Вопрос: Подлежит ли уменьшению на величину НДС цена реализации
квартиры, которая определена в предварительном договоре с учетом
НДС, если основной договор купли-продажи заключен после 1 января
2005 года?
Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 1 февраля 2005 г. N 19-11/5925
В соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О
внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового
кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 109-ФЗ) пункт 3
статьи 149 НК РФ дополнен подпунктами 22 и 23.
Закон N 109-ФЗ вступает в силу с 1 января 2005 года, но не
ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального
опубликования (ст. 2 Закона N 109-ФЗ). Закон N 109-ФЗ опубликован
23 августа 2004 года в издании "Собрание законодательства
Российской Федерации", 2004, N 34, ст. 3524.
Согласно подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 НК РФ не
подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) на
территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также
долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в
многоквартирном доме при реализации квартир.
Пунктом 8 статьи 149 НК РФ определено, что при изменении
редакции пунктом 1-3 статьи 149 НК РФ (отмене освобождения от
налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к
операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками
применяется тот порядок определения налоговой базы по НДС (или
освобождения от налогообложения), который действовал на дату
отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты.
В соответствии с пунктом 3 статьи 167 НК РФ в случаях, если
товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача
права собственности на этот товар, такая передача права
собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его
реализации.
Если передача права собственности на жилые дома, жилые
помещения, а также доли в них и передача доли в праве на общее
имущество в многоквартирном доме при реализации квартир,
оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января
2005 года, то налогообложение НДС осуществляется в льготном
налоговом режиме при их реализации вне зависимости от учетной
политики продавца для целей налогообложения и соответственно вне
зависимости от даты оплаты указанного имущества покупателем.
Согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ при реализации товаров,
операции по реализации которых не подлежат налогообложению НДС
(освобождаются от налогообложения), расчетные документы, первичные
учетные документы оформляются и счета-фактуры выставляются без
выделения соответствующих сумм НДС. При этом на указанных
документах делается соответствующая надпись или ставится штамп
"Без налога (НДС)".
Обратите внимание: в соответствии с пунктом 5 статьи 149 НК РФ
налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров
(работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 НК РФ, вправе
отказаться от освобождения таких операций от обложения НДС,
представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту
своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1
числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен
отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Если налогоплательщик согласно указанному выше пункту отказался
от освобождения от обложения НДС операций по реализации по
договорам купли-продажи жилых домов, жилых помещений, а также
долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в
многоквартирном доме при реализации квартир, то сумма НДС,
уплаченная в бюджет с суммы предоплаты, полученной до 1 января
2005 года в счет предстоящей реализации жилых домов, жилых
помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее
имущество в многоквартирном доме при реализации квартир и
исчисленной по расчетной ставке налога 18/118, подлежит вычету в
общеустановленном порядке в размере фактически уплаченной суммы
налога.
В период после опубликования Закона N 109-ФЗ и до 1 января 2005
года налогоплательщики при заключении договора купли-продажи на
реализацию жилых домов, жилых помещений, а также долей в них или
передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме
при реализации квартир с 1 января 2005 года могут предусмотреть
освобождение от налогообложения НДС данных операций.
В этом случае, учитывая положения пункта 8 статьи 149 НК РФ и
пункта 2 статьи 162 НК РФ, налогоплательщики при получении
авансового платежа под предстоящую реализацию (по договорам купли-
продажи, которая будет осуществляться с 1 января 2005 года) жилых
домов, жилых помещений, а также долей в них и передачу доли в
праве на обще имущество в многоквартирном доме при реализации
квартир полученную сумму авансового платежа вправе не облагать
НДС.
Налогоплательщики, которые в заключенных договорах купли-
продажи (в том числе после опубликования Закона N 109-ФЗ и од 1
января 2005 года) на реализацию жилых домов, жилых помещений, а
также долей в них или передачу доли в праве на общее имущество в
многоквартирном доме при реализации квартир определили цену
реализации указанного имущества с учетом НДС, при получении
авансового платежа под предстоящую реализацию имущества по
указанным договорам исчисляют и уплачивают в бюджет
соответствующую сумму налога.
При реализации указанного выше имущества начиная с 1 января
2005 года налогоплательщикам, не отказавшимся на основании пункта
5 статьи 149 НК РФ от освобождения от налогообложения операций,
перечисленных в пункте 3 статьи 149 НК РФ, следует иметь в виду,
что:
- если впоследствии в соответствии с Законом N 109-ФЗ в договор
купли-продажи перечисленного выше имущества до реализации этого
имущества будут внесены изменения, согласно которым цена
реализации имущества будет уменьшена на сумму НДС, то сумма НДС,
исчисленная и уплаченная при получении авансового платежа и
возвращенная покупателю на основании изменений к договору,
принимается к вычету при реализации указанного имущества по
договорам купли-продажи;
- если в соответствии с Законом N 109-ФЗ в договор купли-
продажи перечисленного выше имущества до реализации этого
имущества покупатель согласился внести изменения, согласно которым
новая цена реализации имущества без НДС соответствует ранее
установленной цене имущества с НДС, то сумма налога, исчисленная и
уплаченная при получении авансового платежа, к вычету не
принимается;
- если в соответствии с Законом N 109-ФЗ в договор купли-
продажи перечисленного выше имущества до реализации этого
имущества не внесены изменения и цена имущества указана с НДС, то
при реализации указанного имущества налогоплательщиком, не
отказавшимся на основании пункта 5 статьи 149 НК РФ от
освобождения от налогообложения и получившим оплату с НДС, данная
сумма налога подлежит перечислению в бюджет в соответствии с
пунктом 5 статьи 173 НК РФ.
Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных
в подпунктах 22 и 23 пункта 3 статьи 149 НК РФ, применяется только
при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в
них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве
на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир
по договору купли-продажи.
Заместитель
руководителя Управления
советник налоговой службы I ранга
Н.В. Желудова
|
