ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2004 г. N 361
О ПРОЕКТЕ ЗАКОНА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА "О МЕТОДИКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА, АРЕНДОДАТЕЛЕМ
КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ"
Рассмотрев представленный Комитетом по управлению городским
имуществом проект закона Санкт-Петербурга "О Методике определения
арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых
является Санкт-Петербург", Правительство Санкт-Петербурга
постановляет:
1. Одобрить проект закона Санкт-Петербурга "О Методике
определения арендной платы за объекты нежилого фонда,
арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - проект
закона) согласно приложению.
2. Рекомендовать Губернатору Санкт-Петербурга внести проект
закона на рассмотрение Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.
3. Контроль за выполнением постановления остается за
Губернатором Санкт-Петербурга.
Губернатор Санкт-Петербурга
В.И.Матвиенко
ПРИЛОЖЕНИЕ
к постановлению
Правительства Санкт-Петербурга
от 09.03.2004 N 361
Проект вносит
Губернатор Санкт-Петербурга
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
О МЕТОДИКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОГО
ФОНДА, АРЕНДОДАТЕЛЕМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга
"__"___________ 2004 года
Статья 1
В настоящем Законе Санкт-Петербурга применяются следующие
понятия:
объекты нежилого фонда - здания, строения, сооружения,
встроенные помещения, гаражи индивидуального пользования,
арендодателем которых является Санкт-Петербург;
метод массовой оценки - метод оценки рыночных стоимостных
характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете
основных характеристик объектов и использующий методы
статистической обработки информации о рыночных стоимостных
характеристиках реальных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге;
метод индивидуальной оценки - метод оценки рыночных стоимостных
характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете всех
существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в
Санкт-Петербурге, условий договора аренды;
расчетная ставка - размер арендной платы за один квадратный
метр объекта нежилого фонда в год (квартал, месяц, час),
определенный методами оценки рыночной стоимости;
методика определения арендной платы - утверждаемый настоящим
Законом Санкт-Петербурга порядок определения расчетной ставки
арендной платы с применением методов массовой или индивидуальной
оценки;
арендодатель - Санкт-Петербург в лице уполномоченного
Правительством Санкт-Петербурга исполнительного органа
государственной власти Санкт-Петербурга;
арендатор - физическое или юридическое лицо, использующее
объект нежилого фонда по договору аренды;
условная единица - величина, применяемая для расчета арендной
платы.
Статья 2
1. Арендная плата за объекты нежилого фонда, арендодателем
которых является Санкт-Петербург (далее - арендная плата),
устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с
применением методов массовой и индивидуальной оценки.
2. Арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может
быть ниже платы, определенной в соответствии с методиками согласно
приложению 1 к настоящему Закону Санкт-Петербурга.
Иной размер арендной платы не ниже рассчитанного методом
массовой или индивидуальной оценки, в частности, может быть
установлен:
- по итогам торгов на право аренды объектов нежилого фонда;
- по заявлению лица, имеющего намерение использовать объект
нежилого фонда по договору аренды, в случае, если предложенный
размер превышает размер арендной платы, определенный в
соответствии с приложением 1 к настоящему Закону Санкт-Петербурга.
В случаях заключения договора аренды с победителем торгов либо
с иным лицом, принявшим участие в торгах на право заключения
договора аренды объекта нежилого фонда, величина условной единицы,
применяемая для расчета арендной платы, признается равной
величине, существовавшей в день проведения торгов на право
заключения соответствующего договора аренды. Правительство Санкт-
Петербурга вправе устанавливать срок, в течение которого величина
условной единицы, применяемая для расчета арендной платы по таким
договорам, остается неизменной.
При утверждении закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-
Петербурга на очередной финансовый год устанавливается сумма
средств бюджета Санкт-Петербурга, в пределах которой могут быть
предоставлены льготы по арендной плате на очередной финансовый
год. Порядок предоставления указанных льгот определяется законом
Санкт-Петербурга.
3. Порядок возмещения затрат арендатора на выполнение работ по
капитальному ремонту и производство иных неотделимых улучшений
арендуемого объекта нежилого фонда, подлежащих возмещению
арендодателем, устанавливается в соответствии с приложением 2 к
настоящему Закону Санкт-Петербурга.
Статья 3
Внести изменение в Закон Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-
51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения,
арендодателем которых является Санкт-Петербург", дополнив пункт 1
статьи 5-1 абзацем следующего содержания:
"Со дня вступления в силу закона Санкт-Петербурга об
утверждении методики определения арендной платы за объекты
нежилого фонда настоящая статья не подлежит применению, если иное
не предусмотрено законами Санкт-Петербурга".
Статья 4
Настоящий Закон Санкт-Петербурга вступает в силу через два
месяца после дня его официального опубликования.
Губернатор Санкт-Петербурга
В.И.Матвиенко
Приложение 1
к Закону Санкт-Петербурга
"О Методике определения
арендной платы за объекты
нежилого фонда, арендодателем
которых является Санкт-Петербург"
от ___ N _________
ПОРЯДОК
ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА,
АРЕНДОДАТЕЛЕМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
1. При расчете арендной платы за объекты нежилого фонда,
арендодателем которых является Санкт-Петербург, используется одна
из следующих методик:
1.1. Методика определения арендной платы за объекты нежилого
фонда методом массовой оценки (далее - Методика 1) согласно
приложению 1 к настоящему Порядку.
1.2. Методика определения арендной платы за объекты нежилого
фонда методом индивидуальной оценки (далее - Методика 2) согласно
приложению 2 к настоящему Порядку.
1.3. Методика определения арендной Платы за предоставляемые на
условиях почасового пользования объекты нежилого фонда,
закрепленные на праве оперативного управления за государственными
учреждениями (далее - Методика 3), согласно приложению 3 к
настоящему Порядку.
2. Установить, что:
2.1. Методика 1 применяется для определения ставок арендной
платы за объекты нежилого фонда, за исключением гаражей
индивидуального пользования и объектов нежилого фонда, указанных в
пунктах 2.2.1 и 2.3 настоящего Порядка.
2.2. Методика 2 применяется для определения ставок арендной
платы в следующих случаях:
2.2.1. При передаче в аренду следующих объектов нежилого фонда:
- зданий общей площадью более 1500 квадратных метров,
являющихся предметом договора аренды;
- зданий (сооружений) специального назначения (причалов,
специально оборудованных банковских хранилищ и так далее);
- совокупности объектов нежилого фонда, расположенных на одном
земельном участке, объединенных единством цели (целевого
назначения).
2.2.2. При передаче объекта нежилого фонда в аренду на срок
более 10 лет.
2.3. Методика 3 применяется для определения расчетных ставок
арендной платы за закрепленные на праве оперативного управления за
государственными учреждениями объекты нежилого фонда при условии
их использования в течение одного дня не более четырех часов одним
арендатором.
3. Правительством Санкт-Петербурга определяются:
3.1. Порядок определения базовых ставок и коэффициентов,
используемых в Методике 1.
3.2. Порядок определения базовых рыночных ставок и
коэффициентов, используемых в Методике 3.
3.3. Методика определения арендной платы за гаражи
индивидуального пользования.
3.3.1. До утверждения Правительством Санкт-Петербурга Методики
определения арендной платы за гаражи индивидуального пользования
определение ставок арендной платы за указанные объекты
осуществляется в соответствии с действующей методикой определения
уровня арендной платы за нежилые помещения.
4. Уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга
исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга
вправе:
4.1. Применять Методику 2 для определения расчетных ставок
арендной платы за объекты, имеющие уникальные особенности,
значительно влияющие на их потребительскую ценность, а также при
необходимости за иные объекты.
Порядок проведения и оформление результатов индивидуальной
оценки должны соответствовать требованиям законодательства,
регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.
Результаты индивидуальной оценки применяются при заключении
договора аренды или дополнительного соглашения к нему, если оценка
проведена оценщиком, имеющим лицензию на осуществление оценочной
деятельности и право на проведение оценки государственной
собственности, при условии обязательной экспертизы отчета об
оценке.
Финансирование работ по индивидуальной оценке ставок арендной
платы, осуществляемых по инициативе арендодателя, производится за
его счет.
4.2. В порядке, предусмотренном уполномоченным Правительством
Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти
Санкт-Петербурга, снижать на 25 процентов без проведения
индивидуальной оценки, в том числе уже сниженную ранее, величину
расчетной ставки за объекты:
4.2.1. Оставшиеся невостребованными на торгах по заключению
договора аренды объектов нежилого фонда.
4.2.2. На которые не поступило ни одной заявки на заключение
договора аренды после истечения двухнедельного срока со дня
официальной публикации сведений о предоставлении указанных
объектов в аренду.
5. Управление и распоряжение собственностью Санкт-Петербурга
осуществляется в следующем порядке:
5.1. По договорам аренды арендная плата устанавливается в
соответствии с настоящим Порядком в следующих случаях:
1) до вступления в силу нормативных правовых актов
Правительства Санкт-Петербурга, разработанных во исполнение
пунктов 3.1 и 3.2 настоящего Порядка, с учетом базовых ставок,
базовых рыночных ставок и коэффициентов, утвержденных ранее
исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга;
2) со дня вступления в силу нормативных правовых актов
Правительства Санкт-Петербурга, разработанных во исполнение
пунктов 3.1 и 3.2 настоящего Порядка, с учетом базовых ставок,
базовых рыночных ставок и коэффициентов, утвержденных указанными
нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга.
5.2. По договорам аренды, заключенным до вступления в силу
настоящего Закона Санкт-Петербурга, арендная плата по которым
рассчитана с применением коэффициента социальной значимости менее
1, коэффициенты социальной значимости применяются в течение двух
лет со дня вступления в силу настоящего Закона Санкт-Петербурга.
Осуществление социально значимого вида деятельности подтверждается
в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N
149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения,
арендодателем которых является Санкт-Петербург".
5.3. Договор аренды заключается с учетом права арендатора на
внесение по согласованию с арендодателем авансированной арендной
платы за любой период действия договора аренды с соответствующим
дисконтированием подлежащих уплате сумм в порядке, установленном
законодательством Санкт-Петербурга. В этом случае размер арендной
платы не подлежит изменению в течение периода, за который была
внесена авансированная арендная плата.
Правом внесения авансированной арендной платы не наделяются
арендаторы, которым в установленном порядке предоставляются льготы
по арендной плате.
6. При оформлении и согласовании документов, необходимых для
предоставления объектов нежилого фонда в аренду, не допускается
взимание платы сверх утвержденных в установленном порядке тарифов,
а также предъявление дополнительных требований, связанных с
финансовыми затратами.
Приложение 1
к Порядку определения арендной
платы за объекты нежилого фонда,
арендодателем которых является
Санкт-Петербург
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА
МЕТОДОМ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ
1. Общие положения
Настоящая Методика устанавливает порядок расчета арендной платы
за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-
Петербург, методом массовой оценки.
2. Исходные данные для расчета
Для расчета в соответствии с Методикой используются следующие
исходные данные:
2.1. Точный адрес объекта нежилого фонда, сформированный с
помощью объектной адресной системы Санкт-Петербурга,
предназначенной для обеспечения однозначного представления
местоположения, адреса и кадастрового номера объектов
недвижимости, порядок формирования которой определяется
Губернатором Санкт-Петербурга (далее - Адресная система).
2.2. Существующие запреты на использование объекта нежилого
фонда под какую-либо из следующих функций, устанавливаемые
органами государственного пожарного надзора и государственного
санитарно-эпидемиологического надзора:
- офисная;
- торговая (включая бытовое обслуживание);
- производственно-складская.
2.3. Общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта
нежилого фонда в квадратных метрах.
2.4. Занимаемые этажи.
2.5. Состояние объекта нежилого фонда, определяемое
арендодателем.
2.6. Тип входа в объект нежилого фонда.
2.7. Тип здания, в котором находится объект нежилого фонда.
2.8. Наличие элементов благоустройства.
3. Порядок расчета арендной платы
3.1. На основании кадастрового номера и адреса объекта нежилого
фонда (сформированного с использованием Адресной системы или иным
способом) определяются его географические координаты в Балтийской
системе координат. Указанные координаты используются для расчета
коэффициента местоположения (К1) для трех функций использования
объекта нежилого фонда (офисной, торговой, производственно-
складской).
3.2. Для каждого из трех видов использования определяется
базовая расчетная ставка аренды [Аб] за квадратный метр в год в
условных единицах:
Аб = А0 х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6 х К7,
где:
Аб - базовая расчетная ставка аренды;
А0 - базовая ставка (за квадратный метр в год в условных
единицах);
К1 - коэффициент местоположения;
К2 - коэффициент площади;
К3 - коэффициент этажа;
К4 - коэффициент состояния;
К5 - коэффициент типа входа;
К6 - коэффициент типа здания;
К7 - коэффициент благоустройства.
Значения базовых расчетных ставок по каждому из трех видов
использования, а также порядок определения коэффициентов
местоположения, площади, этажа, состояния, типа входа, типа здания
и благоустройства устанавливаются постановлением Правительства
Санкт-Петербурга на основании результатов исследования рынка
недвижимости Санкт-Петербурга. Для определения значений
коэффициентов используются факторно-стоимостные модели
соответствующих секторов рынка аренды объектов нежилого фонда
Санкт-Петербурга, построенные методами корреляционно-
регрессионного анализа в рамках пассивного многофакторного
эксперимента (мониторинга сделок аренды объектов недвижимости
Санкт-Петербурга).
При наличии запрета на то или иное использование из трех
перечисленных Аб для него принимается равным 0, то есть функции,
запрещенные применительно к данному объекту нежилого фонда, из
расчета исключаются.
3.3. Независимо от предполагаемого (или текущего) использования
объекта нежилого фонда арендатором из трех значений Аб (Аб для
торговой функции, Аб для офисной функции, Аб для производственно-
складской функции) выбирается максимальное значение (Аб, max).
3.4. Расчетная ставка арендной платы (Арасч) за квадратный метр
в год для объекта нежилого фонда рассчитывается по формуле:
Арасч = Аб,max х Кар,
где Кар - арендный коэффициент, учитывающий особенности
механизма предоставления объектов нежилого фонда в аренду в
соответствии с настоящей Методикой по сравнению с практикой
вторичного рынка. Кар принимается равным 0,7 для основной части
города и 0,9 для пригородных территорий.
3.5. Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемый объект
нежилого фонда (Апл) за квартал определяется по формуле:
Апл = (Арасч/4) х Ру.е. х S,
где:
Арасч - расчетная ставка арендной платы в условных единицах за
квадратный метр в год;
Ру.е. - величина условной единицы;
S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в
квадратных метрах.
Приложение 2
к Порядку определения арендной
платы за объекты нежилого фонда,
арендодателем которых является
Санкт-Петербург
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА
МЕТОДОМ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ
1. Расчетная ставка арендной платы (Арасч) в условных единицах
за квадратный метр в год для объекта нежилого фонда определяется в
результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы в
порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную
деятельность в Российской Федерации.
2. Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемый объект (Апл) за
квартал определяется по формуле:
Апл = (Арасч/4) х Ру.е х S,
где:
Ру.е. - величина условной единицы;
S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в
квадратных метрах.
Приложение 3
к Порядку определения арендной
платы за объекты нежилого фонда,
арендодателем которых является
Санкт-Петербург
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ НА УСЛОВИЯХ
ПОЧАСОВОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА, ЗАКРЕПЛЕННЫЕ
НА ПРАВЕ ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗА ГОСУДАРСТВЕННЫМИ
УЧРЕЖДЕНИЯМИ
1. Общие положения
Настоящая Методика устанавливает порядок расчета арендной платы
за объекты нежилого фонда, закрепленные на праве оперативного
управления за государственными учреждениями, предоставляемые на
условиях почасового пользования, методом массовой оценки.
Настоящая Методика определяет порядок расчета арендной платы
для следующих типов объектов нежилого фонда: спортивные залы,
аудиторные помещения, актовые залы.
Определение расчетной ставки арендной платы в рамках настоящей
Методики производится в расчете на один нормо-час. Один нормо-час
соответствует одному часу аренды одного объекта нежилого фонда.
Расчет арендной платы ведется в условных единицах.
Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемый объект нежилого
фонда, рассчитанная на основании настоящей Методики, не включает в
себя налог на добавленную стоимость и прочие налоги.
2. Исходные данные для расчета
Для расчета в соответствии с Методикой необходимо использовать
следующие исходные данные.
2.1. Адрес объекта нежилого фонда.
2.2. Объемно-планировочные параметры (площадь, длина, высота
потолка, вместимость).
2.3. Состояние объекта нежилого фонда (для спортивных залов -
качество паркета и разметки, наличие дополнительных улучшений).
2.4. Наличие элементов благоустройства (отопления, канализации,
водопровода, и электроснабжения), а также обеспеченность объекта
нежилого фонда душем, унифицированными стационарными посадочными
местами (скамейками, стульями, мягкими креслами), звуковой и
световой аппаратурой, экраном и кинопроектором.
2.5. Период аренды (количество часов использования объекта
нежилого фонда арендатором в течение месяца).
3. Порядок расчета арендной платы
3.1. Расчетная ставка арендной платы (Арасч) за один нормо-час
для объекта нежилого фонда рассчитывается по формуле:
Арасч = Аб х Кар х Кад,
где:
Аб - базовая расчетная ставка арендной платы, определяемая для
каждого из трех типов объектов нежилого фонда (спортивные залы,
аудиторные помещения и актовые залы) в условных единицах за один
нормо-час. Значения базовых ставок каждого из трех типов объектов
нежилого фонда устанавливаются постановлением Правительства Санкт-
Петербурга на основании результатов исследования рынка
недвижимости Санкт-Петербурга;
Кар - арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма
предоставления объектов нежилого фонда в аренду;
Кад - суммарный коэффициент, определяется в соответствии с
пунктом 3.3 настоящей Методики.
3.3. Суммарный коэффициент рассчитывается по формуле:
у
Кад = К1 х К2 х К3 х К4,
где:
К1 - объемно-планировочный коэффициент;
К2 - коэффициент состояния;
К3 - коэффициент благоустройства;
К4- коэффициент периода аренды;
у - показатель степени при коэффициенте К3, характеризующий тип
арендуемого объекта нежилого фонда ("0" - для аудиторных
помещений, "1" - для спортивных и актовых залов).
Порядок определения коэффициентов (объемно-планировочного
коэффициента, коэффициента состояния, коэффициента
благоустройства, коэффициента периода аренды) устанавливается
постановлением Правительства Санкт-Петербурга на основании
результатов исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
3.4. Общая ставка аренды (в рублях за нормо-час) за арендуемый
объект нежилого фонда (Аст) определяется по формуле:
Аст = Арасч х Ру.е.,
где:
Арасч - расчетная ставка аренды в условных единицах за один
нормо-час;
Ру.е. - величина условной единицы.
Приложение 2
к Закону Санкт-Петербурга
"О Методике определения
арендной платы за объекты нежилого
фонда, арендодателем которых
является Санкт-Петербург"
от _________ N ____
ПОРЯДОК
ВОЗМЕЩЕНИЯ ЗАТРАТ АРЕНДАТОРА НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ
ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ И ПРОИЗВОДСТВО ИНЫХ НЕОТДЕЛИМЫХ
УЛУЧШЕНИЙ АРЕНДУЕМОГО ОБЪЕКТА НЕЖИЛОГО ФОНДА, ПОДЛЕЖАЩИХ
ВОЗМЕЩЕНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЕМ
1. Порядок устанавливает методику расчета объема возмещения
затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и
осуществление иных неотделимых улучшений арендуемого объекта
нежилого фонда (далее - ремонтные работы), а также порядок их
возмещения.
Настоящий Порядок не применяется в отношении объектов нежилого
фонда, арендуемых организациями, финансируемыми из бюджета Санкт-
Петербурга или федерального бюджета, в случае целевого
финансирования капитального ремонта указанных объектов.
2. Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ
осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за
объект нежилого фонда в соответствии с настоящим Законом Санкт-
Петербурга, на сумму произведенных затрат или части затрат.
3. Возмещению подлежат затраты:
- на капитальный ремонт основных конструкций объекта нежилого
фонда в связи с неудовлетворительным техническим состоянием,
подтвержденным материалами обследования, выполненного
организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности;
- на работы по сохранению объекта культурного наследия,
предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об
объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)
народов Российской Федерации" (для объектов нежилого фонда,
являющихся зданиями-памятниками либо расположенных в зданиях-
памятниках);
- на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов
и других маломобильных групп населения к объекту социальной
инфраструктуры, предписанные актом обследования объекта, выданным
уполномоченной организацией;
- на работы по восстановлению или устройству гидроизоляции
пола, в том числе пола подвала, без изменения существующей высоты
помещения;
- на разработку проектно-сметной документации, включая затраты
на обследование технического состояния объекта нежилого фонда;
- на ремонт или замену кровли, лестничных маршей и площадок,
ремонт фасадов, входных крылец, черновых полов, оконных и дверных
заполнений и пр.;
- на ремонт или замену инженерных сетей по существующим схемам
их прокладки при условии неудовлетворительного технического
состояния сетей.
Затраты на косметический ремонт, отделочные работы, а также
иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора
(перепланировка помещений, устройство дополнительных входов,
выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции,
пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению
технологических процессов, а также работы, связанные с
обеспечением дополнительным тепло-, энерго- и водоснабжением), не
возмещаются.
4. Объем затрат арендатора, подлежащих возмещению, определяется
на основании документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ
и согласованных в порядке, устанавливаемом постановлением
Правительства Санкт-Петербурга, в том числе:
- акта сдачи-приемки ремонтных работ;
- проектно-сметной документации, разработанной на основании
технического обследования объекта нежилого фонда и уточненной
после подписания акта сдачи-приемки выполненных ремонтных работ;
- справки о выполнении задания на производство работ, выданной
органом охраны объектов культурного наследия (для объектов
нежилого фонда, являющихся зданиями-памятниками либо расположенных
в зданиях-памятниках);
- копий платежных документов, подтверждающих затраты арендатора
на выполненные работы, с отметкой банка;
- иных документов в соответствии с порядком принятия решения о
сумме и периоде возмещения затрат арендатора на проведение
ремонтных работ, устанавливаемым постановлением Правительства
Санкт-Петербурга.
5. Уменьшение установленной за объект нежилого фонда арендной
платы на сумму произведенных затрат (или части затрат) арендатора
осуществляется путем прекращения обязанности арендатора по уплате
арендной платы на период возмещения затрат, который определяется
по формуле:
СО = ЗС/Ап,
где:
СО - период возмещения затрат (в месяцах);
ЗС - сумма затрат арендатора на проведение ремонтных работ (без
учета налога на добавленную стоимость) по видам работ, подлежащим
возмещению, в соответствии с проектно-сметной документацией,
уточненной после подписания акта сдачи-приемки выполненных
ремонтных работ;
АП - месячная сумма арендной платы в рублях согласно договору
аренды объекта нежилого фонда, рассчитанная в соответствии с
настоящим Законом Санкт-Петербурга исходя из состояния объекта на
дату начала проведения ремонтных работ (без учета льгот по
арендной плате и налога на добавленную стоимость). Дата начала
проведения ремонтных работ определяется в соответствии с планом-
графиком их выполнения. Величина условной единицы определяется на
момент принятия в установленном порядке решения о сумме и периоде
возмещения затрат арендатора.
Затраты арендатора на проведение ремонтных работ, облагаемых
налогом на добавленную стоимость, возмещаются арендатору без учета
налога на добавленную стоимость.
При расчете периода возмещения количество месяцев округляется в
меньшую сторону с точностью до 0,5 месяца.
6. Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ
оформляется дополнительным соглашением к договору аренды с учетом
прав арендатора:
- на уменьшение арендной платы, установленной за объект
нежилого фонда, на сумму затрат или части затрат, подтвержденную
арендатором и рассчитанную в соответствии с настоящим Порядком,
путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы
на период возмещения затрат, рассчитанный в соответствии с
настоящим Порядком;
- на новую ставку арендной платы, которая устанавливается по
окончании периода возмещения и рассчитывается в соответствии с
настоящим Законом Санкт-Петербурга с учетом улучшенного состояния
объекта нежилого фонда.
7. В зависимости от видов и объемов ремонтных работ арендатору
объекта нежилого фонда может быть предоставлена отсрочка внесения
арендной платы.
Отсрочка предоставляется с момента начала проведения ремонтных
работ до момента их окончания в соответствии с планом-графиком.
Предварительно уведомив арендодателя, арендатор вправе перенести
окончание ремонтных работ на срок, не превышающий трех месяцев.
С момента предоставления отсрочки внесения арендной платы
начисление пени не производится.
8. При прекращении отсрочки арендатор обязан выплатить арендную
плату за период отсрочки, рассчитанную по ставке с учетом
состояния объекта нежилого фонда на момент начала проведения
ремонтных работ в соответствии с планом-графиком их выполнения.
9. В случае если отсрочка внесения арендной платы не
предоставлялась, то в период проведения ремонтных работ арендатор
вносит арендную плату по ставке с учетом льгот по арендной плате и
состояния объекта нежилого фонда на момент начала проведения
ремонтных работ в соответствии с планом-графиком их проведения.
|
