Законы России
 
Навигация
Популярное в сети
Курсы валют
30.08.2016
USD
65.08
EUR
72.8
CNY
9.74
JPY
0.64
GBP
85.2
TRY
22
PLN
16.78
 

ИНФОРМАЦИЯ КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (АПРЕЛЬ 1998 Г.): ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВНЕБЮДЖЕТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Текст документа с изменениями и дополнениями по состоянию на ноябрь 2007 года

Обновление

Правовой навигатор на www.LawRussia.ru

<<<< >>>>


            ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВНЕБЮДЖЕТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
                   В НЕДВИЖИМОСТЬ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА


        В настоящий  момент  в  Санкт-Петербурге готовится к принятию
   пакет законов,  призванных   установить   принципы   осуществления
   инвестиционной деятельности   на  территории  Санкт-Петербурга,  а
   также систему льгот и гарантий инвесторам.
        В преддверии     законодательных     реформ    охарактеризуем
   инвестиционно-правовую  ситуацию,   существующую   в   городе   на
   сегодняшний   день.   Учитывая   то,   что  процесс  осуществления
   инвестиций  является   чрезвычайно   многосторонним,   ограничимся
   рассмотрением  правового  обеспечения  внебюджетных  инвестиций  в
   объекты  недвижимости  Санкт-Петербурга,  круг  которых  определен
   распоряжениями  мэра Санкт-Петербурга от 3 июня 1994 г.  N 585-р и
   губернатора Санкт-Петербурга от 8 июля 1997 г. N 678-р, а именно:
        - объекты незавершенного строительства;
        - здания расселенного  или  частично  расселенного  жилищного
   фонда, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции;
        - здания   нежилого   фонда    и    сооружения,    подлежащие
   реконструкции;
        - встроенно-пристроенные помещения, подлежащие реконструкции;
        - земельные   участки  под  новое  капитальное  строительство
   объектов.
        Таким образом,  предметом настоящего рассмотрения не является
   инвестирование в такие объекты,  как чердаки, мансарды и аварийные
   квартиры, предоставление  которых  осуществляется  в  порядке и на
   условиях, предусмотренных распоряжениями мэра Санкт-Петербурга  от
   19 февраля  1996  г.  N 128-р и губернатора Санкт-Петербурга от 24
   января 1997 г. N 66-р.
        На сегодняшний день предоставление на инвестиционных условиях
   объектов недвижимости или имущественных прав на них осуществляется
   на основе   результатов   инвестиционных   торгов   либо   целевым
   назначением. До  1  мая  1997  г.  способ  предоставления  объекта
   инвестирования выбирался     Городской     инвестиционно-тендерной
   комиссией фактически без учета нормативно закрепленных  критериев,
   что, безусловно,  не  способствовало  активизации  инвестиционного
   процесса в Санкт-Петербурге.
        Сложившаяся ситуация,  требовавшая  обеспечения  открытости и
   гласности предоставления объектов недвижимости, а также сокращения
   сроков и   снижения  себестоимости  строительства,  была  в  корне
   изменена - приоритет был отдан конкурсной процедуре предоставления
   объектов. Намерения   города   были   закреплены   путем  принятия
   распоряжения  губернатора Санкт-Петербурга   от 4 апреля  1997  г.
   N 283-р  "Об упорядочении  предоставления объектов  недвижимости и
   имущественных прав на них на инвестиционных условиях". В настоящий
   момент  предоставление  объектов  инвестиций  целевым  назначением
   допускается исключительно в случаях:
        - наличие  условий,  делающих  невозможным  либо  существенно
   затруднительным предоставление     объекта      инвестиций      на
   инвестиционных торгах    (примером    может    послужить   желание
   собственника встроенного    нежилого     помещения     осуществить
   капитальную пристройку к указанному помещению);
        - строительство,  реконструкция,   завершение   строительства
   уникальных объектов,  включенных  в  утвержденный  губернатором по
   представлению Комитета по строительству перечень;
        - предложение  инвестора,  сделанное до объявления торгов,  в
   два и более раза превышающее рыночную оценку объекта;
        - наличие  межправительственных  соглашений  либо  соглашений
   между субъектами   РФ   и   Санкт-Петербургом,   предусматривающих
   передачу объектов целевым назначением;
        - строительство  промышленных  объектов,  сметная   стоимость
   которых превышает 10 миллионов рублей в ценах 1984 г.;
        - уступка прав на объект инвестиций;
        - если  инвестиционные  торги  по  объекту не состоялись,  но
   имеется один участник торгов,  предложения которого  удовлетворяют
   условиям торгов;
        - в иных случаях,  определяемых губернатором Санкт-Петербурга
   (условие дополнительно    включено    распоряжением    губернатора
   Санкт-Петербурга от 2 октября 1997 г. N 1017-р).
        Решения Городской инвестиционно-тендерной комиссии вступают в
   силу после  их  утверждения  губернатором   Санкт-Петербурга.   На
   основании указанного  распоряжения  КУГИ  заключает  с  инвестором
   договор, определяющий имущественные отношения сторон и их взаимные
   обязательства, в  том  числе по выполнению инвестиционных условий,
   под которыми понимаются технические  (включая  градостроительные),
   финансовые, экологические,  социальные, историко-культурные и иные
   предъявляемые городом требования и ограничения, оплата необходимых
   работ (включая землеустроительные), выполнение которых обязательно
   для инвестора   при   реконструкции,   капитальном   ремонте   или
   строительстве объектов недвижимости.  Предоставление имущественных
   прав осуществляется в форме сдачи в  аренду  либо  внесения  права
   пользования  объектом  в  уставный  капитал  хозяйственных обществ
   (товариществ), учреждаемых КУГИ.
        Схема подготовки     инвестиционно-тендерной    документации,
   необходимой для    проведения    инвестиционных    торгов     либо
   предоставления объекта     недвижимости    целевым    назначением,
   представлена в распоряжении губернатора Санкт-Петербурга от 8 июля
   1997 г.   N   678-р   "Об   утверждении  регламента  подготовки  и
   согласования инвестиционно-тендерной       документации        для
   предоставления  объектов  недвижимости и имущественных прав на них
   на   инвестиционных   условиях".    Заказчиком    по    разработке
   инвестиционно-тендерной документации    выступает    Комитет    по
   строительству. В обязанности указанного комитета входит подготовка
   перечня уникальных объектов инвестиций,  подлежащих предоставлению
   целевым назначением, осуществляемая совместно с КГА, КУГИ, КЗРиЗ и
   территориальными     управлениями     административных     районов
   Санкт-Петербурга.  С периодичностью не реже одного раза в  квартал
   на   рассмотрение   Городской   инвестиционно-тендерной   комиссии
   выносятся  списки  объектов,  подлежащих  внесению  в   упомянутый
   перечень.    Государственное    учреждение    "Фонд   капитального
   строительства,  реконструкции и капитального ремонта" осуществляет
   финансирование  подготовки инвестиционно-тендерной документации на
   объекты  инвестиций,  включенные  в  перечень.  В  случае   подачи
   инвестором заявки на объект,  не включенный в перечень, разработка
   инвестиционно-тендерной  документации   осуществляется   за   счет
   заявителя.
        Начальная цена объектов, выставляемых на инвестиционные торги
   или передаваемых целевым назначением, устанавливается на основании
   их рыночной стоимости и учитывает все виды выплат,  в том числе  в
   бюджет Санкт-Петербурга  (за  исключением  налоговых  платежей)  и
   предприятиям -   поставщикам   энергетических    ресурсов.    Цена
   предоставления объектов,      определяемая      по     результатам
   инвестиционных торгов  либо  устанавливаемая  при   предоставлении
   объектов  инвестиций  целевым  назначением,  уменьшается  на сумму
   затрат  по  подготовке  инвестиционно-тендерной  документации.   В
   случае,  если по результатам инвестиционных торгов объект подлежит
   передаче не лицу,  подавшему заявку, а иному инвестору, понесенные
   заявителем  затраты  компенсируются ему за счет средств победителя
   торгов в течение месяца с момента реализации  объекта  инвестиций.
   Компенсация  производится  с  учетом  индексации  затрат по ставке
   Центрального  банка  РФ  за  период  пользования   его   денежными
   средствами.
        Для оценки   рыночной   стоимости    объектов    недвижимости
   применяется ставка (норма) дисконтирования, под которой понимается
   ожидаемая инвестором норма прибыли  от  инвестиций  в  оцениваемый
   объект недвижимости.  Ставка  дисконтирования  при рыночной оценке
   объектов недвижимости офисного или торгового  назначения  площадью
   не менее   10000   кв.м,   не   имеющих  уникальных  особенностей,
   значительно влияющих на их потребительскую ценность,  определяется
   в соответствии с распоряжением КУГИ от 21 ноября 1997 г.  N 1293-р
   "Об утверждении методики определения ставки дисконтирования";  при
   рыночной оценке  иных  объектов  инвестиций ставка дисконтирования
   определяется индивидуально   в   соответствии   с    распоряжением
   губернатора Санкт-Петербурга  от  1  августа  1996  г.  N 113-р "О
   порядке оценки    недвижимого    имущества,     находящегося     в
   государственной собственности, и прав на него".
        В настоящий   момент   к   вновь   предоставляемым   объектам
   инвестиций не применяются требования, содержащиеся в распоряжениях
   мэра Санкт-Петербурга от 22 июня 1995 г.  N 632-р "О  внебюджетных
   формах инвестирования городской инфраструктуры и жилищной сферы" и
   от 22 апреля 1996 г. N 353-р "Об утверждении нормативов отчислений
   на развитие  городской  инфраструктуры и жилищной сферы и внесении
   изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 22 июня 1995  г.
   N 632-р"  (в  редакции  от 17 июля 1996 г.).  Исключением из этого
   правила являются случаи предоставления объектов инвестиций целевым
   назначением в     соответствии    с    перечнями,    утверждаемыми
   распоряжениями губернатора   Санкт-Петербурга   (примером    может
   служить распоряжение  от  19  мая 1997 г.  N 442-р "Об утверждении
   перечня объектов инвестиций,  выносимых на рассмотрение  Городской
   инвестиционно-тендерной комиссии        Санкт-Петербурга       для
   предоставления целевым назначением").
        В случаях,  специально  не  оговоренных  в нормативных актах,
   применяется порядок,  предусмотренный  распоряжением   губернатора
   Санкт-Петербурга от  10  декабря  1997  г.  N  1241-р  "О  порядке
   перечисления в  бюджет  Санкт-Петербурга   денежных   средств   на
   развитие городской   инфраструктуры",   в   котором  город  отдает
   приоритет взаиморасчетам,   осуществляемым   в   денежной   форме.
   Указанный порядок  варьируется  в  зависимости от размера денежных
   средств, передаваемых    инвестором    на    развитие    городской
   инфраструктуры; так,  исходный момент начала перечисления денежных
   средств в любом  случае  приравнен  к  месячному  сроку с  момента
   заключения договора   об  инвестиционной  деятельности  (в  случае
   предоставления объекта  целевым  назначением)   либо   к   моменту
   утверждения итогового  протокола инвестиционных торгов.  В случае,
   если размер передаваемых  денежных  средств  не  превышает  сумму,
   эквивалентную 50000 долларов США,  перечислению подлежит вся сумма
   в полном  объеме;  сумма,  не  превышающая  100000  долларов  США,
   перечисляется в трехмесячный срок,  ежемесячно,  равными долями. В
   случае, если   размер   денежных    средств    превышает    сумму,
   эквивалентную 100000  долларов США,  перечисление денежных средств
   осуществляется по следующему графику:
        - 20%  от общей суммы - в месячный срок с момента утверждения
   протокола инвестиционных  торгов  либо,  в  случае  предоставления
   объекта целевым назначением,  в месячный срок с момента заключения
   договора об инвестиционной деятельности;
        - 30%  от  общей суммы - в течение всего срока строительства,
   поквартально, равными долями;
        - 50%  от  общей  суммы  -  не  позднее двух недель до начала
   работы государственной приемочной комиссии.
        Перечисленные нормативные акты,  служащие целям активизации и
   упорядочения процесса      подготовки      инвестиционно-тендерной
   документации, организации   и  проведения  инвестиционных  торгов,
   явились базой для издания ряда распоряжений губернатора в 1998 г.
        На основании   поступивших  заявок  потенциальных  инвесторов
   распоряжением  губернатора Санкт-Петербурга  от 14 января  1998 г.
   N 30-р утвержден   перечень  объектов недвижимости, предоставление
   которых будет  осуществляться  путем   проведения   инвестиционных
   торгов.
        В целях  повышения  деловой  и   инвестиционной   активности,
   увеличения налоговых   поступлений   в   бюджет  Санкт-Петербурга,
   создания рабочих мест,  системного решения градостроительных задач
   издано распоряжение  губернатора  Санкт-Петербурга  от  16 февраля
   1998 г.  N 165-р "О первоочередных городских проектах,  подлежащих
   реализации в    1998-2000    годах".   В   соответствии   с   этим
   распоряжением, утвердившим    перечень    подлежащих    реализации
   проектов, создана   рабочая  группа  по  координации  деятельности
   структурных подразделений     Администрации      Санкт-Петербурга,
   связанной с реализацией проектов.  Органы Администрации представят
   рабочей группе  предложения  о  наиболее  эффективных   формах   и
   способах реализации  проектов и о подготовке бизнес-планов за счет
   средств бюджета Санкт-Петербурга по наиболее значимым проектам,  в
   числе которых   развитие  городских  территорий  в  зоне  Большого
   морского порта  Санкт-Петербург,   преобразование   территорий   и
   отдельных объектов Крестовского, Каменного и Петровского островов,
   клиника высокотехнологичной     кардиохирургии,     преобразование
   примыкающих к Сенной площади территорий и ряд других.
        Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 25 февраля  1998
   г. N  189-р  "О  проведении торгов по Жилищному проекту Российской
   Федерации" было подготовлено с целью  выполнения  обязательств  по
   Соглашению о    подзайме    между    мэрией   Санкт-Петербурга   и
   Правительством РФ от 17 июля 1995 г.,  а также  в  соответствии  с
   постановлением Правительства  РФ  от  5  января  1998  г.  N 2 "Об
   утверждении Порядка  организации  проведения  торгов   (аукционов,
   конкурсов) по  продаже  гражданам  и  юридическим  лицам земельных
   участков,  расположенных  на  территориях  городских  и   сельских
   поселений,  или права их аренды". Предоставлению на инвестиционных
   торгах подлежит  право  заключения  на   инвестиционных   условиях
   договоров  аренды ряда незастроенных земельных участков,  адресный
   перечень которых утвержден распоряжением.
        Исходя из  сказанного,  можно  с  уверенностью  сказать,  что
   внедрение конкурсной     процедуры     предоставления     объектов
   недвижимости на инвестиционных условиях является одним из основных
   направлений инвестиционной политики  города,  призванных  очертить
   круг прав и обязанностей граждан и юридических лиц, намеревающихся
   осуществлять инвестирование   в   принадлежащие   Санкт-Петербургу
   объекты недвижимости.
        Особое внимание необходимо уделить  проблеме,  представляющей
   на  сегодняшний  день особые трудности для инвесторов,  а именно -
   согласованию  землеустроительной  документации,  необходимой   для
   осуществления   инвестиционных   проектов.  На  стадии  подготовки
   инвестиционного предложения  для  рассмотрения  его  на  Городской
   инвестиционно-тендерной    комиссии   государственное   учреждение
   "Управление  инвестиций",  выступающее   от   лица   Комитета   по
   строительству,  заказывает проектной организации, имеющей лицензию
   установленного образца,  выполнение предпроектных проработок. В их
   объем   входит,  наряду  с  прочим,  определение  площади,  границ
   земельного участка на основе проектно-планировочной  документации,
   схема  застройки земельного участка в М 1:200 и М 1:500.  При этом
   общий  срок   этого   этапа   подготовки   инвестиционно-тендерной
   документации    определяется   сроком   разработки   предпроектных
   проработок проектной организацией,  то есть фактически не является
   ограниченным,  что вряд ли приемлемо для инвестора. Дополнительные
   трудности возникают на стадии утверждения границ  предоставленного
   инвестору  земельного  участка,  осуществляемого  в соответствии с
   Инструкцией по утверждению границ земельных участков,  ограничений
   и   сервитутов,  установленных  в  отношении  земельных  участков,
   фактически используемых  юридическими  лицами  в  Санкт-Петербурге
   (утверждена  распоряжением  мэра  Санкт-Петербурга  от 18 сентября
   1995 г. N 1010-р).
        Таким образом,  одной из первоочередных задач,  стоящих перед
   органами государственной   власти    Санкт-Петербурга,    является
   максимальное упрощение   землеустроительных   процедур,   а  также
   процесса получения согласований градостроительного характера.

                                                   Гл.специалист КУГИ
                                                      Е.Л.Голубовская


Списки

Право 2010


Новости партнеров
Счетчики
 
Популярное в сети
Реклама
Курсы валют
30.08.2016
USD
65.08
EUR
72.8
CNY
9.74
JPY
0.64
GBP
85.2
TRY
22
PLN
16.78
Разное