МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ ПАЛАТА
ПРИКАЗ
от 16 августа 2002 г. N 31Пр
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ
УЧАСТКИ, ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК
С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ СОСТАВА
ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И СДЕЛОК С НИМИ
В связи с вступлением в силу 30.10.2001 Земельного кодекса
Российской Федерации, принятием Федерального закона "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения" и в целях приведения в
соответствие нормативно - методических материалов Московской
областной регистрационной палаты приказываю:
1. Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по
государственной регистрации прав на земельные участки, по
государственной регистрации сделок с земельными участками (в новой
редакции), об особенностях государственной регистрации прав на
земельные участки из состава земель сельскохозяйственного
назначения и сделок с ними.
2. Руководителям территориальных подразделений Регистрационной
палаты, начальникам управлений и самостоятельных отделов
центрального аппарата Регистрационной палаты до 01.09.2002 изучить
и довести до сотрудников Методические рекомендации по
государственной регистрации прав на земельные участки, по
государственной регистрации сделок с земельными участками, об
особенностях государственной регистрации прав на земельные участки
из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с
ними.
3. Начальнику редакционно - издательского отдела и связи с
общественностью (Л.М. Михайлова) включить Методические
рекомендации по государственной регистрации прав на земельные
участки, по государственной регистрации сделок с земельными
участками, об особенностях государственной регистрации прав на
земельные участки из состава земель сельскохозяйственного
назначения и сделок с ними в сборник N 7 "Вопросы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Управлению делами Регистрационной палаты (А.В. Джирихов)
довести приказ до руководителей территориальных подразделений,
начальников управлений и самостоятельных отделов центрального
аппарата Регистрационной палаты.
5. Контроль за исполнением данного приказа возложить на первого
заместителя председателя Регистрационной палаты А.А. Завьялова.
Председатель
В.В. Огородников
Утверждены
приказом
Московской областной
регистрационной палаты
от 16 августа 2002 г. N 31Пр
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
1. Общие положения
1.1. Земельный участок как объект недвижимого имущества (объект
права).
1.1.1. Понятие земельного участка и земельной доли.
Земельный участок как объект кадастрового учета - часть
поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой),
границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке
уполномоченным государственным органом, а также все, что
находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не
предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании
воздушного пространства и иными федеральными законами
(Федеральный закон "О Государственном земельном кадастре" от
02.01.2000 N 28-ФЗ).
Земельный участок как объект земельных отношений - часть
поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой
описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного
кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК
РФ).
Земельный участок как объект недвижимого имущества - часть
земной поверхности, замкнутые границы которой описаны и
удостоверены органом кадастрового учета с указанием площади,
местоположения, правового статуса и других характеристик,
отражаемых в государственном земельном кадастре и документах
государственной регистрации прав на землю.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым
является земельный участок, который может быть разделен на части,
каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный
участок, разрешенное использование которого может осуществляться
без перевода его в состав земель иной категории, за исключением
случаев, установленных федеральными законами (ст. 6 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 1 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" (далее - ФЗ N 122-ФЗ) часть земельного участка (например,
согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее
границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не
относится к перечню недвижимого имущества, права на которое
подлежат государственной регистрации.
Земельная доля - доля в праве общей собственности на земельный
участок, не имеющая размерности и выраженная в виде простой дроби.
1.1.2. Правовой статус земельного участка.
Правовой статус земельного участка включает в себя целевое
назначение (категорию земель), разрешенное использование и
зарегистрированное в установленном порядке право на данный
земельный участок, а также ограничения этого права.
К правам на земельный участок, подлежащим государственной
регистрации, относятся (ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, п. 1 ст. 25
ЗК РФ, ст. 4 ФЗ N 122-ФЗ):
- право собственности (в том числе право долевой и совместной
собственности (ст. 260, 261 ГК РФ, ст. 15-19 ЗК РФ);
- право пожизненного наследуемого владения (ст. 216, 265 ГК
РФ, ст. 21 ЗК РФ);
- право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216, 268 ГК
РФ, ст. 20 ЗК РФ);
- сервитут (право ограниченного пользования земельным участком)
(ст. 216, 274, 277, 340 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ);
- право безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК РФ);
- право аренды земельного участка (ст. 23 ЗК РФ).
Ограничения прав на земельный участок, подлежащих
государственной регистрации, возникают вследствие договоров
аренды, доверительного управления, ипотеки, ренты и пожизненного
содержания с иждивением, вследствие установленного сервитута,
решений исполнительных органов государственной власти либо
местного самоуправления об установлении ограничения (обременений),
а также на основании решения суда (п. 6 ст. 56 ЗК РФ, п. 1 ст. 4,
п. 2 ст. 13 ФЗ N 122-ФЗ).
1.1.3. Характеристики земельного участка, необходимые для
внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (далее - ЕГРП) вносятся права на земельный участок и
их ограничения, указанные в правоустанавливающих документах, а
также его основные характеристики, которые должны быть указаны на
плане земельного участка, удостоверенном органом кадастрового
учета, и в документах кадастрового учета:
- целевое назначение (категория);
- разрешенное использование;
- площадь;
- местоположение (адрес);
- кадастровый номер.
Названия категорий земель должны соответствовать ст. 7 ЗК РФ.
До введения в действие федерального закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения при переходе права на земельный
участок от одного собственника земельного участка,
землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к
другому категория (целевое назначение) такого земельного участка
не подлежит изменению (ст. 8 Федерального закона "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ (далее
- ФЗ N 137-ФЗ).
До введения в действие федерального закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения категория земель
сельскохозяйственного назначения может изменяться постановлениями
Правительства Московской области (ст. 9 ФЗ N 137-ФЗ, п. 2 ст. 3
Закона Московской области "О внесении изменений и дополнений в
Закон Московской области "О распоряжении земельными участками,
находящимися в государственной собственности и используемыми для
ведения предпринимательской деятельности на территории Московской
области" от 11.10.2001 N 151/2001-ОЗ (далее - Закон Московской
области).
Любой вид разрешенного использования земельного участка из
предусмотренных зонированием территорий видов выбирается
самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур
согласования (ст. 7 ЗК РФ).
Категория земель и разрешенное использование указываются в
форме 1.1 документов государственного земельного кадастра (п. 6.2
Порядка ведения государственного реестра земель
кадастрового района, утвержденного приказом Росземкадастра от
15.06.2001 N П/119, зарегистрированным в Минюсте РФ 20.06.2001 N
2753).
Площадь земельного участка не может превышать или быть меньше
предельных размеров, установленных органами государственной власти
или местного самоуправления для участков различного
разрешительного использования либо вида вещного права (ст. 33 ЗК
РФ, решение Малого Совета Мособлсовета от 16.12.92 N 4/28).
Если расхождение площадей земельного участка, указанных на
плане участка и в правоустанавливающих документах, превышает
техническую погрешность измерения, то в правоустанавливающий
документ должны быть внесены соответствующие изменения (Инструкция
по межеванию земель Роскомзема от 08.04.96, рег. N 07-02-516-96 от
28.06.98 Минюста России).
1.2. Участники земельных правоотношений.
Участниками земельных правоотношений являются:
- органы государственной власти РФ (ст. 214, 125 ГК РФ, ст. 5
ЗК РФ);
- органы местного самоуправления РФ (ст. 215, 125 ГК РФ, ст. 5
ЗК РФ);
- граждане Российской Федерации, обладающие правоспособностью и
дееспособностью, либо их опекуны (ст. 5 ЗК РФ);
- российские юридические лица (коммерческие и некоммерческие),
зарегистрированные в Российской Федерации в соответствии с
действующим в стране законодательством (ст. 49, 50 ГК РФ);
- иностранные граждане и лица без гражданства (ст. 62
Конституции РФ);
- иностранные юридические лица, а также иностранные государства
и международные организации (межгосударственные и
межправительственные) (ст. 62 Конституции РФ), кроме случаев,
установленных федеральным законом или международным договором
Российской Федерации.
Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным
юридическим лицам не предоставляются в собственность земельные
участки до утверждения Президентом Российской Федерации Перечня
приграничных территорий в соответствии с федеральным
законодательством о Государственной границе Российской Федерации
(ст. 15 ЗК РФ).
После утверждения указанного Перечня иностранным гражданам,
лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не
предоставляются в собственность земельные участки:
- изъятые из оборота;
- приватизация которых не допускается федеральным законом;
- зарезервированные для государственных и муниципальных нужд;
- сельскохозяйственного назначения;
- расположенные на особо установленных территориях Российской
Федерации (п. 4 ст. 28, подп. 3 ст. 15 ЗК РФ; абз. 3 ст. 8 ФЗ N
137-ФЗ).
Федеральным законом "О садоводческих, огороднических или дачных
некоммерческих объединениях граждан" установлено, что иностранные
граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих,
огороднических или дачных некоммерческих объединений, если
земельные участки им предоставляются на праве аренды или срочного
пользования (п. 3 ст. 18).
2. Государственная регистрация права собственности
на земельные участки
2.1. Государственная регистрация права государственной и
муниципальной собственности.
В случае отнесения земельного участка в государственную или
муниципальную собственность в результате разграничения
государственной собственности на землю правоустанавливающим
документом является акт Правительства Российской Федерации об
утверждении соответствующих перечней земельных участков либо
вступившее в законную силу судебное решение (ст. 2 Федерального
закона "О разграничении государственной собственности на землю").
В случае приобретения земельного участка в государственную или
муниципальную собственность в результате сделки право
собственности регистрируется в порядке, установленном для
юридических лиц, при этом правоустанавливающим документом является
соответствующий договор (ст. 125 ГК РФ).
В случаях если имущество завещано государству или
муниципальному образованию или кто-либо из наследников отказался
от наследства в пользу государства или муниципального образования,
правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на
наследство.
В случае изъятия земельного участка в государственную или
муниципальную собственность с согласия собственника земельного
участка либо владельца (пользователя) земельным участком на праве
пожизненного наследуемого владения или (постоянного (бессрочного)
пользования правоустанавливающими документами являются:
- решение уполномоченных государственных органов об изъятии
земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в
том числе путем выкупа, зарегистрированное в учреждении юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним при наличии письменного уведомления собственника (владельца,
пользователя) об указанном решении, направленного не позднее чем
за год до предстоящего изъятия (ст. 279-281 ГК РФ);
- решение уполномоченного органа государственной власти или
местного самоуправления о выкупе земельного участка у его
собственника по рыночной цене или о его изъятии с возмещением
убытков владельцу (пользователю) (п. 4 ст. 63 ЗК РФ, ст. 279-281
ГК РФ, ст. 283 ГК РФ) либо о предоставлении взамен равноценного
земельного участка (ст. 49 ЗК РФ, п. 1, п. 4 ст. 63 ЗК РФ).
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до
истечения года со дня получения уведомления допускается только с
согласия собственников земельных участков, землепользователей,
землевладельцев, арендаторов земельных участков (п. 2 ст. 63 ЗК
РФ).
В случае принудительного изъятия земельного участка в
государственную или муниципальную собственность при несогласии
собственника (владельца, пользователя), а также при передаче
земельного участка в муниципальную собственность как бесхозяйной
вещи в случае отказа лица от принадлежащего ему права
собственности на земельный участок правоустанавливающими
документами являются решение суда (ст. 64 ЗК РФ, ст. 225, 282
ГК РФ) и последующее решение органа государственной власти или
местного самоуправления.
Распоряжение землями, находящимися в государственной
собственности, до разграничения государственной собственности на
землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах
их полномочий (п. 10 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ), за исключением земельных
участков, площадь которых превышает предельные размеры,
установленные постановлением Правительства Московской области от
17.12.2001 N 418/47, и земельных участков, находящихся в
государственной собственности Московской области (ст. 4, п. 2 ст.
3 Закона Московской области).
Порядок распоряжения указанными землями до разграничения
государственной собственности на землю может быть также определен
Правительством Российской Федерации (п. 10 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ).
2.2. Государственная регистрация права собственности физических
и юридических лиц.
Право собственности физических лиц на земельный участок
возникает на основании:
1) решения органов государственной власти или местного
самоуправления;
2) наследования;
3) сделки;
4) решения суда, в том числе в силу приобретательной давности
(ст. 234 ГК РФ).
Право собственности юридических лиц на земельный участок
возникает на основании:
1) решения органов государственной власти или местного
самоуправления;
2) правопреемства;
3) сделки;
4) внесения земельных участков или земельных долей в уставный
капитал юридического лица;
5) решения суда, в том числе в силу приобретательной давности
(ст. 234 ГК РФ).
Возможны три варианта предоставления в собственность гражданам
и юридическим лицам земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности:
а) бесплатно;
б) продажа без выставления на торги;
в) продажа на торгах (конкурсах, аукционах).
Не допускается предоставление в частную собственность граждан и
юридических лиц земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ,
а земельные участки, указанные в п. 5 ст. 27 ЗК РФ, могут
предоставляться в частную собственность только в случаях,
установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
2.2.1. Государственная регистрация права собственности при
бесплатном предоставлении земельных участков на основании решений
органов государственной власти или местного самоуправления либо
решения суда.
Предоставление земельных участков в собственность граждан и
юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях,
предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов
Российской Федерации (п. 2 ст. 28 ЗК РФ).
Право на бесплатное предоставление земельного участка в
собственность из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, имеют следующие категории граждан:
1) граждане Российской Федерации, которые имели земельные
участки в пользовании до 01.01.92 (Указ Президента РФ от 27.12.91
N 323, решение Малого Совета Мособлсовета от 09.12.92 N 9/27), а
также граждане Российской Федерации, которые имели земельные
участки в постоянном (бессрочном) пользовании либо пожизненном
наследуемом владении до 30.10.2001, в том числе сверх
установленных предельных норм (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ);
2) граждане Российской Федерации, которым земельные участки для
индивидуального жилищного строительства и личного подсобного
хозяйства в сельской местности были выделены в собственность до
29.11.97 (решение Малого Совета Мособлсовета от 09.12.92 N 9/27,
Указ Президента РФ от 26.11.97 N 1263);
3) граждане Российской Федерации в соответствии с действующими
редакциями Федеральных законов "О ветеранах" от 12.01.95 N 5-ФЗ,
"О воинской обязанности и военной службе" от 28.03.98 N 53-ФЗ,
"О статусе военнослужащих" от 27.05.98 N 76-ФЗ, "О применении
Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации в
связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений и
дополнений в Закон РСФСР "О милиции" от 17.07.99 N 177-ФЗ, "О
внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской
Федерации в связи с реформированием уголовно - исполнительной
системы" от 21.07.98 N 117-ФЗ, "О Прокуратуре Российской
Федерации" от 17.01.92 N 2202-1, "О пожарной безопасности" от
21.12.94 N 69-ФЗ, "Об органах Федеральной службы безопасности в
Российской Федерации" от 03.04.95 N 40-ФЗ, "О предоставлении
социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным
кавалерам ордена Трудовой Славы" от 09.01.97 N 5-ФЗ, Закона РФ "О
статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и
полных кавалеров ордена Славы" от 15.01.93 N 4301-1.
Право на бесплатное получение земельных участков в пределах
норм, установленных органами местного самоуправления, для
строительства жилых домов усадебного типа может быть предоставлено
отдельным категориям граждан (ветеранам военной службы; ветеранам
органов внутренних дел, прокуратуры, юстиции и судов; ветеранам
труда; инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов;
гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы
на Чернобыльской АЭС; многодетным семьям; пенсионерам; очередникам
на получение жилой площади; беженцам и другим категориям граждан)
решениями органов местного самоуправления, принятыми в
соответствии с уставами муниципальных образований (п. 1.6
приложения к решению Малого Совета Мособлсовета от 09.12.92 N
9/27).
Указанный перечень льготных категорий граждан может
периодически корректироваться соответствующими решениями органов
местного самоуправления;
4) дети - сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей,
если ранее земельный участок был предоставлен родителям на праве
постоянного (бессрочного) пользования (ст. 8 Федерального закона
"О дополнительных гарантиях по социальной защите детей - сирот и
детей, оставшихся без попечения родителей" от 21.12.96 N 159-ФЗ);
5) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и
использования в иных целях в соответствии с законодательством
Российской Федерации за счет свободных земельных паев хозяйств и
фонда перераспределения земель на условиях, предусмотренных для
бесплатной передачи земельных участков или земельных долей
гражданам Российской Федерации - сельским товаропроизводителям, -
дееспособные граждане Российской Федерации, достигшие 18-летнего
возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и
сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную
подготовку. В случае наличия нескольких претендентов
преимущественное право на получение земельного участка имеют
граждане, проживающие в данной местности (п. 2 ст. 5 Закона РСФСР
"О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22.11.1990 N 348-1);
6) граждане РФ, которым земельные участки для садоводства и
животноводства выделены из состава малопродуктивных
сельскохозяйственных угодий и нарушенных земель (решение Малого
Совета Мособлсовета от 09.12.92 N 9/27);
7) граждане РФ, получающие земельные участки для личного
подсобного хозяйства в сельской местности для целей, не связанных
со строительством (п. 1.6 приложения к решению Малого Совета
Мособлсовета от 09.12.92 N 9/27);
8) граждане РФ, получающие равноценные земельные участки взамен
изъятых для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 63 ЗК
РФ);
9) граждане РФ по решению суда о признании права собственности
на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК
РФ).
Право на бесплатное приобретение в собственность земельных
участков имеют юридические лица:
1) при получении равноценных земельных участков взамен изъятых
для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 63 ЗК РФ);
2) по решению суда о признании права собственности на земельный
участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
До разграничения государственной собственности на землю в
случае бесплатного предоставления земельного участка
правоустанавливающим документом является акт органа местного
самоуправления о предоставлении земельного участка, изданный в
рамках его компетенции и в порядке, который установлен
законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на
момент издания, с обязательным указанием основания для бесплатной
передачи земли в собственность (п. 1 ст. 17 ФЗ N 122-ФЗ, п. 10 ст.
3 ФЗ N 137-ФЗ).
В случае бесплатного предоставления земельного участка с
площадью, превышающей предельные размеры, установленные
постановлением Правительства Московской области от 17.12.2001 N
418/47, а также земель, на которые зарегистрировано право
государственной собственности Московской области,
правоустанавливающим документом является постановление
Правительства Московской области (п. 2 ст. 3 Закона Московской
области).
Если в решении (постановлении) о бесплатном предоставлении
земельного участка в собственность заявителю (правообладателю)
отсутствует указание на норму о льготном предоставлении, следует
направить в принявший решение орган соответствующий запрос. Кроме
того, заявитель вправе представить документ, подтверждающий
наличие у него права на льготу.
2.2.2. Государственная регистрация права собственности
юридического лица при внесении земельных участков (земельных
долей) в уставный капитал.
До вступления в силу ЗК РФ передача земельного участка в
уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной
организации производилась аналогично другим объектам недвижимого
имущества.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал или
паевой фонд сельскохозяйственной организации регулировалась
учредительными документами сельскохозяйственной организации,
принимающей земельные доли в качестве паевых или учредительных
взносов для использования с целью производства
сельскохозяйственной продукции.
При передаче земельной доли в уставный (складочный) капитал или
паевой фонд сельскохозяйственной организации в ее учредительных
документах должны были быть определены условия передачи земельной
доли, порядок оценки земельной доли в стоимостном выражении,
порядок и последствия выхода участника из состава
сельскохозяйственной организации, порядок, условия и сроки
компенсации доли участия (пая) при выходе из состава
хозяйственного общества, хозяйственного товарищества, кооператива.
При передаче земельной доли в уставный (складочный) капитал или
паевой фонд сельскохозяйственной организации, а также в аренду
должен был заключаться отдельный договор между
сельскохозяйственной организацией и собственником земельной доли,
который государственной регистрации не подлежит (п. 5 Указа
Президента РФ от 07.03.1996 N 337).
После вступления в силу ЗК РФ использование земельных долей,
возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий,
регулируется федеральным законом об обороте земель
сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 89 ЗК РФ). Приватизация
земель сельскохозяйственного назначения, то есть возникновение
новых земельных долей, не допускается до принятия федерального
закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 8
ФЗ N 137-ФЗ).
2.2.3. Государственная регистрация права собственности на
земельный участок, приобретенный в результате сделки.
В случае приобретения земельного участка гражданами и
юридическими лицами в собственность в результате сделки
правоустанавливающим документом является соответствующий договор
(купли - продажи, мены, дарения и др.).
В случае продажи земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, на торгах
(конкурс, аукцион) в качестве правоустанавливающих документов
должны быть представлены:
1) соответствующее решение органа местного самоуправления либо
Правительства Московской области о продаже земельного участка на
торгах (абзац 5 подпункта 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ);
2) протокол о результатах торгов, проведенных в соответствии с
постановлением Правительства РФ от 05.01.98 N 2, с указанием
сведений о том, что участниками торгов были два и более человека
(п. 5 ст. 447 ГК РФ);
3) договор купли - продажи, заключенный между продавцом и
победителем торгов не позднее 20 дней с момента оформления
протокола о результатах торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
В случае продажи земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, без выставления
его на торги в качестве правоустанавливающих документов должны
быть представлены:
1) соответствующее решение органа местного самоуправления либо
Правительства Московской области с указанием оснований для продажи
земельного участка без проведения торгов;
2) договор купли - продажи.
3. Государственная регистрация права постоянного
(бессрочного) пользования
После 30.10.2001 в постоянное (бессрочное) пользование
земельные участки предоставляются государственным и муниципальным
учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам
государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст.
20 ЗК РФ). Кроме того, отдельными статьями ЗК РФ предусматривается
предоставление земельных участков на праве постоянного
(бессрочного) пользования:
- из состава земель обороны и безопасности в целях защиты и
охраны Государственной границы Российской Федерации (для
обустройства и содержания инженерно - технических сооружений и
заграждений, пограничных просек, пунктов пропуска и других
объектов) (п. 3 ст. 93 ЗК РФ);
- из состава земель особо охраняемых природных территорий -
государственным заповедникам, национальным паркам и природным
паркам вне зависимости от их правового статуса (п. 6, п. 8 ст. 95
ЗК РФ).
В этом случае при государственной регистрации права постоянного
(бессрочного) пользования правоустанавливающим документом является
акт органа государственной власти или местного самоуправления о
предоставлении земельного участка (п. 10 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ).
В случае предоставления в постоянное (бессрочное) пользование
земельного участка, находящегося в государственной собственности,
с площадью, превышающей предельные размеры, установленные
постановлением Правительства Московской области от 17.12.2001 N
418/47, правоустанавливающим документом является постановление
Правительства Московской области (п. 2 ст. 3 Закона Московской
области).
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное)
пользование не предоставляются (п. 2 ст. 20 ЗК РФ).
Государственным и муниципальным предприятиям, а также иным
юридическим лицам, кроме указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, после
30.10.2001 земельные участки из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в постоянное
(бессрочное) пользование не предоставляются (п. 1 ст. 28 ЗК РФ,
ст. 8 ФЗ N 137-ФЗ).
Право постоянного (бессрочного) пользования может быть также
приобретено:
- физическим или юридическим лицом при переходе права
собственности на здания и сооружения, находящиеся на земельном
участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного)
пользования другому физическому или юридическому лицу, - на часть
земельного участка, на которой расположено это недвижимое
имущество (п. 2 ст. 268, ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ), в
случае, если договором купли - продажи зданий (сооружений) не
предусмотрено иное. В этом случае правоустанавливающим документом
для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования
является договор купли - продажи недвижимости (п. 2 ст. 3 ФЗ N
137-ФЗ);
- юридическим лицом в порядке универсального правопреемства при
реорганизации юридического лица, за исключением земельных участков
сельскохозяйственных угодий, а также земельных участков, указанных
в ст. 27 ЗК РФ (п. 1 ст. 129 ГК РФ, ст. 1 ФЗ N 45-ФЗ).
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в
государственной или муниципальной собственности земельными
участками, предоставленными до 30.10.2001, подлежит
государственной регистрации. Данное право на земельный участок
считается возникшим с момента его государственной регистрации (п.
2 ст. 8 ГК РФ) и сохраняется у граждан без ограничения срока.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками
на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе
распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), в
том числе сдавать их в аренду.
Юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ,
обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками на право аренды земельных участков или
приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до
1 января 2004 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (п. 2
ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ).
4. Государственная регистрация права пожизненного
наследуемого владения
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной собственности,
приобретенное гражданином до 30.10.2001, сохраняется.
Предоставление земельных участков гражданам на праве
пожизненного наследуемого владения после 30.10.2001 не допускается
(п. 1 ст. 21 ЗК РФ).
При государственной регистрации права пожизненного наследуемого
владения правоустанавливающим документом является акт органа
местного самоуправления о предоставлении земельного участка,
изданный до 30.10.2001 в рамках его компетенции и в порядке,
который установлен законодательством, действовавшим в месте
издания такого акта на момент издания (п. 1 ст. 17 ФЗ N 122-ФЗ),
либо свидетельство о праве на наследство, выданное как до
30.10.2001, так и после (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).
Решением органов государственной власти и местного
самоуправления на праве пожизненного наследуемого владения до
30.10.2001 бесплатно могли предоставляться и регистрироваться:
1) земельные участки, полученные гражданами до 01.01.1991 и
находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, в том числе
сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для
ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства,
жилищного либо дачного строительства (Указ Президента РФ от
07.03.96 N 337);
2) земельные участки членам садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения (п. 4 ст. 14 Федерального
закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан");
3) земельные участки при переходе права собственности на
здание, сооружение, расположенные на земельном участке,
находящемся в пожизненном наследуемом владении (п. 3 ст. 552 ГК
РФ);
4) земельные участки для ведения крестьянского (фермерского)
хозяйства (п. 1 ст. 1 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве");
5) земельные участки для военнослужащих со сроком службы более
10 лет, но менее 15 лет (п. 2 ст. 17 Федерального закона "О
статусе военнослужащих").
Право пожизненного наследуемого владения может быть также
приобретено физическим лицом при переходе права собственности на
здания и сооружения, находящиеся на земельном участке,
принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения другому
физическому или юридическому лицу, - на часть земельного участка,
на которой расположено это недвижимое имущество (п. 2 ст. 268,
п. 1 ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ), в случае, если договором
купли - продажи зданий (сооружений) не предусмотрено иное. В этом
случае правоустанавливающим документом для регистрации права
пожизненного наследуемого владения является договор купли -
продажи недвижимости.
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве
пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением
перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК
РФ).
5. Государственная регистрация сервитута
на земельный участок
5.1. Общие положения.
Сервитут - вещное право ограниченного пользования чужим
земельным участком при одновременном ограничении прав собственника
(собственников) данного земельного участка (ст. 216, 274-276, 340
ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, ст. 1 ФЗ N 122-ФЗ).
Сервитут может быть частным или публичным.
Частный сервитут - вещное право ограниченного пользования чужим
земельным участком, установленное для определенного круга
физических и юридических лиц при одновременном ограничении прав
собственников данного земельного участка (ст. 216, 274, 340 ГК РФ,
ст. 23 ЗК РФ, ст. 1 ФЗ N 122-ФЗ).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом (лицами), в
пользу которого (которых) устанавливается сервитут, и
собственником (собственниками) земельного участка (далее -
соглашение сторон) либо по решению суда (ст. 340 ГК РФ, ст. 27 ФЗ
N 122-ФЗ), а в отдельных случаях по решению органов
государственной власти или органов местного самоуправления.
Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 ЗК РФ).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения:
1) права прохода или проезда через земельный участок.
Такие сервитуты устанавливаются в целях безвозмездного и
беспрепятственного обслуживания объектов инженерной
инфраструктуры, их ремонта и эксплуатации (например, для
муниципальных организаций), обслуживания жилых домов, прогона
скота и др.;
2) права размещения и обслуживания объектов на земельном
участке, в том числе под его поверхностью.
Такими объектами могут быть межевые и геодезические знаки,
опоры электросети, трансформаторные будки, опоры соседних зданий,
здания и сооружения (например, в случае обращения взыскания на
заложенный земельный участок), защитные насаждения, водопроводы,
инженерные коммуникации и др.;
3) права проведения на земельном участке определенных видов
работ.
Это могут быть изыскательские и исследовательские работы,
строительные работы, дренажные и мелиоративные работы, сенокос или
выпас скота и др.
Законодательством также установлены отдельные виды специальных
сервитутов, в том числе:
1) градостроительные сервитуты (ст. 64 Градостроительного
кодекса РФ).
Понятие "градостроительный сервитут" применимо лишь в тех
случаях, когда в интересах градостроительства соглашением сторон
либо решением суда устанавливается право ограниченного пользования
земельным участком для определенного круга лиц для целей,
указанных в п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ, с
одновременным ограничением прав собственников и пользователей
данного земельного участка.
В иных случаях следует говорить о градостроительных
ограничениях, которые могут устанавливаться нормативными актами
органов местного самоуправления на основании градостроительных
регламентов, нормативов и правил застройки (ст. 16, 39, 51
Градостроительного кодекса РФ);
2) лесные сервитуты (ст. 21 Лесного кодекса РФ).
Права пользования физических и юридических лиц участками
лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной
фонд лесов могут быть ограничены в пользу других лиц.
Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не
входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено
законодательством Российской Федерации (публичный лесной
сервитут).
Права пользования граждан и юридических лиц участками
лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной
фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных
лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов
органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный
лесной сервитут);
3) водные сервитуты (ст. 43, 44 Водного кодекса РФ).
Водные сервитуты могут устанавливаться в целях забора воды без
применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и
прогона скота; использования водных объектов в качестве водных
путей для паромов, лодок и иных маломерных плавательных средств;
для иных целей, установленных водным законодательством РФ.
Для установления водных сервитутов не требуется получение
лицензии на водопользование.
5.2. Основные способы установления сервитута:
К основным способам установления сервитута относятся:
1) частный сервитут, в том числе градостроительный и водный
сервитуты, устанавливается по соглашению сторон либо по решению
суда (ст. 340 ГК РФ, ст. 27 ФЗ N 122-ФЗ);
2) лесной сервитут, в том числе частный лесной сервитут,
устанавливается по соглашению сторон либо по решению суда, а также
на основании актов органов государственной власти и актов органов
местного самоуправления (ст. 21 Лесного кодекса РФ);
3) публичные сервитуты могут устанавливаться законом или
нормативными правовыми актами органов государственной
власти, органов местного самоуправления с учетом результатов
общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ, ст. 64
Градостроительного кодекса РФ, ст. 21 Лесного кодекса РФ, ст. 43
Водного кодекса РФ). С 26.04.2002 решение об установлении
публичного сервитута может быть также принято одновременно с
принятием решения об отчуждении земельного участка в процессе
приватизации государственного или муниципального имущества (п. 6
ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и
муниципального имущества").
Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта
коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а
также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки,
продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям,
за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного
фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в
расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора
дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном
порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения
изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе (п. 3 ст. 23 ЗК РФ).
5.3. Государственная регистрация сервитутов.
Сервитут является вещным правом (ст. 216 ГК РФ) и подлежит
государственной регистрации (п. 9 ст. 23 ЗК РФ, ст. 131 ГК РФ).
Регистрация сервитута, как и любого вещного права, производится
по заявлению правообладателя сервитута или уполномоченного им лица
(ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ).
Государственная регистрация сервитута производится в
соответствии с п. 38 Правил ведения ЕГРП.
Одновременно с регистрацией сервитута в ЕГРП вносится запись об
ограничении права собственника земельного участка, при этом плата
взимается только за регистрацию вещного права.
6. Государственная регистрация права безвозмездного
срочного пользования
Государственной регистрации подлежит право безвозмездного
срочного пользования земельными участками, предоставляемыми из
земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц,
иным гражданам и юридическим лицам на любой срок, а также
земельными участками, предоставляемыми из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, юридическим
лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на срок не более одного года
(п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
В этом случае при государственной регистрации права безвозмездного
срочного пользования правоустанавливающим документом является
соответствующий зарегистрированный договор при сроке
предоставления не менее одного года либо договор, не подлежащий
государственной регистрации, при сроке предоставления менее одного
года.
В случае предоставления в безвозмездное срочное пользование
земельного участка из состава земель, находящихся в
государственной собственности, с площадью, превышающей предельные
размеры, установленные постановлением Правительства Московской
области от 17.12.2001 N 418/47, а также земель, на которые
зарегистрировано право государственной собственности Московской
области, правоустанавливающими документами являются постановление
Правительства Московской области (п. 2 ст. 3 Закона Московской
области) и договор безвозмездного срочного пользования,
заключенный с Мособлминимуществом.
Государственной регистрации подлежит право безвозмездного
срочного пользования земельными участками при переходе права
собственности на здания и сооружения, находящиеся на земельном
участке, принадлежащем на праве безвозмездного срочного
пользования другому физическому или юридическому лицу, - на часть
земельного участка, на которой расположено это недвижимое
имущество (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ), в
случае, если договором купли - продажи зданий (сооружений) не
предусмотрено иное. В этом случае правоустанавливающим документом
для регистрации права безвозмездного срочного пользования
является договор купли - продажи недвижимости.
Государственной регистрации подлежит право безвозмездного
срочного пользования земельными участками, предоставляемыми из
земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе
организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности,
охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и
национальных парков, гражданам в виде служебного надела. В этом
случае при государственной регистрации права безвозмездного
срочного пользования правоустанавливающим документом является
решение соответствующих организаций о предоставлении служебного
надела из числа принадлежащих им земельных участков, которое
государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 24 ЗК РФ).
Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право
на получение служебных наделов, условия их предоставления
устанавливаются законодательством Российской Федерации и
законодательством субъектов Российской Федерации.
7. Государственная регистрация права аренды
Государственной регистрации подлежит право аренды земельных
участков, предоставляемых на любой срок (п. 1 ст. 31 ГК РФ, п. 1
ст. 25, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В этом случае при
государственной регистрации права аренды правоустанавливающим
документом является соответствующий зарегистрированный договор при
сроке аренды не менее одного года либо договор, не подлежащий
государственной регистрации, при сроке аренды менее одного года.
Государственной регистрации подлежит право аренды земельных
участков при переходе права собственности на здания и сооружения,
находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве аренды
другому физическому или юридическому лицу, - на часть земельного
участка, на которой расположено это недвижимое имущество (п. 2 ст.
268, п. 1 ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ), в случае, если
договором купли - продажи зданий (сооружений) не
предусмотрено иное. В этом случае правоустанавливающим документом
для регистрации права аренды является договор купли - продажи
недвижимости.
В случае предоставления в аренду земельного участка из состава
земель, находящихся в государственной собственности, с площадью,
превышающей предельные размеры, установленные постановлением
Правительства Московской области от 17.12.2001 N 418/47, а также
земель, на которые зарегистрировано право государственной
собственности Московской области, правоустанавливающими
документами являются постановление Правительства Московской
области (п. 2 ст. 3 Закона Московской области) и договор аренды,
заключенный с Мособлминимуществом.
8. Государственная регистрация ограничений (обременений)
8.1. Общие положения.
Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке
условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении
права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект
недвижимого имущества, в том числе на земельный участок (ст. 1
ФЗ N 122-ФЗ).
Ограничения (обременения) могут возникать:
1) на основании договоров или соглашений (сделок) сторон
вследствие сервитута, ипотеки, ренты и пожизненного содержания с
иждивением, доверительного управления, аренды и других
двусторонних (многосторонних) сделок, совершенных в соответствии с
действующим законодательством;
2) в одностороннем порядке на основании решений органов
государственной или муниципальной власти, принятых для
установления публичных и лесных сервитутов, а также
устанавливающих:
- особые условия использования земельных участков и режим
хозяйственной деятельности в охранных, санитарно - защитных зонах;
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного
и растительного мира, памятников природы, истории и культуры,
археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы,
естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного
участка в течение установленных сроков по согласованному в
установленном порядке проекту строительства, ремонта или
содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при
предоставлении прав на земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности;
- иные ограничения использования земельных участков в случаях,
установленных ЗК РФ, федеральными законами (ст. 56 ЗК РФ).
Указанные в данном подпункте ограничения прав на землю могут
быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке;
3) на основании решения суда, в том числе при аресте земельного
участка.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на
определенный срок и сохраняются при переходе права собственности
на земельный участок к другому лицу (ст. 56 ЗК РФ).
Ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации
(ст. 131 ГК РФ, ст. 4 ФЗ N 122-ФЗ). Регистрация ограничений
(обременений) возможна только при наличии государственной
регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Порядок регистрации ограничений (обременений) изложен в разделе
V Правил ведения ЕГРП.
8.2. Государственная регистрация ограничений (обременений),
возникших на основании сделок.
В случае если ограничения возникли на основании договоров
(сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это
удостоверение не является обязательным для данного вида сделки),
заявления о государственной регистрации ограничений подают все
стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от
государственной регистрации ограничений регистрация производится
на основании решения суда, вынесенного по требованию другой
стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления
государственной регистрации ограничений, несет уклоняющаяся
сторона.
8.3. Государственная регистрация ограничений (обременений),
возникших на основании решений органов государственной или
муниципальной власти либо по решению суда.
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав,
установленных в соответствии с законодательством органами
государственной власти и органами местного самоуправления либо
решением суда, осуществляется по инициативе указанных органов с
обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей)
земельного участка (п. 2 ст. 13 ФЗ N 122-ФЗ).
9. Государственная регистрация прекращения прав
на земельные участки
9.1. Государственная регистрация прекращения права
собственности на земельные участки.
Право собственности на земельный участок прекращается (ст. 44
ЗК РФ):
1) при отчуждении собственником своего земельного участка
другим лицам с учетом ограничений оборотоспособности земельных
участков, установленных в ст. 27 ЗК РФ, а также при отчуждении
собственником здания, строения, сооружения, расположенных на
принадлежащем ему же земельном участке, кроме случаев, указанных в
п. 4 ст. 35 ЗК РФ. В этом случае правоустанавливающим документом
является соответствующий договор (ст. 52 ЗК РФ);
2) при изъятии земельного участка с согласия собственника для
государственных и муниципальных нужд. В этом случае
правоустанавливающими документами являются:
- решение уполномоченных государственных органов об изъятии
земельного участка для государственных или муниципальных нужд
путем выкупа, зарегистрированное в учреждении юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (ст. 279-281 ГК РФ);
- договор купли - продажи, заключенный собственником с
уполномоченными органами государственной власти или местного
самоуправления, о выкупе земельного участка по рыночной цене (п. 3
ст. 55 ЗК РФ) либо решение о предоставлении взамен бесплатно в
собственность равноценного земельного участка (п. 1 ст. 63 ЗК РФ).
Изъятие путем выкупа земельных участков до истечения года со
дня получения собственником земельного участка уведомления о его
изъятии допускается только с согласия собственников земельных
участков (п. 2 ст. 63 ЗК РФ);
3) при принудительном изъятии земельного участка ввиду его
ненадлежащего использования либо для государственных или
муниципальных нужд. В этом случае правоустанавливающими
документами являются решение суда и акт органа государственной
власти или местного самоуправления о прекращении права (п. 5 ст.
54, п. 2 ст. 55 ЗК РФ, ст. 286 ГК РФ);
4) при реквизиции земельного участка. В этом случае
правоустанавливающими документами являются решение уполномоченного
исполнительного органа государственной власти и документ о
реквизиции (п. 1 ст. 51 ЗК РФ);
5) при конфискации земельного участка у собственника по решению
суда (ст. 50 ЗК РФ);
6) при добровольном отказе собственника от права собственности
на земельный участок. В этом случае правоустанавливающим
документом является соответствующее решение органа местного
самоуправления с последующим заявлением о поставке на учет данного
участка как бесхозяйной вещи (п. 2 ст. 53 ЗК РФ, ст. 225 ГК РФ);
7) при переходе права собственности по наследству либо в
порядке универсального правопреемства при реорганизации
юридического лица (ст. 129 ГК РФ), за исключением земель, изъятых
из оборота или ограниченных в обороте (ст. 27 ЗК РФ);
8) при разграничении государственной собственности на землю,
если на земельный участок, передаваемый в муниципальную
собственность, ранее в ЕГРП было зарегистрировано право
собственности Российской Федерации или Московской области. В этом
случае правоустанавливающим документом является соответствующее
решение Правительства Российской Федерации (ст. 6 Федерального
закона "О разграничении государственной собственности на землю").
9.2. Государственная регистрация прекращения прав пожизненного
наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования.
Прекращение прав пожизненного наследуемого владения и
постоянного (бессрочного) пользования регистрируется:
1) при однократном переоформлении гражданами указанных прав на
право собственности на земельный участок (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21
ЗК РФ). В этом случае правоустанавливающим документом является акт
органа местного самоуправления, а для земельных участков площадью
более конкретных предельных размеров, установленных постановлением
Правительства Московской области от 17.12.2001 N 418/47 в
соответствии с п. 2 ст. 4 Закона Московской области,
правоустанавливающим документом является постановление
Правительства Московской области (п. 2 ст. 3 Закона Московской
области);
2) при переоформлении юридическими лицами права постоянного
(бессрочного) пользования на право аренды либо выкупа земельного
участка в собственность, в том числе при переходе права
собственности на здания, сооружения, расположенные на данном
земельном участке (п. 2 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ). В этом случае
правоустанавливающими документами являются соответствующий договор
и акт органа местного самоуправления, а для земельных участков
площадью более конкретных предельных размеров, установленных
постановлением Правительства Московской области от 17.12.2001 N
418/47 в соответствии с п. 2 ст. 4 Закона Московской области, -
соответствующий договор и постановление Правительства Московской
области (п. 2 ст. 3 Закона Московской области);
3) при изъятии земельного участка с согласия пользователя
(владельца) для государственных и муниципальных нужд. В этом
случае правоустанавливающими документами являются:
- решение уполномоченных государственных органов об изъятии
земельного участка для государственных или муниципальных нужд,
зарегистрированное в учреждении юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.
279-281, ст. 283 ГК РФ);
- договор владельца (пользователя) с уполномоченными органами
государственной власти или местного самоуправления о возмещении
убытков (п. 1 ст. 57, п. 1 ст. 63, ст. 62 ЗК РФ) либо решение
органов государственной власти или местного самоуправления о
предоставлении взамен на тех же условиях равноценного земельного
участка (п. 1 ст. 63 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков до истечения года со дня получения
землепользователями (землевладельцами) уведомления об изъятии
земельного участка допускается только с согласия
землепользователей (землевладельцев) земельных участков (п. 2 ст.
63 ЗК РФ);
4) при принудительном изъятии земельного участка ввиду его
ненадлежащего использования либо для государственных или
муниципальных нужд. В этом случае правоустанавливающими
документами являются решение суда и акт органа государственной
власти или местного самоуправления о прекращении права (п. 2 ст.
45, п. 5 ст. 54 ЗК РФ);
5) при реквизиции земельного участка. В этом случае
правоустанавливающими документами являются решение уполномоченного
исполнительного органа государственной власти и документ о
реквизиции (п. 2 ст. 45, п. 1 ст. 51 ЗК РФ);
6) при добровольном отказе владельца (пользователя). В этом
случае правоустанавливающим документом является решение органа
государственной власти или органа местного самоуправления о
распоряжении данным участком (п. 1 ст. 45, п. 3 ст. 53 ЗК РФ);
7) при переходе права собственности на здания, сооружения,
расположенные на данном земельном участке, к другому физическому
или юридическому лицу (п. 1 ст. 35 ЗК РФ);
8) при переходе права постоянного (бессрочного) пользования в
порядке универсального правопреемства при реорганизации
юридического лица, а также при переходе прав пожизненного
наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования по
наследству (ст. 129 ГК РФ), за исключением земель, изъятых из
оборота или ограниченных в обороте (ст. 27 ЗК РФ).
9.3. Государственная регистрация прекращения сервитута.
Частный сервитут может быть прекращен по требованию
собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду
отпадения оснований, по которым он был установлен, либо по решению
суда (п. 1 ст. 48 ЗК РФ, ст. 276 ГК РФ).
Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия
общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия
акта органа государственной власти или органа местного
самоуправления об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ).
9.4. Государственная регистрация прекращения права
безвозмездного срочного пользования.
Прекращение права безвозмездного срочного пользования
регистрируется:
1) по истечении срока, на который участок был предоставлен (п.
1 ст. 47 ЗК РФ, ст. 610 ГК РФ);
2) при принудительном прекращении права безвозмездного срочного
пользования. В этом случае правоустанавливающими документами
являются решение суда и акт органа государственной власти или
местного самоуправления о прекращении права и возмещении убытков
(п. 2 ст. 45, п. 5 ст. 54 ЗК РФ);
3) при реквизиции земельного участка. В этом случае
правоустанавливающими документами являются решение уполномоченного
исполнительного органа государственной власти и документ о
реквизиции (п. 1 ст. 47, п. 2 ст. 45, п. 1 ст. 51 ЗК РФ);
4) при прекращении работником трудовых отношений, в связи с
которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев,
указанных в п. 3, п. 4 ст. 47 ЗК РФ. Основанием для прекращения
права на служебный надел является решение организации,
предоставившей такой служебный надел в пользование.
Работник, прекративший трудовые отношения с организацией,
предоставившей служебный надел в пользование, имеет право
использовать этот служебный надел после прекращения трудовых
отношений в течение срока, необходимого для окончания
сельскохозяйственных работ;
6) при переходе права собственности на здания, сооружения,
расположенные на данном земельном участке, к другому лицу (п. 1
ст. 35 ЗК РФ);
7) при переходе права безвозмездного срочного пользования в
порядке универсального правопреемства при реорганизации
юридического лица (ст. 129 ГК РФ), за исключением земель, изъятых
из оборота или ограниченных в обороте (ст. 27 ЗК РФ);
8) при добровольном отказе пользователя. В этом случае
правоустанавливающим документом является решение органа
государственной власти или органа местного самоуправления о
распоряжении данным участком, если земельный участок находится в
государственной или муниципальной собственности, либо заявление
собственника, если земельный участок находится в собственности
физических или юридических лиц (п. 1 ст. 47, п. 1 ст. 45, п. 3 ст.
53 ЗК РФ).
9.5. Государственная регистрация прекращения права аренды.
Прекращение права аренды регистрируется:
1) по истечении срока, на который участок был предоставлен (п.
1 ст. 46, п. 1 ст. 47 ЗК РФ, ст. 610 ГК РФ);
2) при досрочном расторжении договора в соответствии с
гражданским и земельным законодательством (ст. 450-452, 619, 620
ГК РФ, п. 2 ст. 46 ЗК РФ), кроме случаев, указанных в п. 3 ст. 46
ЗК РФ, либо по соглашению сторон;
3) при реквизиции земельного участка. В этом случае
правоустанавливающими документами являются решение уполномоченного
исполнительного органа государственной власти и документ о
реквизиции (п. 2 ст. 46, п. 1 ст. 51 ЗК РФ);
4) при переходе права собственности на здания, сооружения,
расположенные на данном земельном участке, к другому лицу (п. 1
ст. 35 ЗК РФ);
5) при переходе права аренды в порядке
универсального правопреемства при реорганизации юридического лица
(ст. 129 ГК РФ), за исключением земель, изъятых из оборота или
ограниченных в обороте (ст. 27 ЗК РФ).
Утверждены
приказом
Московской областной
регистрационной палаты
от 16 августа 2002 г. N 31Пр
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК
С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
1. Общие положения
1.1. Настоящие Методические рекомендации разработаны на
основании Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ),
Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - ФЗ N
137-ФЗ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК
РФ), Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от
16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - ФЗ "Об ипотеке"), Указа Президента
Российской Федерации от 26.11.97 N 1263 "О продаже гражданам и
юридическим лицам предназначенных под застройку земельных
участков, расположенных на территориях городских и сельских
поселений, или права их аренды", постановления Правительства
Российской Федерации от 05.01.98 N 2 (в редакции постановлений
Правительства РФ от 13.08.1998 N 948, от 21.08.2000 N 615) "Об
утверждении порядка организации торгов (конкурсов, аукционов) по
продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков,
расположенных на территориях городских и сельских поселений, или
права их аренды", нормативных правовых актов Московской области и
устанавливают в соответствии с требованиями Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - ФЗ) и Правилами ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства
Российской Федерации от 18.02.98 N 219:
- требования к форме и содержанию договоров, предметом которых
является земельный участок;
- требования к договору купли - продажи земельного участка,
особенности его заключения и государственной регистрации;
- требования к договору аренды земельного участка, особенности
его заключения и государственной регистрации;
- требования к договору безвозмездного срочного пользования
земельным участком, особенности его заключения и государственной
регистрации;
- требования к договору залога (ипотеки) земельного участка,
особенности заключения и государственной регистрации;
- перечень документов, представляемых в Московскую
областную регистрационную палату (далее - Регистрационная палата)
для государственной регистрации сделок с земельными участками и
требования к ним;
- основания для приостановления и отказа в государственной
регистрации договоров, предметом которых является земельный
участок.
Информационные письма и методические рекомендации Палаты,
изданные до настоящих Методических рекомендаций и регулирующие
вопросы применения гражданского, земельного и специального
законодательства, применяются в части, не противоречащей настоящим
Методическим рекомендациям.
1.2. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Для заключения
договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон
(двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя
сделка) (ст. 154 ГК РФ). Сделки совершаются устно или в письменной
форме (простой или нотариальной) (ст. 158 ГК РФ). Сделка в
письменной форме должна быть совершена путем составления
документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или
лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными
ими лицами (ст. 160 ГК РФ).
1.3. Сделки с земельными участками заключаются в простой
письменной форме (ст. 161 ГК РФ). При этом нотариальное
удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в
случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону
для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК
РФ).
1.4. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных
ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ст. 164 ГК РФ).
1.5. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях,
установленных законом, - требования о государственной регистрации
сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается
ничтожной (ст. 165 ГК РФ).
2. Требования к форме и содержанию договора,
предметом которого является земельный участок
2.1. Требования к форме договора, предметом которого является
земельный участок, указаны в пп. 1.2-1.5 настоящих Методических
рекомендаций.
2.2. Подлежащий государственной регистрации экземпляр договора,
предметом которого является земельный участок, должен быть
подписан сторонами, в установленных законом случаях подписи должны
быть заверены печатью, сброшюрован. Последующие дополнения,
изменения к договору также подлежат государственной регистрации.
2.3. В договоре, предметом которого является земельный участок,
должны быть четко определены:
2.3.1. Стороны договора: полностью фамилия, имя, отчество,
место проживания физических лиц, организационно - правовая форма и
полное наименование юридических лиц.
2.3.2. Предмет договора: земельный участок с указанием его
целевого назначения, разрешенного использования и точного адреса
(месторасположения).
В соответствии со ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в
договорах, предметом которых являются земельные участки.
2.3.3. Цена договора (допускается указание цены за один
квадратный метр или за одну сотку) должна быть выражена в рублях.
Возможно предусмотреть в договоре, что оплата производится в
рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной
валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком
случае цена договора в рублях устанавливается документально по
фактической оплате на день платежа.
2.3.4. При продаже земельного участка в кредит с рассрочкой
платежа - порядок, сроки и размеры платежей.
2.3.5. Право собственности правоотчуждателя на земельный
участок.
2.3.6. Ограничение прав правоотчуждателя, обременение
земельного участка арестами, залогами, правами третьих лиц или
гарантии продавца об отсутствии таковых.
2.3.7. Условия и порядок оплаты земельного участка
правоприобретателем.
2.3.8. Условия и порядок передачи земельного участка
правоотчуждателем.
2.3.9. Обязательства сторон по регистрации перехода права
собственности.
В случае продажи земельного участка по конкурсу - иные
условия, на которых земельный участок был приобретен по конкурсу
и которые являются существенными, без которых договор считается
не заключенным и государственной регистрации не подлежит.
2.4. В соответствии с п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются
недействительными следующие условия договора купли - продажи
земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок
обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в
том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в
аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления
прав на земельные участки третьими лицами.
К договору купли - продажи земельного участка прилагается план
земельного участка (выписка из государственного земельного
кадастра), удостоверенный либо Комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству, либо органом, ответственным за проведение
кадастровых работ, - территориальным подразделением Федеральной
кадастровой палаты по Московской области.
3. Требования к договору купли - продажи земельного
участка, особенности его заключения
и государственной регистрации
3.1. В соответствии со ст. 130 ГК РФ земельные участки
относятся к недвижимому имуществу и могут быть предметом договора
купли - продажи (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Договор купли - продажи
земельного участка подлежит государственной регистрации в
соответствии со ст. 164, 131, 153, 160, 162 ГК РФ.
3.2. В соответствии со ст. 10 ФЗ N 137-ФЗ до разграничения
государственной собственности на землю государственная регистрация
права государственной собственности на землю для осуществления
распоряжения землями, находящимися в государственной
собственности, не требуется. Однако при распоряжении земельными
участками и подписании договора купли - продажи (мены) его
государственная регистрация осуществляется в порядке,
установленном п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 ФЗ, т.е. с внесением в
Единый государственный реестр прав соответствующего права
собственности правоотчуждателя, в том числе права государственной
собственности.
3.3. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с
гражданским законодательством и ЗК РФ.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не
могут предоставляться в частную собственность, а также быть
объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте,
не предоставляются в частную собственность, за исключением
случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ).
3.4. Объектом купли - продажи могут быть только земельные
участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37
ЗК РФ).
3.5. Продажа земельных участков для строительства из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности.
3.5.1. Земельные участки для строительства могут быть
приобретены гражданами и юридическими лицами в порядке п. 2
ст. 30 ЗК РФ, т.е. исключительно на торгах (конкурсах,
аукционах) вне зависимости от предварительного согласования места
расположения объектов на данном земельном участке. В качестве
продавца земельного участка выступает исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления,
предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, или действующая на основании
договора с ним специализированная организация.
3.5.2. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов,
аукционов) по продаже земельных участков определен постановлением
Правительства РФ "Об утверждении порядка организации проведения
торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим
лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и
сельских поселений, или права их аренды" от 05.01.1998 N 2 (в
редакции от 13.08.1998 N 948), которое действует в части, не
противоречащей ЗК РФ.
3.5.3. Протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов)
является основанием для заключения договора купли - продажи
(подписания и его государственной регистрации в соответствии с п.
3 ст. 433 ГК РФ) и государственной регистрации права (перехода
права) собственности (ст. 551 ГК РФ, ст. 30 ЗК РФ).
3.6. Продажа земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, гражданам для целей, не связанных
со строительством, осуществляется в порядке ст. 34 ЗК РФ без
торгов (конкурсов, аукционов).
3.7. Продажа земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, на которых расположены здания,
строения, сооружения, принадлежащие гражданам или юридическим
лицам на праве собственности или иных вещных правах.
3.7.1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности,
хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения,
сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, приобретают
права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
3.7.2. Исключительное право на приватизацию земельных участков
имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений,
сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ,
федеральными законами.
3.7.3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся
на чужом земельном участке, имеет преимущественное право
его покупки, которое осуществляется в порядке, установленном
гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве
общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный
участок находится в государственной или муниципальной
собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК
РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
3.7.4. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на
неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве
собственности, эти лица имеют право на приобретение данного
земельного участка в общую долевую собственность (п. 3 ст. 36 ЗК
РФ).
3.7.5. При продаже земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности в соответствии с
правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ, собственникам
расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких
земельных участков определяется в порядке, установленном пп. 2 и 3
ст. 2 ФЗ N 137-ФЗ. В соответствии с Законом Московской области "О
цене земли при продаже земельных участков собственникам
расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории
Московской области" от 13.12.2001 N 217/2001-ОЗ выкупная цена
таких земельных участков установлена в размере десятикратной
ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на
начало текущего календарного года).
3.8. Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится в
порядке, определенном ст. 35 ЗК РФ.
3.9. Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на
ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному
лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным
законом разрешено предоставлять такой земельный участок в
собственность граждан и юридических лиц.
3.10. Не допускается продажа земельного участка без находящихся
на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат
одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).
3.11. Продажа доли в праве собственности на здание, строение,
сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на
праве собственности нескольким лицам, влечет за собой продажу доли
в праве собственности на земельный участок, размер которой
пропорционален доле в праве собственности на здание, строение,
сооружение.
3.12. К договорам мены земельного участка применяются
соответственно правила о купле - продаже, если это не противоречит
правилам главы 31 ГК РФ и существу мены ст. 567 ГК РФ, ст. 37 ЗК
РФ.
3.13. Государственная регистрация договора купли - продажи
земельного участка, удостоверенного нотариально, осуществляется по
заявлению любой из сторон договора (продавца или покупателя) (абз.
4 п. 1 ст. 16 ФЗ). Государственная регистрация договора,
заключаемого в простой письменной форме, осуществляется по
заявлениям обеих сторон договора (абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ).
3.14. Государственной регистрации подлежат все подлинные
экземпляры договора купли - продажи земельного участка как
продавца, так и покупателя.
Продавец и покупатель вправе представить на государственную
регистрацию свои экземпляры договора в разное время и независимо
друг от друга. Регистрация одного договора является одним
регистрационным действием.
3.15. Государственная регистрация перехода права собственности
на земельный участок осуществляется на основании заявления
продавца.
При представлении на государственную регистрацию договора
купли - продажи земельного участка, продавцом по которому
выступает орган государственной власти или орган местного
самоуправления либо иной уполномоченный ими орган и права
правоотчуждателя на который не зарегистрированы в ЕГРП,
государственная регистрация права собственности правоотчуждателя
(государственная или муниципальная собственность) осуществляется
непосредственно по заявлению данного правоотчуждателя либо лица,
им уполномоченного, о регистрации соответствующего права и сделки,
т.е. в порядке, аналогичном указанному в п. 5 информационного
письма о вопросах, возникающих при осуществлении государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
утвержденного начальником Управления юстиции Московской области
30.06.98, направленного 01.07.98 N РП-исх.402, и письме
председателя Палаты от 22.12.99 N исх.1316.
3.16. Подача заявления покупателем на государственную
регистрацию перехода права (отчуждения) от имени продавца, хотя бы
и по доверенности, в том числе нотариальной, не допускается.
4. Требования к договору аренды земельного участка,
особенности его заключения и государственной регистрации
4.1. В соответствии со статьей 130 ГК РФ земельные участки
относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)
и могут быть переданы в аренду (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Договор
аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации,
если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
4.2. Пунктом 2 ст. 25 ЗК РФ установлено, что государственная
регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях,
указанных в федеральных законах. Договор аренды земельного участка
сроком действия 1 год и более подлежит государственной регистрации
в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ. Договор аренды земельного
участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит
государственной регистрации (ст. 26 ЗК РФ).
4.3. В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за
исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть
предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с
гражданским законодательством и ЗК РФ.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
4.4. Государственная регистрация договора аренды земельного
участка осуществляется в порядке, установленном п. 2 ст. 6 и п. 2
ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным (ст. 607 ГК РФ).
4.5. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть
объектом сделок, предусмотренных гражданским законодательством
(п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
предоставляются в аренду в соответствии с нормами ГК РФ, пп. 6, 7
ст. 27 ЗК РФ, ст. 13 Федерального закона от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О
внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и
Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации" и ст. 8 Федерального закона "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от
25.10.2001 N 137-ФЗ.
Согласно ст. 8 Федерального закона "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ до
введения в действие федерального закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения оборот земельных участков
сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с
гражданским законодательством и ЗК РФ, а также с учетом следующих
положений:
- при переходе права на земельный участок от одного
собственника земельного участка, землепользователя,
землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория
и целевое назначение такого земельного участка не подлежат
изменению;
- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками
сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.
До введения в действие федерального закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения субъекты Российской Федерации,
оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса
Российской Федерации регулировался соответствующими законами
указанных субъектов Российской Федерации, оборот земель
сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в
соответствии с законами указанных субъектов Российской Федерации.
На территории Московской области таким документом является Закон
Московской области "О предоставлении земельных участков,
находящихся в государственной собственности, для осуществления
предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории
Московской области" от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ (в редакции Закона
Московской области от 11.10.2001 N 151/2001-ОЗ), применение норм
которого разъяснено письмом председателя Палаты от 12.11.2001 N
РП-исх.1461.
4.6. Пункт 3 ст. 30 ЗК РФ определяет порядок предоставления в
аренду земельных участков для строительства из земель, находящихся
в государственной или муниципальной собственности. Такое
предоставление осуществляется с проведением работ по их
формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В зависимости от условий проведения работ по формированию
земельных участков они могут предоставляться в аренду для
строительства по конкурсу (аукциону, торгам) в случае, если
такое предоставление происходит без предварительного согласования
места размещения объекта, и без конкурса (аукциона, торгов) в
случае, если такое предоставление происходит с предварительным
согласованием мест размещения объекта. При этом земельный
участок, передаваемый в аренду, формируется в соответствии с
правилами, предусмотренными ст. 30 ЗК РФ, и учитывается в
государственном земельном кадастре (ст. 70 ЗК РФ).
Передача земельных участков в аренду без проведения торгов
(конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и
заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для
такой передачи земельных участков в случае, если имеется только
одна заявка.
4.7. Решение исполнительного органа государственной власти или
органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о
предоставлении земельного участка для строительства или протокол о
результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для
заключения договора аренды земельного участка и государственной
регистрации данного договора при передаче земельного участка в
аренду.
4.8. Передача в аренду гражданам земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, для
целей, не связанных со строительством, осуществляется в
соответствии со ст. 34 ЗК РФ.
4.9. По истечении срока договора аренды земельного участка его
арендатор имеет преимущественное право на заключение нового
договора аренды земельного участка, за исключением случаев,
предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ (ст. 621
ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ).
4.10. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы
определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер
арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 ЗК РФ). Общие
начала определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
4.11. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и
обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в
том числе отдать арендные права земельного участка в залог и
внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного
товарищества или общества либо паевого взноса в производственный
кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без
согласия собственника земельного участка при условии его
уведомления, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору
аренды земельного участка перед арендодателем становится новый
арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных
прав в залог. При этом заключение нового договора аренды
земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
4.12. Земельный участок может быть передан в аренду для
государственных или муниципальных нужд либо для проведения
изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом
арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды
земельного участка обязан по требованию арендодателя привести
земельный участок в состояние, пригодное для его использования в
соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки,
причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по
рекультивации земельного участка, а также исполнить иные
обязанности, установленные законом и (или) договором аренды
земельного участка (п. 7 ст. 22 ЗК РФ).
4.13. При продаже земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, арендатор данного
земельного участка имеет преимущественное право его покупки в
порядке, установленном гражданским законодательством для случаев
продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за
исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
4.14. При аренде земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, на срок более чем
пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока
договора аренды земельного участка передавать свои права и
обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и
обязанности, указанные в пп. 4 и 5 ст. 22, без согласия
собственника земельного участка при условии его уведомления.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия
его арендатора и ограничение установленных договором аренды
земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное
расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на
срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно
только на основании решения суда при существенном нарушении
договора аренды земельного участка его арендатором.
4.15. В случае наследования земельных участков лицами, не
достигшими совершеннолетия, их законные представители могут
передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения
наследниками совершеннолетия.
4.16. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть
переданы в аренду, за исключением случаев, установленных
федеральными законами.
4.17. Договор субаренды земельного участка.
4.17.1. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам
субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не
установлено законом или иными правовыми актами.
4.17.2. Арендатор земельного участка имеет право передать
арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока
договора аренды земельного участка без согласия собственника
земельного участка при условии его уведомления, если договором
аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов
распространяются все права арендаторов земельных участков,
предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
4.17.3. Условия сохранения прав, указанных в п. 1 ст. 39 ЗК РФ,
за арендатором и субарендатором определяются договором аренды
(субаренды) земельного участка.
4.17.4. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное
прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в
соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае
имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество,
находившееся в его пользовании в соответствии с договором
субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях,
соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
4.17.5. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным
настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и
заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК
РФ).
5. Требования к договору безвозмездного срочного
пользования земельным участком, особенности его
заключения и государственной регистрации
5.1. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться
земельные участки:
1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, исполнительными органами государственной власти
или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29
ЗК РФ, юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на
срок не более чем один год;
2) из земель, находящихся в собственности граждан или
юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании
договора;
3) из земель организаций, указанных в пункте 2 ст. 24 ЗК РФ,
гражданам в виде служебного надела (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).
5.2. Договор безвозмездного срочного пользования земельным
участком, предоставленным гражданину или юридическому лицу из
земель, находящихся в собственности гражданина или юридического
лица, заключенный на срок 1 год и более, подлежит государственной
регистрации (подпункт 2 п. 1 ст. 24, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
6. Требования к договору залога (ипотеки) земельного
участка, особенности заключения
и государственной регистрации
6.1. Залог земельных участков регулируется ФЗ "Об ипотеке" (в
редакции от 11.02.2002 N 18-ФЗ) и ЗК РФ.
6.2. Ипотека требует обязательного нотариального удостоверения.
Договор об ипотеке земельного участка считается заключенным и
вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст. 339
ГК РФ, ст. 29 ФЗ).
6.3. Закон допускает ипотеку права аренды на земельный участок.
Арендатор земельного участка вправе отдать арендные права
земельного участка в залог в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия собственника земельного участка
при условии его уведомления, если договором аренды не
предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
6.4. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные
участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений,
юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства,
индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства,
приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и
земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в
размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.
6.5. В соответствии со статьей 63 ФЗ "Об ипотеке" предметом
ипотеки не могут быть:
- земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности;
- земельные участки сельскохозяйственных угодий из состава
земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских)
хозяйств;
- полевые земельные участки личных подсобных хозяйств;
- земельные участки, площадь которых меньше минимального
размера, установленного нормативными актами субъекта РФ.
6.6. При общей собственности на землю членов коллектива
сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена
только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в
натуре из земель, находящихся в общей собственности (п. 2 ст. 62
ФЗ "Об ипотеке").
6.7. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки,
его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в
договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения
и срока исполнения.
В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо
договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место
его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства
подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть
указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
6.8. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные,
указанные в статье 9 ФЗ "Об ипотеке", не подлежит государственной
регистрации (п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", ст. 20 ФЗ).
6.9. При ипотеке земельного участка право залога не
распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке
здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено
иное условие.
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае
обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет
право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая
необходима для использования здания или сооружения в соответствии
с его назначением. Условия пользования этой частью участка
определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в
случае спора судом (п. 4 ст. 340 ГК РФ).
6.10. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором
находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а
другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот
участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка
переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел
залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК РФ).
6.11. К документам, необходимым для регистрации договора об
ипотеке на земельный участок в соответствии со ст. 64-67, 69 ФЗ
"Об ипотеке", должны быть дополнительно приложены:
- соглашение между залогодателем и залогодержателем, а в случае
спора - решение суда, устанавливающее условия использования
земельного участка (его части), являющегося предметом залога, на
котором находится здание или сооружение, принадлежащее
залогодателю и на которое право залога не распространяется (не
закладывается вместе с земельным участком);
- акт о нормативной цене земли, выданный органом, ответственным
за проведение кадастровых работ (Комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству либо территориальным подразделением Федеральной
кадастровой палаты по Московской области), при отсутствии указания
о нормативной цене земельного участка в выписке из
государственного земельного кадастра.
7. Перечень документов, представляемых
для государственной регистрации договора,
и требования к ним
7.1. На государственную регистрацию договора представляются
следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации договора (сделки);
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) платежный документ о внесении платы за государственную
регистрацию сделки (подлинник);
4) доверенность представителей юридических лиц (сторон
договора) на совершение действий по государственной регистрации
сделки, перехода права, получение зарегистрированных экземпляров
договоров;
5) свидетельство о регистрации юридического лица, учредительные
документы (устав, коды статистики, ИНН) со всеми действующими
изменениями, дополнениями (при наличии);
6) документ, подтверждающий полномочия лица, заключившего
договор от имени юридического лица:
- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров)
об избрании органа юридического лица (генерального директора и
т.д.);
- приказ собственника о назначении директора (заключение
контракта);
- договор доверительного управления имуществом;
- в случае подписания договора лицом, не являющимся
руководителем юридического лица, дополнительно представляется
доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным
лицом и скрепленная печатью юридического лица;
7) документ, подтверждающий право собственности продавца на
земельный участок.
Документы, являющиеся основанием возникновения права
собственности у продавца (при осуществлении государственной
регистрации права по упрощенной процедуре без выдачи
свидетельства), кроме актов государственной власти и органов
местного самоуправления, представляются в подлиннике;
8) свидетельство о государственной регистрации права, выданное
Регистрационной палатой (при наличии);
9) документ, подтверждающий отсутствие арестов и запрещений на
земельный участок (справка Комитета по земельным ресурсам и
землеустройству либо справка соответствующей администрации -
районной, городской, сельской, поселковой);
10) справка государственной налоговой инспекции об отсутствии
задолженности по земельному налогу в случаях, установленных
органами государственной власти и местного самоуправления (при
заключении договора в простой письменной форме);
11) решение органа государственной власти или местного
самоуправления об установлении ограничений (обременений)
земельного участка.
8. Основания для приостановления и отказа
в государственной регистрации договоров, предметом
которых является земельный участок
8.1. Основания для приостановления и отказа в государственной
регистрации регламентированы в ст. 19, 20 ФЗ. Наиболее применимыми
основаниями для приостановления государственной регистрации
являются:
- арест земельного участка по решению суда, арбитражного суда,
а для отказа в государственной регистрации договора, предметом
которого является земельный участок, и перехода права
собственности на него:
- несоответствие формы договора либо его содержания
требованиям действующего законодательства;
- отсутствие существенных условий договора, указанных
действующим законодательством и настоящими Методическими
рекомендациями;
- изменение целевого назначения земельного участка без
разрешения органа государственной власти либо органа местного
самоуправления, уполномоченного органом государственной власти
субъекта РФ на выдачу вышеуказанного разрешения.
8.2. Отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету
земельного участка или наличие судебного спора о границах
земельного участка не является основанием для отказа в
государственной регистрации прав на него.
Утверждены
приказом
Московской областной
регистрационной палаты
от 16 августа 2002 г. N 31Пр
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ СОСТАВА ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И СДЕЛОК С НИМИ
1. Общие положения
Требования настоящих Методических рекомендаций не
распространяются на земельные участки, предоставленные из земель
сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального
жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного
хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также на
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (п.
1 ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее -
Закон), который вступает в действие с 28.01.2002).
Если в результате сделки образуются новые земельные участки, то
их минимальные размеры и местоположение должны соответствовать
требованиям, установленным законом Московской области в
соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации
о землеустройстве (ст. 4 Закона).
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без
гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном)
капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических
лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут
обладать земельными участками из состава земель
сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3
Закона).
2. Государственная регистрация договора купли - продажи,
перехода права и права собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения,
собственниками которых являются физические
или юридические лица
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения обязан известить в письменной форме Правительство
Московской области или в случаях, установленных законом Московской
области, орган местного самоуправления о намерении продать
земельный участок с указанием цены и других существенных условий
договора. Извещение вручается под расписку или направляется
заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если Правительство Московской области или в случаях,
установленных законом Московской области, орган местного
самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о
намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение
месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение
года продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже
указанной в извещении. Течение указанного срока начинается со дня
поступления извещения в Правительство Московской области или в
случаях, установленных законом Московской области, орган местного
самоуправления (ст. 8 Закона).
Договор купли - продажи должен быть признан не соответствующим
действующему законодательству:
1) если в результате сделки образуются новые земельные участки,
размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям,
установленным статьей 4 Закона;
2) если покупателями являются иностранные граждане, иностранные
юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица,
в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан,
иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более
чем 50 процентов.
Отсутствие сведений об отказе Правительства Московской области
или в случаях, установленных законом Московской области, органа
местного самоуправления от покупки земельного участка не является
основанием для отказа в государственной регистрации договора купли
- продажи (п. 4 ст. 8 Закона). Государственная регистрация
осуществляется по истечении месяца со дня извещения покупателя,
обладающего правом преимущественной покупки.
3. Государственная регистрация договора купли - продажи,
перехода права и права собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в государственной
или муниципальной собственности
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность:
а) на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 1 ст. 10 Закона);
б) по рыночной стоимости арендатору земельного участка по
истечении трех лет с момента заключения договора аренды при
условии надлежащего использования такого земельного участка (п. 4
ст. 10 Закона).
На государственную регистрацию договора купли - продажи,
перехода права и права собственности представляются:
1) заявительные документы;
2) документы о плате за регистрацию;
3) соответствующее решение органа местного самоуправления либо
Правительства Московской области о продаже земельного участка
(абз. 5 подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ) с обязательным указанием
категории земель (п. 2 ст. 8 ЗК РФ), которое должно
соответствовать требованиям законодательства;
4) информация о том, что в результате сделки размер общей доли
земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые
расположены на территории одного административно -
территориального образования Московской области и находятся
одновременно в собственности гражданина, его близких
родственников, а также юридических лиц, в которых данные
гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться
более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на
акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы
данных юридических лиц, не превышает предельный размер,
установленный законом Московской области (п. 1 ст. 5 Закона);
5) договор купли - продажи между продавцом и победителем
торгов, заключенный не позднее 20 дней с момента оформления
протокола о результатах торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ), либо между
продавцом и арендатором земельного участка, заключенный в
двухнедельный срок с момента подачи арендатором продавцу заявления
о выкупе. В случае продажи земельного участка на торгах
представляется также протокол о результатах торгов, проведенных в
соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.01.98 N 2, с
указанием сведений о том, что участниками торгов были два и более
человека (п. 5 ст. 447 ГК РФ).
3. Государственная регистрация договора аренды земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в государственной
или муниципальной собственности
В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Закона).
Передача в аренду находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке,
установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно
заявление о передаче земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии
предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о
наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в
средствах массовой информации, определенных субъектом Российской
Федерации.
В случае если подано два и более заявления о передаче
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в
аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах
(конкурсах, аукционах) (п. 2 ст. 10 Закона).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по
продаже права на заключение договоров аренды таких земельных
участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ (п. 3 ст.
10 Закона).
Договор аренды земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не
превышающий сорока девяти лет (п. 3 ст. 9 Закона).
|
