СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
О ПРАВАХ И ОБЯЗАННОСТЯХ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(по состоянию на 22.06.2006)
1. Права собственника жилого помещения
Право собственности на жилое помещение может возникать по
разным основаниям: в результате приватизации, в порядке
наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др.
Переход и возникновение права собственности на жилые помещения
подлежит государственной регистрации и подтверждается
правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется
законом. Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего
к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими
способами.
Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с
жилым помещением:
- купля-продажа, дарение, мена, рента, передача жилья по
наследству.
Жилые помещения (квартиры, дома) - это недвижимое имущество.
Право собственности на недвижимость, ограничения этого права, его
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования
и распоряжения своим имуществом. Право собственности бессрочно.
Права всех собственников защищаются равным образом. Чтобы иметь
гражданские права, в том числе право собственности, гражданин
должен быть правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их
осуществлять, нужно быть дееспособным. Право собственности на
жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных
законом (по договору приватизации, купли-продажи, дарения и др., в
порядке наследования, при новом строительстве и др.).
Подтверждением права собственности на жилое помещение служат
правоустанавливающие документы. Состав этих документов зависит от
того, каким образом получено в собственность данное жилое
помещение. Имущество, и в частности жилые помещения, может
находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также
Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных
образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников
защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
Собственник жилого помещения осуществляет права владения,
пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве
собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и
пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества (в том числе жилого помещения) любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том
числе (ст. 209 ГК РФ):
1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (по
договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также по
завещанию и др.);
2) передавать, оставаясь собственником, права владения,
пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое
помещение внаем, аренду);
3) отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом.
2. Обязанности и ответственность собственника
жилого помещения
Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение
только для проживания граждан. Подобное ограничение прав
собственника жилого помещения установлено гражданским
законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах
промышленных производств не допускается. Размещение собственником
в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений,
организаций допускается только после перевода такого помещения в
нежилое (ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе
нарушать права и интересы других лиц. Собственник квартиры не
вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее
имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие
передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения
вправе предоставить его во владение или в пользование на основании
договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином
законном основании физическому лицу, а также юридическому лицу на
основании договора аренды или на ином законном основании с учетом
требований гражданского и жилищного законодательства.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого
помещения и, если это квартира, общего имущества собственников
помещений в соответствующем многоквартирном доме. Если это комната
в коммунальной квартире, то ее собственник несет также бремя
содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире,
если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение
в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с
ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила
пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать
его по назначению и обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31 ЖК
РФ).
При этом Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности
прекращения права собственности и выселения собственника из
принадлежащего ему жилого помещения за нарушение указанных
обязанностей в отличие от нанимателя жилого помещения (п. 1 ст. 91
ЖК РФ).
Однако несоблюдение установленных Жилищным кодексом РФ правил
использования жилого помещения может служить основанием для
прекращения права собственности на такое помещение на основании
ст. 293 ГК РФ, которой установлена ответственность собственника
жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его
не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей
либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение,
орган местного самоуправления может предупредить собственника о
необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрешение
помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для
ремонта помещения. Если собственник после предупреждения
продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать
жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не
произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного
самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов
такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи
средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут
солидарную с собственником ответственность по обязательствам,
вытекающим из пользования данным помещением, если иное не
установлено соглашением с собственником (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).
Заведующий правовым отделом
И.М. Самсонова
|
