ¦ 0,25 ¦
L------+-----------------------------------+----------------------
Условия каждого оценочного участка, выделенного на плане
города, сравнивались с перечисленными выше факторами.
Влияние факторов первой группы определялось пешеходной
доступностью мест размещения услуг, создаваемых городским
общественным центром или подцентром. В зависимости от времени и
расстояния это влияние учитывалось в полном или частичном объеме.
Поскольку природные условия города, особенно в зимнее время,
чрезвычайно суровы, то пешеходная доступность к центру города
должна быть резко сокращена и более дифференцирована по сравнению
со средней полосой России.
Нами предложена следующая шкала доступности:
1-я зона доступности - 400-метровая (6-минутная) пешеходная
доступность;
2-я зона - 800-метровая (12-минутная) пешеходная доступность;
3-я зона - 1200-метровая (18-минутная) пешеходная доступность.
Учитывая суровые условия, мы выделили, помимо основного
административно - общественного центра, еще один подцентр,
расположенный в исторической части города (исторический подцентр),
второй подцентр в районе рыбкомбината и третий подцентр в районе
поселка М...й, влияние которых распространили на близлежащие
территории, назначив им следующие значения коэффициентов
дифференциации:
---------------------------T-------------------------------------¬
¦Наименование общественного¦ Значения коэффициентов в зоне ¦
¦ центра ¦ доступности ¦
¦ +------------T------------T-----------+
|
