Законы России
 
Навигация
Популярное в сети
Курсы валют
10.09.2016
USD
64.16
EUR
72.34
CNY
9.61
JPY
0.63
GBP
85.26
TRY
21.66
PLN
16.71
 

ПРИКАЗ ГОРОДСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОТ 08.08.2005 N 54 О СТАНДАРТАХ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ГУ ГУИОН, ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

По состоянию на ноябрь 2007 года
Стр. 1

                      ГОСУДАРСТВЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
                                   
                  ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
                         И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
                                   
                                ПРИКАЗ
                       от 8 августа 2005 г. N 54
                                   
       О СТАНДАРТАХ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ГУ ГУИОН, ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ
            ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ
                       ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
   
       Во  исполнение  распоряжения Комитета по  управлению  городским
   имуществом  Санкт-Петербурга от 1 октября  2004  года  N  515-р  "О
   порядке     конкурсного     отбора     уполномоченных     оценщиков
   приватизируемого  имущества  Санкт-Петербурга",  а  также  с  целью
   упорядочения  оценочной  деятельности,  осуществляемой  ГУ   ГУИОН,
   улучшения  качества  отчетов об оценке  и  повышения  эффективности
   проведения   экспертизы   отчетов   об   оценке   объектов   оценки
   приказываю:
   
       1.  Применять  в  качестве стандартов при выполнении  работ  по
   оценке  объектов  оценки и экспертизе отчетов  об  оценке  объектов
   оценки, обязательных для ГУ ГУИОН:
       1.1.  Международные  стандарты  оценки  МСО-2005  в  части,  не
   противоречащей действующему законодательству Российской  Федерации,
   и  с  учетом  особенностей, установленных правовыми  актами  Санкт-
   Петербурга и настоящим приказом.
       1.2. Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке,
   утвержденные  правлением Российского общества  оценщиков  22  марта
   2002 года (протокол N 46).
       1.3.  Приказ ГУ ГУИОН от 30 июня 2004 года N 41 "Об утверждении
   Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке  объектов
   оценки".
       2.   Сотрудникам  отдела  методологии  и  практической   оценки
   имущества  ГУ ГУИОН и экспертно-аналитического отдела  ГУ  ГУИОН  в
   процессе  осуществления  оценки объектов оценки  и  при  проведении
   экспертизы   отчетов  об  оценке  объектов  оценки   неукоснительно
   руководствоваться  документами, указанными в  пункте  1  настоящего
   приказа.
       3. Установить, что:
       3.1.  Оценка рыночной стоимости объектов оценки, находящихся  в
   собственности  Санкт-Петербурга или приобретаемых  в  собственность
   Санкт-Петербурга,   выполняется   аттестованными   оценщиками    на
   основании   технических   заданий  на   оценку,   согласованных   в
   установленном порядке Комитетом по управлению городским  имуществом
   Санкт-Петербурга.
       3.2.   Оценка  застроенных  или  предназначенных  к   застройке
   земельных   участков  выполняется  на  основании  градостроительной
   документации,  в  качестве  которой могут использоваться  следующие
   документы:
       3.2.1. Генеральный план развития города Санкт-Петербурга.
       3.2.2.    Схемы   территориального   планирования   с    учетом
   функциональных зон.
       3.2.3. Правила землепользования и застройки.
       3.2.4. Градостроительный регламент земельного участка.
       3.2.5.  Предпроектные  предложения, утвержденные  установленным
   порядком  Комитетом  по  градостроительству  и  архитектуре  Санкт-
   Петербурга.
       3.3.  В  процессе  оценки  застроенных  или  предназначенных  к
   застройке  земельных  участков должны быть  учтены  предусмотренные
   градостроительными   документами  по   объекту   инвестирования   и
   согласованные   в  установленном  порядке  затраты  по   инженерной
   подготовке   и   благоустройству   территорий   согласно   перечню,
   утвержденному  Комитетом по управлению городским имуществом  Санкт-
   Петербурга.
       3.4.  Сметы на выполнение затрат согласно пункту 3.3 настоящего
   приказа    должны    быть   согласованы   профильными    комитетами
   Правительства Санкт-Петербурга в установленном порядке.
       3.5.  Раздел  "Краткое  изложение основных  фактов  и  выводов"
   отчета  об  оценке объектов недвижимости оформляется в соответствии
   с приложением к настоящему приказу.
       3.6.  Положительное экспертное заключение не может быть  выдано
   на  отчет, не соответствующий стандартам оценки и экспертизы оценки
   ГУ ГУИОН, введенным настоящим приказом.
       4. Рекомендовать аттестованным оценщикам при оформлении отчетов
   об  оценке для последующего представления на экспертизу в ГУ  ГУИОН
   руководствоваться стандартами, установленными настоящим приказом.
       5.  Заместителю начальника ГУ ГУИОН Веселову М.А. в срок до  10
   августа  2005  года  принять  необходимые  меры  для  опубликования
   настоящего приказа на официальном сайте ГУ ГУИОН в сети Интернет  и
   в средствах массовой информации.
       6.  Контроль  за  исполнением настоящего  приказа  оставляю  за
   собой.
   
                                                  Начальник учреждения
                                                 Городского управления
                                                        инвентаризации
                                                 и оценки недвижимости
                                                           Д.А.Куракин
                                                                      
                                                                      
                                                                      
                                                                      
                                                                      
                                                            УТВЕРЖДЕНЫ
                                                     приказом ГУ ГУИОН
                                                    от 08.08.2005 N 54
   
                       МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
          ПО ФОРМИРОВАНИЮ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
          ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
                                   
       1. Общие положения
   
       Настоящие  Методические рекомендации разработаны в соответствии
   с  требованиями  Федерального закона от  29.07.1998  N  135-ФЗ  "Об
   оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартов  оценки,
   обязательных  для  применения  субъектами  оценочной  деятельности,
   утвержденных  постановлением Правительства Российской Федерации  от
   06.07.2001   N   519,  Методических  рекомендаций  по   определению
   рыночной  стоимости земельных участков, утвержденных  распоряжением
   Министерства   имущественных  отношений  Российской  Федерации   от
   06.03.2002   N  568-р,  Методических  рекомендаций  по  определению
   рыночной  стоимости  права аренды земельных участков,  утвержденных
   распоряжением   Министерства  имущественных  отношений   Российской
   Федерации  от 10.04.2003 N 1102-р, распоряжения Губернатора  Санкт-
   Петербурга  от  01.08.1996  N 113-р "О порядке  оценки  недвижимого
   имущества, находящегося в государственной собственности, и прав  на
   него"  и  иных  стандартов профессиональной практики (Международных
   стандартов    оценки   (МСО-2005),   стандартов    профессиональных
   организаций и др.).
       Целью  настоящих  Методических рекомендаций является  повышение
   уровня  качества отчетов об оценке объектов оценки,  находящихся  в
   собственности  Санкт-Петербурга, а также формирование  базы  данных
   объектов оценки, предоставляемых на инвестиционных условиях.
       Раздел  отчета об оценке "Краткое изложение основных  фактов  и
   выводов"  (далее  -  Раздел) является частью  отчета  об  оценке  и
   представляет  собой краткое содержание отчета, включающее  основные
   сведения   об   объекте   оценки,   условиях   проведения   оценки,
   использованных   подходах   и   методах,   полученном   результате.
   Содержание  Раздела  позволяет  составить  мнение  о  действиях   и
   предположениях, стоящих за выводами оценщика в отношении  стоимости
   (результата оценки) объекта оценки.
   
       2. Область применения
   
       Настоящие  Методические рекомендации обязательны при выполнении
   отчетов  об  оценке объектов оценки, выполняемых ГУ  ГУИОН  или  по
   заказу  ГУ  ГУИОН.  Настоящие  рекомендации  обязательны  для  иных
   оценщиков, осуществляющих оценку объектов оценки, отчеты которых  в
   дальнейшем подлежат экспертизе в ГУ ГУИОН.
   
       3. Термины и определения
   
       Термины   и   определения,  которые  используются  в  настоящих
   Методических    рекомендациях,    приведены    в    приложении    1
   (обязательное).
   
       4. Требования к форме представления Раздела
   
       4.1.  Раздел  оформляется в табличном  виде  в  соответствии  с
   формами приложений 2 и 3.
       4.2. Электронная копия Раздела должна предоставляться вместе  с
   отчетом об оценке в ГУ ГУИОН.
   
       5. Требования к структуре Раздела
   
       Раздел должен содержать следующие обязательные подразделы:
       5.1. Подраздел I. "Исходные данные для расчета", в том числе:
       - вид объекта оценки;
       - адрес объекта оценки;
       - кадастровая стоимость земельного участка;
       -  основные  сведения  об объекте оценки с подробными  технико-
   экономическими  показателями, которые  являются  исходными  данными
   для расчетов;
       - информация о собственнике (балансодержателе) объекта оценки;
       - балансовая стоимость объекта оценки;
       - информация о заказчике оценки;
       - информация об оценщике;
       - основание для выполнения оценки;
       - цель оценки;
       - назначение оценки;
       - вид определяемой стоимости;
       - дата проведения оценки;
       - дата определения стоимости;
       - дата составления отчета;
       - оцениваемые права;
       -  перечень  документов  по  объекту оценки,  используемых  для
   проведения оценки;
       - краткое описание особых допущений и ограничений, принятых при
   проведении оценки.
       5.2. Подраздел II. "Основные данные и предпосылки, используемые
   в расчете", в том числе:
       - вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки;
       -    описание    технико-экономических,   объемно-планировочных
   характеристик  и  объемно-конструктивных  решений  объекта  оценки,
   включая существующие и/или будущие улучшения;
       -    описание   структуры   и   состава   объекта   оценки   по
   функциональному    назначению   при   его   наиболее    эффективном
   использовании;
       -  сведения о принятых в расчетах показателях дохода от объекта
   оценки;
       -           сведения           о          затратах           на
   строительство/реконструкцию/капитальный ремонт улучшений;
       - данные о принятом в расчетах уровне риска.
       5.3. Подраздел III. "Результаты расчета", в том числе:
       -  результаты,  полученные в рамках каждого из  используемых  в
   оценке подходов, сведения о проведении их согласования;
       -  итоговый  результат  оценки (в  соответствии  с  техническим
   заданием на оценку);
       - расчетные коэффициенты по объекту оценки.
   
       6. Виды форм Раздела
   
       В  зависимости от вида объекта оценки при формировании  Раздела
   отчета используется одна из следующих форм:
       -  форма  раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов"
   для  незастроенных земельных участков (приложение 2)  -  в  случае,
   когда  объектами оценки являются земельные участки,  пригодные  для
   последующей застройки;
       -  форма  раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов"
   для  застроенных  земельных участков (приложение  3)  -  в  случае,
   когда объектами оценки являются:
       - здания и/или сооружения;
       -  здания (сооружения), их части, подлежащие реконструкции  или
   капитальному ремонту;
       - незавершенные строительством объекты.
   
       7. Основные требования к оформлению Раздела
   
       7.1.  При  формировании  Раздела  необходимо  руководствоваться
   инструкциями  по  заполнению  раздела "Краткое  изложение  основных
   фактов  и  выводов" для соответствующих объектов оценки,  различных
   по функциональному назначению (далее - Инструкции):
       для незастроенных земельных участков:
       -  Инструкция по заполнению раздела "Краткое изложение основных
   фактов  и  выводов"  для  незастроенных  земельных  участков   (под
   застройку  объектами  жилого,  коммерческого  и  иного  назначения,
   кроме АЗС) (приложение 4);
       -  Инструкция по заполнению раздела "Краткое изложение основных
   фактов  и  выводов"  для  незастроенных  земельных  участков   (под
   застройку объектами АЗС) (приложение 5);
       для застроенных земельных участков:
       -  Инструкция по заполнению раздела "Краткое изложение основных
   фактов  и  выводов"  для  застроенных земельных  участков  (объекты
   жилого,  коммерческого и иного назначения, кроме  АЗС)  (приложение
   6).
       7.2.  Если  набор  полей  формы не  позволяет  представить  всю
   существенную  информацию об объекте оценки и  его  оценке,  оценщик
   вправе   дополнить  Раздел  новыми  полями,  отражающими  специфику
   объекта  оценки.  Удаление  не  используемых  полей  из  формы   не
   допускается.
   
       8. Изменение и дополнение Раздела
   
       Изменения  и  дополнения  в  Раздел и  Инструкции  утверждаются
   начальником ГУ ГУИОН.
   
   
   
   
   
                                                          Приложение 1
                                          к Методическим рекомендациям
                                               по формированию раздела
                                           "Краткое изложение основных
                                             фактов и выводов" отчетов
                                       об оценке объектов недвижимости
   
                    ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
   
       1. Техническое задание на оценку - утвержденный в установленном
   порядке  исходный документ, являющийся неотъемлемой частью договора
   на  проведение  оценки,  определяющий цели, требования  и  основные
   исходные данные, необходимые для проведения оценки.
       2.  Поле  формы  Раздела  -  ячейка  таблицы  (формы  Раздела),
   предназначенная  для  записи характеристики (численной,  текстовой)
   параметра объекта оценки.
       3.  Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию  на
   которую определяется стоимость объекта оценки.
       4.  Дата составления отчета - календарная дата, на которую было
   сделано последнее изменение в отчете.
       5.  Дата  осмотра объекта оценки - календарная дата  проведения
   оценщиком осмотра объекта оценки (если осмотров было несколько,  то
   указывается дата последнего).
       6.  Обременения  (ограничения) - наличие установленных  законом
   или  уполномоченными  органами  в предусмотренном  законом  порядке
   условий,  запрещений, стесняющих правообладателя при  осуществлении
   права  собственности  либо иных вещных прав  на  конкретный  объект
   недвижимого    имущества   (сервитута,   ипотеки,    доверительного
   управления, аренды, ареста имущества и других).
       7.  Помещение - единица комплекса недвижимого имущества  (часть
   жилого    здания,   иной   связанный   с   жилым   зданием   объект
   недвижимости),    выделенная   в   натуре,   предназначенная    для
   самостоятельного использования для жилых, нежилых или  иных  целей,
   находящаяся  в собственности граждан или юридических лиц,  а  также
   Российской    Федерации,   субъектов   Российской    Федерации    и
   муниципальных образований.
       8.  Жилое здание - здание, предназначенное для проживания в нем
   людей.
       8.1.  Секция  жилого  здания - часть здания,  квартиры  которой
   имеют  выход  на одну лестничную клетку непосредственно  или  через
   коридор, и отделенная от других частей здания глухой стеной.  Длина
   коридоров,   не   имеющих  освещения  в  торцах  и  примыкающих   к
   лестничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь  квартир
   на этаже секции не должна превышать 500 кв. м.
       8.2.    Жилая   квартира   -   изолированная   часть    здания,
   предназначенная для проживания одной или нескольких семей.
       8.3.  Подсобное помещение - помещение квартиры, предназначенное
   для  удовлетворения  хозяйственно-бытовых нужд проживающих  (кухня,
   туалет, ванная, кладовые и др.).
       8.4.    Вспомогательные   помещения   -    помещения    здания,
   предназначенные  для обеспечения его эксплуатации  или  бытового  и
   культурного    обслуживания   проживающих    (лестничные    клетки,
   вестибюли,  внеквартирные  коридоры  и  кладовые,  мусорокамеры   и
   т.п.).
       8.5.   Площадь  жилого  здания  следует  определять  как  сумму
   площадей   этажей   здания,  измеренных   в   пределах   внутренних
   поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.
       Площади  подполья для проветривания здания, проектируемого  для
   строительства   на  вечномерзлых  грунтах,  чердака,   технического
   подполья  (технического  чердака),  внеквартирных  коммуникаций,  а
   также   тамбуров  лестничных  клеток,  лифтовых  и   других   шахт,
   портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь  зданий
   не включаются.
       Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается  в
   площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа.
       Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания  не
   включается.
       При определении площади помещения мансардного этажа учитывается
   площадь  этого  помещения с высотой наклонного потолка  1,5  м  при
   наклоне 30- к горизонту, 1,1 м - при 45-, 0,5 м - при 60- и  более.
   При  промежуточных значениях высота определяется  по  интерполяции.
   Площадь  помещения  с  меньшей высотой следует  учитывать  в  общей
   площади  с  коэффициентом  0,7, при этом минимальная  высота  стены
   должна  быть 1,2 м при наклоне потолка 30-, 0,8 м - при  45-,  60-,
   не ограничивается при наклоне 60- и более.
       8.6.  Площадь  квартир следует определять  как  сумму  площадей
   жилых  комнат  и  подсобных помещений без учета  лоджий,  балконов,
   веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
       8.7.  Общая  площадь  квартиры  -  суммарная  площадь  жилых  и
   подсобных  помещений  квартиры с учетом лоджий,  балконов,  веранд,
   террас.
       Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей  их
   помещений,  встроенных  шкафов, а также лоджий,  балконов,  веранд,
   террас   и   холодных   кладовых,  подсчитываемых   со   следующими
   понижающими  коэффициентами:  для лоджий  -  0,5,  для  балконов  и
   террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
       Площадь,  занимаемая печью, в площадь помещений не  включается.
   Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола  до
   низа  выступающих  конструкций 1,6 м и более включается  в  площадь
   помещений, где расположена лестница.
       Площадь  помещений  жилых  зданий  следует  определять  по   их
   размерам,  измеряемым  между  отделанными  поверхностями   стен   и
   перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).
       9.   Площадь  застройки  зданием  -  определяется  как  площадь
   горизонтального  сечения  по  внешнему  обводу  здания  на   уровне
   цоколя,   включая   выступающие   части.   Площадь   под   зданием,
   расположенным  на  столбах, а также проезды под  ним  включаются  в
   площадь застройки.
       10.  При  определении этажности надземной части здания в  число
   этажей  включаются  все надземные этажи, в том  числе  технический,
   мансардный  и  цокольный, если верх его перекрытия  находится  выше
   средней  планировочной  отметки земли не менее  чем  на  2  м.  При
   различном  числе  этажей  в  разных  частях  здания,  а  также  при
   размещении  здания  на  участке с уклоном,  когда  за  счет  уклона
   увеличивается  число  этажей, этажность определяется  отдельно  для
   каждой части здания.
       10.1.  Этаж  подвальный - этаж при отметке пола помещений  ниже
   планировочной   отметки  земли  более  чем   на   половину   высоты
   помещения.
       10.2.  Этаж  цокольный - этаж при отметке пола  помещений  ниже
   планировочной  отметки  земли на высоту не  более  половины  высоты
   помещений.
       10.3. Этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не  ниже
   планировочной отметки земли.
       10.4.  Этаж  технический  -  этаж  для  размещения  инженерного
   оборудования  и  прокладки коммуникаций; может  быть  расположен  в
   нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак)  или  в
   средней частях здания.
       10.5.  Технический этаж, расположенный над верхним этажом,  при
   определении этажности здания не учитывается.
       10.6.  Этаж мансардный - верхний этаж в чердачном пространстве,
   фасад  которого,  как  правило, полностью  или  частично  образован
   крышей.   Используется  для  жилья,  хозяйственных   целей   и(или)
   учреждений общественного назначения.
       10.7.   Этаж   мансардный  (мансарда)  -   этаж   в   чердачном
   пространстве,  фасад  которого  полностью  или  частично  образован
   поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при  этом
   линия  пересечения плоскости крыши и фасада должна быть  на  высоте
   не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
       10.8.   Чердак  -  пространство  между  поверхностью   покрытия
   (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
       11.   Строительный   объем   здания  определяется   как   сумма
   строительного  объема  выше отметки +/-0,000  (надземная  часть)  и
   ниже этой отметки (подземная часть).
       11.1.  Строительный объем надземной и подземной  частей  здания
   определяется  в пределах ограничивающих поверхностей  с  включением
   ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с  отметки
   чистого  пола  каждой  из  частей  здания,  без  учета  выступающих
   архитектурных   деталей  и  конструктивных  элементов,   подпольных
   каналов,   портиков,   террас,   балконов,   объема   проездов    и
   пространства   под   зданием  на  опорах  (в  чистоте),   а   также
   проветриваемых   подполий   под   зданиями,   проектируемыми    для
   строительства на вечномерзлых грунтах.
       11.2.  Строительный  объем наземной части  здания  с  чердачным
   перекрытием  следует определять умножением площади  горизонтального
   сечения  по  внешнему обводу здания на уровне  первого  этажа  выше
   цоколя  на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого  пола
   первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия.
       11.3.  Строительный объем наземной части здания без  чердачного
   перекрытия  следует  определять  умножением  площади  вертикального
   поперечного  сечения  на длину здания, измеренную  между  наружными
   поверхностями   торцовых   стен  в  направлении,   перпендикулярном
   площади сечения на уровне первого этажа выше цоколя.
       Площадь вертикального поперечного сечения следует определять по
   обводу  наружной поверхности стен, по верхнему очертанию  кровли  и
   по  уровню  чистого  пола этажа. При измерении площади  поперечного
   сечения,  выступающие на поверхности стен архитектурные  детали,  а
   также ниши учитывать не следует.
       При  наличии  разных  по площади этажей  объем  здания  следует
   исчислять  как сумму объемов его частей. Также отдельно  по  частям
   следует   исчислять  объем  здания,  если  эти  части   существенно
   различаются   по   очертанию   или  конструкции.   При   раздельном
   исчислении   объема   здания  по  частям   разграничивающая   стена
   относится  к части здания, которой она соответствует по высоте  или
   конструкции.
       Строительный  объем световых фонарей, выступающих  за  наружное
   очертание крыш, включается в строительный объем здания.
       Объем   эркеров,  веранд,  тамбуров  и  других  частей  здания,
   увеличивающих  его  полезный объем, следует  подсчитывать  особо  и
   включать  в  общий объем здания. Объем лоджий из объема  здания  не
   вычитается. Не включается в объем здания объем проездов,  портиков,
   а также крытых и открытых балконов.
       Технические этажи жилых и общественных зданий следует  включать
   в объем зданий.
       Объем  мансардного этажа следует определять умножением  площади
   горизонтального сечения мансарды по внешнему обводу стен  в  уровне
   пола  на  высоту  от пола мансарды до верха чердачного  перекрытия.
   При  криволинейном очертании перекрытия мансарды следует  принимать
   ее среднюю высоту.
       Объем  подвала  или  полуподвала следует определять  умножением
   площади  горизонтального сечения подвала  в  уровне  первого  этажа
   выше  цоколя на высоту, измеренную от уровня чистого пола до уровня
   чистого  пола  первого этажа. При устройстве внутри здания  подвала
   без  возведения стен над ним площадь следует определять по внешнему
   обводу стен подвала на уровне перекрытия над ним.
       Общий  строительный объем здания с подвалами или  полуподвалами
   следует  определять  как  сумму объема  надземной  части  здания  и
   объема подвала (полуподвала).
       Измерение стен по внешнему обводу следует производить с  учетом
   толщины слоя штукатурки или облицовки.
       12.  Лестнично-лифтовой узел - помещение,  предназначенное  для
   размещения  вертикальных  коммуникаций,  -  лестничной   клетки   и
   лифтов.
       Лифтовой холл - помещение перед входами в лифты.
       13.  Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная
   площадка, служащая для отдыха в летнее время.
       14.  Лоджия  - перекрытое и огражденное в плане с  трех  сторон
   помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха  в
   летнее время и солнцезащиты.
       15.  Эркер  -  выходящая из плоскости фасада  часть  помещения,
   частично  или полностью остекленная, улучшающая его освещенность  и
   инсоляцию.
       16.   Эксплуатационные   показатели   здания   -   совокупность
   технических,  санитарно-гигиенических, экономических и эстетических
   характеристик жилого здания, обуславливающих его качество.
       Эксплуатационные  требования  к  жилому  зданию  (элементу)   -
   установленные  нормативными  документами  условия  (требования)   к
   жилому    зданию   (элементу),   обеспечивающие   его   эффективную
   эксплуатацию.
       17.   Сети   инженерные  -  трубопроводы  и  кабели  различного
   назначения  (водопровод,  канализация,  отопление,  связь  и  др.),
   прокладываемые  на  территориях  населенных  пунктов,  а  также   в
   зданиях.
       18.  Сметная стоимость является основой для определения размера
   капитальных  вложений,  финансирования строительства,  формирования
   договорных  цен на строительную продукцию, расчетов за  выполненные
   подрядные  (строительно-монтажные,  ремонтно-строительные)  работы,
   оплаты  расходов  по приобретению оборудования и  доставке  его  на
   стройки,   а  также  возмещения  других  затрат  за  счет  средств,
   предусмотренных  сводным  сметным  расчетом.  На   основе   сметной
   документации  осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный
   расчет   и  оценка  деятельности  строительно-монтажных  (ремонтно-
   строительных)   организаций  и  заказчиков.   Исходя   из   сметной
   стоимости   определяется   в   установленном   порядке   балансовая
   стоимость  вводимых  в  действие  основных  фондов  по  построенным
   предприятиям, зданиям и сооружениям.
       19. Для производственных и складских зданий.
       Общая  площадь  здания  определяется как  сумма  площадей  всех
   этажей  (надземных, включая технические, цокольного и  подвальных),
   измеренных  в пределах внутренних поверхностей наружных  стен  (или
   осей  крайних колонн, где нет наружных стен), тоннелей,  внутренних
   площадок,  антресолей,  всех  ярусов  внутренних  этажерок,   рамп,
   галерей (горизонтальной проекции) и переходов в другие здания.
       В  общую  площадь  здания  не включаются  площади  технического
   подполья  высотой  менее 1,8 м до низа выступающих  конструкций  (в
   котором  не  требуются проходы для обслуживания коммуникаций),  над
   подвесными   потолками,  проектируемыми  согласно  5.2,   а   также
   площадок  для  обслуживания подкрановых путей, кранов,  конвейеров,
   монорельсов и светильников.
       Площадь  помещений, занимающих по высоте два этажа  и  более  в
   пределах   многоэтажного  здания  (двухсветных   и   многосветных),
   следует включать в общую площадь в пределах одного этажа.
       20. Для общественных зданий.
       Общая  площадь  общественного  здания  определяется  как  сумма
   площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный  и
   подвальные).
       Площадь  этажей  зданий следует измерять в пределах  внутренних
   поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в  другие
   здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и  других
   залов   следует   включать   в  общую   площадь   здания.   Площадь
   многосветных  помещений следует включать в общую площадь  здания  в
   пределах  только одного этажа. Площадь мансардного этажа измеряется
   в  пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен  мансарды,
   смежных с пазухами чердака.
       При  наклонных  наружных  стенах площадь  этажа  измеряется  на
   уровне пола.
   
   
   
   
   
                                                          Приложение 2
                                          к Методическим рекомендациям
                                               по формированию раздела
                                           "Краткое изложение основных
                                             фактов и выводов" отчетов
                                       об оценке объектов недвижимости
   
      ФОРМА РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ"
                 ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
                                   
              КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
   
   ___________________________________________________________________--¬
   ¦                  I. Исходные данные для расчета                    ¦
   +--------------------------------------------------------------------+
   ¦                 Основные данные об объекте оценки                  ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Вид объекта оценки                  ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Адрес объекта оценки                ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Краткое описание объекта оценки     ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Собственник       (балансодержатель)¦                               ¦
   ¦объекта оценки                      ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Площадь земельного участка, кв. м   ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Нормативная цена земельного участка,¦                               ¦
   ¦руб.                                ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦  Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости <1>  ¦
   ¦                        (согласно .........)                        ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Площадь  застройки  зданием  (здани-¦                               ¦
   ¦ями), кв. м                         ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Общая   площадь   здания   (зданий),¦                               ¦
   ¦кв. м, в том числе:                 ¦                               ¦
   ¦   надземной части                  ¦                               ¦
   ¦   подземной части                  ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Этажность улучшений  нового  объекта¦                               ¦
   ¦недвижимости                        ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Строительный объем здания  (зданий),¦                               ¦
   ¦куб. м                              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Максимальная высота здания (зданий),¦                               ¦
   ¦сооружений и др.                    ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦                           Данные об отчете                         ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Дата осмотра объекта оценки         ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Дата проведения оценки              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Дата составления отчета             ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Иностранная   валюта,   используемая¦                               ¦
   ¦в оценке                            ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Курс  иностранной  валюты,  принятый¦                               ¦
   ¦в расчетах, руб.                    ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Цель оценки                         ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Назначение оценки                   ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Вид оцениваемой стоимости           ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Основание для проведения оценки     ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Оцениваемые права:                                                  ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦- на земельный участок              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦- на будущие улучшения              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦                         Данные об оценщике                         ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Наименование                        ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Адрес места нахождения              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Сведения о выданной оценщику  лицен-¦                               ¦
   ¦зии на осуществление оценочной  дея-¦                               ¦
   ¦тельности                           ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Сведения о страховом полисе         ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Ответственные   исполнители   (лица,¦                               ¦
   ¦подписавшие отчет)                  ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦                 Данные о заказчике оценки объекта                  ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Наименование                        ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Адрес места нахождения              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦                Данные о собственнике объекта оценки                ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Наименование                        ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Адрес места нахождения              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Банковские реквизиты                ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦                          Общие сведения                            ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Ограничения КГИОП                   ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Обременения                         ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Характер рельефа участка            ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Форма участка                       ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Наличие улучшений (зданий и сооруже-¦                               ¦
   ¦ний)                                ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Описательный  адрес  объекта  оценки¦                               ¦
   ¦(локальное местоположение)          ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Общая характеристика микрорайона    ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Обеспеченность   инженерной   инфра-¦Письмо УИ                      ¦
   ¦структурой                          ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Транспортная доступность            ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Экологическое  состояние  окружающей¦                               ¦
   ¦среды                               ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Перечень  документов  (в  том  числе¦                               ¦
   ¦градостроительных) по объекту  оцен-¦                               ¦
   ¦ки,  использованных  при  проведении¦                               ¦
   ¦оценки                              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Особые условия и принятые  оценщиком¦                               ¦
   ¦допущения                           ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦   II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете <2>    ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Наиболее  эффективное  использование¦                               ¦
   ¦(НЭИ) земельного участка            ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Разрешенное   использование    (виды¦                               ¦
   ¦использования) земельного участка по¦                               ¦
   ¦функциональному           назначению¦                               ¦
   ¦(согласно .........)                ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Общая   площадь   улучшений   нового¦                               ¦
   ¦объекта недвижимости, кв. м,  в  том¦                               ¦
   ¦числе:                              ¦                               ¦
   ¦   надземной части                  ¦                               ¦
   ¦   подземной части                  ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Общая   площадь   улучшений   нового¦                               ¦
   ¦объекта недвижимости по этажам      ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Показатели   застройки    земельного¦                               ¦
   ¦участка, кв. м:                     ¦                               ¦
   ¦-  площадь   застройки   улучшениями¦                               ¦
   ¦нового объекта недвижимости  (зданий¦                               ¦
   ¦и сооружений);                      ¦                               ¦
   ¦-  площадь  площадки  для   парковки¦                               ¦
   ¦автомашин (количество машино-мест); ¦                               ¦
   ¦- площадь автомобильных дорог;      ¦                               ¦
   ¦- площадь газонов;                  ¦                               ¦
   ¦- площадь тротуаров;                ¦                               ¦
   ¦- площадь контейнерных площадок     ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Строительный объем улучшений  нового¦                               ¦
   ¦объекта недвижимости, куб. м        ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦      Данные о распределении площадей улучшений нового объекта      ¦
   ¦                 недвижимости и генерируемом доходе                 ¦
   +------T-------T-----------------T-----------------T-----------------+
   ¦Зани- ¦Функция¦ Доход от аренды ¦Доход от продажи ¦Площади помещений¦
   ¦маемые¦исполь-+-------T---------+-------T---------+--------T--------+
   ¦этажи ¦зования¦Единицы¦Стоимость¦Единицы¦Стоимость¦Полезная¦ Общая  ¦
   ¦      ¦площа- ¦измере-¦ аренды  ¦измере-¦ продажи ¦площадь,¦площадь,¦
   ¦      ¦дей    ¦ния    ¦         ¦ния    ¦         ¦ кв. м  ¦ кв. м  ¦
   +------+-------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
   ¦      ¦       ¦       ¦         ¦       ¦         ¦        ¦        ¦
   +------+-------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
   ¦                                            Итого:¦        ¦        ¦
   +--------------------------------------------------+--------+--------+
   ¦                  Данные об условиях строительства                  ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Тип улучшений нового объекта  недви-¦                               ¦
   ¦жимости по  конструктивному исполне-¦                               ¦
   ¦нию                                 ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Принятые в расчетах затраты на стро-¦                               ¦
   ¦ительство, руб. (долл. США)         ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Удельный показатель затрат на строи-¦                               ¦
   ¦тельство,   руб./кв. м   (долл. США/¦                               ¦
   ¦кв.  м)  общей   площади   улучшений¦                               ¦
   ¦нового объекта недвижимости         ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Способ оценки затрат и документы  по¦                               ¦
   ¦объекту, использованные для  расчета¦                               ¦
   ¦затрат на строительство             ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Предполагаемые затраты инвестора  на¦                               ¦
   ¦строительство  инженерных   коммуни-¦                               ¦
   ¦каций, передаваемых в  собственность¦                               ¦
   ¦Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)  ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Затраты инвестора на присоединение к¦                               ¦
   ¦инженерным сетям, руб. (долл. США)  ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Дополнительные  затраты   инвестора,¦                               ¦
   ¦руб. (долл. США)                    ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Общий срок строительства, мес.      ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Количество очередей строительства   ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦             Данные об уровне риска, принятого в оценке             ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Ставка дисконтирования              ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Ставка капитализации                ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Безрисковая ставка                  ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Ставка рефинансирования по ЦБ       ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦                      III. Результаты расчета                       ¦
   +--------------------------------------------------------------------+
   ¦                       Стоимостные показатели                       ¦
   +--------------------------------------------------------------------+
   ¦Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:       ¦
   +----------------------T-------------T-------------------------------+
   ¦        Подход        ¦  Вес (при   ¦           Значение            ¦
   ¦                      ¦согласовании)¦                               ¦
   +----------------------+-------------+-------------------------------+
   ¦-  Затратный   подход,¦             ¦                               ¦
   ¦руб. (долл. США)      ¦             ¦                               ¦
   +----------------------+-------------+-------------------------------+
   ¦-  Сравнительный  под-¦             ¦                               ¦
   ¦ход, руб. (долл. США) ¦             ¦                               ¦
   +----------------------+-------------+-------------------------------+
   ¦-   Доходный   подход,¦             ¦                               ¦
   ¦руб. (долл. США)      ¦             ¦                               ¦
   +----------------------+-------------+-------------------------------+
   ¦      Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки        ¦
   +------------------------------------T-------------------------------+
   ¦Рыночная стоимость земельного участ-¦                               ¦
   ¦ка, руб. (долл. США)                ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦Удельная стоимость земельного участ-¦                               ¦
   ¦ка, руб./кв. м (долл. США/кв. м)    ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦"Нагрузка"   на   полезную   площадь¦                               ¦
   ¦улучшений  нового  объекта  недвижи-¦                               ¦
   ¦мости  (стоимость,  приходящаяся  на¦                               ¦
   ¦1 кв. м полезной площади улучшений),¦                               ¦
   ¦руб./кв. м (долл. США/кв. м)        ¦                               ¦
   +------------------------------------+-------------------------------+
   ¦  Рыночная стоимость объекта с учетом условий технического задания  ¦

Новости партнеров
Счетчики
 
Популярное в сети
Реклама
Разное