УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПИСЬМО
от 24 марта 2006 г. N 2035-13
О РЕЗУЛЬТАТАХ ПРОВЕРОК СОБЛЮДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, ПРОВЕДЕННЫХ ОРГАНАМИ ПРОКУРАТУРЫ
С УЧАСТИЕМ УПРАВЛЕНИЯ РОСНЕДВИЖИМОСТИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Обобщив практику проверок соблюдения земельного
законодательства, проведенных органами прокуратуры с участием
Управления Роснедвижимости по Московской области (далее -
Управление), сообщаем.
За 2005 и текущий период 2006 года Прокуратурой Московской
области направлялось более 15 обращений в Управление с целью
проверки законности решений, действий (бездействия)
территориальных отделов Управления при реализации возложенных на
них функций, выяснения правовой позиции Управления по вопросам
изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из
одной категории в другую, отказов органов власти в переоформлении
прав на земельные участки, а также для организации судебного
представительства в защиту публичных интересов.
Предлагаем принять к руководству результаты рассмотрения
указанных обращений.
1. Законом о государственном земельном кадастре не допускается
постановка на кадастровый учет земельных участков, площадь которых
меньше предельных минимальных размеров для земель соответствующего
целевого назначения и вида разрешенного использования.
В связи с обращением Прокуратуры Московской области Управлением
проведена проверка решения о выполнении кадастровых процедур в
отношении земельных участков, сформированных из земель
сельскохозяйственного назначения. Проверкой установлено.
В нарушение пункта 2 статьи 19 Федерального закона от 2 января
2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и пункта 3
Требований к оформлению заявок о постановке земельных участков на
государственный кадастровый учет, утвержденных приказом
Росземкадастра от 13 июня 2001 г. N П/115, в кадастровом деле
отсутствует подтверждение полномочий заявителя действовать от
имени правообладателя делимого земельного участка. В деле также
отсутствует решение собственника о разделении земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О
государственном земельном кадастре" в проведении кадастрового
учета должно отказываться, если площадь земельного участка, в
отношении которого должен проводиться кадастровый учет, меньше
минимального размера, установленного в соответствии с нормативными
правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов
местного самоуправления.
Не допускается совершение сделок с земельными участками из
земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких
сделок образуются новые земельные участки, размеры которых и
местоположение не соответствуют требованиям, установленным статьей
4 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно Закону Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-
ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на
территории Московской области" минимальный размер образуемых новых
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
составляет 2,0 гектара, за исключением случаев, предусмотренных
пунктами 2 и 3 той же статьи.
Однако в нарушение перечисленных требований поставлен на
кадастровый учет земельный участок площадью 4225 кв. м, меньше
предельного минимального размера, при этом в кадастровом деле
отсутствуют документы, подтверждающие возможность формирования
такого участка в соответствии с Законом Московской области "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории
Московской области". Данное обстоятельство препятствует
дальнейшему совершению сделок с земельным участком.
2. Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено
осуществление жилищного строительства на землях промышленности и
иного специального назначения.
В Управление обратилась Прокуратура Московской области по
вопросу оценки обоснованности изменения вида разрешенного
использования земельных участков, предоставленных юридическому
лицу. Из копий землеустроительных и кадастровых дел,
представленных территориальным отделом Управления, установлено.
Постановлениями органа местного самоуправления земельные
участки площадью 2,8 га, 2,86 га и 2,88 га (входящие в состав
земель промышленности и иного специального назначения)
закреплялись на праве аренды за организацией. Из постановлений
следует, что основанием их принятия выступали решения комиссии по
градостроительному регулированию района, согласно которым
выделение земельных участков обусловлено договорами продажи
недвижимого имущества.
В 2005 году постановлениями органа местного самоуправления
утверждены акты выбора и проекты границ перечисленных земельных
участков с изменением разрешенного использования "для размещения
многоэтажной жилой застройки".
В соответствии с пунктом 1 статьи 87 Земельного кодекса
Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ землями
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, землями для обеспечения космической
деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного
специального назначения признаются земли, которые расположены за
чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения
деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической
деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных
специальных задач и права на которые возникли у участников
земельных отношений по основаниям, предусмотренным федеральными
законами и законами субъектов Российской Федерации.
При этом Земельным кодексом Российской Федерации не
предусмотрено осуществление жилищного строительства на землях
промышленности и иного специального назначения, что может являться
основанием оспаривания перечисленных актов органа местного
самоуправления.
3. Не допускается государственный кадастровый учет в отсутствие
утвержденного проекта границ земельного участка, сформированного
из земель, находящихся в государственной собственности, и на
которых расположены здания, строения, сооружения.
В Управление обратилась Прокуратура Московской области по
вопросу правомерности кадастрового учета земельного участка,
сформированного в целях приватизации при наличии на участке
зданий, принадлежащих юридическому лицу.
Как установлено при проверке кадастрового дела, источником
образования земельного участка является учтенный участок площадью
8,6 га, закреплявшийся в постоянное (бессрочное) пользование под
размещение пионерского лагеря.
Отсюда, при изменении границ (разделении) землепользования
площадью 8,6 га должны были выполняться работы по землеустройству
и утверждаться проекты границ каждого образованного в результате
разделения земельного участка (статья 3 Федерального закона от 18
июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", пункт 7 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 4 Правил
организации переоформления прав на земельные участки, продажи или
передачи в аренду земельных участков, утвержденных постановлением
Правительства Московской области от 11 октября 2002 г. N 451/36).
Решение органа местного самоуправления об утверждении проекта
границ имеет силу акта о разделении земельного участка площадью
8,6 га для последующей постановки на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков, что вытекает из пункта 1 статьи
260 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 6
Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако в землеустроительном деле отсутствует указание на проект
границ земельного участка, что должно было являться основанием
отказа в кадастровом учете.
4. Право гражданина на приватизацию земельного участка не
зависит от выполнения садоводческим товариществом обязанности по
переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования землей,
а реализуется в силу наличия у гражданина садового участка,
полученного по законным основаниям.
В Управление обратилась группа граждан в связи с отказом
комитета по управлению имуществом администрации муниципального
района в приватизации земельных участков. Основанием отказа
явилось непереоформление садоводческим товариществом, в границах
которого расположены земельные участки, права постоянного
пользования землей, а также отсутствие материалов инвентаризации
земель садоводческого товарищества.
Поскольку отказ в приватизации земельных участков по данным
обстоятельствам не основан на нормах законодательства, Управление
обратилось в Прокуратуру Московской области с просьбой провести
проверку правомерности действий органа местного самоуправления. В
обращении сообщалось.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 15
апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан" граждане вправе в
индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними
садовые земельные участки.
Законом Московской области от 5 декабря 2002 г. N 142/2002-ОЗ
"О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для
ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на
территории Московской области" предусмотрено, что граждане,
имеющие в фактическом пользовании земельные участки на землях,
ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование
садоводческим товариществам для ведения садоводства, имеют право
на однократное бесплатное получение в собственность земельных
участков в пределах установленных норм.
В числе перечня документов, необходимых для принятия решения о
приватизации земельного участка, установленных статьей 5 Закона
Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании
земельных отношений в Московской области", отсутствуют материалы
инвентаризации земель.
Таким образом, право гражданина на приватизацию земельного
участка не зависит от выполнения садоводческим товариществом
обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного)
пользования землей, а реализуется в силу наличия у гражданина
садового участка, полученного по законным основаниям.
5. Установление границ муниципального образования (городского
округа) не влечет изменение категории земель земельных участков,
вошедших в границы муниципального образования.
В Управление поступило обращение Прокуратуры Московской области
по вопросу правового режима земельного участка площадью 8,45 га,
используемого для коттеджного строительства.
Исходя из кадастрового дела формирование земельного участка
осуществлялось на основании постановлений главы муниципального
района "О резервировании земельного участка и проектировании
коттеджного поселка под индивидуальное жилищное строительство",
"Об утверждении акта выбора земельного участка", распоряжения
Министерства экологии и природопользования Московской области о
предварительном согласовании места размещения малоэтажной
застройки коттеджного типа.
В соответствии с перечисленными документами, а также сведениями
об источнике образования земельного участка - земли фонда
перераспределения, оставшиеся после приватизации
сельскохозяйственных угодий, в государственном земельном кадастре
определялась категория земельного участка "Земли
сельскохозяйственного назначения".
В связи с этим лицу, ранее обращавшемуся в Управление,
отказывалось во внесении изменений в сведения о категории земель
до представления акта Правительства Московской области о переводе
земельного участка в земли иной категории, что обусловлено пунктом
1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1
статьи 5 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О
переводе земель или земельных участков из одной категории в
другую", а также статьей 2 Закона Московской области "О
регулировании земельных отношений в Московской области".
Таким образом, включение земельного участка в границы
муниципального образования (городского округа) не влечет изменение
категории земель земельного участка сельскохозяйственного
назначения до издания соответствующего акта Правительства
Московской области.
6. Изменению разрешенного использования земельного участка из
состава сельскохозяйственных угодий, предусматривающему застройку,
должно предшествовать получение документов, обосновывающих
возможность такого разрешенного использования участка.
В Управление обратился гражданин за предоставлением
кадастрового плана земельного участка с указанием разрешенного
использования земель в соответствии с распоряжением главы
муниципального района. Согласно распоряжению от 2004 года изменен
вид разрешенного использования земельного участка, ранее
предоставленного "для организации крестьянского (фермерского)
хозяйства", на "размещение дачного некоммерческого объединения
граждан".
По мнению Управления, указанное распоряжение противоречило
требованиям земельного законодательства, что повлекло обращение в
Прокуратуру Московской области в порядке пункта 15 Положения о
государственном земельном контроле, утвержденного постановлением
Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. N 833. При
этом сообщалось.
Порядок предоставления земельных участков гражданам и их
объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного
строительства устанавливается Земельным кодексом Российской
Федерации и Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях граждан".
При этом может устанавливаться разрешенное использование
земельных участков "для ведения дачного строительства" или
"дачного хозяйства", что вытекает из абзаца четвертого статьи 1
Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан" и Закона Московской области
"О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для
ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на
территории Московской области".
По смыслу положений пункта 1 статьи 16 во взаимосвязи с пунктом
4 статьи 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях граждан" предоставление
земельных участков "для размещения дачного некоммерческого
объединения граждан" осуществляется после государственной
регистрации некоммерческого объединения, созданного в результате
учреждения либо реорганизации другого садоводческого,
огороднического или дачного объединения.
При обращении за внесением изменений в сведения
государственного земельного кадастра о разрешенном использовании
земельного участка "под размещение дачного некоммерческого
объединения граждан" у заявителя отсутствовали документы,
подтверждающие создание соответствующего юридического лица,
которые должны были являться основанием издания распоряжения главы
муниципального района.
Таким образом, при издании указанного распоряжения нарушен
порядок предоставления земельных участков для размещения дачных
некоммерческих объединений граждан, предусмотренный пунктом 2
статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным
законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан".
Исходя из распоряжения главы муниципального района основанием
его издания выступали материалы выбора в связи с изменением
разрешенного использования земельного участка. В соответствии с
пунктом 2 статьи 35 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-
ФЗ "Об охране окружающей среды" выбор мест размещения зданий,
строений, сооружений и иных объектов осуществляется с соблюдением
требований законодательства при наличии положительного заключения
государственной экологической экспертизы. Обязательность
проведения экологической экспертизы технико-экономического
обоснования и проекта строительства организаций и иных объектов
хозяйственной деятельности независимо от их сметной стоимости,
ведомственной принадлежности и форм собственности, расположенных
на территории соответствующего субъекта Российской Федерации,
предусматривается статьей 12 Федерального закона от 23 ноября 1995
г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе". Однако в имеющихся у
Управления материалах отсутствует заключение государственной
экологической экспертизы.
По представлению Управления Прокуратурой Московской области
опротестовано указанное распоряжение главы муниципального района
об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
7. Раздел земельного участка в связи с изъятием и
предоставлением его части другому лицу не влечет невозможность
выдачи кадастрового плана такого участка с указанием, что участок
прекратил существование как объект кадастрового учета.
Прокуратура Московской области обратилась в Управление по
фактам бездействия территориального отдела Управления в связи с
невыдачей кадастровой и землеустроительной документации в
отношении земельного участка площадью 57 га. В результате
рассмотрения землеустроительной и учетно-кадастровой документации,
представленной территориальным отделом Управления, установлено.
Постановлением главы муниципального района принято решение о
закреплении земельного участка площадью 57 га в постоянное
(бессрочное) пользование за юридическим лицом. Одновременно с этим
землепользователь обязывался провести работы по отводу земельного
участка в натуре для выдачи государственного акта на право
пользования землей.
На основании постановления оформлено свидетельство на право
пользования землей. Это обстоятельство в силу пункта 2 статьи 7
Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и
Указаний для территориальных органов Росземкадастра по проведению
работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных
участках, утвержденных Росземкадастром 10 апреля 2001 г., является
основанием отнесения земельного участка к ранее учтенным в
земельном кадастре, что влечет возможность изготовления
кадастрового плана земельного участка в объеме имеющихся сведений.
Вместе с тем постановлением главы муниципального района у
землепользователя изъят земельный участок площадью 0,49 га с
последующим предоставлением другому лицу. На основании
постановления оформлен государственный акт на право бессрочного
(постоянного) пользования на изъятый земельный участок.
Таким образом, с момента разделения земельного участка площадью
57 га (регистрации права на образованные из него земельные
участки) в отношении указанного участка могут предоставляться
сведения земельного кадастра как об объекте кадастрового учета,
прекратившем свое существование, что вытекает из пункта 3.2 Правил
оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных
Росземкадастром 10 апреля 2001 г.
В нарушение перечисленных положений законодательства письмо
землепользователя о предоставлении кадастрового плана земельного
участка площадью 57 га не было исполнено комитетом по земельным
ресурсам и землеустройству Балашихинского района. Территориальному
отделу Управления даны указания о возможности изготовления
кадастрового плана земельного участка площадью 57 га с учетом
вышеприведенных разъяснений.
Поручаем обеспечить ознакомление сотрудников территориальных
отделов Управления с указанными результатами проверок соблюдения
земельного законодательства.
И.о. руководителя
Управления Роснедвижимости
по Московской области
В.Д. Гужев
|
