Законы России
 
Навигация
Популярное в сети
Курсы валют
06.06.2015
USD
56.25
EUR
63.32
CNY
9.07
JPY
0.45
GBP
86.21
TRY
21.05
PLN
15.21
 

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕГИСТРАЦИИ ПО МО ОТ 05.10.2006 N РС-ИСХ2443 ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ ДОГОВОРОВ ОБ ИПОТЕКЕ

Текст документа с изменениями и дополнениями по состоянию на ноябрь 2007 года

Обновление

Правовой навигатор на www.LawRussia.ru

<<<< >>>>


             УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
                         ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
                                   
                         ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
                   от 5 октября 2006 г. N РС-исх2443
                                   
          ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ
                   РЕГИСТРАЦИЕЙ ДОГОВОРОВ ОБ ИПОТЕКЕ
   
       Учитывая  поступающие вопросы, касающиеся  проведения  правовой
   экспертизы при государственной регистрации договоров об ипотеке,  а
   также  в  целях установления единообразной регистрационной практики
   при  осуществлении государственной регистрации договоров об ипотеке
   в  Управлении  Федеральной  регистрационной  службы  по  Московской
   области   (далее   -   Управление)   предлагаем   руководствоваться
   следующим.
       Правовую  основу при государственной регистрации  договоров  об
   ипотеке составляют:
       - Гражданский кодекс Российской Федерации;
       -  Федеральный  закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
   регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (далее  -
   Федеральный закон);
       -  Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
   недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке);
       -   приказ   Министерства  юстиции  Российской   Федерации   от
   15.06.2006   N   213   "Об   утверждении   Инструкции   о   порядке
   государственной    регистрации   ипотеки    объектов    недвижимого
   имущества" (далее - Инструкция);
       -   приказ   Министерства  юстиции  Российской   Федерации   от
   01.07.2002  N  184  "Об  утверждении Методических  рекомендаций  по
   порядку  проведения государственной регистрации прав на  недвижимое
   имущество и сделок с ним" (далее - Приказ).
       I.  Согласно  абзацу  первому пункта 5 статьи  18  Федерального
   закона   необходимые  для  государственной  регистрации  документы,
   выражающие  содержание  сделок, совершенных  в  простой  письменной
   форме,  и  являющиеся  основанием для  государственной  регистрации
   наличия,    возникновения,   прекращения,   перехода,   ограничения
   (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-
   подлинниках,  один  из  которых после  государственной  регистрации
   прав  должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается  в
   дело  правоустанавливающих документов.  В  соответствии  с  абзацем
   четвертым  пункта 5 статьи 18 Федерального закона  необходимые  для
   государственной регистрации прав документы представляются не  менее
   чем  в  двух  экземплярах,  один из которых  -  подлинник  -  после
   государственной    регистрации   прав   должен    быть    возвращен
   правообладателю.  Абзацем  одиннадцатым  пункта  12  Инструкции  на
   государственную регистрацию представляются подлинники  договора  об
   ипотеке,  заключаемого в простой письменной  форме  (в  количестве,
   равном  числу  сторон  сделки,  и  один  подлинный  экземпляр   для
   приобщения  к делу правоустанавливающих документов), или  подлинник
   нотариально  удостоверенного договора  об  ипотеке  (в  количестве,
   равном  числу  сторон сделки), а также его копия (для приобщения  к
   делу правоустанавливающих документов). Согласно абзацам восьмому  и
   девятому   пункта  12  Инструкции  на  государственную  регистрацию
   ипотеки,  возникающей на основании договора об ипотеке, нотариально
   удостоверенная     доверенность,     подтверждающая      полномочия
   представителя физического лица, представляется в виде подлинника  и
   копии,   нотариально  удостоверенная  доверенность,  подтверждающая
   полномочия представителя юридического лица, представляется  в  виде
   подлинника или копии. Следует отметить, что абзацем шестым  Приказа
   при  приеме документов на государственную регистрацию предусмотрена
   возможность  в  случаях, когда представленные копии  документов  не
   заверены  в  установленном законодательством  Российской  Федерации
   порядке, - сличить копии документов с их подлинными экземплярами  и
   сделать  на  них надпись об их соответствии подлинным  экземплярам.
   Пункт   51   Правил   ведения   книг   учета   документов   и   дел
   правоустанавливающих  документов  при  государственной  регистрации
   прав  на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом
   Министерства  юстиции  Российской Федерации от  24.12.2001  N  343,
   также  определяет, что копии документов, хранящихся в  деле,  могут
   быть   удостоверены   нотариально.  В  иных   случаях   на   копиях
   документов,  хранящихся  в деле, работник  органа,  осуществляющего
   государственную  регистрацию прав, должен  сделать  надпись  об  их
   соответствии  подлинникам  с  указанием  даты,  фамилии,  инициалов
   лица,   сделавшего  надпись,  а  также  заявителя.  Данная  надпись
   заверяется  подписями названного работника органа,  осуществляющего
   государственную регистрацию прав, и заявителя.
       В   нарушение   данных  норм  на  государственную   регистрацию
   договоров  об ипотеке представляются подлинники или копии договоров
   об  ипотеке,  а также кредитных договоров, закладных, доверенностей
   в ненадлежащем количестве экземпляров.
       II.  Согласно  пункту  1  статьи 64  Закона  об  ипотеке,  если
   договором  об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного
   участка  право  залога распространяется также  на  находящиеся  или
   строящиеся    на   земельном   участке   здание   или    сооружение
   залогодателя.  Таким образом, если в договоре об ипотеке  указанное
   требование  не  соблюдено,  на здания  и  сооружения  залогодателя,
   расположенные  на  закладываемом земельном  участке,  в  том  числе
   строящиеся, распространяется ипотека в силу закона. Однако  следует
   отметить, что пункт 4 статьи 64 Закона об ипотеке допускает  только
   одновременную   ипотеку  земельного  участка  из   состава   земель
   сельскохозяйственного  назначения  с  прочно   связанными   с   ним
   объектами недвижимости (зданиями, строениями, сооружениями,  в  том
   числе  возводимыми  на таком земельном участке,  или  иными  прочно
   связанными    с   земельным   участком   объектами   недвижимости),
   принадлежащими  на  том  же  праве собственнику  такого  земельного
   участка.
       В   соответствии  с  пунктом  5  статьи  5  Закона  об  ипотеке
   аналогичные  требования соответственно применяются  к  залогу  прав
   арендатора  по  договору  аренды такого имущества  (право  аренды),
   поскольку   иное   не   установлено  Федеральным   законом   и   не
   противоречит существу арендных отношений.
       Согласно  статье  69  Закона  об  ипотеке  ипотека  здания  или
   сооружения допускается только с одновременной ипотекой по  тому  же
   договору  земельного участка, на котором находится это  здание  или
   сооружение,  либо  принадлежащего залогодателю права  аренды  этого
   земельного  участка.  В соответствии с абзацем  третьим  статьи  69
   Закона  об  ипотеке на принадлежащее залогодателю право постоянного
   пользования  земельным участком, на котором находится  предприятие,
   здание или сооружение, право залога не распространяется.
       III.  В  соответствии с пунктом 4 статьи 16 Федерального закона
   на    государственную   регистрацию   предъявляются   учредительные
   документы  юридического лица или нотариально  удостоверенные  копии
   учредительных документов. Согласно абзацам пятому и шестому  пункта
   12  Инструкции указанные документы должны содержать все действующие
   изменения  и дополнения. Кроме того, на государственную регистрацию
   необходимо  представление документов, подтверждающих факт  внесения
   в   Единый   государственный  реестр  юридических  лиц   записи   о
   юридическом   лице,   о   государственной  регистрации   изменений,
   внесенных  в учредительные документы юридических лиц, об  изменении
   сведений,    содержащихся   в   Едином   государственном    реестре
   юридических    лиц,    документа,    подтверждающего     постановку
   юридического   лица   на   налоговый   учет.   Кроме    того,    на
   государственную  регистрацию необходимо представление  доверенности
   на  заключение  договора  об  ипотеке,  что  предусмотрено  абзацем
   седьмым  пункта  13  Инструкции. В случае  подписания  договора  об
   ипотеке  генеральным  директором  или  иным  лицом,  имеющим  право
   действовать  без  доверенности от имени данного юридического  лица,
   на  государственную регистрацию необходимо представление  документа
   о  его  назначении (протокол) или иного документа,  подтверждающего
   полномочия.
       В  соответствии с требованиями пункта 2 статьи 16  Федерального
   закона  и  пункта  1 статьи 20 Закона об ипотеке на государственную
   регистрацию  необходимо представление учредительных документов  или
   нотариально    удостоверенных   копий   учредительных    документов
   заемщика,  а  также  документа,  подтверждающего  полномочия   лиц,
   подписавших   кредитный  или  иной  договор   от   имени   заемщика
   (доверенность  или  протокол  о  назначении),  если  заемщиком   по
   кредитному договору или иному договору, исполнение обязательств  по
   которому  обеспечивается ипотекой, является  юридическое  лицо,  не
   являющееся залогодателем по договору об ипотеке.
       IV.   При  выявлении  в  ходе  проведения  правовой  экспертизы
   представленных    на    государственную   регистрацию    документов
   расхождений  в  части  указания  (написания)  кадастрового   номера
   земельного   участка,  инвентарного  номера   и   площади   объекта
   недвижимого  имущества или других несоответствий,  не  влекущих  за
   собой   существенного   изменения  объекта  недвижимого   имущества
   (перемена  фамилии, места жительства физического лица, наименования
   юридического лица), необходимо внесение изменений в записи  Единого
   государственного реестра прав на недвижимое имущество  и  сделок  с
   ним  (далее  -  ЕГРП)  на основании кадастрового  плана  земельного
   участка,  документов  технического описания на  объект  недвижимого
   имущества   и  других  документов,  подтверждающих  факт  изменений
   соответствующих  сведений, что предусмотрено  пунктом  76  Приказа.
   Внесение   изменений  в  записи  ЕГРП  производится  на   основании
   отдельного   заявления   с   приложением   документа   об    оплате
   государственной  пошлины в соответствии с подпунктом  21  пункта  1
   статьи  333.33  Налогового  кодекса Российской  Федерации.  Следует
   отметить,  в  случае, когда изменяются сведения о  субъекте  права,
   внесение   изменений  необходимо  производить   в   соответствующий
   подраздел ЕГРП по каждому объекту недвижимого имущества.
       V.   В   соответствии  с  требованиями  пункта  1   статьи   18
   Федерального    закона    документы,    устанавливающие    наличие,
   возникновение,  прекращение,  переход,  ограничение   (обременение)
   прав   на   недвижимое   имущество,   должны   содержать   описание
   недвижимого  имущества.  В  соответствии  с  пунктом  2  статьи   8
   Земельного   кодекса   Российской   Федерации   категория    земель
   указывается  в  договорах,  предметом  которых  являются  земельные
   участки.   Поскольку  пунктом  1  статьи  5   Закона   об   ипотеке
   предусмотрена   возможность   ипотеки   земельных   участков,    за
   исключением   находящихся   в   государственной   и   муниципальной
   собственности, в договоре об ипотеке должны быть указаны  категория
   земель  и  вид разрешенного использования закладываемого земельного
   участка.
       Согласно  абзацу третьему пункта 2 статьи 9 Закона об  ипотеке,
   если  предметом  ипотеки является принадлежащее залогодателю  право
   аренды,  арендованное имущество должно быть определено  в  договоре
   об  ипотеке  так  же,  как  если  бы оно  само  являлось  предметом
   ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
       VI.  В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса
   договор  считается  заключенным, если между сторонами  в  требуемой
   форме   достигнуто   соглашение  по  всем   существенным   условиям
   договора.  Представляемые на государственную  регистрацию  договоры
   об  ипотеке,  кредитные договоры и иные договоры в  силу  пункта  2
   статьи  434  Гражданского кодекса заключаются  в  письменной  форме
   путем   составления   одного  документа,  подписанного   сторонами.
   Поскольку  указанные  договоры, представляемые  на  государственную
   регистрацию,  как правило, составляются на нескольких  листах,  все
   листы  документа должны быть скреплены (сшиты) и в месте скрепления
   заверены   подписями  сторон  и  печатями  юридических   лиц   либо
   сторонами договора должен быть подписан каждый лист документа.
       VII.   Поскольку   гражданским   законодательством   Российской
   Федерации  определено понятие представительства, на государственную
   регистрацию   прав  и  сделок,  в  том  числе  договоров   ипотеки,
   необходимо   предъявление  доверенностей,  на   основании   которых
   представитель  стороны сделки подает документы  на  государственную
   регистрацию  или подписывает договор об ипотеке, кредитный  договор
   или    иные   договоры,   исполнение   обязательств   по    которым
   обеспечивается  ипотекой. Доверенность на  представление  интересов
   от   имени   юридического  лица,  исполненная  в   соответствии   с
   требованиями  пункта  1  статьи  16  Федерального  закона,   должна
   соответствовать  дополнительным требованиям  пункта  5  статьи  185
   Гражданского   кодекса,   а   именно:   выдаваться   за    подписью
   руководителя   или   иного  лица,  уполномоченного   на   это   его
   учредительными документами, с приложением печати этой  организации.
   Указанное требование предусмотрено также абзацем третьим пункта  17
   Приказа.
       Кроме   того,   пункт   3   статьи  182  Гражданского   кодекса
   устанавливает,  что  представитель  не  может  совершать  сделки  в
   отношении  другого  лица, представителем которого  он  одновременно
   является,  за  исключением случаев коммерческого представительства.
   Следовательно, при подаче заявления на государственную  регистрацию
   договора  об ипотеке одно лицо не может представлять интересы  двух
   сторон.
       VIII.  В  случаях,  установленных законодательством  Российской
   Федерации,  на  государственную регистрацию ипотеки  представляются
   дополнительные документы (пункт 13 Инструкции):
       1.  В  соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона об  ипотеке  на
   имущество,  находящееся  в  общей  совместной  собственности   (без
   определения  доли каждого из собственников в праве  собственности),
   ипотека  может быть установлена при наличии согласия  на  это  всех
   собственников,  в  связи  с  чем  на  государственную   регистрацию
   договора    необходимо    представление   согласия    собственников
   закладываемого  имущества, не являющихся стороной сделки  (договора
   об ипотеке).
       2.  Согласно  пункту  3 статьи 35 Семейного кодекса  Российской
   Федерации  для совершения одним из супругов сделки по  распоряжению
   недвижимостью  и  сделки, требующей нотариального  удостоверения  и
   (или)  регистрации  в  установленном  законом  порядке,  необходимо
   получить   нотариально  удостоверенное  согласие  другого  супруга.
   Поскольку  в  соответствии  с пунктом  3  статьи  339  Гражданского
   кодекса  Российской  Федерации и пунктом  2  статьи  10  Закона  об
   ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в  силу
   с    момента   государственной   регистрации,   в   случае,    если
   залогодателем   является   физическое  лицо,   на   государственную
   регистрацию  необходимо представить согласие  супруга  залогодателя
   или   документ,   подтверждающий,  что   на   момент   приобретения
   закладываемого     недвижимого     имущества     залогодатель     в
   зарегистрированном  браке  не состоял, супруга  имеющего  права  на
   закладываемое имущество не имеет.
       3.   В  соответствии  со  статьей  73  Федерального  закона  от
   26.12.1995  N  208-ФЗ  "Об  акционерных  обществах"  и  статьей  46
   Федерального  закона  от  08.02.1998  N  14-ФЗ  "Об   обществах   с
   ограниченной  ответственностью" крупной  сделкой  считается  сделка
   или  несколько  взаимосвязанных сделок, связанных с  приобретением,
   отчуждением  или  возможностью  отчуждения  обществом  прямо   либо
   косвенно  имущества,  стоимость  которого  составляет  25  и  более
   процентов  балансовой стоимости активов общества,  определенной  по
   данным  его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.  В
   связи   с   указанными   нормами  на  государственную   регистрацию
   необходимо  представление  документов, подтверждающих,  что  сделка
   является  крупной или не является таковой, в случае, если  стороной
   договора об ипотеке является юридическое лицо.
       Указанные  документы должны представляться  на  государственную
   регистрацию в соответствии с требованиями абзаца четвертого  пункта
   5 статьи 18 Федерального закона.
       IX.  Согласно  пункту  1.1 статьи 62 Закона  об  ипотеке,  если
   земельный  участок  передан  по  договору  аренды  гражданину   или
   юридическому  лицу,  арендатор  земельного  участка  вправе  отдать
   арендные  права  земельного  участка  в  залог  в  пределах   срока
   договора   аренды   земельного  участка  с  согласия   собственника
   земельного участка. В соответствии с пунктом 4 статьи 9  Закона  об
   ипотеке   обязательство,  обеспечиваемое  ипотекой,   должно   быть
   названо  в  договоре  об ипотеке с указанием его  суммы,  основания
   возникновения   и   срока   исполнения.  В  соблюдении   требований
   указанных   норм   в   случае,  если  предметом  ипотеки   является
   принадлежащее  залогодателю право аренды земельного  участка,  срок
   исполнения   обязательств,  обеспечиваемых  ипотекой,   не   должен
   превышать   срок   аренды  земельного  участка  в  соответствии   с
   договором аренды.
   
                                               Руководитель Управления
                                                         П.И. Селезнев
   
   

Списки

Право 2010


Новости партнеров
Счетчики
 
Популярное в сети
Реклама
Курсы валют
06.06.2015
USD
56.25
EUR
63.32
CNY
9.07
JPY
0.45
GBP
86.21
TRY
21.05
PLN
15.21
Разное