УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 10 октября 2006 г. N РС-исх2477
ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИЕЙ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПЕРЕДАВАЕМЫЕ
ГРАЖДАНАМ В СОБСТВЕННОСТЬ
Учитывая поступающие вопросы, касающиеся проведения правовой
экспертизы при государственной регистрации прав на жилые
помещения, передаваемые в собственность гражданам, а также в целях
установления единообразной регистрационной практики при
осуществлении государственной регистрации в Управлении Федеральной
регистрационной службы по Московской области (далее - Управление)
предлагаем руководствоваться следующим.
Правовую основу при государственной регистрации прав на
основании договоров передачи квартир в собственность граждан
(далее - договор приватизации) составляют:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский
кодекс);
- Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - Жилищный
кодекс);
- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -
Закон о регистрации);
- Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее -
Закон о приватизации).
I. В соответствии со статьей 1 Закона о приватизации
приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность
граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими
жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном
фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших
занимаемые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Пункт 1 статьи 16 Жилищного кодекса относит к жилым помещениям
жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.
Поскольку указанной нормой Жилищного кодекса определен
исчерпывающий перечень помещений, относящихся к жилым, при
приватизации квартир в договоре приватизации должна указываться
комната, а не доля в праве собственности на коммунальную квартиру.
В случае предоставления на государственную регистрацию договора
приватизации, предметом которого является доля в праве
собственности на квартиру, имеются основания для отказа в
государственной регистрации на основании абзаца четвертого пункта
1 статьи 20 Закона о регистрации.
II. В соответствии со статьей 6 Закона о приватизации передача
жилых помещений в собственность граждан осуществляется
уполномоченными собственниками жилых помещений органами
государственной власти, органами местного самоуправления, а также
государственными и муниципальными унитарными предприятиями, за
которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения,
государственными или муниципальными учреждениями, казенными
предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный
фонд. Согласно пункту 2 статьи 6 Закона о регистрации
государственная регистрация возникшего до введения в действие
Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества
требуется при государственной регистрации возникших после введения
в действие Закона о регистрации перехода данного права, его
ограничения (обременения) или совершенной после введения в
действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого
имущества.
В случае представления на государственную регистрацию договора
приватизации, заключенного лицом, права которого возникли после
вступления в силу Закона о регистрации и не зарегистрированы в
установленном законом порядке, имеются основания для отказа в
государственной регистрации на основании абзаца шестого пункта 1
статьи 20 Закона о регистрации.
III. В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации
документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение,
переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и
представляемые на государственную регистрацию прав, должны
соответствовать требованиям, установленным законодательством
Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в Едином
государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать
описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в
установленных законодательством случаях должны быть нотариально
удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи
сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса общая площадь жилого
помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения,
включая площадь помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением
балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с указанными
выше нормами в договорах приватизации общая площадь квартир должна
быть указана без учета балконов, лоджий, веранд и террас.
IV. Согласно абзацу второму статьи 7 Закона о приватизации в
договор приватизации включаются несовершеннолетние, имеющие право
пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с
лицами, которым это жилое помещение передается в общую с
несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние,
проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право
пользования данным жилым помещением.
Пункт 1 статьи 28 Гражданского кодекса устанавливает, что за
несовершеннолетних, не достигших четырнадцатилетнего возраста
(малолетних), сделки могут совершать от их имени только их
родители, усыновители или опекуны. В силу пункта 1 статьи 64
Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов
детей возлагается на их родителей. Родители являются законными
представителями своих детей и выступают в защиту их прав и
интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами,
в том числе в судах, без специальных полномочий.
Поскольку договор приватизации - договор, который в
соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит
государственной регистрации, правовые последствия наступают с
момента его подписания. На основании вышеизложенного, а также
учитывая пункт 4 Инструкции о порядке государственной регистрации
прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним,
утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от
20.07.2004 N 126, договор приватизации должен быть подписан и
подан на государственную регистрацию законными представителями
несовершеннолетних.
V. Обязательным условием заключения договора приватизации
являются однократность участия и наличие отношений социального
найма.
В соответствии со статьей 11 Закона о приватизации каждый
гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно в
порядке приватизации жилого помещения в государственном и
муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Согласно статье 70 Жилищного кодекса наниматель с согласия в
письменной форме членов своей семьи, в том числе временно
отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им
жилое помещение по договору социального найма своего супруга,
своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов
своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей
семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих
совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить
вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем
членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь
соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит
менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних
детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя или
согласия наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в
качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение
соответствующего договора социального найма жилого помещения в
части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи.
В случае если гражданин поставлен на регистрационный учет по
данному адресу после 01.03.2005 в качестве члена семьи, однако
правоотношения у совместно проживающих членов семьи возникли
ранее, данный гражданин имеет право на участие в приватизации
жилого помещения (за исключением временных жильцов). В
соответствии с указанной нормой вселение в жилое помещение граждан
в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение
соответствующего договора социального найма жилого помещения, а не
заключение нового договора социального найма.
В случае отказа совершеннолетних членов семьи от участия в
приватизации занимаемого ими жилого помещения необходимо
представление на государственную регистрацию прав документов,
подтверждающих такой отказ. При этом необходимо иметь в виду, что
действующим законодательством не предусмотрена возможность отказа
совершеннолетнего члена семьи в пользу какого-либо из членов
семьи. Такой отказ должен рассматриваться как отказ от участия в
приватизации и не может влиять на установление размера долей
остальных членов семьи, участвующих в приватизации жилого
помещения. Следует отметить, что на государственную регистрацию
прав документы, подтверждающие отказ в приватизации жилого
помещения, необходимо представлять с соблюдением требований абзаца
четвертого пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации.
Поскольку статья 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
устанавливает, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в
действие Жилищного кодекса, Жилищный кодекс применяется в части
тех прав и обязанностей, которые могут возникнуть после введения
его в действие. В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса
РСФСР единственным основанием для вселения в предоставленное
гражданину жилое помещение является ордер, который выдается на
основании решения о предоставлении жилого помещения в доме
государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того,
статья 51 Жилищного кодекса РСФСР определяет, что договор найма
жилого помещения в домах государственного и общественного
жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера
на жилое помещение между наймодателем и нанимателем гражданином,
на имя которого выдан ордер. Таким образом, ордер наряду с
договором социального найма жилого помещения является документом,
подтверждающим наличие отношений социального найма у гражданина,
участвующего в приватизации жилого помещения.
VI. Постановлением Конституционного суда Российской Федерации
от 15.06.2006 N 6-П "По делу о проверке конституционности
положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и
части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12
Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации") в связи с запросом Верховного суда
Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.В. Орлова и
З.Х. Орловой" положение части первой статьи 4 Закона о
приватизации признано противоречащим Конституции Российской
Федерации, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в
пределах установленного законом общего срока действия норм о
приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные
гражданам по договорам социального найма после 01.03.2005. Таким
образом, правовой режим приватизации жилых помещений, полученных
гражданами по договорам социального найма как до, так и после
указанной даты, является одинаковым.
Руководитель Управления
П.И. Селезнев
|
