ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 15 марта 2000 г. N АБ-09-25/2026
(с доп., согл. письма ПФ РФ от 20.09.2005 N ПА-09-26/9917)
Исполнительная дирекция Пенсионного фонда Российской Федерации
направляет для использования в работе Методическое руководство о
порядке составления и заключения договоров мены недвижимости.
Исполнительный директор
А.В.БАСТРЫГИН
Приложение
к письму ПФР
от 15 марта 2000 г. N АБ-09-25/2026
МЕТОДИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО
О ПОРЯДКЕ СОСТАВЛЕНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ
ДОГОВОРОВ МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ
(в ред. письма ПФ РФ от 20.09.2005 N ПА-09-26/9917)
1. Общие положения
Настоящее Методическое руководство о порядке составления и
заключения договоров мены недвижимости, именуемое в дальнейшем
Методическое руководство, разработано Главным правовым управлением
для оказания помощи сотрудникам Пенсионного фонда Российской
Федерации и его региональных отделений при заключении договоров
мены недвижимости с юридическими или физическими лицами,
являющихся его собственниками.
Обращаем внимание на тот факт, что в настоящем Методическом
руководстве будет рассмотрен порядок составления и заключения
договоров мены только нежилых помещений.
2. Понятие договора мены
В связи с возрастающей необходимостью обмена нежилых помещений,
находящихся в оперативном управлении региональных отделений
Пенсионного фонда Российской Федерации, на нежилые помещения
большей площадью для размещения соответствующих служб (центров
персонифицированного учета), при заключении договоров считаем
необходимым учитывать следующие положения.
В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской
Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в
собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При
этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она
обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется
принять в обмен.
Пунктом 2 вышеуказанной статьи предусмотрено, что к договору
мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит
существу мены. В связи с этим при составлении договора необходимо
руководствоваться статьями 454 - 505, 549 - 558 Гражданского
кодекса Российской Федерации, регулирующими общие положения о
купле-продаже недвижимого имущества, а также составленного на их
основе Методического руководства по составлению и оформлению
договоров купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений),
разосланного в региональные отделения Пенсионного фонда Российской
Федерации письмом ПФР от 07.12.98 N АБ-09-11/10716.
3. Процедура заключения договора
По договору мены нежилые помещения Пенсионного фонда Российской
Федерации и его региональных отделений (далее - помещения) в
соответствии с действующим законодательством Российской Федерации
приобретаются в федеральную собственность, а находящиеся у него на
праве оперативного управления помещения передаются в свою очередь
из федеральной собственности в собственность контрагента.
В связи с этим при заключении договора Пенсионному фонду
Российской Федерации (его региональному отделению) необходимо
получить согласие Министерства государственного имущества
Российской Федерации (его уполномоченного территориального органа)
в виде исполнительно-распорядительного документа, который должен
содержать следующее:
разрешение на приобретение помещений контрагента в федеральную
собственность;
согласие на передачу помещений, приобретенных у контрагента, в
оперативное управление Пенсионного фонда Российской Федерации (его
регионального отделения);
разрешение на передачу помещений, закрепленных за Пенсионным
фондом Российской Федерации (его региональным отделением) на праве
оперативного управления, в собственность контрагента
(муниципальную или собственность субъекта Российской Федерации).
(в ред. письма ПФ РФ от 20.09.2005 N ПА-09-26/9917)
В случае, если приобретаемые по договору Пенсионным фондом
Российской Федерации (его региональным отделением) помещения
находятся в муниципальной собственности (собственности субъекта
Российской Федерации) необходимо получить согласие
соответствующего муниципального органа (органа субъекта Российской
Федерации), на передачу помещений в федеральную собственность.
Абзац утратил силу. - Письмо ПФ РФ от 20.09.2005 N ПА-09-
26/9917.
Абзац утратил силу. - Письмо ПФ РФ от 20.09.2005 N ПА-09-
26/9917.
При приобретении Пенсионным фондом Российской Федерации (его
региональным отделением) помещений, имеющих определенный профиль
их использования (помещения детского сада, дома быта и т.п.),
необходимо до подписания договора получить у соответствующего
уполномоченного территориального органа исполнительно-
распорядительный документ о перепрофилировании этих помещений.
Также необходимо получить подтверждение того, что помещения,
которые перейдут к Пенсионному фонду Российской Федерации (его
региональным органам), не заложены, не арендованы и не являются
правом требования третьих лиц.
4. Структура договора
Текст заключаемого договора должен содержать следующие разделы:
преамбула договора;
предмет договора;
порядок расчетов;
порядок приема и передачи помещений сторонами;
права и обязанности сторон;
возникновение права собственности;
ответственность сторон;
срок действия договора;
порядок разрешения споров;
порядок изменения, дополнения и расторжения договора;
прочие условия;
приложения к договору;
адреса и банковские реквизиты сторон.
При составлении таких разделов, как преамбула, "Порядок
разрешения споров", "Порядок изменения, дополнения и расторжения
договора", "Прочие условия", "Адреса и банковские реквизиты
сторон" необходимо руководствоваться Методическим руководством
Пенсионного фонда Российской Федерации от 03.09.97 N 09-112/6490-
ИН.
При составлении остальных разделов следует использовать
положения Методического руководства ПФР от 07.12.98 N АБ-09-
11/10716 с учетом того факта, что предметом договора выступают два
помещения и каждая из сторон признается одновременно продавцом и
покупателем помещений.
4. Особенности составления договора
Рекомендуем учесть следующие особенности составления договоров
мены нежилых помещений.
4.1. В преамбуле договора, в связи с тем, что Гражданский
кодекс Российской Федерации не дает конкретного обозначения сторон
по договору мены, возможно введение любого обозначения.
В настоящем Методическом руководстве Пенсионный фонд Российской
Федерации (региональное отделение ПФР) будет обозначаться как
"Сторона-1", а организация-контрагент как "Сторона-2".
4.2. В разделе "Предмет договора" при описании обмениваемых
помещений рекомендуем обозначить их как "помещение-1"
(принадлежащее Стороне-1) и "помещение-2" (принадлежащее Стороне-
2).
4.3. При составлении раздела "Порядок расчетов" следует
учитывать следующее. При обмене помещений на помещения большей
площади в тексте договора мены необходимо прописывать: помещения
равноценны или будет производиться доплата, и если будет, то в
каком размере и порядке.
В связи с этим рекомендуем излагать его в следующей редакции:
"1. Стоимость помещения-1 составляет __________ (__________)
рублей.
Балансовая стоимость помещения-1 составляет _______ (______)
рублей.
2. Стоимость помещения-2 составляет ___________ (__________)
рублей.
Балансовая стоимость помещения-2 составляет __________ (___)
рублей.
3. Указанные в пунктах 1 и 2 настоящего раздела договора
стоимости помещений являются окончательными и изменению не
подлежат.
4. Разница в стоимости помещения-1 и помещения-2 составляет
_________ (________) рублей.
5. Сторона-1 производит доплату за помещение-2 в размере,
указанном в пункте 4 настоящего раздела, в течение __________ с
даты оформления права собственности Стороны-1 на помещение-2.
6. Расходы по оформлению, нотариальной регистрации,
государственной регистрации настоящего договора и права
собственности на обмениваемые помещения стороны несут ____________
(отдельно - каждая сторона самостоятельно за приобретаемые-
передаваемые помещения; в равных долях; иной вариант по
согласованию сторон).".
При составлении раздела возможно предусмотреть поэтапное
перечисление доплаты: часть суммы перечислить после подписания
сторонами акта приема-передачи помещения-2 Пенсионному фонду
Российской Федерации (региональному отделению ПФР), а оставшаяся
сумма подлежит выплате только после оформления права собственности
на помещение-2.
4.4. В разделе "Порядок приема-передачи помещений" необходимо
учесть нормы, предусмотренные статьями 328 и 529 Гражданского
кодекса Российской Федерации.
4.5. При составлении и исполнении договора мены и оформлении
права собственности следует учитывать, что при обмене нежилых
помещений, являющихся недвижимостью, статья 570 Гражданского
кодекса Российской Федерации неприменима. В данном случае право
собственности каждой из сторон на обмениваемые помещения возникает
только после государственной регистрации права собственности в
соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
В разделе "Возникновение права собственности" помимо
установления момента приобретения сторонами прав собственности на
обмениваемые помещения необходимо предусмотреть пункт следующего
содержания:
"Стороны не вправе до выполнения всех обязательств по
настоящему договору и перехода к ним права собственности на
помещения отчуждать или иным образом распоряжаться обмениваемыми
помещениями.".
4.6. При указании приложений к договору необходимо учитывать,
что оформлять в качестве приложений следует все указанные в письме
Пенсионного фонда Российской Федерации от 07.12.98 N АБ-09-
11/10716 документы по двум обмениваемым сторонами помещениям.
|
