ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 30 августа 2006 г. N РС-исх2014
ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИЕЙ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЖИЛИЩНЫХ СЕРТИФИКАТОВ
Учитывая поступающие вопросы, касающиеся проведения
государственной регистрации договоров купли-продажи жилых
помещений за счет средств государственного жилищного сертификата -
свидетельства о выделении безвозмездной субсидии, а также в целях
установления единообразной регистрационной практики при проведении
правовой экспертизы в Главном управлении Федеральной
регистрационной службы по Московской области предлагаем
руководствоваться следующим.
1. В рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных
обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством" федеральной целевой
программы "Жилище" на 2002-2010 годы постановлением Правительства
Российской Федерации от 21.03.2006 N 153 утверждены Правила
выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в
рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных
обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством" федеральной целевой
программы "Жилище" на 2002-2010 годы (далее - Правила).
В соответствии с пунктом 2 Правил государственный жилищный
сертификат (далее - сертификат) является именным свидетельством,
удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств
федерального бюджета субсидии для приобретения жилого помещения.
Сертификат не является ценной бумагой. Предоставление субсидии
является финансовой поддержкой государства граждан Российской
Федерации в целях приобретения ими жилых помещений.
Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии,
удостоверяемой сертификатом, предоставляется гражданам Российской
Федерации, указанным в пункте 5 Правил, только один раз.
Необходимо отметить, что в связи с изданием постановления
Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 N 153
постановление Правительства Российской Федерации от 07.10.2004 N
522 "О некоторых вопросах по реализации подпрограммы
"Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы, входящей
в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы,
утратило силу.
Однако в соответствии с абзацем "е" пункта 3 постановления
Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 N 153 реализация
государственных жилищных сертификатов (свидетельств о
предоставлении безвозмездной субсидии на строительство или
приобретение жилья), выданных гражданам до 01.05.2006, а также
государственных жилищных сертификатов, выданных в целях замены
указанных сертификатов, осуществляется в порядке, предусмотренном
актами, в соответствии с которыми они были выданы. Следовательно,
при проведении правовой экспертизы необходимо учитывать дату
выдачи сертификата и применять действующие на момент выдачи
сертификата Правила выпуска и реализации государственных жилищных
сертификатов.
Датой выдачи сертификата является дата его подписания
уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу
сертификата. Срок действия сертификата, выданного в порядке
замены, исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате,
и составляет в отношении владельца сертификата для представления
сертификата в кредитную организацию, участвующую в реализации
подпрограммы (далее - банк) - 2 месяца, в отношении банка для
представления владельцем сертификата документов, предусмотренных
пунктом 55 Правил, - 9 месяцев, а в случае замены сертификата
(кроме замены в связи со смертью владельца сертификата или члена
его семьи) - 6 месяцев.
Сертификат, выданный в порядке замены, должен содержать
отметку, сделанную органом исполнительной власти, следующего
содержания:
"Взамен сертификата серия ________ номер ________".
Распорядитель счета в пределах срока действия договора
банковского счета имеет право приобрести на первичном или
вторичном рынке жилья на территории субъекта Российской Федерации,
указанного в сертификате, у физических и юридических лиц (одного
или нескольких) жилое помещение (индивидуальный жилой дом (часть
дома), одну или несколько квартир (комнат), отвечающее
установленным санитарным и техническим требованиям,
благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, в том
числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.
Приобретаемое жилое помещение (жилые помещения) оформляется в
общую собственность всех членов семьи владельца сертификата. При
приобретении более одного жилого помещения право собственности на
приобретаемые жилые помещения реализуется по договоренности членов
семьи владельца сертификата.
Распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не
только в пределах средств субсидии, но и с использованием
собственных и (или) заемных (кредитных) средств.
2. Государственная регистрация договоров купли-продажи жилых
помещений с использованием сертификата осуществляется в порядке,
установленном статьями 13, 16-18 Федерального закона от 21.07.1997
N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон),
Методическими рекомендациями по порядку государственной
регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности
на жилые помещения, утвержденными приказом Министерства юстиции
Российской Федерации от 01.07.2002 N 233.
Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной
регистрации документы представляются на государственную
регистрацию с учетом требований пункта 5 статьи 18 Федерального
закона.
При проведении государственной регистрации прав собственности
на основании договоров купли-продажи жилых помещений с
использованием жилищного сертификата необходимо учитывать
(обращать внимание), что приобретение доли в праве общей долевой
собственности на жилое помещение с использованием сертификатов
Правилами не предусмотрено.
Указанными Правилами установлен норматив общей площади жилого
помещения, который применяется для расчета размера субсидии и при
государственной регистрации не учитывается.
Однако часть 4 статьи 50 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее - ЖК РФ) определяет понятие учетной нормы площади жилого
помещения, которой является минимальный размер площади жилого
помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности
граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на
учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
В соответствии с пунктом 5 статьи 50 ЖК РФ учетная норма
устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой
нормы не может превышать размер нормы предоставления,
установленной данным органом.
В этой связи при осуществлении государственной регистрации
считаем необходимым учитывать размер учетной нормы, установленный
в соответствующем муниципальном образовании.
Поскольку при покупке жилого помещения с использованием
сертификата оплата по договору производится банком в течение 3
рабочих дней с даты представления в банк по месту приобретения
жилья договора банковского счета, договора купли-продажи жилого
помещения и свидетельства о государственной регистрации права
собственности на жилое помещение, в соответствии с пунктом 5
статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не
предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара
покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (в том числе
с рассрочкой платежа), находится в залоге у продавца как гарантия
исполнения покупателем своей обязанности по оплате этого товара.
Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N
102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона
подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация
ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного
заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная
регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с
государственной регистрацией права собственности лица, чьи права
обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным
законом.
Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы
на государственную регистрацию, обязано предупредить стороны
договора о том, что в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним будет внесена запись об
ограничении (обременении) его права ипотекой. В заявлении о
государственной регистрации сделки и (или) перехода права
заявитель должен сделать отметку, что он предупрежден о проведении
государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона
(пункт 26 инструкции, утвержденной приказом Министерства юстиции
Российской Федерации от 15.06.2006 N 213).
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при
купле-продаже являются диспозитивными, они действуют, если
соглашением сторон не предусмотрено иное. То есть, если
представленный на государственную регистрацию договор купли-
продажи содержит условие о том, что у продавца не возникает права
залога на приобретаемое за счет средств жилищного сертификата
жилое помещение, регистрационная запись в подраздел III - 2
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним не вносится.
Государственная регистрация погашения записи об ипотеке в силу
закона в соответствии с частью 1 статьи 25 Закона об ипотеке
осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и
залогодержателя о прекращении залога. Государственная пошлина за
погашение регистрационной записи об ипотеке с учетом имеющихся
рекомендаций не взимается.
Руководитель Главного управления
П.И. Селезнев
|
