УТВЕРЖДАЮ
Вице-губернатор
Санкт-Петербурга
В.Г.Меттус
16 января 1997 года
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ОТЧИСЛЕНИЙ
ПО ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОГОВОРАМ
О СОЗДАНИИ НОВОЙ ПЛОЩАДИ
В ЭКСПЛУАТИРУЕМЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ
ЗА СЧЕТ ИХ НАДСТРОЙКИ И РЕКОНСТРУКЦИИ
ЧЕРДАКОВ И МАНСАРД
1. Методика определения размера отчислений по инвестиционным
договорам о создании новой площади в эксплуатируемых жилых домах за
счет их надстройки и реконструкции чердаков и мансард (далее -
Методика) распространяется на эксплуатируемые многоквартирные жилые
дома, находящиеся на балансе ГПРЭП (УЖХ и Б), в которых
Санкт-Петербург имеет долю в праве общей собственности на общие
помещения, несущие конструкции дома и внеквартирное оборудование.
2. Методика предназначена для определения размеров отчислений
по инвестиционным договорам.
2.1. о переоборудовании чердаков и их частей в жилые или
нежилые помещения;
2.2. о переоборудовании существующих расселенных мансардных
этажей (или их частей) в жилые и нежилые помещения;
2.3. о создании дополнительных этажей над существующими
чердачными и бесчердачными домами (или их частями) для размещения в
этих этажах жилых и нежилых помещений.
3. Размеры отчислений определяются по формуле:
О = (Си + Ск) * Кп * Пн
О - размер отчислений;
Си - стоимость инженерного обеспечения в расчете на
1 кв.м вновь создаваемой площади;
Ск - стоимость конструкций существующего дома, используемых
при создании новой площади, в расчете на 1 кв.м площади
дома;
Кп - коэффициент, отражающий потребительские качества
зоны расположения объекта;
Пн - количество вновь создаваемой площади (кв.м).
4. Стоимость инженерного обеспечения (Си) принимается равной
5.3 руб. (в ценах 1984 года) на 1 кв.м вновь создаваемой площади с
индексацией в соответствии с устанавливаемым индексом цен на
строительные работы.
5. Порядок определения стоимости используемых конструкций
существующего дома (Ск) см. Приложение 1.
6. Коэффициенты потребительских качеств зон расположения
объектов (Кп) принимаются по таблице 1.
Таблица 1
--------T------T----T-----T-----T----T----T-----T------T-----T------¬
¦ Зона ¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 10 ¦
+-------+------+----+-----+-----+----+----+-----+------+-----+------+
¦ Кп ¦ 1.39 ¦1.32¦ 1.21¦ 1.14¦1.08¦1.00¦ 0.89¦ 0.78 ¦ 0.69¦ 0.57 ¦
L-------+------+----+-----+-----+----+----+-----+------+-----+-------
Зоны показаны на карте города (Приложение 2).
7. Количество вновь создаваемой площади (Пн) определяется как
сумма общих площадей всех вновь создаваемых квартир и нежилых
помещений, подсчитанных в соответствии с указаниями СНиП, с учетом
балконов, лоджий, веранд.
8. Для случаев нежилого использования вновь образуемой площади
предлагаются следующие коэффициенты потребительских качеств
помещений в тех же зонах (таблица 2).
Таблица 2
--------T------T----T-----T-----T----T----T-----T------T-----T------¬
¦ Зона ¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 10 ¦
+-------+------+----+-----+-----+----+----+-----+------+-----+------+
¦ Кп ¦ 2.00 ¦1.92¦ 1.78¦ 1.61¦1.42¦1.21¦ 0.93¦ 0.69 ¦ 0.59¦ 0.50 ¦
L-------+------+----+-----+-----+----+----+-----+------+-----+-------
Приложение 1
Порядок
определения действительной балансовой стоимости
конструктивных элементов жилого дома
Исходные документы: 1. технический паспорт на жилой дом
(строение)
2. инвентарная карточка (карточка учета
основных средств) на жилой дом
(строение)
А. Исходные данные из технического паспорта:
- из раздела I "Общие сведения": год постройки -
количество этажей -
количество лестниц -
общая полезная площадь дома - кв.м
- из раздела IV "Описание конструктивных элементов и
определение износа жилого дома":
- данные по всем наименованиям конструктивных элементов в:
графе 7 "удельный вес конструктивных элементов с поправками" и
итог по этой графе;
в графе 8 "износ в %%";
а также результат процента износа, который приведен внизу после
итогов таблицы раздела IV.
Б. Исходные данные из инвентарной карточки дома:
- "стоимость" в шапке карточки (восстановительная стоимость на
дату начисления износа)_____________;
- дата начисления износа____________г. (дата последней
переоценки восстановительной стоимости объекта);
- начальный износ__________(по состоянию на дату последней
переоценки)
- накопленный износ_________(за период с даты последней
переоценки до даты расчета)
- месячный износ___________(справочно - деление суммы
накопленного износа на месячный износ определяет число месяцев
износа с начала отсчета).
Расчет:
1) Определяется процент износа на дату начисления накопленного
износа.
накопленный износ х 100
----------------------- = процент износа (с округлением до второго
стоимость знака после запятой).
2) Определяется коэффициент прироста износа дома в целом (с
даты заполнения технического паспорта на дату начисления
накопленного износа):
% на дату начисления износа
------------------------------- = К(прироста износа) (с округлением
% на дату заполнения таблицы IV до двух знаков
после запятой)
3) Действительная балансовая стоимость конструктивного элемента
определяется в следующем порядке:
3.1. Восстановительная балансовая стоимость всего здания в
денежном выражении принимается за итог графы 7 (в %%) из таблицы
раздела IV, технического паспорта.
3.2. Восстановительная стоимость отдельно взятого
конструктивного элемента определяется из графы 7 таблицы IV, по
формуле:
восстановительная стоимость дома х удельный вес конструктивного
элемента
----------------------------------------------------------------- =
итог удельных весов всех конструктивных элементов дома
= восстановительная стоимость конструктивного элемента
3.3. Определяется процент износа конструктивного элемента на
момент расчета, по формуле:
процент износа (графа 8) х К(прироста износа) = процент износа на
момент расчета.
3.4. Действительная балансовая стоимость конструктивного
элемента в целом определяется по формуле:
восстановительная стоимость конструктивного
элемента х (100-% износа)
--------------------------------------------------- =
100
= действительная стоимость конструктивного элемента в целом
4. С учетом реально используемых конструктивных элементов в
соответствии с принципиальным конструктивным решением создания новой
площади производится корректировка действительной стоимости
конструктивного элемента (ДСКЭ) в целом, с учетом объема
использования данного конструктивного элемента.
4.1. Используемые конструкции:
4.1.1. Стены капитальные в пределах верхнего этажа здания.
4.1.2. Чердачное перекрытие.
4.1.3. Крыша.
4.1.4. Внутренние инженерные сети.
4.1.5. Лестничные клетки в пределах маршей, ведущих на чердак.
4.2. Корректировка стоимости используемых конструкций
производится путем соответствующих операций над действительной
стоимостью конструктивных элементов (ДСКЭ)
по позициям:
по 4.1.1. ДСКЭ принимается с постоянным коэффициентом к = 0.66
(без учета стоимости перегородок), делимая на число наземных этажей
здания (строения);
по 4.1.2. ДСКЭ - принимается с делением ее на число этажей дома
(строения) + 1;
по 4.1.3. ДСКЭ принимается полностью;
по 4.1.4. ДСКЭ принимается с постоянным коэффициентом к = 0.3
(без учета внутриквартирных разводок, приборов и оборудования);
по 4.1.5. ДСКЭ принимается разделенная на произведение числа
лестничных маршей, включая ведущих на чердак, на число используемых
чердачных лестничных маршей.
5. Складывая стоимости используемых конструктивных элементов,
получаем действительную стоимость, возмещение которой собственнику
должен произвести инвестор.
6. Полученная в п.5 величина делится на размер всей общей
площади дома для получения действительной стоимости, возмещаемой
инвестором в расчете на 1 кв.м (Ск).
ОБОСНОВАНИЕ
"МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ОТЧИСЛЕНИЙ
ПО ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОГОВОРАМ
О СОЗДАНИИ НОВОЙ ПЛОЩАДИ В ЭКСПЛУАТИРУЕМЫХ
ЖИЛЫХ ДОМАХ ЗА СЧЕТ ИХ НАДСТРОЙКИ И
РЕКОНСТРУКЦИИ ЧЕРДАКОВ И МАНСАРД"
1. Область применения
1.1. "Методика определения размера отчислений по инвестиционным
договорам о создании новой площади в эксплуатируемых жилых домах за
счет их надстройки и реконструкции чердаков и мансард" (далее -
Методика) разработана на основании распоряжения мэра
Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-р "О реконструкции чердаков и
мансард", п.6.1.
1.2. Предложенное название Методики отражает реально возникшую
необходимость включить в границы рассмотрения не только случаи
реконструкции существующих чердаков или мансард, но и близкие к ним
по существу выполняемых работ случаи создания дополнительных этажей
над бесчердачными и чердачными домами. Примером может служить
надстройка типовых зданий первых массовых серий, причем
надстраиваемые этажи могут быть мансардными (то есть с наклонными
стенами) или обычными. Определяющим признаком, объединяющим
перечисленные работы, является их проведение без прекращения
эксплуатации существующих домов, что соответствует п.1 упомянутого
выше Распоряжения N 128-р.
2. Исходные положения
2.1. Реконструкция чердаков и мансард, надстройка этажей над
эксплуатируемыми зданиями позволяет создавать относительно недорогую
новую площадь и, следовательно, способствует расширению масштабов
строительной деятельности, что, само по себе, выгодно для города. К
этой выгоде присоединяются другие: снятие (или заметное сокращение)
проблемы ремонта крыш и кровель, ликвидация криминогенных зон. Таким
образом, город заинтересован в расширении объема инвестиций,
привлекаемых к рассматриваемой деятельности. Размеры отчислений,
устанавливаемые с учетом всей совокупности интересов города, должны
учитывать и эту заинтересованность.
2.2. Спецификой инвестиционной деятельности по переоборудованию
чердаков являются сравнительно небольшие размеры отдельных объектов
(в значительной части случаев речь идет о создании до 100 кв.м новой
площади) и, следовательно, об относительно ограниченных инвестициях.
Одновременно, масштабы работ по переоборудованию чердаков имеют
тенденцию к росту. Можно предположить дальнейшее существенное
увеличение числа объектов, в том числе за счет надстройки
нерасселяемых домов первых массовых серий. Следствием обоих
указанных причин является необходимость сделать методику достаточно
простой, позволяющей выполнять необходимые расчеты на основании
имеющихся документов и предельно ограниченных по объему проектных
проработок. Только в этом случае будет обеспечено необходимое
(особенно для некрупных инвесторов) предельное сокращение сроков и
стоимости "стадии риска", требующей затрат, которые могут оставаться
для потенциального инвестора некомпенсированными.
2.3. Как уже отмечено, вновь создаваемые объекты имеют, как
правило, небольшую площадь. Передача части ее в качестве доли
отчислений, как это предусмотрено для нового строительства
(Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 22.04.96 N 353-р, Приложение
1, п.1), нецелесообразно, а чаще невозможно. Поэтому отчисления
должны рассчитываться только в денежном выражении.
2.4. На момент заключения инвестиционного договора объект
инвестиционной деятельности или отсутствует (если речь идет о
создании дополнительного этажа, например над 5-этажным панельным
зданием), или находится совершенно не в том виде, который он
приобретет после завершения инвестиционной деятельности (если речь
идет о переоборудовании чердака). Таким образом, объективная оценка
рыночной стоимости объекта как основа расчета размера отчислений
(что определено п.4 Приложения к упомянутому выше Распоряжению мэра)
на этапе заключения инвестиционного договора в рассматриваемом
случае невозможна. Правильнее учитывать те реальные услуги, которые
город предоставляет инвестору, давая ему право преобразовать чердак
или возвести дополнительный этаж над эксплуатируемым домом.
3. Принцип определения размера отчислений
3.1. С учетом изложенного в разделе 2 предлагается размеры
отчислений определять как компенсацию за предоставление:
- инженерно оборудованной территории, на которой создается
новая площадь;
- конструкций и элементов дома (строения), используемых при
создании новой площади.
Кроме того, при определении размера отчислений обязательным
представляется учет потребительской привлекательности зоны города,
где создается новая площадь.
3.2. Размеры компенсации за предоставление
инженерно оборудованной территории определены на основании анализа
данных АО ЛенНИИпроект о затратах на городскую инфраструктуру.
Анализ (Приложение 1) выполнен для разных условий строительства. В
наибольшей степени в отношении нагрузки на инженерную инфраструктуру
деятельность по реконструкции чердаков и мансард и по надстройке
эксплуатируемых зданий соответствует новому строительству в зонах
уплотнения застройки (Таблица 1 Приложения 1). Поэтому в методике
предлагается использовать удельные показатели, приведенные в этой
таблице. Поскольку отчисления на головные сооружения производятся
отдельно, при регистрации Технических условий на присоединение вновь
создаваемой площади к городским магистральным сетям, в расчете
должна быть учтена удельная стоимость без стоимости головных
сооружений - 5.3 руб. на 1 кв.м вновь создаваемой общей площади (в
ценах 1984 года).
3.3. Правила расчета размеров компенсации за использование
конструкций и элементов существующего дома (строения) определены в
Приложении 1 к Методике.
3.4. Коэффициенты потребительских качеств разных зон города
отражают привлекательность этих зон с точки зрения размещения жилья.
Коэффициенты были получены при выполнении работы "Определение
коэффициентов к базисной величине квартирной платы в
Санкт-Петербурге" (заказ Департамента по содержанию жилищного фонда;
1993 год) ее участниками - специалистами института "ЛенНИПИгенплана"
на основании обработки данных экспертных оценок (Приложение 2).
Приведенные в указанной работе рентные коэффициенты характеризуют
относительную привлекательность зон. Для удобства использования
коэффициенты пересчитаны, причем за 1.0 принят рентный коэффициент
зоны 6 - наименее привлекательной из зон, включающих значительное
количество существующих жилых строений. Следует отметить, что на
шесть зон обычно делится территория города в публикуемых, например,
"Недвижимостью Петербурга" данных о рыночной стоимости жилой
площади. При этом границы зон и соотношение цен в разных зонах
близко совпадают с предложенными в настоящей работе.
3.5. Методика, как сказано выше, распространяется на случаи
создания новой площади в жилых домах. Реализованные и
разрабатываемые проекты этой деятельности предусматривают только
жилое назначение вновь создаваемой площади, что, практически,
предопределено действующими Строительными нормами и правилами,
исключающими обслуживание жилой и нежилой функции общей лестницей.
Это обстоятельство обосновывает отсутствие необходимости учитывать
при определении размера отчислений характер использования вновь
создаваемой площади. Следует отметить, что Распоряжение N 353-р
практически уравнивает нормативы отчислений при создании жилья
(Приложение п.1.2 - 20 руб. за 1 кв.м общей полезной площади дома +
7% вновь построенной общей полезной площади) и встроенных в жилые
дома нежилых помещений (Приложение, п. 21 - 30 руб. за 1 кв.м общей
площади).
Обоснование "Методики"
Приложение 1
ЗАТРАТЫ НА СОЗДАНИЕ ИНЖЕНЕРНОЙ
ИНФРАСТРУКТУРЫ (Таблица 1)
Затраты на инженерную инфраструктуру
по районам уплотнения
(на период до 2000 года)
Таблица 1
----T------------------T---------T------------------------------------------------T-----------¬
¦ N ¦ Адрес объекта ¦ Общая ¦ Затраты на инженерную инфраструктуру (в ¦ Удельные ¦
¦ N ¦ ¦ площадь ¦ ценах 1984 года), млн.руб. ¦ затраты ¦
¦ ¦ ¦ жилья +------------------------------------------------+ на инже- ¦
¦ ¦ ¦ ¦ в том числе ¦ нерную ¦
¦ п ¦ ¦ +------T-----------------------------------------+ инфра- ¦
¦ / ¦ ¦ ¦ Всего¦ в том числе ¦ структуру ¦
¦ п ¦ ¦ ¦ +---T-----T-----T------T-----T-----T------+ млн.руб. ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦до-¦водо-¦кана-¦тепло-¦газо-¦элек-¦голов-¦ на 1 кв.м ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ро-¦снаб-¦лиза-¦снаб- ¦снаб-¦тро- ¦ные ¦ общей ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ги ¦же- ¦ция ¦же- ¦же- ¦снаб-¦соору-¦ площади ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ние ¦ ¦ние ¦ние ¦же- ¦же- ¦ жилья ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ние ¦ния ¦ ¦
+---+------------------+---------+------+---+-----+-----+------+-----+-----+------+-----------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 10 ¦ 11 ¦ 12 ¦
L---+------------------+---------+------+---+-----+-----+------+-----+-----+------+------------
1 Шувалово-Озерки 0.48 10.48 - 0.24 0.83 0.13 - - 9.26 2.18
2 Калининский р-н, 0.16 1.30 - 0.40 0.90 - - - - 8.13
кварталы 38, 43,
46, 47, 49, 50,
51, 54
3 Гражданский пр., 0.12 0.51 - - 0.30 - 0.20 - 0.01 42.5
кварталы 11, 17,
18
4 Кировский р-н; 0.19 1.23 - 0.20 0.40 - - - 0.63 6.47
Ульянка
5 Ржевка-Пороховые, 0.19 0.93 - 0.40 0.30 - - - 0.23 4.89
кварталы 3, 4,
10, 11, 12, 14
6 Б.Охта, кварталы 0.06 0.38 - 0.16 0.18 - - - 0.04 6.33
18, 26, 27, 40
7 Урицк, кварталы 0.11 2.92 0.3 0.20 0.30 0.60 0.29 0.36 0.87 26.55
4, 9, 10, 11,
19, 20
8 Юго-Запад 0.08 1.25 - 0.20 0.30 0.40 0.11 - 0.24 15.62
9 Московский район, 0.2 0.76 - 0.16 0.16 0.20 0.02 0.12 0.10 3.80
кварталы восточнее
пр.Гагарина
Итого 1.59 19.74 0.3 8.06 11.38 12.42
100% 1.5% 40.8% 57.7%
Удельные затраты на инженерную инфраструктуру без учета
головных сооружений - 5.26 руб./кв.м.
Обоснование "Методики"
Приложение 2
ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТОВ
К БАЗОВОЙ ВЕЛИЧИНЕ КВАРТИРНОЙ
ПЛАТЫ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
Раздел 4. Зонирование территории города Санкт-Петербурга
по степени удобства места проживания
Данный раздел работы по дифференцированию квартирной платы за
проживание в квартирах муниципального и государственного жилищного
фонда в зависимости от совокупности качеств жилища выполнен группой
специалистов института Генерального плана Санкт-Петербурга.
Работа выполнена на основе модели, разработанной для
зонирования территории с целью введения дифференцированной ставки
земельного налога и установления ориентировочной ставки арендной
платы за пользование территории.
В начале разработки методического подхода к дифференцированию
квартирной платы в качестве дифференциации территории по фактору
удобства места проживания первым побуждением было воспользоваться
уже произведенной дифференциацией территории города по зонам
различной градостроительной ценности, выполненной для целей
земельного налогообложения.
Однако после анализа поставленной задачи и данной
дифференциации авторы данной работы пришли к выводу о некорректности
такого подхода. Дело в том, что в работе, посвященной задаче
земельного налогообложения, исследованию прежде всего были
подвергнуты достоинства или недостатки городской территории для
использования ее некой "усредненной" доходной функцией. Значительную
долю в такой "усредненной" функции составляют промышленность,
коммунально-складская, транспорт (в т.ч. внешний), торговля. Кроме
того, территории ценные для использования "вообще", могут оказаться
весьма малоценными для конкретного использования "в частности", тем
более, что рассматриваемая частность не входит в совокупность того,
что составляет исходное "вообще".
При выделении зон различной градостроительной ценности для
жилой функции использовано социально-экономическое районирование
территории города, выполненное для решения названных предыдущих
задач, которое в силу своей дробности (214 социально-экономических
районов в пределах границ Большого Санкт-Петербурга) является
универсальным, не зависящим от того, в интересах какой функции
исследуется территория города. Информационное обеспечение,
необходимое для расчета количественных относительных показателей, с
помощью которых дифференцируется территория города, представляет
собой совокупность показателей, каждый из которых является
объективной градостроительной, социальной или экономической
характеристикой территории социально-экономического района. Речь
идет о таких характеристиках, как:
- доступность до центра города;
- связанность с другими жилыми районами;
- связанность с системой мест приложения труда;
- доступность до зеленых массивов городского значения;
- озелененность в районе;
- плотность сети обслуживания;
- экологическая обстановка в районе.
Весомость каждого из этих показателей в совокупном их влиянии
на достоинства территории для жилых целей получены в результате
обработки мнений 25-ти экспертов из числа различных специалистов,
специально привлеченных для получения экспертных оценок.
Промежуточным результатом расчета являются безразмерные
коэффициенты, которыми относительно друг друга характеризуются
искомые достоинства социально-экономических районов. С помощью
кластерного анализа все многообразие значений этих коэффициентов
было сведено к 10 усредненным значениям коэффициентов, что дало
возможность агрегировать 214 социально-экономических районов в 10
зон градостроительной ценности для жилой функции.
Коэффициенты, которыми характеризуются эти зоны:
1 - 80,4
2 - 76,5
3 - 70, 2
4 - 65, 2
5 - 62,3
6 - 57,8
7 - 51,5
8 - 45,2
9 - 39,8
10 - 33,0
Каждая из этих зон состоит из целого числа
социально-экономических районов, границы которых, как было сказано
выше, определенные на предыдущем этапе моделирования экономических
характеристик территории, зафиксированы в Решении Петросовета N 177
от 23.06.92 прил.1-3 "О земельном налоге в Санкт-Петербурге".
Архитектор П.Н.Никонов
Обоснование "Методики"
Приложение 3
Примеры расчета
действительной балансовой стоимости конструктивных элементов
Расчет 1 - дом 43 по Бассейной улице
Исходные данные:
Раздел I
а) Технический паспорт: год постройки - 1953
количество этажей - 6
количество лестниц - 5
общая площадь здания (строения) 3777.3
кв.м
Раздел IV гр.7 гр.8
N 2 Стены и перегородки 21% 20%
N 3 Перекрытия 13% 25%
N 4 Крыша 2% 40%
N 8 Сантехника 12.4% 25%
N 9 Лестницы (разные работы) 5% 15%
-----------------------
97.4%
Процент износа здания в целом - 24%
б) Инвентарная карточка
- стоимость - 4 006 423 590 руб.
- дата начисления износа - 01.01.96
- начальный износ - 1 238 229 720 руб.
- накопленный износ - 1 259 597 320 руб.
- месячный износ - 2 670 950 руб.
1) % износа на дату начисления накопленного износа
1 259 597 320 х 100
------------------- = 31.439 = 31.44%
4 006 423 590
2) Определение коэффициента прироста износа дома в целом:
34.44
----- = 1.31
24
3) Определение действительной стоимости конструктивных
элементов производим через:
3.1. Определение восстановительной стоимости, используемых
конструктивных элементов путем принятия стоимости 4 006 423 590 за
97.4 (итог графы 7) и далее:
4 006 423 590 х 21
3.2. стен и перегородок: ------------------ = 863 807 961
97.4
4 006 423 590 х 13
перекрытия ------------------ = 534 738 261
97.4
4 006 423 590 х 2
крыши ----------------- = 82 267 425
97.4
4 006 423 590 х 12.4
сантех.оборудование -------------------- = 510 058 034
97.4
4 006 423 590 х 5
лестницы (из разных работ) ----------------- = 200 321 180
97.4
3.3. Определяем процент износа конструктивных элементов на
момент расчета.
стены и перегородки 20 х 1.31 = 26.2%
перекрытия 25 х 1.31 = 32.75%
крыша 40 х 1.31 = 52.4%
сантехника 25 х 1.31 = 32.75%
лестницы 15 х 1.31 = 19.65%
3.4. Определяем действительную стоимость конструктивных
элементов:
863 807 961 х (100 - 26.2)
стены и перегородки -------------------------- = 637 490 275 руб.
100
534 738 261 х (100 - 32.75)
перекрытия --------------------------- = 359 611 481
100
82 267 425 х (100 - 52.4)
крыша ------------------------- = 39 159 294
100
510 058 034 х (100 - 32.75)
сантехоборудование --------------------------- = 343 014 028
100
200 321 180 х (100 - 19.65)
лестницы (из разных работ) --------------------------- =
100
= 160 958 068
4.(4.1.) Принимается для дальнейшего расчета действительная
стоимость реально используемой части конструктивных элементов.
637 490 275 х 0.66
4.1.1. Стены и перегородки (к=0.66) ------------------ =
6
= 70 123 930
359 611 481
4.1.2. Перекрытия (7 этажей) ----------- = 51 373 069
6 + 1
4.1.3. Крыша К = 1.0: 39 159 294 х 1.0 = 39 159 294
4.1.4. Внутренние сантехработы (К = 0.3) 343 014 028 х 0.3 =
102 904 208
160 958 068 х 2 (марши, ведущие на чердак)
4.1.5. Лестницы --------------- = 8 471 477
38
5. Действительная балансовая стоимость к возмещению инвестором
70 123 930 + 51 373 069 + 39 159 294 + 102 904 208 =
= 263 560 501
6. Действительная стоимость на 1 кв.м общей площади при
3777.3 кв.м
263 560 501
Ск = ----------- = 69 774. 8 руб. за 1 кв.м общей площади к
3777.3
возмещению инвестором
Расчет 2 - дом 25 по Бассейной улице
Исходные данные:
Раздел I
а) Технический паспорт: год постройки - 1962
количество этажей - 5
количество лестниц - 5
общая площадь здания (строения) 4 531 кв.м
Раздел IV гр. 7 гр.8
N 2 Стены и перегородки 33% 5%
N 3 Перекрытия 12% 5%
N 4 Крыша 4% 20%
N 8 Сантехника 10.65% 25%
N 9 Лестницы (разные работы) 7% 5%
--------------------
99.69%
Процент износа здания в целом - 11%
б) Инвентарная карточка
- стоимость - 3 874 591 500 руб.
- дата начисления износа - 01.01.96
- начальный износ - 1 321 240 627 руб.
- накопленный износ - 1 347 071 235 руб.
- месячный износ - 3 228 826 руб.
1) % износа на дату начисления накопленного износа
1 347 071 235 х 100
------------------- = 34.767 = 34.77%
3 874 591 500
2) Определение коэффициента прироста износа дома в целом:
34.77
----- = 3.16
11
3) Определение действительной стоимости конструктивных
элементов производим через:
3.1. Определение восстановительной стоимости, используемых
конструктивных элементов.
3.1. при стоимости = 3 874 591 500 за 99.69% (итог гр.7)
3 874 591 500 х 33
3.2. стен и перегородок: ------------------ = 1 282 591 228
99.69
3 874 591 500 х 12
перекрытия ------------------ = 466 396 810
99.69
3 874 591 500 х 4
крыши ----------------- = 155 165 603
99.69
3 874 591 500 х 10.65
сантех.оборудование --------------------- = 413 927 170
99.69
3 874 591 500 х 7
лестницы ----------------- = 272 064 800
99.69
3.3. Определяем процент износа конструктивных элементов на
момент расчета:
стены и перегородки 5 х 3.16 = 15.8%
перекрытия 5 х 3.16 = 15.8%
крыша 20 х 3.16 = 63.2%
сантехника 25 х 3.16 = 79,0%
лестницы 5 х 3.16 = 15.8%
3.4. Определяем действительную стоимость конструктивных
элементов:
1 282 591 228 х (100 - 15.8)
стены и перегородки ---------------------------- =
100
= 1 079 941 814 руб.
466 396 810 х (100 - 15.8)
перекрытия -------------------------- = 392 706 114
100
155 165 603 х (100 - 63.2)
крыша -------------------------- = 57 100 942
100
413 927 170 х (100 - 79.0)
сантехоборудование -------------------------- = 86 924 706
100
272 064 806 х (100 - 15.8)
лестницы (из разных работ) -------------------------- = 229 078 567
100
4.(4.1.) Принимается для дальнейшего расчета реальная
действительная стоимость реально используемой части конструктивных
элементов.
1 079 941 814 х 0.66
4.1.1. Стены и перегородки (к = 0.66) -------------------- =
5
= 142 552 319
392 706 114
4.1.2. Перекрытия (5 этажей) ----------- = 65 451 019
5 + 1
4.1.3. Крыша К = 1: 57 000 942 х 1.0 = 57 000 942
4.1.4. Внутренние сантехработы (К = 0.3) 86 924 706 х 0.3 =
= 26 077 412
29 078 567 х 0
4.1.5. Лестницы -------------- = 0
50
5. Действительная балансовая стоимость к возмещению инвестором
142 552 319 + 65 451 019 + 57 000 942 + 26 077 412 + 0 = 291 081 692
руб.
6. Действительная стоимость на 1 кв.м общей площади при 4531
кв.м
291 081 692
Ск = ----------- = 64 242 руб. за 1 кв.м общей площади к
4531
возмещению инвестором
Расчет 2 - по наб.реки Фонтанки литер "А"
Исходные данные:
Раздел I
а) Технический паспорт: год постройки - 1917
количество этажей - 5
количество лестниц - 5
общая площадь здания (строения) 4 797.6 кв.м
Раздел IV гр.7 гр.8
N 2 Стены и перегородки 21% 30%
N 3 Перекрытия 10% 0%
N 4 Крыша 2% 0%
N 8 Сантехника 15.9% 0%
N 9 Лестницы (разные работы) 5% 30%
------------------------
98.66%
Процент износа здания в целом - 11.55%
б) Инвентарная карточка
- стоимость - 5 614 360 391 руб.
- дата начисления износа - 01.01.96
- начальный износ - 759 625 961 руб.
- накопленный износ - 796 581 702 руб.
- месячный износ - 4 106 193 руб.
1) % износа на дату начисления накопленного износа
796 581 702 х 100
----------------- = 14.19%
5 614 360 391
2) Определение коэффициента прироста износа дома в целом:
14.19
----- = 1.228 = 1.23
11.55
3) Определение действительной стоимости конструктивных
элементов производим через:
3.1. Определение восстановительной стоимости, используемых
конструктивных элементов путем принятия 5 614 360 391 руб. за 98.66%
(итог гр.7)
5 614 360 391 х 21
3.2. стен и перегородок: ------------------ = 1 195 029 072
98.66
5 614 360 391 х 10
перекрытия ------------------ = 569 061 463
98.66
5 614 360 391 х 2
крыши ----------------- = 113 812 293
98.66
5 614 360 391 х 15.9
сантех.оборудование -------------------- = 904 807 726
98.66
5 614 360 391 х 5
лестницы ----------------- = 284 530 731
98.66
3.3. Определяем процент износа конструктивных элементов на
момент расчета:
стены и перегородки 30% х 1.23 = 36.9%
перекрытия 0% х 1.23 = 0%
крыша 0% х 1.23 = 0%
сантехника 0% х 1.23 = 0%
лестницы 30% х 1.23 = 36.9%
3.4. Определяем действительную стоимость конструктивных
элементов:
1 195 029 072 х (100 - 36.9)
стены и перегородки ---------------------------- =
100
= 754 063 344 руб.
569 061 463 х (100 - 0)
перекрытия ----------------------- = 569 061 463
100
13 812 293 х (100 - 0)
крыша ---------------------- = 113 812 293
100
904 807 726 х (100 - 0)
сантехоборудование ----------------------- = 904 807 726
100
284 530 731 х (100 - 36.9)
лестницы (из разных работ) -------------------------- =
100
= 179 538 891
4.(4.1.) Принимается для дальнейшего расчета реальная
действительная стоимость реально используемой части конструктивных
элементов.
754 063 344 х 0.66
4.1.1. Стены и перегородки (к = 0.66) ------------------ =
5
= 99 536 361
569 061 463
4.1.2. Перекрытия (5 этажей) ----------- = 94 843 577
5 + 1
4.1.3. Крыша К = 1: 113 812 293 х 1.0 = 113 812 293
4.1.4. Внутренние сантехработы (К = 0.3) ... 807 726 х 0.3 =
271 442 318
179 538 891 х 2
4.1.5. Лестницы --------------- = 6 905 342
52
5. Действительная балансовая стоимость к возмещению инвестором
99 536 361 + 94 843 577 + 113 812 293 + 271 442 318 +
+ 6 905 342 = 586 539 891 руб.
6. Действительная стоимость на 1 кв.м общей площади при 4797.6
кв.м
586 539 891
Ск = ----------- = 122 257 руб. за 1 кв.м общей площади
4797.6
к возмещению инвестором
Обоснование "Методики"
Приложение 4
Примеры
определения размеров отчислений в расчете на 1 кв.м
вновь создаваемой общей площади
Расчеты выполняются по формуле О = (Си + Ск) х Кп, где
О - размер отчислений;
Си - стоимость инженерного обеспечения в расчете на 1 кв.м
вновь создаваемой площади;
Ск - стоимость конструкций существующего дома, используемых
при создании новой площади в расчете на 1 кв.м;
Кп - коэффициент, отражающий потребительские качества зоны
расположения объекта;
Си = 5,3 руб. (в ценах 1984 года) х 1 (текущий индекс РЦСЦ)
Адрес - Бассейная ул., 43
Си 5.3 х 10000 = 53 000 руб.
Ск = 69 775 руб.
Кп (зона 3) = 1.21
О = (53 000 + 69 775) х 1.21 = 148 558 руб. за 1 кв.м
создаваемой общей площади
Адрес - Бассейная ул., 25
Си = 53 000 руб.
Ск = 64 242 руб.
Кп (зона 4) = 1.14
О = (53 000 + 64 242) х 1.14 = 133 656 руб. за 1 кв.м
создаваемой общей площади
Адрес - наб.р.Фонтанки, 134
Сп = 53 000 руб.
Ск = 122 257 руб.
Кп = зона 4 = 1.14
О = (53 000 + 122 257) х 1.14 = 199 793 руб. за 1 кв.м
создаваемой общей площади
Методика
Приложение 2
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ
ПО УДОБСТВУ МЕСТА ПРОЖИВАНИЯ
РИСУНОК НЕ ПРИВОДИТСЯ
Текст документа сверен по:
официальная рассылка
|
