Законы России
 
Навигация
Популярное в сети
Курсы валют
30.08.2016
USD
65.08
EUR
72.8
CNY
9.74
JPY
0.64
GBP
85.2
TRY
22
PLN
16.78
 

РАСПОРЯЖЕНИЕ КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОТ 21.11.97 N 1293-Р ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Текст документа с изменениями и дополнениями по состоянию на ноябрь 2007 года

Обновление

Правовой навигатор на www.LawRussia.ru

<<<< >>>>


                    АДМИНИСТРАЦИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

              КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ
            ---------------------------------------------

                       Р А С П О Р Я Ж Е Н И Е

                         от 21.11.97 N 1293-р

                 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
                        СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ


        В целях     активизации     инвестиционного     процесса    в
   Санкт-Петербурге и  во  исполнение  п.5  распоряжения  губернатора
   Санкт-Петербурга от    04.04.97    N    283-р   "Об   упорядочении
   предоставления объектов недвижимости и имущественных прав  на  них
   на инвестиционных условиях":
        1. Утвердить Методику определения ставки дисконтирования  для
   оценки рыночной   стоимости   объектов   недвижимости  офисного  и
   торгового назначения (далее - Методика) (Приложение).
        2. Установить, что:
        2.1. Ставка  дисконтирования  при  рыночной  оценке  объектов
   недвижимости, находящихся    в   собственности   Санкт-Петербурга,
   офисного и/или торгового назначения площадью менее 10000 кв.м,  не
   имеющих уникальных   особенностей,   значительно  влияющих  на  их
   потребительскую ценность, определяется в соответствии с Методикой.
        2.2. Ставка  дисконтирования  при  рыночной  оценке  объектов
   недвижимости,  находящихся в  собственности  Санкт-Петербурга,  за
   исключением  объектов,  указанных в п.2.1 настоящего распоряжения,
   определяется  индивидуально   в   соответствии   с   распоряжением
   губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 N 113-р "О порядке оценки
   недвижимого    имущества,    находящегося    в     государственной
   собственности, и прав на него".
        3. Контроль за исполнением настоящего  распоряжения  оставляю
   за собой.

                                                Председатель Комитета
                                   по управлению городским имуществом
                                                             Г.О.Греф


                                                           ПРИЛОЖЕНИЕ
                                                       к распоряжению
                                               Комитета по управлению
                                                 городским имуществом
                                                 от 21.11.97 N 1293-р

                               МЕТОДИКА
            определения ставки дисконтирования для оценки
          рыночной стоимости объектов недвижимости офисного
                        и торгового назначения


                          1. Общие положения

        Настоящая методика  (далее  - Методика) устанавливает порядок
   расчета ставки (нормы) дисконтирования,  применяемой при  рыночной
   оценке объектов   недвижимости,   находящихся   в  государственной
   собственности Санкт-Петербурга.
        Ставка дисконтирования  для  оценки  объектов  офисного и/или
   торгового назначения,  расположенных  в  основной  части   города,
   определяется в  соответствии  с  разделами 2 и 3 Методики.  Ставка
   дисконтирования для оценки объектов,  расположенных  вне  основной
   части города,   определяется   в   соответствии   с  распоряжением
   губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 г.  N  113-р  "О  порядке
   оценки недвижимости   имущества,  находящегося  в  государственной
   собственности, и прав на него".
        Под ставкой  дисконтирования  в  данной  Методике  понимается
   ожидаемая инвестором норма прибыли  от  инвестиций  в  оцениваемый
   объект недвижимости.
        Под основной  частью  города  в  данной  Методике  понимается
   территория Центрального,      Адмиралтейского,     Петроградского,
   Василеостровского, Калининского, Кировского, Выборгского, Невского
   и Фрунзенского  районов  города  Санкт-Петербурга,  а  также  зоны
   многоэтажной городской  застройки  Красносельского,   Московского,
   Приморского и Красногвардейского районов.

                    2. Исходные данные для расчета

        Для расчета  в  соответствии с Методикой необходимы следующие
   исходные данные:
        2.1. Тип оцениваемого объекта (далее - объекта).
        2.2. Точный милицейский адрес объекта.
        2.3. Общая площадь объекта.
        2.4. Существующее состояние объекта.
        2.5. Оптимальность расположения объекта.
        2.6. Объем реконструкции объекта.

              3. Порядок расчета ставки дисконтирования

        3.1. Ставка дисконтирования определяется по формуле:

                 Y = Yб * К1 * К2 * К3 * К4 * К5 * К6

   где:
   Y -  ставка  дисконтирования для оценки рыночной стоимости объекта
   (в процентах годовых);
   Yб - базовая ставка дисконтирования (в процентах годовых);
        Yб = 29,1% - для офисной функции;
        Yб = 30,7% - для торговой функции;
   К1 - коэффициент влияния типа объекта (см. Приложение 1);
   К2 -    коэффициент    влияния   расстояния   от   центра   города
   (см. Приложение 2);
   К3 - коэффициент влияния площади объекта (см.Приложение 3);
   К4 - коэффициент влияния состояния объекта (см.Приложение 4);
   К5 -   коэффициент   влияния  оптимальности  расположения  объекта
   (см. Приложение 5);
   К6 -  коэффициент  влияния  объема требуемой реконструкции объекта
   (см. Приложение 6).

        3.2. В случаях, когда часть объекта имеет офисное назначение,
   а другая торговое,  определяются ставки дисконтирования для оценки
   рыночной стоимости  каждой  из  частей  согласно   п.3.1.   Ставка
   дисконтирования для   оценки   рыночной  стоимости  всего  объекта
   определяется по формуле:

                            Yоф * Sоф + Yт * Sт
                       Yо = -------------------
                                Sоф + Sт

   где:
   Yо -  ставка  дисконтирования  для оценки рыночной стоимости всего
   объекта.
   Yоф - ставка дисконтирования для оценки рыночной стоимости офисной
   части.
   Yт - ставка дисконтирования для оценки рыночной стоимости торговой
   части.
   Sоф - общая площадь офисной части объекта (в квадратных метрах).
   Sт - общая площадь торговой части объекта (в квадратных метрах).


                                                         ПРИЛОЖЕНИЕ 1
                                        к Методике определения ставки
                                  дисконтирования для оценки рыночной
                                      стоимости объектов недвижимости
                                      офисного и торгового назначения

           Определение коэффициента влияния типа объекта К1


        Коэффициент влияния типа объекта К1 определяется по формуле:

                 2Х-1
        К1 = 1,05      - для офисной функции;

                 2Х-1
        К1 = 1,06      - для торговой функции,

   где:
   Х - код типа объекта:
        Х = 0 - для здания;
        Х = 1 - для встроенного помещения.

        Примечания:
        Под типом объекта понимается  здание,  если  объектом  оценки
   является здание  целиком.  Если  одна  часть  здания имеет офисную
   функцию, а   другая   торговую,   то   при   определении    ставки
   дисконтирования для каждой из частей они считаются как для здания.
        Если объектом оценки является отдельное встроенное помещение,
   типом объекта следует считать встроенное помещение.


                                                         ПРИЛОЖЕНИЕ 2
                                        к Методике определения ставки
                                  дисконтирования для оценки рыночной
                                      стоимости объектов недвижимости
                                      офисного и торгового назначения

        Определение коэффициента влияния расстояния от центра
                              города К2


        Коэффициент влияния  расстояния  от  центра  города  К2   для
   офисной функции рассчитывается по формуле:

                          3
                 -(0,19*R)
            1-2*е
   К2 = 1,02

   где R - кратчайшее расстояние  по  прямой  от  объекта  до  центра
           города (в километрах);
       е - основание натурального логарифма (е ~ 2,71828).

        Для торговой функции К2 принимается равным 1.

        Примечание:
        Под расстоянием до центра города в настоящей Методике принято
   расстояние до осевой линии Невского проспекта  от  Адмиралтейского
   проспекта до площади Восстания.  Координаты начала и конца линии в
   Балтийской системе координат: 113481, 94416; 116249, 93751.


                                                         ПРИЛОЖЕНИЕ 3
                                        к Методике определения ставки
                                  дисконтирования для оценки рыночной
                                      стоимости объектов недвижимости
                                      офисного и торгового назначения

         Определение коэффициента влияния площади объекта К3


        Коэффициент влияния  площади  объекта  К3   определяется   по
   формуле:
                                     1,08
                         -(0,00025*S)
            1,004-2,004*е
   К3 = 1,03                                - для офисной функции;


                                   0,095
                        -(0,0015*S)
            1,094-2,35*е
   К3 = 1,04                                - для торговой функции,


   где:
   S - общая площадь объекта (в квадратных метрах).


                                                         ПРИЛОЖЕНИЕ 4
                                        к Методике определения ставки
                                  дисконтирования для оценки рыночной
                                      стоимости объектов недвижимости
                                      офисного и торгового назначения

        Определение коэффициента влияния состояния объекта К4


        Коэффициент влияния  состояния  объекта  К4  определяется  по
   формуле:

                 Q-1
        К4 = 1,06      - для офисной функции;

                  Q-1
        К4 = 1,097     - для торговой функции,

   где:
   Q - код состояния:
        Q = 0 - для хорошего состояния;
        Q = 1 - для удовлетворительного состояния;
        Q = 2 - для плохого состояния.

        Примечание:
        Для целей Методики используются следующие категории состояния
   объекта:
        Хорошее состояние - объект полностью пригоден к использованию
   по функциональному  назначению  без  проведения   ремонта.   Износ
   несущих конструкций    и    инженерных   сетей   отсутствует   или
   незначителен. Отделка может иметь незначительные дефекты (волосные
   трещины, сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя,
   царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов). Для
   новых объектов возможно отсутствие чистовой отделки.
        Удовлетворительное состояние - объект может эксплуатироваться
   без проведения ремонта, однако имеет дефекты, устранимые с помощью
   текущего ремонта.  Имеется износ несущих конструкций и  инженерных
   сетей,   который  требует  проведения  текущего  ремонта  объекта.
   Отделка требует проведения внутренних штукатурных,  облицовочных и
   малярных работ.
        Плохое состояние - объект имеет дефекты,  устранимые только с
   помощью капитального  ремонта.  Здание  находится  в предаварийном
   состоянии, имеется   значительный    износ    элементов    несущих
   конструкций и  инженерных  сетей,  однако  эксплуатация  объекта в
   существующем состоянии не запрещена или возможна после  проведения
   выборочного капитального ремонта.


                                                         ПРИЛОЖЕНИЕ 5
                                        к Методике определения ставки
                                  дисконтирования для оценки рыночной
                                      стоимости объектов недвижимости
                                      офисного и торгового назначения

            Определение коэффициента влияния оптимальности
                       расположения объекта К5


        Коэффициент влияния  оптимальности  расположения  объекта  К5
   определяется по формуле:

                  L-1
        К5 = 1,156     - для офисной функции;

                  L-1
        К5 = 1,197     - для торговой функции,

   где:
   L - код оптимальности расположения:
        L = 0 - для оптимального расположения;
        L = 1 - для расположения средней оптимальности;
        L = 2 - для неоптимального расположения.

        Примечание:
        Для целей   Методики   используются    следующие    категории
   оптимальности расположения объекта:
        Под оптимально расположенным понимается объект, имеющий набор
   факторов расположения   и  окружения,  которые  являются  наиболее
   оптимальными для рассматриваемого оценщиком использования объекта.
   Состав и  качественная  характеристика  этих  факторов в ближайшем
   будущем не ухудшится.
        Под среднеоптимально    расположенным    понимается   объект,
   расположение которого не является в полной  мере  оптимальным  для
   рассматриваемого использования,    однако    позволяет   приносить
   стабильный доход от аренды.  В ближайшей перспективе не  ожидается
   значительного изменения существующего окружения объекта.
        Под неоптимально  расположенным  понимается  объект,  имеющий
   окружение, сдерживающее развитие рассматриваемой оценщиком функции
   использования. В  перспективе  возможно  ухудшение   существующего
   состояния окружения,    что    может    сделать    рассматриваемое
   использование объекта в этом месте убыточным.


                                                         ПРИЛОЖЕНИЕ 6
                                        к Методике определения ставки
                                  дисконтирования для оценки рыночной
                                      стоимости объектов недвижимости
                                      офисного и торгового назначения

          Определение коэффициента влияния объема требуемой
                        конструкции объекта К6


        Коэффициент влияния объема требуемой реконструкции объекта К6
   определяется по формуле:

                             3,5
                  -(0,0045*V)
             1-2*е
   К6 = 1,075                              - для офисной функции;

                                      3,5
                           -(0,0045*V)
            1,0008-2,0008*е
   К6 = 1,07                               - для торговой функции,


   где:
   V - объем  требуемой  реконструкции  объекта  на  дату  оценки  (в
   долларах США на 1 квадратный метр общей площади).


Списки

Право 2010


Новости партнеров
Счетчики
 
Популярное в сети
Реклама
Курсы валют
30.08.2016
USD
65.08
EUR
72.8
CNY
9.74
JPY
0.64
GBP
85.2
TRY
22
PLN
16.78
Разное