|
Стр. 1
ГУБЕРНАТОР ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 апреля 1998 г. N 111-пг
О МЕРАХ ПО СОЗДАНИЮ УСЛОВИЙ ДЛЯ РАЗВИТИЯ НОВЫХ
ФОРМ СОВМЕСТНОГО УПРАВЛЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЯ ЖИЛЬЯ
НА БАЗЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
(в ред. ПОСТАНОВЛЕНИЯ губернатора Ленобласти
от 23.10.98 N 331-пг)
Во исполнение Федерального закона "О товариществах
собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ и в целях
содействия осуществлению собственниками жилых и нежилых помещений
прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в
кондоминиуме, обеспечения надлежащего качества
жилищно-коммунальных услуг и эффективной деятельности создаваемых
товариществ собственников жилья постановляю:
1. Утвердить:
Методические рекомендации по формированию кондоминиумов как
единых комплексов недвижимого имущества в жилищной сфере и
созданию на их базе товариществ собственников жилья (приложение
1);
Примерный устав товарищества собственников жилья (приложение
2);
Типовую форму паспорта домовладения (приложение 3).
2. Регистрацию кондоминиумов как единых имущественных
комплексов и товариществ собственников жилья производить в
Ленинградской областной регистрационной палате и ее
территориальных отделениях в соответствии с постановлением
Правительства Ленинградской области от 23 января 1995 года N 15/1
"О государственной регистрации недвижимости на территории
Ленинградской области" в установленном порядке.
3. Установить, что для управления кондоминиумом товарищество
собственников жилья получает лицензию, дающую право на
самостоятельное ремонтно-эксплуатационное обслуживание
кондоминиума, или заключает с организацией, имеющей указанную
лицензию, если ее наличие предусмотрено действующим
законодательством, договор на обслуживание общего имущества в
кондоминиуме.
4. Комитету жилищно-коммунального хозяйства Ленинградской
области:
4.1. Осуществлять организационное и нормативно-методическое
обеспечение, а также координацию действий с органами местного
самоуправления по вопросам создания и деятельности товариществ
собственников жилья.
4.2. Совместно с комитетом по архитектуре и
градостроительству, комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству, Ленинградским областным комитетом по управлению
государственным имуществом, Ленинградским областным управлением
инвентаризации и оценки недвижимости, Ленинградской областной
регистрационной палатой в первом полугодии 1998 года разработать и
представить на утверждение методику расчета нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах, а также размеры взимаемых
тарифов на выполнение работ по формированию и регистрации
кондоминиумов.
5. Рекомендовать органам местного самоуправления
способствовать созданию товариществ собственников жилья как новой
эффективной формы управления многоквартирными жилыми домами:
5.1. Передачу нормативной части земельных участков в качестве
общего имущества кондоминиума осуществлять бесплатно,
сверхнормативной - по договору купли-продажи или аренды.
Уполномочить органы архитектуры и градостроительства
муниципальных образований организовать и проводить работы по
формированию планов межевания территорий, определению размеров и
установлению границ земельных участков с привлечением проектных
организаций, имеющих соответствующую лицензию на разработку
градостроительной документации.
Границы земельных участков подлежат утверждению главами
муниципальных образований.
5.2. Провести инвентаризацию жилищного фонда по выявлению
домов, в которых более 50 процентов площади находится в частной
собственности, для первоочередного инициирования создания
кондоминиумов.
5.3. По результатам инвентаризации сформировать до 1 июня
1998 года адресные программы создания товариществ собственников
жилья.
5.4. Предложить правлениям жилищно-строительных кооперативов,
члены которых полностью выплатили свой пай за квартиру и оформили
право собственности (хотя бы один член кооператива), а также иным
объединениям собственников недвижимости в жилищной сфере
произвести преобразование в товарищества собственников жилья с
регистрацией учредительных документов в установленном порядке.
5.5. Назначать в создаваемые товарищества и в избранные ими
правления (если более 30 процентов площади всех помещений в
кондоминиуме находится в муниципальной собственности)
подготовленных уполномоченных представителей для соблюдения в них
интересов муниципальных образований. При этом полномочия в
пределах прав и обязанностей членов товариществ оформлять
доверенностью.
5.6. Целевое бюджетное финансирование товариществ для
обеспечения содержания и ремонта общего имущества в кондоминиуме
осуществлять на основании договора о целевом бюджетном
финансировании товарищества, заключаемого между администрацией
муниципального образования и товариществом, в котором определять
объемы средств, выделяемых товариществам в качестве дотаций.
5.7. В проектах бюджетов муниципальных образований начиная с
1998 года предусматривать отдельной строкой расходы на
финансирование утвержденной адресной программы создания
товариществ собственников жилья, учитывающие:
разработку планов межевания территории существующей застройки
(квартала, микрорайона и их частей);
формирование и регистрацию кондоминиумов и товариществ
собственников жилья;
содержание и ремонт домов, где образованы товарищества, в
части, не покрываемой средствами, поступающими от оплаты жилья
членами товарищества;
обеспечение компенсаций за предоставление льгот и субсидий по
оплате содержания и ремонта жилья членам товарищества, имеющим
право на соответствующие льготы и субсидии.
5.8. Определить условия и порядок финансирования работ по
формированию и государственной регистрации кондоминиумов и
товариществ собственников жилья:
а) для граждан - собственников жилых помещений - за счет
средств бюджетов муниципальных образований на безвозмездной или
возвратной основе в пределах предусмотренных ассигнований;
б) для юридических лиц - собственников жилых и нежилых
помещений - за счет собственных средств;
в) для застройщиков во вновь создаваемых кондоминиумах - за
счет собственных средств.
5.9. Ежеквартально осуществлять контроль за использованием
денежных средств, предоставленных в соответствии с договором, а
также за соблюдением товариществами собственников жилья правил и
норм содержания и ремонта жилищного фонда.
5.10. Рассмотреть вопросы по освобождению товариществ
собственников жилья от части местных налогов для целевого
направления дополнительных средств на содержание жилищного фонда.
5.11. Довести до сведения домовладельцев и населения условия
и порядок формирования кондоминиумов и преимущества создания
товариществ собственников жилья, используя для этого местные
средства массовой информации, собрания членов жилищно-строительных
кооперативов и встречи с жильцами, а также организовать
консультационную помощь в подразделениях муниципальных
образований.
6. Контроль за исполнением постановления возложить на первого
вице-губернатора Ленинградской области по управлению областным
хозяйством Соколова Ю.В.
Губернатор
Ленинградской области
В.Густов
УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Губернатора
Ленинградской области
от 20.04.98 N 111-пг
(приложение 1)
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ФОРМИРОВАНИЮ КОНДОМИНИУМОВ КАК ЕДИНЫХ КОМПЛЕКСОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ И СОЗДАНИЮ
НА ИХ БАЗЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Методические рекомендации подготовлены комитетом
жилищно-коммунального хозяйства в целях обеспечения на территории
Ленинградской области единого согласованного подхода к
формированию и регистрации кондоминиумов и товариществ
собственников жилья.
Методические рекомендации разработаны в соответствии с
действующим федеральным гражданским законодательством:
Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от
15 июня 1996 года N 72-ФЗ;
Гражданским кодексом Российской Федерации;
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года
N 122-ФЗ;
Федеральным законом "О некоммерческих организациях" от 12
января 1996 года N 7-ФЗ;
постановлением Правительства Российской Федерации от 26
сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении
размеров и установлении границ земельных участков в
кондоминиумах".
В методических рекомендациях определяются:
порядок выполнения процедур формирования и регистрации
кондоминиума как единого имущественного комплекса и создании на
его основе товариществ собственников жилья;
порядок определения размеров и установления границ земельных
участков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или аренду
товариществам собственников жилья;
принципы организации и текущей деятельности объединений
собственников жилья;
возможности товариществ собственников жилья по эффективному
управлению и использованию общего имущества кондоминиума;
взаимоотношения товариществ с организациями различных форм
собственности, осуществляющими жилищно-коммунальное обслуживание.
КОНДОМИНИУМ КАК ЕДИНЫЙ КОМПЛЕКС НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
ОБЪЕКТЫ И ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В КОНДОМИНИУМЕ
1. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества,
включающий земельный участок в установленных границах и
расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в
котором отдельные, предназначенные для жилых или иных целей части
(помещения), находятся в частной, государственной, муниципальной и
иной формах собственности, а другие части (общее имущество)
находятся в общей долевой собственности.
Объектами собственности в кондоминиуме являются жилые
помещения (квартира, комнаты в квартире) и/или нежилые помещения
(магазин, кафе, аптека, офис, учреждение, складские помещения и
так далее), а также имущество, находящееся в общей долевой
собственности домовладельцев.
Домовладельцами (собственниками жилых или нежилых помещений,
включая пристроенные, в комплексе недвижимого имущества) и
одновременно участниками долевой собственности на общее имущество
выступают граждане, юридические лица, Российская Федерация,
субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким
собственникам на праве общей собственности, выступающим как один
домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности
несколько помещений в кондоминиуме.
2. В состав кондоминиума может входить здание или его часть,
или несколько компактно расположенных зданий, в которых помещения
принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам с
прилегающим земельным (приусадебным) участком в установленных
границах, пешеходными и внутриквартальными дорогами, водоемами,
многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами.
В отдельный кондоминиум могут быть выделены:
одно здание или отдельная часть здания размером не менее
одной блок-секции с изолированным от других частей здания входом и
межквартирным лестнично-лифтовым узлом при условии, что
надстройка, реконструкция, перестройка либо снос блок-секции не
нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав
данного кондоминиума;
несколько зданий, компактно расположенных на едином (не
разделенном другими участками) земельном участке;
поселки коттеджной застройки, а также несколько компактно
расположенных садовых или дачных домов (с приусадебными участками
или без них), гаражей и других строений, объединенных общим
земельным участком, элементами инфраструктуры, общими проездами,
пожарными водоемами и иными объектами общего пользования,
требующими совместного управления и обслуживания.
Общим имуществом кондоминиума являются фундаменты,
межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты и
иные шахты, вестибюли, коридоры, крыши, технические этажи и
подвалы, несущие и ненесущие ограждающие конструкции,
мусоросборочные камеры, механическое, электрическое,
сантехническое и иное инженерное оборудование, находящееся за
пределами или внутри помещений, мансарды, прилегающие земельные
участки в установленных границах с элементами инженерной
инфраструктуры, озеленения и благоустройства, подъездными путями,
пешеходными дорожками, а также иные отдельно стоящие объекты,
непосредственно связанные в едином комплексе недвижимого имущества
кондоминиума, предназначенные для обслуживания, общего
использования и доступа к жилым и нежилым помещениям.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В КОНДОМИНИУМЕ
3. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой
собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от
права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
(Абз.1 - в ред. Постановления губернатора Ленобласти от 23.10.98
N 331-пг)
По решению общего собрания домовладельцев объекты общего
имущества могут быть переданы в пользование какого-либо лица или
лицам без нарушений охраняемых законом прав и интересов
домовладельцев.
(Абз.2 - в ред. Постановления губернатора Ленобласти от 23.10.98
N 331-пг)
Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в
кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного
пользования (сервитутом) другими лицами.
При создании объединения собственников часть правомочий по
отношению к доле общей собственности каждого его члена
делегируется объединению. Делегирование этих правомочий не
изменяет положения собственника, он не лишается права владения,
пользования и распоряжения принадлежащими ему жилыми и нежилыми
помещениями в соответствии с общими нормами гражданского
законодательства.
4. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на
общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле
принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах
квадратных площади (общим собранием или иным законным соглашением
может быть установлено иное).
Доля участия собственника комнаты (комнат) в коммунальной
квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади
в квартире, установленной пропорционально находящейся в его
собственности жилой площади, или в иной единообразной форме,
установленной соглашением домовладельцев.
Доля участия по соглашению домовладельцев может быть
установлена разной для различных групп домовладельцев в
зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.
Порядок определения и изменения долей собственников на часть
общего недвижимого имущества устанавливается соглашением сторон в
зависимости от вклада каждой из сторон в образование и приращение
общего имущества либо в ином порядке, установленном нормами
гражданского законодательства.
Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме
устанавливается путем умножения площади помещения на удельный
показатель земельной доли для зданий разной этажности.
Доля собственности нового домовладельца в праве общей
собственности на общее имущество равна доле предшествующего
домовладельца.
Доля каждого собственника помещения в праве общей
собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе
права собственности на помещение.
ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ И ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ КОНДОМИНИУМОВ КАК ЕДИНЫХ КОМПЛЕКСОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
5. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества со
всеми обременениями и правами, которыми обладают собственники
жилых и нежилых помещений, а также все сделки с имуществом в
рамках данного комплекса, подлежат в установленном порядке
обязательной государственной регистрации Ленинградской областной
регистрационной палатой и ее территориальными отделениями в
соответствии с действующим законодательством с представлением
паспорта домовладения.
6. Формирование кондоминиума как единого комплекса
недвижимого имущества предусматривает:
определение состава имущества, включаемого в кондоминиум;
проведение технической инвентаризации зданий, сооружений и
помещений;
оформление технического паспорта на объект недвижимости;
определение границ земельного участка, включаемого в состав
кондоминиума;
оформление градостроительного паспорта земельного участка;
оформление кадастрового плана земельного участка;
оформление паспорта домовладения;
осуществление государственной регистрации кондоминиума как
единого имущественного комплекса.
7. Инициировать формирование и регистрацию кондоминиума,
создание на его основе товарищества собственников жилья могут:
домовладельцы или их представители, субъекты права
хозяйственного ведения или оперативного управления (представители
предприятий, организаций, учреждений, муниципальной службы
заказчика);
заказчики и застройщики, создающие (реконструирующие)
недвижимое имущество в целях создания кондоминиума;
жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Расходы по формированию кондоминиумов как единых комплексов
недвижимого имущества, как правило, несут собственники жилых и
нежилых помещений, включаемых в состав кондоминиума, а во вновь
создаваемых кондоминиумах - застройщики, осуществляющие
строительство в целях создания кондоминиума.
Органы местного самоуправления вправе принимать решения об
оформлении и регистрации вновь образуемых кондоминиумов за счет
средств бюджетов муниципальных образований как на безвозмездной,
так и на возвратной основе путем выдачи беспроцентных ссуд.
При определении условий и порядка финансирования работ по
государственной регистрации кондоминиумов и товариществ
целесообразно затраты граждан - собственников жилых помещений
отнести за счет средств бюджета муниципального образования, а
юридических лиц - собственников жилых и нежилых помещений - за
счет их собственных средств.
8. К работе по оформлению документов, необходимых для
регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого
имущества, привлекаются:
местные органы архитектуры и градостроительства - для
определения размеров и установления границ земельных участков
(проектов границ земельных участков), организации разработки
планов межевания территории, оформления градостроительных
паспортов, подготовки планов домовладений, других сведений и
материалов, необходимых для оформления технических паспортов
домовладений, регистрации кадастровых данных в градостроительном
кадастре;
органы охраны памятников истории и культуры - для участия в
подготовке материалов по организации кондоминиумов, включающих
объекты, находящиеся под охраной Государственной инспекции по
охране памятников истории и культуры;
территориальные органы по земельным ресурсам и
землеустройству - для выноса границ земельных участков в натуру и
регистрации их в земельном кадастре;
районные (городские) учреждения технической инвентаризации -
для организации работ по описанию объектов недвижимости путем
проведения технической инвентаризации, оформления технических
паспортов на объекты недвижимости и составления паспорта
домовладения со сведениями о недвижимом имуществе кондоминиума;
жилищно-эксплуатационные организации - для выдачи заключений
о составе инфраструктуры жилищной сферы, включаемой в состав
кондоминиума.
При несогласии со сведениями, внесенными в паспорт
домовладения, с границами земельного участка или наложенными на
него ограничениями (обременениями, сервитутами), с составом
инфраструктуры жилищной сферы, включаемой в кондоминиум,
инициаторы формирования кондоминиума вправе до подачи заявления о
его регистрации обратиться в администрацию муниципального
образования с заявлением о разрешении спорного вопроса, которое
должно быть рассмотрено в месячный срок с привлечением
заинтересованных структур.
В случае несогласия с принятыми решениями инициатор вправе
обжаловать их исключительно в судебном порядке.
9. На органы архитектуры и градостроительства возлагается:
определение размеров и установление границ земельных участок
(проектов границ земельных участков), организация разработки
планов межевания территории;
оформление градостроительных паспортов;
подготовка планов домовладений, других сведений и материалов,
необходимых для оформления технических паспортов домовладений;
регистрации кадастровых документов и сведений в
градостроительном кадастре.
Установление границ землепользований территории в застройке
городов и других поселений производится в соответствии с
постановлениями Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров
и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и от 2
февраля 1996 года N 105 "Об утверждении Положения о порядке
установления границ землепользований в застройке городов и других
поселений".
Оформление документов может производиться за счет
домовладельцев и бюджетов муниципальных образований.
Составление кадастровых планов осуществляется по заданию
комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ленинградской
области или его структурного подразделения предприятиями и
организациями, имеющими лицензии указанного комитета.
В соответствии с правилами застройки городов и других
поселений по заявлению домовладельцев или товарищества
собственников жилья органами архитектуры и градостроительства
выдается в установленном порядке разрешение на ограждение
земельного участка в кондоминиуме (декоративные ограды, живые
изгороди и т.п.).
10. Организация работ по описанию объектов недвижимости и
подготовки паспорта домовладения, необходимого для регистрации
кондоминиума в качестве единого комплекса недвижимого имущества,
возлагается на Ленинградское областное управление инвентаризации и
оценки недвижимости.
10.1. В соответствии с Положением о государственном учете
жилищного фонда в Российской Федерации (утверждено постановлением
Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301)
при формировании кондоминиумов и образовании на их базе
товариществ собственников жилья районные, городские
государственные учреждения технической инвентаризации проводят
основную (первичную) и текущую (при наличии инвентаризационных
сведений) инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда и
уборочной площади земельного участка независимо от срока
предыдущей инвентаризации с оформлением технического паспорта
утвержденной формы на объекты недвижимости, включенные в
кондоминиум.
Технический паспорт составляется на каждое основное строение,
входящее в состав кондоминиума, и является составной частью
паспорта домовладения.
Подлинник технического паспорта хранится в инвентаризационном
деле архива учреждений технической инвентаризации, а копия
технического паспорта выдается инициатором создания кондоминиума.
Сроки проведения технической инвентаризации объектов
недвижимости, входящих в кондоминиум, устанавливаются следующие:
до 10 дней - на объекты в рамках существующей застройки;
до 15 дней - на объекты, вновь вводимые в эксплуатацию.
Техническая инвентаризация и оформление технического паспорта
может проводиться как за счет средств домовладельцев, так и за
счет средств бюджетов муниципальных образований. Условия и порядок
финансирования работ по технической инвентаризации определяются
администрацией муниципального образования в пределах ассигнований,
предусмотренных в бюджете на текущий год.
Плата за проведение инвентаризационных работ, изготовление и
оформление технического паспорта и его копий определяются в
соответствии с тарифами на инвентаризационно-технические работы и
услуги по объектам недвижимости, расположенным на территории
Ленинградской области, утвержденными постановлением Губернатора
Ленинградской области от 14 апреля 1997 года N 200-пг.
В дальнейшем плановая инвентаризация и паспортизация жилых
строений и жилых помещений для целей государственного учета
производится с периодичностью не реже одного раза в пять лет за
счет средств их собственников по ставкам, утверждаемым
Правительством Ленинградской области.
При изменении учетных сведений (все изменения, не
предусмотренные проектом - перепланировка, установление
перегородок и тому подобное) и при совершении разного рода сделок
(отчуждение квартиры, части дома, нежилого фонда, сдача помещений
в аренду, смена собственника) проведение технической
инвентаризации обязательно. Все изменения, выявленные в результате
проведенной инвентаризации, подлежат согласованию с органами
архитектуры и градостроительства.
10.2. Для регистрации кондоминиума в соответствии с
действующим законодательством необходимо предоставление паспорта
домовладения, содержащего необходимые сведения о недвижимом
имуществе в кондоминиуме, включая:
запись о том, что данное домовладение представляет собой
кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре;
реквизиты органа, осуществляющего государственную регистрацию
и учет имущества, в котором хранится копия паспорта домовладения;
при наличии государственного земельного кадастра -
государственный кадастровый номер домовладения;
почтовый адрес домовладения;
план домовладения, включающий ситуационный план М 1:10000, и
план участка на топографической основе М 1:500 с нанесением жилых
и нежилых зданий и сооружений, наземных и подземных инженерных
сетей, красных линий, линий застройки, границ территориальных зон,
границ земельного участка;
градостроительные регламенты, ограничения, сервитуты,
включающие характеристики условий обустройства и функционирования
домовладения, сведения о земельном участке, составе его площади,
архитектурно-планировочные показатели строений домовладения;
технические паспорта зданий и сооружений, включающие планы
этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой
отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей по
материалам актов государственной приемочной комиссии объекта
недвижимости, технические паспорта квартир;
сведения о материалах и иных характеристиках несущих и
ограждающих ненесущих конструкций;
историческая справка - год постройки и реконструкции,
проектные и строительные организации, прошлые и настоящие
собственники кондоминиума;
сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.
Составными частями паспорта домовладения являются:
план земельного участка с кадастровым номером;
технический паспорт на объекты недвижимости, включенные в
кондоминиум.
Паспорт домовладения действителен при наличии всех указанных
документов. Он комплектуется районными, городскими учреждениями
технической инвентаризации на основании натурных обмеров, сведений
органов архитектуры и градостроительства и органов по земельным
ресурсам и землеустройству.
Все экземпляры паспорта домовладения вместе с приложениями
должны быть прошиты, пронумерованы и удостоверены подписью и
печатью руководителя учреждения технической инвентаризации. Тексты
документов должны быть написаны разборчиво, без сокращения.
Один экземпляр паспорта после его регистрации выдается под
расписку инициаторам создания кондоминиума, второй экземпляр
остается в архиве районного, городского учреждения технической
инвентаризации.
Инициатор создания кондоминиума для получения паспорта
домовладения представляет в районные, городские учреждения
технической инвентаризации:
заявление по установленной форме;
план земельного участка с его кадастровым номером;
технические паспорта на объекты недвижимости;
заключение жилищно-эксплуатационного органа о составе
инфраструктуры жилищной сферы, включаемой в состав кондоминиума на
базе отдельной части здания для ранее возведенного комплекса
объектов недвижимости;
справки о подтверждении права собственности не менее двух
домовладельцев в кондоминиуме, кроме вновь вводимых объектов;
документы, удостоверяющие личность и подтверждающие
полномочия гражданина-инициатора или представителя юридического
лица-инициатора.
Паспорт домовладения выдается заявителю в срок не более пяти
рабочих дней со дня подачи заявления.
Оформление паспорта, его обновление и копирование в
зависимости от решения муниципального образования может
осуществляться как за счет средств товарищества, так и за счет
средств муниципального бюджета.
Районное, городское учреждение технической инвентаризации
направляет уведомление о проведенной регистрации с указанием
кадастрового номера и адреса кондоминиума в муниципальное
образование по месту нахождения кондоминиума и в органы налоговой
инспекции.
Форма уведомления устанавливается Ленинградским областным
управлением инвентаризации и оценки недвижимости.
11. Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на
территориях существующей застройки городов и других поселений, а
также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии
с градостроительной документацией, градостроительными нормативами
и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в
кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах
устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных
участков (при их наличии) и проездов, естественным границам,
границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций,
если градостроительными требованиями не установлено иное.
Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую
долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в
зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми
зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав
кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями,
необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с
учетом соблюдения требований градостроительных нормативов,
пожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных
норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания
граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого
имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем
объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные
условия проживания граждан на смежных земельных участках и права
собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих
участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений
и сооружений.
Методика расчета нормативных размеров земельных участков в
кондоминиумах утверждается Правительством Ленинградской области.
Если фактическая площадь земельного участка в существующей
застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно
передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в
соответствии с действующим законодательством, и увеличение
размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных
земельных участков не представляется возможным, то границы
передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по
фактически существующим границам.
Сверхнормативная территория может быть передана
домовладельцам или товариществу собственников жилья в
собственность (за плату) или аренду только при условии, что она, в
соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной
документацией, не может быть использована в качестве
самостоятельного объекта.
Территория общего пользования (основные проезды, детские,
физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых
насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала,
микрорайона подлежит передаче в собственность или аренду
домовладельцам или товариществу собственников жилья только при
условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.
Порядок организации работ по определению размеров и
установлению границ земельных участков в кондоминиумах, включая
оплату подготовки и выдачи документов, необходимых для создания
кондоминиумов, определяется органами местного самоуправления.
Для определения размеров и установления границ земельных
участков проводятся следующие работы:
подготовка материалов по установлению границ земельных
участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по
их использованию и сервитутов;
организация разработки плана межевания территории
существующей застройки (квартала, микрорайона или их частей) для
создания кондоминиумов (при необходимости);
определение нормативных размеров и установление границ
земельных участков, передаваемых домовладельцам бесплатно;
выявление территорий, превышающих нормативные размеры
земельных участков (сверхнормативные территории) и подготовка
проектов договоров о передаче в собственность или аренду этих
территорий домовладельцам или товариществу собственников жилья;
разрешение споров, возникающих при установлении границ
земельных участков, сервитутов и ограничений по использованию
земельных участков.
Указанные работы выполняются органом архитектуры и
градостроительства муниципального образования. Решения принимаются
межведомственной комиссией под руководством заместителя главы
администрации по вопросам муниципального хозяйства на открытых
заседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума, а
также собственников, владельцев, пользователей и арендаторов
смежных земельных участков и владельцев расположенных на них
зданий, строений и сооружений, которым по их требованию выдаются
копии принятых решений.
Документы и материалы по определению размеров и установлению
границ земельных участков в кондоминиуме должны быть подготовлены
и переданы в органы местного самоуправления в срок не позднее двух
месяцев с даты обращения в уполномоченный орган домовладельцев или
товарищества собственников жилья о передаче земельного участка в
собственность или аренду.
В течение первого месяца с даты подачи заявления орган
архитектуры и градостроительства муниципального образования обязан
выдать товариществу собственников жилья (при его отсутствии -
отдельным домовладельцам) проект границ земельного участка,
передаваемого бесплатно, с указанием его площади, а также границ,
размеров и стоимости сверхнормативной территории.
В срок не более двух недель после получения проекта границ
земельного участка заявитель должен определить свои намерения в
отношении формы владения сверхнормативной территорией
(собственность или аренда) и подать в орган архитектуры и
градостроительства соответствующую заявку. Орган архитектуры и
градостроительства в недельный срок должен письменно уведомить
собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных
земельных участков и владельцев расположенных на них зданий,
строений и сооружений о порядке ознакомления с проектом границ
земельного участка, а также о времени и месте заседания по
рассмотрению и решению этого вопроса.
Согласованные с заинтересованными органами, домовладельцами
или товариществом собственников жилья конкретного кондоминиума,
собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами смежных
земельных участков и владельцами расположенных на них зданий,
строений и сооружений предложения органа архитектуры и
градостроительства о размерах и границах земельного участка,
передаваемого в собственность (бесплатно или за плату) или
аренду, а также об установлении сервитутов и ограничений по его
использованию оформляются протоколом согласования.
По итогам заседания орган архитектуры и градостроительства в
установленном порядке оформляет окончательный план границ всего
земельного участка, входящего в состав кондоминиума, и
подготавливает проекты решений органов государственной власти или
органов местного самоуправления о передаче этого участка в
собственность (бесплатно или за плату) или аренду домовладельцам
или товариществу собственников жилья.
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы смежных
земельных участков и владельцы расположенных на них зданий,
строений и сооружений, которые не согласны с предложениями органа
архитектуры и градостроительства о размерах и границах земельного
участка, могут обжаловать их в орган местного самоуправления.
Передача земельных участков в кондоминиуме в собственность
или аренду осуществляется в установленном порядке на основании
решений органов государственной власти или органов местного
самоуправления после установления границ земельных участков в
натуре.
Решения органов государственной власти или органов местного
самоуправления об условиях передачи земельных участков в
собственность или аренду домовладельцам или товариществам
собственников жилья, установлении сервитутов и ограничений по
использованию этих участков, а также об их размерах и границах
могут быть обжалованы в судебном порядке.
Финансирование работ по определению размеров и установлению
границ земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счет
средств домовладельцев в соответствии с действующими расценками. В
случае если проведение таких работ предусмотрено программами по
созданию кондоминиумов, межеванию или инвентаризации земель, они
финансируются из соответствующего местного бюджета.
12. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а
также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним
подлежат государственной регистрации с представлением паспорта
домовладения.
При регистрации кондоминиума в регистрационную палату
представляются заявления установленного образца, паспорт
домовладения, квитанции об оплате регистрации.
Документы, представляемые на государственную регистрацию
кондоминиума, должны соответствовать требованиям, установленным
законодательством Российской Федерации, и отражать информацию об
объектах недвижимости, входящих в состав кондоминиума, необходимую
для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в
Едином государственном реестре прав.
Тексты документов, представляемых на государственную
регистрацию кондоминиума, должны быть написаны разборчиво, без
сокращения. Фамилии, имена и отчества, адреса мест жительства
домовладельцев должны быть написаны полностью.
Все документы, необходимые для государственной регистрации
кондоминиума, представляются не менее чем в двух экземплярах, один
из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов
государственной власти и актов органов местного самоуправления).
После государственной регистрации кондоминиума подлинники со
штампом о регистрации возвращаются заявителю.
Размер взимаемого за регистрацию тарифа устанавливается в
зависимости от заявленных сроков.
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК НОВАЯ ФОРМА
УПРАВЛЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ
13. Для обеспечения порядка эксплуатации многоквартирного
дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома
домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ совместного
управления недвижимым имуществом.
14. Управление кондоминиумом на добровольной основе может
осуществляться:
непосредственно домовладельцами при незначительных размерах
кондоминиума (не более четырех помещений) и ограниченном числе
домовладельцев (от двух до четырех различных домовладельцев);
уполномоченной государством или органами местного
самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги
при условии передачи домовладельцами ей функций по управлению
кондоминиумом по договору, заключаемому в обязательном порядке в
соответствии с гражданским законодательством;
путем образования домовладельцами товарищества собственников
жилья для самостоятельного управления кондоминиумом. При этом
допускается последующая передача по договору части или всех
функций по управлению уполномоченному физическому лицу -
индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации
любой формы собственности (управляющему), имеющей лицензию на
жилищно-эксплуатационные услуги.
Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое
время по решению домовладельцев. Выбор способа управления
кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений
находится в частной собственности, должен быть осуществлен
домовладельцами на общем собрании не позднее шести месяцев со дня
регистрации кондоминиума.
Неизбрание домовладельцами способа управления кондоминиумом
влечет наложение на них штрафа в размере, устанавливаемом органами
государственной власти субъектов Российской Федерации и
муниципального образования.
Рассмотрение дел о правонарушении и наложение штрафа
осуществляется органами Государственной жилищной инспекции
Российской Федерации в порядке, установленном главой 21 Кодекса
РСФСР об административных правонарушениях.
15. По инициативе одного или нескольких собственников
(владельцев) - активистов проводится собрание домовладельцев,
желающих объединиться в товарищество и имеющих в конкретном доме
на праве собственности, на праве хозяйственного ведения либо
оперативного управления жилые и нежилые помещения.
Собственником еще не приватизированных квартир выступает
муниципалитет или государственные предприятия, учреждения и
организации.
Уведомление о проведении общего собрания (не позднее чем за
10 дней до даты его проведения) доводится под расписку до каждого
домовладельца в виде письменного приглашения на собрание с
указанием инициаторов созыва собрания, места и времени его
проведения, повестки дня.
На собрание приглашаются все жильцы дома, включая
собственников жилых и нежилых помещений, нанимателей квартир и
арендаторов коммерческих площадей, поскольку принимаемые на
собрании решения затронут всех живущих в доме.
Право голоса на собрании имеют только собственники помещений
в доме (физические и юридические лица). Каждый домовладелец на
общем собрании обладает определенным количеством голосов
пропорционально установленной доле его участия в праве
собственности на общее имущество в кондоминиуме (если доля участия
составляет 6,93 процента, то количество голосов, приходящихся на
квартиру, также равно 6,93 процента).
Представитель муниципалитета участвует в общем собрании с
соответствующим количеством голосов.
В случае когда в государственной и/или муниципальной
собственности находится более 30 процентов площади помещений в
кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им
|
