МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ ПАЛАТА
ПРИКАЗ
от 17 марта 1999 г. N 13Пр
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ОБ ОСОБЕННОСТЯХ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И СДЕЛОК ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН
И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
(Извлечение)
В целях совершенствования государственной регистрации на
территории Московской области прав на недвижимое имущество и
сделок с ним иностранных граждан, лиц без гражданства и
иностранных юридических лиц приказываю:
1. Утвердить и ввести в действие прилагаемые методические
рекомендации "Особенности государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним иностранных граждан, лиц без
гражданства и иностранных юридических лиц".
2. Контроль за исполнением возложить на первого заместителя
председателя Палаты А.А. Завьялова.
Председатель
Регистрационной палаты
В.В. Огородников
Утверждены
приказом
Московской областной
регистрационной палаты
от 17 марта 1999 г. N 13Пр
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
"ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ИНОСТРАННЫХ
ГРАЖДАН, ЛИЦ БЕЗ ГРАЖДАНСТВА И ИНОСТРАННЫХ
ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ"
Настоящие Рекомендации содержат краткую характеристику
правового положения иностранных граждан, лиц без гражданства и
иностранных юридических лиц, требования к составленным за границей
документам, представляемым на государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
1. Правоспособность иностранных граждан, лиц
без гражданства и иностранных юридических лиц
на территории Российской Федерации
1.1. Российское законодательство определяет правовой статус
иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима.
Принцип национального режима установлен:
1) п. 3 ст. 62 Конституции РФ;
2) ст. 3 Закона СССР "О правовом положении иностранных граждан
в СССР" от 24.06.81;
3) ст. 160 Основ гражданского законодательства Союза ССР и
республик 1991 г. (далее - Основы);
4) пп. 2, 3 ст. 2 Закона РСФСР от 26.06.91 "Об инвестиционной
деятельности в РСФСР";
5) ст. 5 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных
вложений";
6) ст. 1 Закона РСФСР от 04.07.91 "Об иностранных инвестициях в
РСФСР";
7) п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г.
(далее - ГК РФ).
В соответствии с указанным принципом иностранные граждане и
лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и
несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме
случаев, установленных федеральным законом или международным
договором.
Согласно вышеуказанным статьям Законов РСФСР "Об инвестиционной
деятельности в РСФСР", "Об иностранных инвестициях в РСФСР" и ГК
РФ правила, установленные гражданским законодательством,
применяются также к отношениям с участием иностранных юридических
лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом.
1.2. Согласно ст. 12 Закона СССР "О правовом положении
иностранных граждан в СССР", действующего в настоящее время на
территории РФ, иностранные граждане могут в соответствии с
советским законодательством иметь в СССР жилой дом и иное
имущество в личной собственности, наследовать и завещать
имущество.
1.3. Правовой режим недвижимого имущества в отношениях с
иностранными субъектами определяется отечественным
законодательством. Наследование строений, находящихся на
территории Российской Федерации, независимо от последнего места
жительства наследодателя определяется по российскому
законодательству (ст. 567 ГК РСФСР 1964 г., ст. 169 Основ). Форма
сделок по поводу строений, находящихся в России, независимо от
места совершения сделки также подчиняется российскому
законодательству (ст. 565 ГК РСФСР 1964 г., ст. 165 Основ).
1.4. В соответствии со ст. 1 Закона "Об иностранных инвестициях
в РСФСР" иностранный гражданин или лицо без гражданства могут
осуществлять инвестиции на территории РФ (приобретать предприятия
как имущественные комплексы, здания, сооружения, доли участия в
предприятиях) при условии, что они зарегистрированы для ведения
хозяйственной деятельности в стране их гражданства или места
жительства. Следовательно, указанные лица, приобретающие
недвижимое имущество производственного, торгового и иного нежилого
назначения, должны предъявить документ, подтверждающий регистрацию
его в качестве предпринимателя в стране гражданства или места
жительства (например, выписку из торгового реестра).
Это правило не применяется в случае приобретения имущества в
порядке приватизации государственного и муниципального имущества.
Особенности указанной приватизации имущества оговариваются в п.
1.5.1 настоящих Методических рекомендаций.
1.5. Законодательные ограничения и изъятия в отношении
правоспособности иностранных граждан, лиц без гражданства и
иностранных юридических лиц.
Законом предусмотрены следующие случаи ограничения прав
иностранных субъектов:
1.5.1. Ограничения в области приватизации государственного и
муниципального имущества:
Необходимость получения специальных разрешений органов
государственной власти и местного самоуправления и обязательное
извещение компетентных органов при приватизации объектов и
предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания
населения, а также мелких (до 200 человек среднесписочной
численности работающих или с балансовой стоимостью по состоянию на
1 января 1992 г. до 1 млн. рублей) предприятий промышленности и
строительства, автомобильного транспорта (Государственная
программа приватизации государственных и муниципальных предприятий
в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от
24.12.93 N 2284).
Необходимость принятия Правительством Российской Федерации или
правительствами республик в составе Российской Федерации (в
зависимости от вида государственной собственности) одновременно с
принятием решения о допустимости приватизации объектов и
предприятий оборонной промышленности (у которых оборонный заказ
составляет более 30 процентов общего объема выпуска продукции),
нефтяной и газовой промышленности, по добыче и переработке руд
стратегических материалов, драгоценных и полудрагоценных камней,
драгоценных металлов, радиоактивных и редкоземельных элементов,
предприятий транспорта и связи, решения о возможности допуска
иностранных инвесторов к участию в приватизации.
Запрет на использование иностранных инвестиций при приватизации
государственных и муниципальных предприятий, расположенных в
границах закрытого территориального образования, кроме случаев,
предусмотренных постановлениями Правительства Российской Федерации
(п. 1 ст. 8 Закона РФ "О закрытом административно-территориальном
образовании").
1.5.2. Ограничения при приватизации жилья и совершении сделок с
недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого
административно-территориального образования:
К участию в приватизации и совершению сделок с недвижимостью
допускаются граждане Российской Федерации, постоянно проживающие
на данной территории, и юридические лица, расположенные и
зарегистрированные на данной территории (п. 1 ст. 8 Закона РФ "О
закрытом административно-территориальном образовании"). Участие
граждан и юридических лиц, не указанных в п. 1 названной статьи,
допускается по решению органов местного самоуправления закрытого
административно-территориального образования, согласованному с
органами государственной власти субъектов Российской Федерации и
федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых
находятся предприятия и (или) объекты, по роду деятельности
которых создано закрытое административно-территориальное
образование. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые
помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории
закрытого административно-территориального образования, вправе
продавать, сдавать в аренду эти помещения и дома и совершать с
ними иные сделки с гражданами, постоянно проживающими или
работающими на территории закрытого административно-
территориального образования, или юридическими лицами,
расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также
с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на
постоянное проживание на территории закрытого административно-
территориального образования.
1.5.3. Ограничения в области земельного законодательства.
Конституция РФ (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц
без гражданства теми же правами и обязанностями, что и граждан и
юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, установленных
законом или международным договором. Гражданский кодекс Российской
Федерации (п. 1 ст. 2) предусматривает, что правила, установленные
гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием
иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических
лиц, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Кроме того, в соответствии со ст. 129 ГК РФ земля может
отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными
способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о
земле. Из вышесказанного следует, что земельное законодательство
должно содержать нормы, допускающие возможность и определяющие
порядок приобретения иностранными юридическими и физическими
лицами земли в собственность.
В связи с тем, что запрет на безвозмездную передачу земельных
участков иностранным гражданам в их собственность, установленный
ст. 7 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., снят (Указ Президента РФ
от 24.12.1993 N 2287), это дает возможность иностранным гражданам
иметь в собственности земельные участки, за исключением случаев,
прямо указанных в законе.
Так, согласно ст. 3 Закона РСФСР "Об иностранных инвестициях в
РСФСР" иностранные инвесторы имеют право осуществлять
инвестирование на территории РСФСР путем приобретения только прав
пользования землей и иными природными ресурсами.
Участки недр, участки континентального шельфа, участки лесного
фонда не могут находиться в собственности иностранных граждан и
юридических лиц, а могут быть предоставлены им только на правах
пользования или аренды при условии, что иностранные граждане и
юридические лица наделены правом заниматься соответствующим видом
деятельности (ст. 1-2 Федерального закона от 21.02.92 "О недрах",
ст. 7 Федерального закона от 30.11.95 "О континентальном шельфе
Российской Федерации", ст. 22 Лесного кодекса РФ от 29.01.97).
Законодательство РФ содержит также следующие прямые ограничения
прав иностранцев в отношении земельных участков:
- невозможность создавать крестьянско-фермерские хозяйства и
получать для создания крестьянского фермерского хозяйства
земельный участок (ст. 4 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве" 1991 г. определяет, что право на создание крестьянского
хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет
каждый дееспособный гражданин РСФСР, достигший 18-летнего
возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и
сельскохозяйственную квалификацию, либо прошедший специальную
подготовку);
- невозможность иметь в собственности земельные участки,
предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных
товариществ (ст. 18 Федерального закона РФ "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" 1998
г. устанавливает, что членами товариществ могут быть граждане РФ,
достигшие 18 лет и имеющие в собственности земельные участки в
границах товарищества. Иностранные граждане могут быть членами
таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в
аренду или срочное пользование);
- невозможность иметь земельные участки в собственности для
осуществления племенного животноводства в случае, если
соответствующий режим собственности не предоставлен российским
гражданам соответствующим иностранным государством (Федеральный
закон "О племенном животноводстве" N 123-ФЗ от 03.08.95).
Данные ограничения относятся к безвозмездной "первичной"
передаче иностранным гражданам участков от государства. Вместе с
тем в соответствии с Указом Президента РФ "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от
27.10.1993 N 1767 граждане и юридические лица - собственники
земельных участков имеют право совершать с ними гражданско-
правовые сделки: продавать, обменивать, дарить, передавать по
наследству, сдавать в залог, аренду, передавать в качестве взноса
в уставные капиталы юридических лиц, в том числе с иностранными
инвестициями.
В законодательстве Российской Федерации не содержится запрета
на участие иностранных граждан в таких сделках.
Указ Президента РФ "Об утверждении Порядка продажи земельных
участков при приватизации государственных и муниципальных
предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих
предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям
для предпринимательской деятельности" от 14.06.1992 N 631 (раздел
I) предоставил гражданам и юридическим лицам, включая иностранных
граждан и лиц без гражданства, которые приобрели право
собственности на предприятие, здание, строение, сооружение,
помещение в результате приватизации, право приобретать в
собственность земельные участки, занимаемые приватизированными
объектами, а также при расширении и дополнительном строительстве
этих объектов. Согласно Указу Президента РФ от 16.05.1997 N 485 "О
гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в
собственность земельных участков под этими объектами" раздел I
указанного Порядка утратил силу. Вместе с тем Указ Президента N
485 подтвердил, что право приобретения в собственность земельных
участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее
приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты
незавершенного строительства (далее именуются "объекты
недвижимости"), в первую очередь имеют физические и юридические
лица - собственники указанных объектов недвижимости.
Таким образом, хотя земельное законодательство и содержит
определенные изъятия из объема гражданских прав иностранных
граждан и юридических лиц, иностранные граждане и лица без
гражданства могут иметь в собственности земельные участки на
территории Российской Федерации, приобретенные ими в результате
гражданско-правовых сделок, в том числе в порядке наследования и
приватизации, кроме случаев, указанных выше.
Что касается иностранных юридических лиц, то гражданское
законодательство допускает возможность приобретения ими прав
собственности на земельные участки только в той мере, в какой их
оборот допускается земельным законодательством (ст. 13
Федерального закона от 26.01.96 "О введении в действие части
второй Гражданского кодекса Российской Федерации"). Однако
земельным законодательством данный вопрос не урегулирован. В связи
с этим до принятия соответствующих нормативных актов Московской
области регистрация прав собственности иностранных юридических лиц
на земельные участки не производится.
2. Требования к иностранным документам и документам,
составленным за границей
2.1. Документы, выданные и имеющие юридическую силу на
территории иностранного государства, могут быть использованы на
территории России только после их соответствующего удостоверения,
если иное не предусмотрено международными договорами, участниками
которых являются государства. Удостоверение осуществляется
посредством консульской легализации или проставлением апостиля.
2.2. Иностранные документы, предназначенные для использования
на территории России, могут быть легализованы на территории того
государства, где эти документы выданы, или непосредственно в
Российской Федерации. В первом случае документ сначала заверяется
в Министерстве иностранных дел или ином уполномоченном органе
государства, на территории которого выдан документ, а затем
легализуется в консульском учреждении Российской Федерации в
данном государстве. Во втором случае иностранный документ сначала
заверяется в дипломатическом представительстве или консульском
учреждении того государства, на территории которого был выдан
документ, а затем легализуется в Департаменте консульской службы
МИД России. И в том, и в другом случае должен быть приложен
нотариально заверенный перевод документа на русский язык. На
территории РФ действительны документы, легализованные только
консульской службой РФ.
2.3. Следует отличать консульскую легализацию иностранных
документов от нотариальных действий, совершаемых должностными
лицами консульских учреждений Российской Федерации в соответствии
со ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате 1993 г. При этом
следует учитывать, что должностные лица консульских учреждений
удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого
имущества, находящегося на территории Российской Федерации.
Правоустанавливающие и иные документы российских граждан,
оформленные за границей консульскими учреждениями РФ в
соответствии с указанными правилами, принимаются на территории РФ
без легализации или апостилирования.
2.4. В целях упрощения процесса признания иностранных
документов в 1961 году была заключена Гаагская конвенция, которая
отменила легализацию иностранных официальных документов стран -
участниц Конвенции. На документах, совершенных компетентными
органами одного государства и предназначенных для использования на
территории другого государства, проставляется специальный штамп
(апостиль). Апостиль "удостоверяет подлинность подписи, качество,
в котором выступало лицо, подписавшее документ, и в надлежащем
случае подлинность печати или штампа, которым скреплен этот
документ" (см. приложение). Подпись, печать или штамп,
проставляемые компетентным органом на апостиле, не требуют
никакого дальнейшего заверения или легализации, а документ, на
котором проставлен апостиль, может быть использован в любой из
стран - участниц Гаагской конвенции. Как правило, апостиль
проставляется на отдельном листе, сшивается с документом и
скрепляется печатью учреждения (должностного лица), проставившего
апостиль.
2.5. Странами - участницами Гаагской конвенции, допускающей
проставление апостиля на иностранных официальных документах вместо
легализации, в настоящее время являются:
Австралия, Австрия, Антигуа и Барбуда, Аргентина, Армения,
Багамские Острова, Беларусь, Белиз, Бельгия, Босния и Герцеговина,
Ботсвана, Бруней Даруссалам, Великобритания, Венгрия, Греция,
Израиль, Испания, Италия, Кипр, Лесото, Лихтенштейн, Люксембург,
Маврикий, Македония, Малави, Мальта, Маршалловы Острова, Мексика,
Нидерланды, Норвегия, Панама, Португалия, Сан-Марино, Свазиленд,
Сейшельские Острова, Сент-Кристофер и Невис, Словения, США,
Суринам, Тонга, Турция, Фиджи, Финляндия, Франция, ФРГ, Хорватия,
Швейцария, Югославия, Южно-Африканская Республика, Япония.
Гаагская конвенция вступила в силу 7 декабря 1991 г., Россия
присоединилась к Конвенции 31 мая 1992 г.
Таким образом, документ, составленный на территории страны -
участницы Гаагской конвенции из указанных в п. 2.5 настоящих
рекомендаций, должен содержать:
1) текст иностранного правоустанавливающего документа;
2) апостиль на языке государства, на территории и в
соответствии с законодательством которого подготовлен документ;
4) перевод текста документа на русский язык;
5) перевод текста апостиля на русский язык, -
а также иметь следующие обязательные реквизиты:
- подпись, имя, фамилию и должность уполномоченного
иностранного должностного лица (иностранным должностным лицом
могут быть, например, секретарь штата, департамента, суда,
регистратор компаний, глава муниципального самоуправления и т.п.,
а также иностранный нотариус, засвидетельствовавший верность копии
иностранного документа до его апостилирования);
- печать/штамп иностранного учреждения (должностного лица),
скрепляющего подпись должностного лица;
- штамп апостиля;
- удостоверительная надпись нотариуса РФ, свидетельствующая
подлинность подписи лично известного нотариусу переводчика,
осуществившего перевод иностранного документа и текста апостиля на
русский язык, удостоверительную надпись может совершить также
должностное лицо консульского учреждения РФ в пределах полномочий,
представляемых ему в соответствии со ст. 38 Основ законодательства
РФ о нотариате.
Все листы апостилированного и переведенного документа должны
быть прошиты и скреплены печатью нотариуса.
2.6. Легализация и проставление апостиля не требуются, если
международным договором предусмотрена отмена или упрощение этих
процедур. Так, двусторонними договорами о взаимной правовой помощи
и Конвенцией о правовой помощи и правовых отношениях по
гражданским, семейным и уголовным делам от 22 января 1993 года
(вступила в силу 19.05.94, для России - 10.12.94) предусмотрено,
что документы, которые на территории одной из договаривающихся
сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или
специально на то уполномоченным органом в пределах их компетенции
и по установленной форме и скреплены официальной печатью, не
требуют на территории другой договаривающейся стороны какого-либо
удостоверения (легализации). В отношении таких документов должен
быть потребован только их нотариально заверенный перевод.
2.7. В соответствии со ст. 81 Основ законодательства РФ о
нотариате 1993 г. (далее - Основы о нотариате) нотариус
свидетельствует верность перевода документов с одного языка на
другой, если он владеет соответствующими языками. Если нотариус не
владеет языком, с которого сделан перевод, то перевод может быть
сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует
нотариус. Верность перевода может также быть засвидетельствована
должностным лицом консульского учреждения РФ (ст. 38 Основ о
нотариате). Согласно ст. 106 Основ о нотариате нотариус не может
принимать документы, составленные за границей с участием
должностных лиц компетентных органов других государств или от них
исходящие, без их легализации либо апостилирования, если эти
требования не отменены в соответствии с пп. 2.7-2.9 настоящих
Рекомендаций. Текст апостиля также подлежит переводу на русский
язык.
2.8. Российская Федерация имеет двусторонние договоры о
правовой помощи со следующими странами: Азербайджан, Албания,
Алжир, Болгария, Венгрия, Вьетнам, Греция, Грузия, Ирак, Италия,
Кипр, Китай, КНДР, Куба, Кыргызстан, Латвия, Литва, Молдова,
Монголия, Йеменская Республика, Польша, Румыния, Тунис, Финляндия,
Чехословакия, Эстония, Союзная Республика Югославия. Названный
перечень приведен по состоянию на 17.05.95.
2.9. Участниками Конвенции о правовой помощи и правовых
отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам являются
следующие государства: Республика Армения, Республика Беларусь,
Республика Казахстан, Российская Федерация, Украина, Республика
Узбекистан, Республика Таджикистан, Туркменистан.
2.10. Согласно п. 10 Правил ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных
постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219, Единый
государственный реестр ведется на русском языке. Соответственно
все документы, составленные за границей, в т.ч. в странах ближнего
зарубежья - бывших республиках СССР, - должны иметь нотариально
заверенный перевод на русский язык.
3. Документы, представляемые иностранными
юридическими лицами
3.1. Зарегистрированные на территории Российской Федерации
коммерческие организации с иностранными инвестициями не являются
иностранными юридическими лицами.
3.2. Иностранные юридические лица могут открывать на территории
России представительства или учреждать филиалы и могут вести
хозяйственную деятельность без открытия в России представительства
или филиала.
3.3. Регистрацию филиалов и аккредитацию представительств
иностранных юридических лиц на территории Российской Федерации
осуществляет Государственная регистрационная палата при
Министерстве юстиции в соответствии с Уставом, зарегистрированным
в Минюсте России 29.12.98 N 1671 (ранее - Государственная
регистрационная палата при Министерстве экономики РФ в
соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.06.94 N 655).
На территории Московской области регистрацию осуществляет
администрация по внешнеэкономической деятельности, которая
является филиалом Государственной регистрационной палаты. Открытие
представительств регулируется Положением о порядке открытия и
деятельности в СССР представительств иностранных фирм, банков и
организаций, утвержденным постановлением Совета министров СССР от
30.11.89 N 1074.
3.4. В соответствии со ст. 55 ГК РФ представительства и филиалы
не являются юридическими лицами. Руководители представительств и
филиалов назначаются юридическим лицом и действуют на основании
доверенности.
3.5. В качестве документов, подтверждающих правоспособность,
иностранные юридические лица представляют следующие
апостилированные или легализованные документы (если эти требования
не отменены в соответствии с пп. 2.7-2.9 настоящих Рекомендаций):
- выписку из торгового реестра страны происхождения с
заверенным переводом на русский язык;
- иное эквивалентное доказательство юридического статуса
иностранного юридического лица в соответствии с законодательством
страны его местонахождения, как правило, это уставные документы и
документ, свидетельствующий о регистрации. Например, устав
компании (меморандум) и сертификат об инкорпорации.
Примечание. Выписка из торгового реестра представляется в
подлиннике давностью не более 1 года (для банков - не более 6
месяцев) с приложением апостилированной копии. Уставные документы
могут быть представлены в апостилированной копии давностью не
более 1 года.
Если иностранное юридическое лицо имеет на территории РФ
зарегистрированный филиал или аккредитованное представительство,
то дополнительно представляются подлинник и надлежащим образом
заверенная копия свидетельства о регистрации филиала или
разрешения на открытие представительства, выданные Государственной
регистрационной палатой.
|
