ПРАВИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ
10 июля 2003 г. N 176
КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ
26 июня 2003 г. N 11
ПРИКАЗ
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ И ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО РУКОВОДСТВА
ПО РАЗРАБОТКЕ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ
И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ
ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ НА ОСНОВЕ ПРАВОВОГО
ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ (СПЛО 4-01-03)
1. Утвердить и ввести в действие с 1 июля 2003 года
Методическое руководство по разработке Правил землепользования и
застройки городских и сельских поселений муниципальных образований
Ленинградской области на основе правового зонирования территорий,
СПЛО 4-01-03.
2. Направить Методическое руководство исполнительным органам
местного самоуправления для использования в качестве методической
основы при формировании муниципальных правил землепользования и
застройки городских и сельских поселений на основе правового
зонирования территорий.
Вице-губернатор
Ленинградской области -
председатель Ленинградского
областного комитета по управлению
государственным имуществом
А.Ю.Дрозденко
Председатель
комитета по архитектуре
и градостроительству
Ленинградской области
В.А.Ким
ПРИЛОЖЕНИЕ
к приказу Леноблкомимущества
от 10.07.2003 N 176
и Комитета по архитектуре
и градостроительству
Ленинградской области
от 26.06.2003 N 11
КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ
ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
МЕТОДИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО
ПО РАЗРАБОТКЕ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ
ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ НА ОСНОВЕ ПРАВОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ
ТЕРРИТОРИЙ
Проект. 3-я редакция
(версия 11.10.2002)
Санкт-Петербургское региональное
отделение Российской академии
архитектуры и строительных наук -
Председатель отделения
академик РААСН
В.Ф.Назаров
Архитектурное бюро
академика РААСН
С.И.Соколова -
Директор бюро
академик РААСН
С.И.Соколов
Методическое руководство по разработке Правил землепользования
и застройки городских и сельских поселений муниципальных
образований Ленинградской области на основе правового зонирования
территорий выполнено в соответствии с региональной целевой
программой "Первая очередь формирования государственного
градостроительного кадастра Ленинградской области" (п. 3),
утвержденной постановлением губернатора Ленинградской области от
12.04.2000 N 155-п).
Работа выполнена санкт-петербургским региональным отделением
Российской академии архитектуры и строительных наук по заказу
Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области
(договор N 6 от 01.08.2000).
Исполнитель - Архитектурное бюро академика РААСН Соколова С.И.
Настоящая, третья, редакция Методического руководства выполнена
с учетом замечаний органов государственного контроля и надзора,
заинтересованных подразделений администрации и органов местного
самоуправления Ленинградской области.
Руководитель работ
С.И.Соколов
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
1. История вопроса
Система регулирования землепользования и застройки поселений,
сложившаяся в советский период, основывалась на государственной
собственности на землю и объекты недвижимости, приоритете
государственных интересов и монополии государственных инвестиций в
развитие поселений и строительство объектов, в том числе путем
соблюдения общегосударственных норм и стандартов, централизации
принятия решений о градостроительстве поселений в государственных
органах власти.
Конституцией Российской Федерации, принятой в 1993 г.,
утверждаются новые, отличные от советской эпохи принципы и основы
политического и социально-экономического устройства государства.
Для градорегулирования важнейшими из них являются:
- многоукладная собственность на землю и другие объекты
недвижимости;
- рыночные отношения в экономике;
- децентрализация власти (расширение прав субъектов Российской
Федерации, создание органов местного самоуправления и передача в
их компетенцию многих вопросов развития поселений);
- демократизация общественных отношений, активное участие
граждан в развитии общества, и в том числе в застройке поселений,
охране природы, историко-культурного наследия;
- защита общественных и частных интересов в решении
имущественных и неимущественных отношений.
В пореформенной России принципы и нормативно-правовая база
регулирования градостроительства оказались не соответствующими, а
в ряде важнейших положений вошли в противоречие с новыми
политическими и социально-экономическими основами государства.
К числу этих противоречий или недостатков старой системы
градорегулирования, препятствующих развитию градостроительства
поселений, следует отнести следующее:
В условиях сокращения государственных и муниципальных
инвестиций в инженерно-транспортную и социальную инфраструктуру
поселений резко возросла необходимость привлечения частных
инвестиций. В то же время частные инвестиции не имеют открытой
информации о перспективах развития поселения, гарантированных прав
и градостроительных условий освоения земельных участков
(функционального использования и допустимых строительных изменений
объектов недвижимости), в связи с этим не могут оперативно
реагировать на условия рыночной экономики, возникает проблема
риска капиталовложений в строительство.
Граждане, юридические лица, заинтересованные в развитии
поселения, строительстве объектов недвижимости, не могут
юридически установленными методами (способами) воздействовать на
принятие органами власти градостроительных решений, затрагивающих
их общественные или частные интересы.
Органы власти всех уровней: федеральные, субъектов РФ, местного
самоуправления оказались в ситуации "правового вакуума", не
позволяющего им принимать решения по градостроительному развитию
поселений, регулированию землепользования и застройки поселений,
соответствующие новым политическим и социально-экономическим
условиям.
События российского градостроительства в период 1995-2002 гг.
резко обострили указанные "пробелы" в нормативно-правовой базе
градорегулирования. После принятия Конституции РФ развернулась
работа по реформированию законодательства страны в соответствии с
новыми политическими и социально-экономическими основами
государства.
Формирование нормативно-правовой базы регулирования
градостроительства шло на федеральном уровне, субъектов Российской
Федерации и на уровне органов самоуправления крупнейших городов.
К 2002 году основополагающими федеральными законами,
определяющими порядок регулирования землепользования и застройки
поселений, являются:
1) "Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации", N 154-ФЗ от 28.08.1995.
2) Гражданский кодекс Российской Федерации, N 14-ФЗ от
26.01.1996.
3) Градостроительный кодекс Российской Федерации, N 13-ФЗ от
07.05.1998.
4) 3емельный кодекс Российской Федерации, N 136-ФЗ от
25.10.2001.
Прямое или опосредованное (через процедуры) воздействие на
землепользование и застройку поселений имеют законы и нормативные
правовые акты в сфере охраны окружающей природной среды, охране
здоровья населения, охране памятников истории и культуры, пожарной
безопасности, мероприятий по предотвращению чрезвычайных ситуаций
и другие.
В период 1995-2001 гг. ряд органов местного самоуправления
крупнейших городов РФ (Нижний Новгород, Новгород, Иркутск и др.)
разработали и приняли законы субъектов РФ и нормативные правовые
акты органов местного самоуправления, соответствующие новым
условиям градорегулирования (землепользования и застройки)
поселений.
Ленинградская область в числе первых субъектов Российской
Федерации приняла региональный закон о регулировании
градостроительной деятельности на ее территории -
Градостроительный кодекс Ленинградской области (областной закон N
15-оз от 7 июля 1998 года).
Настоящие рекомендации являются методической основой для
формирования следующей ступени правового регулирования
градостроительства поселений Ленинградской области - правил
землепользования и застройки городских и сельских поселений на
основе правового зонирования территорий.
2. Принципы новой системы землепользования и застройки
поселений муниципальных образований Ленинградской области на
основе правового зонирования территорий
Основой новой системы регулирования землепользования и
застройки является правовое зонирование - подразделение территории
поселения на зоны и установление для каждой из них
градостроительных регламентов по видам разрешенного использования
и параметрам строительных преобразований земельных участков и иных
объектов недвижимости.
На смену системе регулирования застройки на основе
градостроительной документации, результатом которой являлось
однозначное "целевое использование" земельного участка, приходит
градостроительный регламент, установленный Правилами
землепользования и застройки, предусматривающий перечень
нескольких видов разрешенного использования для всех земельных
участков в границах территориальной зоны. Для земельного участка
как объекта недвижимости определяются все виды и ограничения по
его использованию и строительным преобразованиям.
Переход к правовому зонированию имеет ряд существенных
преимуществ по сравнению с действующей системой градорегулирования
и открывает новые возможности:
- для граждан - получать открыто информацию о том, где и по
какому назначению можно использовать земельные участки в различных
зонах города, поселка и что конкретно на них можно строить;
- для инвесторов и застройщиков - до того как будут сделаны
капитальные вложения в разработку и затем в реализацию проектов
строительства, приобретать права долгосрочного владения на
сформированные земельные участки (долгосрочная аренда,
собственность) в начале или на ранних стадиях инвестиционного
процесса;
- для собственников недвижимости - изменять назначение объекта
недвижимости (в определенных разрешенных правилами пределах) в
процессе его эксплуатации, сообразуясь с меняющейся конъюнктурой
рынка;
- для органов государственной власти, органов местного
самоуправления, правоохранительных органов - установить полномочия
участников процесса регулирования землепользования и застройки
поселений и применять меры воздействия в отношении нарушителей
градостроительного законодательства, опираясь на нормативный
правовой акт органа местного самоуправления - Правила
землепользования и застройки.
Одним из важнейших положений новой системы градорегулирования
является обеспечение гласности при принятии решений о
землепользовании и застройке. В этих целях органы местного
самоуправления формируют специальные комиссии по землепользованию
и застройке с включением в их состав депутатов представительного
органа местного самоуправления, администрации муниципального
образования, представителей органов государственного контроля и
надзора, заинтересованных деловых кругов, владельцев недвижимости,
профессиональных и общественных организаций. Комиссия организует
рассмотрение вопросов землепользования и застройки и проведение
общественных слушаний как формы участия заинтересованных граждан в
регулировании застройки поселения.
3. Законодательные основания для введения системы регулирования
землепользования и застройки поселений на основе правового
зонирования территорий
Необходимость введения и сущность правового зонирования
определяются законодательством РФ, прежде всего, федеральными
законами "Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации", Градостроительным кодексом РФ, Земельным
кодексом Российской Федерации. Первый - определяет полномочия
органов местного самоуправления по вопросам, прямо или косвенно
связанным с застройкой и землепользованием. Второй -
непосредственно устанавливает нормы регулирования застройки и
землепользования посредством правового зонирования. Третий -
регламентирует землепользование в соответствии с зонированием
территории поселений в их границах.
Федеральный закон "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации" (статья 6) к числу
предметов ведения местных самоуправлений относит:
- владение, пользование и распоряжение муниципальной
собственностью,
- комплексное социально-экономическое развитие муниципального
образования,
- регулирование планировки и застройки территорий муниципальных
образований,
- создание условий для жилищного и социально-культурного
строительства, контроль за использованием земель на территории
муниципального образования,
- благоустройство и озеленение территории муниципального
образования,
- участие в охране окружающей среды на территории
муниципального образования.
Градостроительный кодекс Российской Федерации содержит нормы,
подлежащие исполнению и реализации через соответствующие местные
нормативные правовые акты:
- "правила землепользования и застройки территорий городских и
сельских поселений, других муниципальных образований... -
нормативные правовые акты органов местного самоуправления,
регулирующие использование и изменения объектов недвижимости
посредством введения градостроительных регламентов" (статья 1);
- "градостроительный регламент - совокупность установленных
правилами застройки параметров и видов использования земельных
участков и иных объектов недвижимости..., а также допустимых
изменений объектов недвижимости при осуществлении
градостроительной деятельности в пределах каждой зоны" (статья 1);
- "...использование земельных участков... проводится с
соблюдением разрешенного использования объектов недвижимости в
соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными
правилами застройки..." (статья 16);
- "Правила застройки... включают в себя схему зонирования -
графический материал (границы территориальных зон различного
функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и
текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой
территориальной зоны)" (статья 39).
Земельный кодекс РФ, принятый в октябре 2001 г., однозначно
установил условия землепользования в поселениях в соответствии с
Правилами их землепользования и застройки (статьи 30, 83, 84, 85).
В то же время согласно Гражданскому кодексу права на
недвижимость определяются через "пучок" прав, включающих владение,
распоряжение и пользование. Из этой триады правовое зонирование
регулирует только третий компонент - пользование, оно не
устанавливает норм и требований в отношении первых двух
компонентов. Владение и распоряжение регламентируются другими
законами и нормативными актами. Таким образом, система правового
зонирования определяет в интересах городского сообщества объем
ограничений прав собственника, владельца, арендатора недвижимости
на использование земельного участка и иных объектов недвижимости.
Правовое зонирование оформляется в виде местного нормативного
правового акта "Правила застройки и землепользования". Эти акты
принимаются представительными органами власти, имеют обязательную
юридическую силу в границах муниципального образования. Правила
являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.
4. Рекомендуемая схема и порядок разработки Правил
землепользования и застройки поселений муниципальных образований
Ленинградской области с учетом настоящих методических рекомендаций
Введение системы правового зонирования требует значительного
времени и будет осуществляться поэтапно.
На первом этапе необходима разработка и принятие части I Правил
- правовая основа и процедурные нормы регулирования целевого
использования и строительных преобразований недвижимости на основе
правового зонирования территории города, иного поселения и
документа правового зонирования на одно или несколько поселений
муниципального образования (часть II Правил).
С принятием Правил вводится переходный период внедрения системы
правового зонирования. Особенности регулирования землепользования
и застройки в этот период отражаются в соответствующих статьях
Правил.
На втором этапе разрабатываются и принимаются документы
правового зонирования других поселений муниципального образования,
которые по мере их принятия пополняют часть II Правил (документы
правового зонирования).
Разнообразие градостроительных, историко-культурных и
экологических и иных условий поселений в муниципальных
образованиях Ленинградской области предопределило двухуровневую
систему документов правового зонирования.
Для городов и городских поселков численностью населения более
10 тыс. жителей настоящими Методическими рекомендациями
предусматривается разработка генеральных схем зонирования и
детальных планов зонирования. Для остальных поселений, с меньшей
численностью населения, допускается разработка генеральной схемы
зонирования, совмещенной с детальными планами зонирования.
Историко-культурные и экологические особенности поселений и
соответствующие ограничения использования земельных участков и
недвижимости включаются в состав градостроительных регламентов
схем и детальных планов зонирования или устанавливаются в
специальных схемах, которые включаются в состав документов
правового зонирования.
30 октября 2001 года опубликован и вступил в действие новый
Земельный кодекс РФ, принятый 25 октября 2001 года (N 137-ФЗ).
Земельный кодекс нормативно закрепил многие положения и
процедуры, регулирующие земельные правоотношения в условиях
введения частной собственности на землю. Вслед за
Градостроительным кодексом Земельный кодекс подтвердил принципы
правового зонирования территорий поселений и установил порядок
предоставления земельных участков для строительства и иных целей
из земель, находящихся в государственной и муниципальной
собственности (ст. 30, 34), выбор земельных участков для
строительства (ст. 31), порядок принятия решения о предоставлении
земельного участка для строительства.
В настоящую, третью, редакцию Методического руководства внесены
дополнения и изменения к Правилам землепользования поселений,
установленные новым Земельным кодексом Российской Федерации, а
также учтены замечания и предложения заинтересованных
подразделений Правительства Ленинградской области, органов
государственного надзора и контроля, органов местного
самоуправления муниципальных образований Ленинградской области, с
которыми авторский коллектив разработчиков Методического
руководства и заказчик Комитет по архитектуре и
градостроительству, сочли возможным согласиться <*>.
------------------------------------
<*> - Комитет по земельным ресурсам по Ленинградской области;
- Центр госсанэпиднадзора Ленинградской области;
- Департамент природных ресурсов по Северо-Западному региону
(СЗ ДПР);
- Департамент по охране и использованию памятников истории и
культуры комитета по культуре Правительства Ленинградской области;
- Ленинградский областной комитет по управлению государственным
имуществом (Леноблкомимущество);
- Санкт-Петербургское региональное отделение РААСН;
- муниципальные образования: "Город Сосновый Бор", "Сланцевский
район", "Кировский район", "Город Пикалево".
Методическое руководство разработано в целях установления
единого порядка подготовки Правил землепользования и застройки
органами местного самоуправления Ленинградской области.
Использование Методического руководства позволит ускорить
внедрение системы правового зонирования в регулирование
землепользования и застройки городов и поселений области.
ПРИМЕРНЫЕ ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ
МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
НА ОСНОВЕ ПРАВОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ
СОСТАВ ПРАВИЛ
Часть I. Порядок регулирования землепользования и застройки городских
и сельских поселений муниципальных образований Ленинградской
области на основе правового зонирования территорий
Приложение I.1. Положение о комиссии по землепользованию
и застройке муниципального образования
Приложение I.2. Словарь терминов и понятий, используемых
в Правилах землепользования и застройки
Часть II. Документы правового зонирования территорий городских
и сельских поселений муниципального образования
II.1. Перечень разработанных документов правового зонирования
территорий городских и сельских поселений муниципального
образования
II.2. Документы правового зонирования территорий города,
поселка N
1. Генеральные схемы зонирования
2. Характеристики и градостроительные регламенты
территориальных зон
3. Схема зон дополнительных ограничений по условиям охраны
памятников истории и культуры с указанием характеристики
ограничений
4. Схема зон дополнительных ограничений по экологическим,
санитарно-гигиеническим и специальным условиям с указанием
характеристики ограничений
5, 6-N. Детальные планы зонирования территорий города,
поселка N и градостроительные регламенты в границах
детальных планов
ЧАСТЬ I. ПОРЯДОК РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ
ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ НА ОСНОВЕ ПРАВОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ
Раздел 1. Общие положения
Статья 1. Правовые основания введения в действие, назначение и
область применения Правил землепользования и застройки
1.1. Настоящие Правила землепользования и застройки городских и
сельских поселений муниципального образования являются нормативно-
правовым актом органа местного самоуправления муниципального
образования, разработанным в соответствии с федеральными законами:
Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, "Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации", иными законами и нормативными и правовыми актами
Российской Федерации и Ленинградской области, регулирующими
отношения в сфере градостроительства.
1.2. Правила землепользования и застройки (далее - Правила)
устанавливают порядок регулирования землепользования и застройки
территорий городских и сельских поселений (далее - поселения),
основанный на правовом зонировании - делении территорий поселений
на территориальные зоны с установлением в пределах каждой зоны
градостроительных регламентов по видам разрешенного использования
и параметрам допустимых строительных изменений объектов
недвижимости - земельных участков и прочно связанных с землей
зданий, сооружений и иных объектов при осуществлении
градостроительной деятельности.
1.3. Целью правового зонирования является обеспечение
градостроительными средствами:
- благоприятных условий среды жизнедеятельности населения;
- ограничения вредного воздействия хозяйственной, в том числе
градостроительной, деятельности на окружающую природную среду;
- защиты территорий от чрезвычайных ситуаций природного и
техногенного характера;
- охраны и использования особо охраняемых природных территорий
и объектов историко-культурного наследия, а также
сельскохозяйственных земель и лесных угодий;
- защиты интересов граждан и собственников недвижимости;
- благоприятных условий для привлечения инвестиций в развитие
недвижимости, инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры
поселений.
1.4. Правила регулируют градостроительную деятельность органов
государственной власти, органа местного самоуправления, физических
и юридических лиц на основе:
- правового зонирования территорий поселений, градостроительных
регламентов по видам разрешенного использования и параметрам
допустимых строительных изменений недвижимости;
- подразделения (межевания) территорий поселений на земельные
участки, формирования земельных участков как объектов
недвижимости;
- согласования целевого использования земельных участков,
строительных намерений владельцев недвижимости и инвесторов на
основе правового зонирования;
- предоставления разрешений на строительство;
- обеспечения открытости и доступности для граждан информации о
зонировании и застройке территории поселений, участия граждан в
принятии решений по этим вопросам;
- контроля за использованием и строительными изменениями
объектов недвижимости;
- установления оснований для органов власти, судебных органов
при принятии решений по спорным вопросам землепользования и
застройки;
- обоснования принятия решений органов власти об ограничении
использования и строительных изменений недвижимости, не
соответствующих настоящим Правилам, а также для установления
публичных сервитутов:
- установления порядка внесения в Правила дополнений и
изменений, а также принятия решений об отклонении от Правил.
1.5. Настоящие Правила применяются наряду с нормативами и
стандартами, иными обязательными требованиями, установленными
уполномоченными органами Российской Федерации, Ленинградской
области в целях обеспечения безопасности жизнедеятельности и
здоровья людей, надежности сооружений, охраны памятников истории и
культуры, окружающей природной среды, а также с нормативными
правовыми актами органа местного самоуправления муниципального
образования в части, не противоречащей настоящим Правилам.
1.6. Правила обязательны для органов государственной власти
Российской Федерации, Ленинградской области, органа местного
самоуправления муниципального образования, физических и
юридических лиц, осуществляющих градостроительную деятельность на
территории поселений муниципального образования.
1.7. Действие настоящих Правил не распространяется на
использование и строительные изменения недвижимости, регулируемые
иными правовыми актами:
- территории градостроительной деятельности особого
регулирования федерального и областного значения;
- объектов, имеющих статус памятников истории и культуры, особо
охраняемых природных объектов.
1.8. Согласования и разрешения на осуществление
градостроительной деятельности в части использования и застройки
земельных участков, предоставленные Правительством Ленинградской
области, администрацией муниципального образования до введения в
действие настоящих Правил, остаются в силе при условии, что срок
действия выданных в установленном порядке согласований и
разрешений не истек.
Статья 2. Открытость и доступность информации о
землепользовании и застройке. Участие граждан в принятии решений
по вопросам землепользования и застройки
2.1. Настоящие Правила, включая все входящие в их состав
документы и приложения, являются открытыми для физических и
юридических лиц.
2.2. Администрация муниципального образования обеспечивает
возможность ознакомления с Правилами путем:
- публикации Правил в местных средствах информации или издания
их специальным тиражом и открытой продажи Правил всем
заинтересованным лицам;
- создания условий для ознакомления с Правилами (в полном
комплекте входящих в их состав документов и приложений) в комиссии
по землепользованию и застройке, в органах по строительству и
архитектуре, по земельным ресурсам и землеустройству, по
управлению муниципальным имуществом, по охране природы;
- предоставления физическим и юридическим лицам платных услуг
по изготовлению выписок из Правил, копий документов и/или их
фрагментов, характеризующих условия использования и застройки
отдельных земельных участков.
2.3. Граждане имеют право участвовать в принятии решений по
вопросам землепользования и застройки в соответствии с действующим
законодательством и в порядке, установленном статьей 11 настоящих
Правил.
Раздел 2. Документы правового зонирования
Статья 3. Состав и уровни документов правового зонирования
3.1. Документы правового зонирования состоят из:
- градостроительных регламентов (текстовой части) - описание
видов разрешенного использования земельных участков и допустимых
параметров строительных изменений недвижимости, а также
ограничений по требованиям охраны памятников истории и культуры,
экологическим, санитарно-эпидемиологическим и другим условиям;
- схем или планов зонирования (графическая часть),
иллюстрирующих границы территориальных зон с указанием их кодового
обозначения, а также схем или планов зон ограничений использования
и строительных изменений земельных участков, иных объектов
недвижимости с указанием ограничений по условиям охраны памятников
истории и культуры, по экологическим, санитарно-эпидемиологическим
и другим условиям.
3.2. Документы правового зонирования поселений подразделяются
на два уровня:
- генеральная схема зонирования территории поселения в его
границах;
- детальные планы зонирования отдельных территориальных зон,
подзон, кварталов, микрорайонов или их частей.
Статья 4. Градостроительные регламенты
4.1. Градостроительные регламенты - совокупность установленных
настоящими Правилами видов разрешенного использования и параметров
допустимых строительных изменений недвижимости при осуществлении
градостроительной деятельности в пределах каждой территориальной
зоны (подзоны).
4.2. Разрешенным считается такое использование недвижимости,
которое соответствует:
- градостроительным регламентам по видам разрешенного
использования недвижимости для соответствующей зоны (подзоны),
обозначенной на генеральной схеме или детальных планах зонирования
(часть II Правил);
- дополнительным градостроительным регламентам по условиям
охраны памятников истории и культуры для соответствующих зон;
- дополнительным градостроительным регламентам по экологическим
или санитарно-гигиеническим условиям для соответствующих зон;
- дополнительным градостроительным регламентам по специальным
ограничениям для соответствующих зон;
- обязательным требованиям надежности и безопасности объектов,
содержащимся в строительных, противопожарных, иных нормах и
правилах;
- публичным сервитутам, иным документально зафиксированным
ограничениям на использование недвижимости (включая договоры об
установлении сервитутов, иные документы).
4.3. Градостроительный регламент по видам разрешенного
использования недвижимости включает:
- основные виды разрешенного использования недвижимости,
которые при условии соблюдения строительных норм и стандартов
безопасности, правил пожарной безопасности, иных обязательных
требований не могут быть запрещены;
- сопутствующие виды разрешенного использования недвижимости,
которые по отношению к основным видам являются вспомогательными;
при отсутствии на земельном участке основного вида сопутствующий
вид использования не является разрешенным, если иное специально не
оговаривается настоящими Правилами применительно к конкретным
видам и/или местам (условиям) расположения недвижимости;
- условно разрешенные виды использования недвижимости, для
которых необходимо получение специальных зональных согласований в
порядке статьи 10 настоящих Правил.
4.4. Для каждой зоны, выделенной на генеральной схеме или
детальных планах зонирования, устанавливаются, как правило,
несколько видов разрешенного использования недвижимости, если иное
не следует из списков части II Правил.
4.5. Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках
части II Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны
и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных
согласований. Указанные виды использования недвижимости могут
вноситься в списки части II Правил в качестве дополнений и
изменений к Правилам в соответствии с разделом 9 Правил.
4.6. Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации,
обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных
земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение,
канализование, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешенными
при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и
правилам, технологическим стандартам безопасности, иным нормам и
требованиям.
4.7. Объекты, сооружения, предназначенные для инженерно-
технического обеспечения застройки, размещение которых требует
отдельного земельного участка, являются объектами, для которых
необходимо получение специальных согласований в порядке статьи 10
Правил.
4.8. Градостроительные регламенты по параметрам допустимых
строительных изменений недвижимости устанавливаются для каждой
территориальной зоны с детализацией, соответствующей уровню
документа правового зонирования.
4.9. Градостроительные регламенты по параметрам строительных
изменений недвижимости не устанавливаются в случаях проведения
капитального ремонта, реконструкции и реставрации существующих
зданий и сооружений без изменения вида их использования
(функционального назначения), габаритов и/или архитектурного
облика, иных действий, не имеющих последствий в части изменений
городской среды и не затрагивающих интересы третьих лиц, в том
числе: текущий ремонт зданий и сооружений; внутренние
перепланировки зданий; отделочные работы, работы по инженерному и
технологическому переоборудованию зданий и сооружений;
строительство временных зданий и сооружений.
4.10. Градостроительный регламент, установленный для каждой
территориальной зоны, подзоны, применяется в равной мере ко всем
расположенным в них объектам недвижимости. Исключение составляют:
- состоящие в официальных списках памятники истории и культуры,
в отношении которых уполномоченным органом охраны памятников
истории и искусства принимаются решения о параметрах и
характеристиках реставрации, реконструкции объектов историко-
культурного наследия в индивидуальном порядке, согласно
законодательству об охране и использованию памятников истории и
культуры;
- состоящие в официальных списках памятники природы, особо
охраняемые природные территории, решения по которым принимаются
органом по охране природы в индивидуальном порядке согласно
законодательству об охране природной среды;
- объекты недвижимости, для которых права владения, пользования
и строительных преобразований предоставлены до вступления в силу
Правил.
4.11. Владельцы недвижимости имеют право выбирать вид (виды)
использования недвижимости, разрешенные для соответствующих
территориальных зон, а также менять один вид разрешенного
использования недвижимости на другой вид в следующем порядке:
- в случае если изменение одного вида разрешенного
использования недвижимости на другой вид связано с конструктивными
преобразованиями объектов, необходимо получение разрешения на
строительство в порядке, установленном статьей 22 Правил с
последующей регистрацией (учетом) нового вида использования
объекта недвижимости в установленном порядке;
- в случае если изменение одного вида разрешенного
использования недвижимости на другой не связано с конструктивным
преобразованием объектов, владелец недвижимости ходатайствует о
внесении соответствующих изменений в регистрационные документы о
правах на недвижимость, а также в документы учета недвижимости,
уведомляя об этом орган строительства и архитектуры, орган по
землеустройству, орган по управлению имуществом;
- в случае изменения разрешенного вида использования на условно
разрешенный применяются процедуры специальных согласований (статья
10 Правил).
Статья 5. Генеральная схема зонирования, детальные планы
зонирования
5.1. Генеральная схема зонирования разрабатывается, как
правило, для городов и городских поселков с численностью населения
свыше 10 тыс. человек. В Правилах муниципального образования
указывается перечень городов и городских поселков, для которых
разрабатываются генеральные схемы зонирования.
Генеральная схема зонирования разрабатывается на основе
утвержденного генерального плана или концепции генерального плана
в М 1:5000 на всю территорию поселения, в границах его городской
(поселковой) черты.
В генеральной схеме зонирования выделяются территориальные зоны
по основному виду разрешенного использования недвижимости,
расположенные в границах каждой зоны: жилые, общественно-деловые,
производственные, инженерно-транспортной инфраструктуры,
рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального
назначения, военных и иных режимных объектов, прочие территории, а
также территории, резервируемые для государственных и
муниципальных нужд. В генеральной схеме могут устанавливаться
основные параметры допустимых строительных изменений недвижимости,
характеризующие общие принципы застройки территориальной зоны:
плотность, этажность застройки, особые требования к архитектуре
зданий и сооружений.
Границы территориальных зон устанавливаются: по осям
магистралей и улиц, границам микрорайонов, кварталов, иных
планировочных единиц, красным линиям, границам крупных земельных
участков (площадью не менее 0,25 га), границам полос отвода
железных, автомобильных дорог, технических зон инженерных
коммуникаций, линиям естественных рубежей, городской черты, по
иным линиям и границам, зафиксированным на схеме. Границы
территориальных зон устанавливаются для территорий не менее 1 га.
На генеральной схеме зонирования выделяются территории особого
регулирования градостроительной деятельности федерального,
областного и муниципального значения.
Градостроительные регламенты территориальных зон, выделенных в
генеральной схеме зонирования, устанавливаются на основе схем
функционального и строительного зонирования и технико-
экономических показателей концепции генерального плана или
генерального плана.
5.2. Детальные планы зонирования отдельных территориальных зон,
подзон, кварталов разрабатываются на основе утвержденных
генеральных схем зонирования. Для городских поселений с
численностью населения менее 10 тыс. жителей и сельских поселений
разработка детальных планов зонирования осуществляется без
разработки генеральной схемы зонирования, на основе утвержденного
генерального плана или схемы территориального развития поселения.
Детальные планы зонирования территорий этих поселений
разрабатываются в М 1:2000 или 1:1000.
Для городов и городских поселений с численностью населения
больше 10 тыс. жителей по решению органа местного самоуправления
могут разрабатываться планы зонирования отдельных территориальных
зон до утверждения (или в составе) генеральных схем зонирования на
основе утвержденных генеральных планов этих поселений, а также в
составе или на основе градостроительной документации о застройке
территории (проекты планировки, эскизные проекты застройки,
проекты застройки, проекты межевания территорий) в М 1:1000 или
1:500.
На детальных планах зонирования указываются юридически
закрепленные линии градорегулирования и землепользования: красные
линии кварталов, микрорайонов, линии регулирования застройки,
линии отвода железных, автомобильных дорог, границы зон
ограничений использования и строительных преобразований
недвижимости по историко-культурным, экологическим, санитарно-
эпидемиологическим и другим условиям, границы земельных участков,
сформированных как объект недвижимости, а также проекты границ
земельных участков, разработанные в проектах межевания территории,
и участки, резервируемые для государственных и муниципальных нужд.
Границы территориальных зон, подзон устанавливаются с учетом
указанных выше линий градорегулирования и границ объектов
недвижимости.
При разработке детальных планов зонирования устанавливаются в
составе документов зонирования разрешенные виды использования и
параметры допустимых строительных изменений объектов недвижимости
в границах детальной зоны.
5.3. Список параметров допустимых строительных изменений
недвижимости, указанных в детальных планах, должен включать в
границах выделенных территориальных зон (подзон) или земельных
участков:
- максимальную ширину земельных участков по фронту улиц
(проездов) и/или протяженность зданий;
- минимальные отступы построек от границ земельных участков
(линию застройки);
- предельную этажность (высоту) построек;
- максимальный процент застройки участка (отношение площади,
покрытой постройками, к площади участка);
- минимальный процент озеленения земельного участка;
- публичные сервитуты.
Параметры допустимых изменений недвижимости могут быть
дополнены особыми требованиями к архитектуре зданий и сооружений,
благоустройству земельных участков, иными требованиями,
обоснованными градостроительной документацией о застройке
территории.
5.4. В составе генеральных схем зонирования городов с
населением свыше 30 тыс. человек разрабатываются схемы зон
дополнительных ограничений использования и строительных изменений
недвижимости:
- зон особо охраняемых территорий (в соответствии с п. 10
статьи 85 Земельного кодекса РФ);
- зон охраны памятников истории и культуры;
- зон залегания полезных ископаемых;
- водоохранных зон и прибрежных защитных полос;
- защитных и в том числе санитарно-защитных зон;
- зон санитарной охраны источников водоснабжения;
- территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций
техногенного характера;
- зон воздействия на территорию и недвижимые объекты опасных
природных процессов и явлений;
- зон чрезвычайных экологических ситуаций и экологического
бедствия;
- зон биологического дискомфорта (или с природными патогенными
условиями);
- иных территорий и зон, установленных законодательством
Российской Федерации, законодательством Ленинградской области,
федеральными и территориальными нормами и правилами.
5.5. В генеральных схемах зонирования городов с населением
менее 30 тыс. человек и в детальных планах зонирования границы зон
дополнительных ограничений указываются на основном чертеже.
5.6. Дополнительные ограничения, действующие в границах
указанных зон, включаются в состав градостроительных регламентов.
5.7. Градостроительные регламенты территориальных зон, подзон,
кварталов, микрорайонов или их частей, указанные в детальных
планах зонирования, не могут противоречить регламентам
территориальных зон, выделенных в генеральной схеме зонирования.
В случае если границы и градостроительные регламенты
территориальных зон, подзон не соответствуют генеральной схеме
зонирования, в последнюю вносятся изменения и дополнения в
порядке, установленном разделом 9 Правил.
5.8. Генеральные схемы зонирования поселений, детальные планы
зонирования до их утверждения подлежат общественному обсуждению в
порядке статьи 10 Правил и согласованию с:
- администрацией муниципального образования;
- областными комитетами по архитектуре и градостроительству, по
земельным ресурсам и землеустройству;
- органами государственного контроля и надзора Ленинградской
области по принадлежности вопросов, определенных положениями об
этих органах, утвержденными в установленном порядке;
- органами государственной экологической экспертизы и
государственной вневедомственной экспертизы;
- Госстроем России и Главгосэкспертизой России в части границ и
регламентов объектов градостроительной деятельности особого
регулирования федерального значения.
5.9. Генеральные схемы зонирования поселений утверждаются
представительным органом муниципального образования по
представлению главы администрации.
Детальные планы зонирования территорий утверждаются главой
администрации муниципального образования, за исключением случаев
внесения изменений и дополнений в генеральную схему, указанных в
статье 9 Правил.
Раздел 3. Органы регулирования землепользования и застройки
Статья 6. Комиссия по землепользованию и застройке
6.1. В целях создания, последовательного совершенствования и
обеспечения эффективного функционирования системы регулирования
застройки поселения на основе правового зонирования территории
формируется комиссия по землепользованию и застройке
муниципального образования (далее - Комиссия).
Комиссия является постоянно действующим консультативным органом
при главе администрации муниципального образования.
Комиссия формируется и осуществляет свою деятельность в
соответствии с настоящими Правилами и Положением о Комиссии
(приложение I.1).
6.2. Комиссия:
- организует последовательное формирование и совершенствование
системы правового регулирования землепользования и застройки,
обеспечивает постоянное действие Правил, в том числе посредством
внесения в них изменений и дополнений по процедурам согласно
разделу 9;
- координирует деятельность органов администрации
муниципального образования по вопросам регулирования
землепользования и застройки;
- проводит общественные слушания и принимает по их результатам
рекомендации главе администрации муниципального образования в
соответствии со статьей 11 Правил;
- контролирует соблюдение Правил всеми субъектами
градостроительной деятельности.
Статья 7. Иные органы, осуществляющие функции регулирования
землепользования и застройки
Регулирование землепользования и застройки поселений
муниципального образования в сфере действия настоящих Правил
наряду с Комиссией в рамках своей компетенции осуществляют
отраслевые органы администрации муниципального образования и
территориальные органы областных органов государственного контроля
и надзора, а при их отсутствии - областные органы государственного
контроля и надзора:
- орган по архитектуре и градостроительству - в части проверки
намерений застройщиков по целевому использованию и строительным
изменениям земельных участков и иных объектов недвижимости на
соответствие Правилам предоставления общих зональных согласований
и подготовки разрешений на строительство;
- орган по земельным ресурсам и землеустройству - в части
кадастрового учета земельных участков;
- орган по управлению муниципальным имуществом - в части
инвестиционных условий предоставления земельных участков и
контроля за их использованием;
- орган по контролю, охране и использованию памятников истории
и культуры - в части проверки строительных намерений застройщиков
на соответствие требованиям охраны памятников истории и культуры,
установленным в соответствующем разделе Правил;
- орган по охране природы - в части проверки строительных
намерений застройщиков на соответствие требованиям экологии и
охраны природы, установленным в соответствующем разделе Правил;
- учреждение санитарно-эпидемиологического надзора - в части
соблюдения санитарно-гигиенических норм;
- орган пожарного надзора - в части соблюдения противопожарных
норм;
- орган по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям -
в части мероприятий и ограничений, связанных с чрезвычайными
ситуациями техногенного характера, опасных природных процессов и
явлений, чрезвычайных экологических ситуаций.
Иные органы администрации муниципального образования, органы
государственного контроля и надзора осуществляют функции
регулирования землепользования и застройки в соответствии с
настоящими Правилами и положениями об этих органах, утвержденными
в установленном порядке.
Раздел 4. Зональные согласования использования и строительных
изменений земельных участков и иных объектов недвижимости
Статья 8. Основания для согласований, виды согласований
8.1. Зональные согласования (общие и специальные) использования
и строительных изменений недвижимости осуществляются при
проведении работ по формированию земельных участков как объектов
недвижимости в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ.
8.2. Основаниями для согласований являются:
- виды разрешенного использования и допустимые параметры
строительных изменений недвижимости, установленные настоящими
Правилами;
- ограничения по требованиям охраны памятников истории и
культуры, по экологическим, санитарно-эпидемиологическим и другим
условиям;
- обязательные нормативы и стандарты безопасности жизни и
здоровья людей, охраны природной и культурно-исторической среды,
содержащиеся в строительных нормах и правилах, иных нормативных
правовых актах и документах;
- утвержденные проекты планировки и застройки городской
территории (кварталов, микрорайонов, районов), проекты межевания,
иная градостроительная документация в части красных линий
существующих проектируемых границ земельных участков, публичных
сервитутов, иных ограничений в использовании и строительных
изменений земельных участков, иных объектов недвижимости.
8.3. Согласования намерений застройщиков по использованию и
строительным изменениям недвижимости подразделяются на:
- общее зональное согласование;
- специальное зональное согласование.
Общее зональное согласование требуется для видов использования
недвижимости, которые в характеристиках территориальных зон
определены как основные разрешенные виды либо как сопутствующие
основным видам разрешенного использования недвижимости.
Специальное зональное согласование требуется для использования
недвижимости в целях, которые определены в характеристиках
территориальных зон как условно разрешенные и требующие
специальных согласований.
8.4. Зонального согласования не требуется для изменения одного
вида разрешенного использования на другой вид разрешенного
использования недвижимости, для несущественных изменений
недвижимости, при условии, что эти действия не связаны с
изменениями физических параметров и конструктивных характеристик
объекта недвижимости (пункт 4.5 статьи 4).
Зонального согласования также не требуется для строительных
изменений недвижимости, осуществляемых правообладателями земельных
участков и иных объектов недвижимости в соответствии с
утвержденным проектом застройки либо при предоставлении земельных
участков для строительства в соответствии с утвержденным проектом
застройки.
8.5. Согласования использования и строительных изменений
объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры,
особо охраняемыми природными объектами, осуществляются в порядке,
установленном законодательством об охране и использовании
памятников истории и культуры и законодательством об охране
окружающей среды.
8.6. Срок действия общего и специального согласований - три
года. Если в течение этого срока заявитель не приступит к освоению
участка, срок согласования может быть продлен при условии, что
градостроительные регламенты, касающиеся данного участка, не
изменились.
Статья 9. Общее зональное согласование
9.1. Общее зональное согласование предоставляется застройщикам
органом по архитектуре и градостроительству муниципального
образования.
9.2. Орган, уполномоченный администрацией муниципального
образования на выполнение работ по формированию земельных
участков, предназначенных для выставления их на торги либо для
предоставления в аренду по заявкам граждан или юридических лиц,
обращается в орган по архитектуре и градостроительству
муниципального образования с заявкой о выдаче общего зонального
согласования. К заявке прилагаются сведения об объекте
строительства.
9.3. Сведения о предполагаемом объекте строительства должны
обеспечивать возможность проверки соответствия указанных в заявке
намерений заявителя требованиям Правил.
Орган по архитектуре и градостроительству вправе запрашивать от
заявителя иные сведения, необходимые для определения экологических
и санитарно-эпидемиологических последствий строительства,
установления требований по взрывопожаробезопасности прилегающих к
земельному участку территорий (объемы ресурсов, необходимых для
функционирования объекта, предполагаемый уровень воздействия на
окружающую среду, планируемое количество работающих и/или
посетителей, потребность в парковке автомобилей и т.д.).
9.4. Орган по архитектуре и градостроительству в течение 20
дней или в иной срок, оговоренный с заявителем, принимает решение
о предоставлении или мотивированном отказе в предоставлении общего
зонального согласования. Если в течение указанного срока заявителю
не было представлено письменное уведомление о согласовании или
письменный мотивированный отказ в согласовании, то согласование
считается состоявшимся.
Документ (справка) об общем зональном согласовании действителен
до изменения регламентов в данной территориальной зоне или ее
части, принимаемых в соответствии с настоящими Правилами.
9.5. В случаях когда земельный участок расположен в границах
ограничений по требованиям охраны памятников истории и культуры,
экологическим и иным требованиям (зафиксированным в
соответствующих разделах Правил), орган по архитектуре и
градостроительству направляет в орган по охране и использованию
памятников истории и культуры и в орган по охране природы запросы
о предоставлении письменных заключений по ограничениям
использования и строительных преобразований недвижимости в
установленном порядке. В этих случаях общая продолжительность
периода принятия решения о предоставлении общего зонального
согласования составляет 30 дней. По согласованию с заявителем
может устанавливаться иной срок.
9.6. В письменном уведомлении об отказе в предоставлении общего
зонального согласования заявителю в соответствующих случаях
сообщается, что для реализации его строительных намерений
требуется получение специального зонального согласования,
разрешения на отклонение от Правил, изменение плана зонирования.
9.7. Отказ в предоставлении общего зонального согласования
может быть обжалован в Комиссию по землепользованию и застройке,
которая принимает решение по результатам общественных слушаний.
Отказ Комиссии утверждается главой администрации муниципального
образования. Отказ в предоставлении общего зонального согласования
может быть обжалован в суде гражданами и юридическими лицами, по
заявке которых осуществляется формирование земельных участков как
объектов недвижимости.
9.8. Общее зональное согласование является основанием для
завершения работ по формированию земельного участка, проведению
кадастрового учета с последующим выставлением его на торги (ст. 30
Земельного кодекса РФ) или предоставлением его в аренду без
проведения торгов по заявкам граждан и юридических лиц в порядке,
установленном ст. 32 Земельного кодекса РФ.
9.9. Победитель торгов (собственник земельного участка) или
арендатор земельного участка (если земельный участок
предоставляется без проведения торгов) осуществляет разработку
проектной документации на строительство объекта и после
утверждения проектной документации получает разрешение на
строительство в порядке, установленном ст. 23 Правил.
9.10. Разработка, согласование, экспертиза и утверждение
проектной документации на строительство осуществляется в
соответствии с действующими нормами и правилами.
Статья 10. Специальные зональные согласования
10.1. Специальные зональные согласования предоставляются
застройщикам администрацией муниципального образования на
основании решения Комиссии по землепользованию и застройке.
10.2. Для получения специального согласования орган,
уполномоченный администрацией муниципального образования на
ведение работ по формированию земельных участков, на основании
заключения органа по архитектуре и градостроительству
муниципального образования обращается в Комиссию по
землепользованию и застройке с заявкой о предоставлении
специального зонального согласования.
10.3. Комиссия информирует граждан о состоявшемся запросе о
специальном зональном согласовании.
10.4. По поручению Комиссии орган по архитектуре и
градостроительству:
- подготавливает письменное заключение по предмету запроса;
- запрашивает письменные заключения от органов государственного
контроля и надзора по охране и использованию памятников истории и
культуры, охране природы и окружающей среды, санитарно-
эпидемиологического надзора, иных уполномоченных органов.
Письменные заключения органов государственного контроля и
надзора представляются в орган по архитектуре и градостроительству
в двухнедельных срок и направляются в Комиссию для подготовки
общественных слушаний.
10.5. Решения о предоставлении специального зонального
согласования принимается Комиссией по землепользованию и застройке
по результатам рассмотрения письменных заключений, указанных в п.
10.4, и общественных слушаний, проводимых в порядке, установленном
статьей 11 Правил.
Специальное зональное согласование может быть предоставлено с
предъявлением условий по корректировке строительных намерений
застройщика или без предъявления таких условий.
10.6. Решение о предоставлении специального зонального
согласования или об отказе в предоставлении такового должно
состояться не позднее 60 дней со дня подачи заявки.
При проведении работ по формированию земельных участков по
заявкам граждан или юридических лиц отказ в предоставлении
специального зонального согласования может быть обжалован в суде.
10.7. Специальное зональное согласование является основанием
для завершения работ по формированию земельного участка,
кадастрового учета с последующим проведением торгов (статья 38
Земельного кодекса РФ) или принятием решения администрацией
муниципального образования о предоставлении земельного участка в
аренду без проведения торгов по заявкам граждан и юридических лиц
в порядке, установленном ст. 32 Земельного кодекса РФ.
10.8. Победитель торгов (собственник земельного участка) или
арендатор земельного участка, предоставленного решением
администрации муниципального образования по заявлению гражданина
или юридического лица без проведения торгов, осуществляет
разработку проектной документации на строительство объекта и после
ее утверждения получает разрешение на строительство в порядке,
установленном ст. 22 настоящих Правил.
10.9. Разработка, согласование, экспертиза и утверждение
проектной документации на строительство осуществляется в
соответствии с действующими нормами и правилами.
Статья 11. Общественные слушания
11.1. Общественные слушания проводятся с целью информирования
граждан и юридических лиц и обеспечения их участия в принятии
решений по землепользованию и застройке.
Общественные слушания организуются и проводятся Комиссией по
землепользованию и застройке в случаях, когда рассматриваются
вопросы:
- о предоставлении специальных зональных согласований;
- об изменении и дополнении Правил.
Общественные слушания проводятся также на стадии согласования
градостроительной документации - генерального плана (концепции)
развития поселений, проектов планировки отдельных частей
территории, генеральной схемы и детальных планов правового
зонирования территории поселения до их утверждения.
11.2. Комиссия публикует оповещение о предстоящем общественном
слушании не ранее 30 дней и не позднее 15 дней до его проведения.
Оповещение дается в форме:
- публикаций, в местных газетах;
- объявлений по местному радио и/или телевидению;
- вывешивания объявлений в здании соответствующей городской,
волостной администрации и при возможности - на месте расположения
земельного участка, в отношении которого будет рассматриваться
вопрос.
11.3. Оповещение должно содержать информацию:
- о характере обсуждаемого вопроса;
- о дате, времени и месте проведения общественного слушания;
- о дате, времени и месте предварительного ознакомления с
соответствующей информацией (типе планируемого строительства,
месте расположения земельного участка, виде испрашиваемого
использования и т.д.).
11.4. Общественные слушания проводятся в помещениях городской,
волостной администрации.
11.5. В процессе слушаний ведется протокол. Итоги слушания и
принятое Комиссией решение публикуются в местной печати и
передаются в администрацию муниципального образования.
Раздел 5. Формирование земельных участков как объектов
недвижимости при их предоставлении для строительства
Статья 12. Работы по формированию земельных участков
12.1. 3емельные участки могут быть переданы физическим и
юридическим лицам для целей строительства при условии, что на
момент передачи эти земельные участки являются сформированными как
объекты недвижимости.
Земельные участки являются сформированными как объекты
недвижимости, если они свободны от прав третьих лиц (за
исключением тех, которые определены посредством сервитутов) и для
них установлены:
- проект границ;
- разрешенные виды использования недвижимости параметры
разрешенных строительных преобразований объектов недвижимости;
- сведения об обеспечении земельного участка объектами
инженерно-транспортной инфраструктуры;
- публичные сервитуты (при необходимости).
12.2. Комплект сведений и документов о сформированных земельных
участках включает:
- проект границ земельного участка, согласованный с владельцами
соседних земельных участков (в случае размещения участка в
сложившейся застройке);
- материалы выноса границ земельного участка в натуру;
- описание градостроительных регламентов о разрешенных видах
использования и параметрах разрешенных строительных преобразований
недвижимости, сведений о публичных сервитутах и дополнительных
ограничениях в использовании земельного участка в связи с
размещением в охранных или защитных зонах;
- общее или специальное зональное согласование;
- расчет убытков собственника или землепользователя с учетом
упущенной выгоды или потерь сельскохозяйственного производства,
лесного хозяйства, связанных с изъятием земли, прав других лиц,
обременяющих предоставляемые земельные участки;
- оценочную ведомость на недвижимость, передаваемую застройщику
и подлежащую сносу;
- технические условия на подключение объекта к сетям инженерно-
технического обеспечения;
- решение собственника земли о проведении торгов (конкурсов,
аукционов) или о предоставлении земельных участков без проведения
торгов (конкурсов, аукционов);
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов,
аукционов) или о приеме заявлений о предоставлении земельных
участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
12.3. Подготовительные работы по формированию земельных
участков могут проводиться по инициативе и за счет средств:
- бюджета муниципального образования (средств, поступающих от
централизации земельных платежей, в том числе при передаче
земельных участков посредством торгов, аукционов, конкурсов);
- физических и юридических лиц в случае передачи земельных
участков в аренду по заявкам физических или юридических лиц без
проведения торгов на бесконкурсной основе.
Статья 13. Межевание территории
13.1. Проекты межевания территорий устанавливают границы
земельных участков разрабатываются на застроенные или подлежащие
застройке территории в границах установленных красных линий.
Межевание территорий городской улично-дорожной сети, инженерных
коммуникаций, зеленых насаждений, иных территорий общего
пользования, а также железных, автомобильных дорог и других видов
внешнего транспорта не проводится.
13.2. На территорию, подлежащую застройке, проект межевания
разрабатывается одновременно с проектом планировки или застройки
квартала, микрорайона, территориальной зоны (промышленной,
коммунально-складской и др.).
13.3. Границы проектируемых земельных участков устанавливаются
в зависимости от функционального назначения и обеспечения
нормальной эксплуатации объектов недвижимости, с учетом
эффективности использования земель и действующих градостроительных
нормативов.
Границы существующих землепользований, оформленные в
установленном порядке, при разработке проекта межевания не
подлежат изменению без согласия землепользователей на изменение
границ земельных участков, за исключением случаев изъятия земель
для государственных и общественных нужд в соответствии с
действующим законодательством.
13.4. Предельные (максимальные и минимальные) размеры
предоставляемых земельных участков в собственность (за плату и
бесплатно) из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, для ведения личного подсобного
хозяйства, дачного строительства, индивидуального жилищного
строительства, садоводства, огородничества, крестьянского
(фермерского) хозяйства устанавливаются в порядке статьи 33
Земельного кодекса РФ.
13.5. В случае если размеры ранее предоставленного земельного
участка меньше размеров, установленных градостроительными нормами
или нормативными правовыми актами Ленинградской области, то в
процессе разработки проекта межевания размеры данного участка
могут быть увеличены при наличии свободных земель до нормативных
размеров.
13.6. Сверхнормативная территория может быть закреплена за
владельцем земельного участка на праве собственности (за плату)
или аренды только при условии, что она в силу сложившейся
планировки территории не может быть использована и
зарегистрирована в качестве самостоятельного земельного участка, в
соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны.
13.7. При разработке проекта межевания должны быть уточнены
публичные сервитуты (ст. 14 настоящих Правил).
13.8. При установлении границ землепользования в зонах
исторической застройки учитываются исторические границы
домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-
культурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории
и культуры.
13.9. Проект межевания застроенных территорий обсуждается на
общественных слушаниях и с учетом их результатов утверждается
администрацией муниципального образования. Утвержденный проект
межевания является основанием для установления границ земельных
участков на местности.
13.10. Разработка, согласование и утверждение проектов
межевания осуществляется в соответствии с действующими нормами и
правилами.
Статья 14. Установление публичных сервитутов
14.1. Публичные сервитуты (ограниченное право пользования
земельным участком в целях обеспечения общественных нужд)
устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ,
Земельным кодексом РФ и Водным кодексом РФ.
14.2. В границах поселений публичные сервитуты устанавливаются
администрацией муниципального образования.
14.3. Границы и условия действия публичных сервитутов
устанавливаются на основе проектов планировки и застройки,
детальных планов зонирования территории.
14.4. Границы действия публичных сервитутов обозначаются на
детальных планах зонирования, в проектах границ земельных участков
и отражаются в документах кадастрового и технического учета
недвижимости.
Статья 15. Проект границ земельного участка
15.1. Проект границ земельного участка является основанием для
составления кадастрового плана земельного участка и включает в
себя:
- чертеж границ земельного участка;
- описание градостроительных регламентов (видов разрешенного
использования и строительных изменений недвижимости);
- описание сервитутов и др. обременений земельного участка.
15.2. Чертеж границ земельного участка выполняется на
топографической съемке и включает:
- адрес расположения земельного участка;
- площадь земельного участка;
- границы земельного участка с указанием координат поворотных
точек и соседних землепользователей;
- минимальные отступы от границ, в пределах которых разрешается
возводить строения (пятно застройки);
- обозначение трасс инженерно-технических коммуникаций,
проходящих по земельному участку, и границ действия публичных
сервитутов (при их наличии);
- существующие строения, включая строения, не соответствующие
Правилам;
- иные обозначения.
15.3. Описание градостроительных регламентов дается в форме
выписки из Правил применительно к территориальной зоне
расположения земельного участка и включает:
- список видов разрешенного использования земельного участка;
- допустимые параметры строительных преобразований
недвижимости;
- дополнительные требования к застройке по условиям охраны
памятников истории и культуры, экологические санитарно-
гигиенические и другие требования (в случае расположения участка в
зонах специальных ограничений).
15.4. Проект границ земельного участка утверждается
исполнительными органами местного самоуправления.
15.5. Проект границ земельного участка является основой для
изготовления кадастрового плана земельного участка и используется
при разработке, согласовании, экспертизе и утверждении проектной
документации, а также для последующего предоставления разрешения
на строительство.
Раздел 6. Использование и строительные изменения объектов
недвижимости, не соответствующих Правилам
Статья 16. Общие положение, относящиеся к ранее предоставленным
правам
Объекты недвижимости, существовавшие до вступления в силу
настоящих Правил, являются не соответствующими Правилам в случаях,
когда эти объекты:
- расположены в створе красных линий, установленных
утвержденными проектами планировки для строительства улично-
дорожной сети и инженерных коммуникаций;
- имеют вид/виды использования, которые не являются
разрешенными для соответствующих территориальных зон;
- имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных
участков, отступы построек от границ участка) или больше
(плотность застройки, высота/этажность, процент застройки,
коэффициент использования участка) установленных Правилами
применительно к соответствующим территориальным зонам.
Статья 17. Использование и строительные изменения объектов
недвижимости, не соответствующих Правилам
17.1. Объекты недвижимости, не соответствующие Правилам, могут
использоваться без установления срока приведения этих объектов в
соответствие с Правилами.
17.2. Исключение составляют объекты недвижимости, которые не
соответствуют одновременно Правилам и обязательным нормативам
(стандартам), сохранение и использование которых опасно для жизни
и здоровья людей или наносит вред природной и культурно-
исторической среде. Применительно к этим объектам распоряжением
главы администрации муниципального образования устанавливается
срок приведения их в соответствие с Правилами, нормативами и
стандартами или накладывается запрет на использование таких
объектов до приведения их в соответствие с Правилами, нормативами
и стандартами.
17.3. Все изменения не соответствующих Правилам объектов,
включая изменения видов их использования и строительных
параметров, могут производиться только в направлении приведения их
в соответствие с настоящими Правилами. Несоответствующий вид
использования не может быть изменен на иной несоответствующий вид
использования.
Строительные параметры объектов, вид/виды использования которых
не содержатся в списке разрешенных для соответствующей
территориальной зоны, не могут быть увеличены.
Объекты недвижимости, не соответствующие Правилам по
строительным параметрам, поддерживаются, ремонтируются,
реконструируются при условии, что эти действия не увеличивают
степень несоответствия этих объектов требованиям Правил.
17.4. Применительно к земельным участкам, которые не
соответствуют Правилам ввиду их небольшого размера и усложненной
конфигурации участка (что затрудняет их эффективное
использование), допускается увеличивать степень несоответствия, но
только при условии получения разрешения на отклонения от Правил в
порядке, определенном разделом 10.
Раздел 7. Предоставление (изъятие) земельных участков для
строительства
Статья 18. Условия предоставления (изъятия) земельных участков
18.1. Сформированные в соответствии с требованиями раздела 5
Правил земельные участки предоставляются физическим и юридическим
лицам:
- на условиях торгов (конкурсов, аукционов) по инициативе
администрации муниципального образования или Правительства
Ленинградской области без предварительного согласования мест
размещения объекта;
- на бесконкурсной основе (без проведения торгов, конкурсов,
аукционов) - по заявкам граждан и юридических лиц, без
предварительного согласования мест размещения объектов (для
территорий, имеющих утвержденные документы правового зонирования)
и с предварительным согласованием мест размещения объектов {для
территорий, не имеющих утвержденные документы правового
зонирования).
18.2. Общий порядок предоставления земельных участков или прав
их аренды на торгах (конкурсах, аукционах), на бесконкурсной
основе (без проведения торгов, конкурсов, аукционов} установлен
статьями 28-38 Земельного кодекса РФ.
18.3. Земельные участки, находящиеся в государственной
собственности Ленинградской области, муниципальной собственности
предоставляются в порядке, установленном нормативными правовыми
актами Правительства Ленинградской области, принимаемыми в
соответствии с Земельным кодексом РФ.
18.4. 3емельные участки, находящиеся в муниципальной
собственности, предоставляются в порядке, установленном
нормативными правовыми актами Правительства Ленинградской области
и администрации муниципального образования, принимаемыми в
соответствии с Земельным кодексом РФ.
18.5. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для
государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке,
установленном статьями 49 и 55 Земельного кодекса РФ.
Раздел 8. Контроль за использованием и строительными
изменениями недвижимости
Положения настоящего раздела распространяются на объекты
недвижимости, не включенные в официальные списки недвижимых
памятников истории и культуры, особо охраняемых природных
объектов.
Контроль применительно к этим объектам осуществляется на основе
законодательства об охране и использовании памятников истории и
культуры, охране природы.
Статья 19. Основания для осуществления контроля
Основаниями для осуществления контроля за использованием и
строительными преобразованиями объектов недвижимости являются:
- настоящие Правила в части характеристик территориальных зон,
выделенных в генеральной схеме и детальных планах зонирования -
видов и параметров разрешенного использования и допустимых
строительных изменений недвижимости, характеристик зон ограничений
по требованиям охраны памятников истории и культуры, по
экологическим, санитарно-гигиеническим и иным требованиям, а также
процедур производства строительных изменений недвижимости;
- обязательные нормативы и стандарты безопасности жизни и
здоровья людей, охраны природной и культурно-исторической среды,
содержащиеся в строительных нормах и правилах, иных нормативных
правовых актах и документах;
- утвержденные проекты планировки и застройки, проекты
межевания городских территорий (кварталов, микрорайонов, районов),
иные документы - в части установленных красных линий, существующих
и проектируемых границ земельных участков, обязательных требований
к разработке, согласованию и экспертизе проектной документации.
Статья 20. Виды контроля
Контроль за использованием и строительными преобразованиями
недвижимости проводится в виде:
- обследований земельных участков, зданий и сооружений, других
существующих и находящихся в стадии строительства, реконструкции и
благоустройства объектов недвижимости, независимо от форм
собственности, а также земельных участков, занятых объектами
обороны, иными специальными объектами (с учетом установленного
режима их посещения) - в целях проведения государственного
контроля за использованием и охраной городских земель;
- проверок намерений владельцев по строительному изменению
объектов недвижимости (предоставляемых в форме схем застройки
участков) в части соответствия настоящим Правилам (спискам видов и
значениям параметров разрешенного использования и строительного
преобразования недвижимости, требованиям охраны памятников истории
и культуры, охраны природы, санитарно-гигиеническим и иным
требованиям) с предоставлением общего зонального согласования или
специального зонального согласования - в случаях установления
факта указанного соответствия;
- проверок проектной документации на соответствие
государственным строительным нормам и правилам, иным обязательным
стандартам и требованиям - при выдаче разрешения на строительство
и разрешения на выполнение строительно-монтажных работ;
- инспекций в процессе производства строительных работ,
осуществления приемки законченных строительством объектов в
эксплуатацию с целью выявления несоответствия вновь построенных
(реконструируемых) объектов недвижимости согласованной и
утвержденной проектной документации.
Статья 21. Субъекты контроля
21.1. Контроль за использованием и строительными
преобразованиями объектов недвижимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации и Ленинградской области
осуществляют:
- Комиссия по землепользованию и застройке - в части проверки
строительных намерений владельцев недвижимости и предоставления
специальных зональных согласований для видов использования
недвижимости, особо поименованных в списках Правил; проверки вновь
построенных/реконструированных объектов на соответствие
установленным градостроительным регламентам использования
земельных участков, иным обязательным требованиям, а также
предоставления разрешения на эксплуатацию объектов;
- орган по архитектуре и градостроительству муниципального
образования - в части проверки строительных намерений владельцев
недвижимости на соответствие настоящим Правилам, предоставления
общих зональных согласований, оформления и переоформления
разрешений на строительство;
- областной и муниципальный органы по архитектуре и
градостроительству во взаимодействии с органами по
землеустройству, охране окружающей среды, рациональному
использованию природных ресурсов, санитарно-эпидемиологическому
надзору, другими органами государственного контроля и надзора - в
части использования и охраны земель;
- орган государственного архитектурно-строительного надзора - в
части проверки соответствия выполнения строительных работ
проектной документации, государственным нормам и стандартам, иным
обязательным требованиям и предоставления разрешений на выполнение
строительно-монтажных работ, а также в части инспектирования
объектов в процессе строительства;
- областной орган по охране и использованию памятников истории
и культуры - в части проверки строительных намерений владельцев
недвижимости на соответствие требованиям охраны памятников истории
и культуры, представленным в части II Правил;
- территориальный орган областного органа по санитарно-
эпидемиологическому надзору в части соблюдения владельцами
недвижимости санитарного законодательства;
- территориальный орган областного органа по охране природы - в
части проверки строительных намерений владельцев недвижимости на
соответствие требованиям экологии и охраны природы, представленным
в части II Правил.
Иные органы государственного контроля и надзора осуществляют
контроль и надзор в соответствии с законодательством
самостоятельно и/или в составе Комиссии по землепользованию и
застройке.
21.2. Контроль осуществляется в отношении владельцев
недвижимости или их доверенных лиц (подрядчиков, застройщиков),
которые обладают правами использования объектов недвижимости,
подготовки и осуществления строительных намерений.
Статья 22. Разрешение на строительство
22.1. Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий
право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта
недвижимости осуществить застройку земельного участка,
строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения,
благоустройство территории.
22.2. Разрешение на строительство подготавливается органом
архитектуры и градостроительства муниципального образования по
результатам согласований и экспертизы проектной документации на ее
соответствие градостроительным регламентам, строительным нормам и
правилам, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным
требованиям, иным обязательным нормативам и требованиям.
22.3. Разрешение на строительство утверждается постановлением
(распоряжением) главы администрации муниципального образования.
22.4. Разрешение на строительство требуется для строительных
изменений объектов недвижимости, кроме поименованных в п. 4.8
статьи 4.
22.5. К заявке на получение разрешения на строительство
прилагаются:
- документы о правах заявителя на земельный участок;
- документ о получении общего или специального зонального
согласования;
- проектная документация, согласованная и прошедшая экспертизу
в установленном порядке (утверждаемая часть);
- распорядительный документ об утверждении проектной
документации;
- заключения экологической и государственной вневедомственной
экспертизы;
- данные технической инвентаризации и оценки существующих на
земельном участке объектов недвижимости;
- лицензии (копии) на осуществление функций заказчика
строительства.
22.6. Орган по архитектуре и градостроительству в двухнедельный
срок с момента получения от заявителя полного комплекта документов
рассматривает представленные документы и принимает решение о
предоставлении разрешения на строительство либо о мотивированном
отказе.
При положительном решении орган по архитектуре и
градостроительству готовит проект постановления главы
администрации муниципального образования о разрешении на
строительство.
22.7. Администрация муниципального образования может отказать
заявителю в выдаче разрешения на строительство в случаях:
- несоответствия проектной документации разрешенному
использованию, параметрам допустимых строительных изменений
недвижимости;
- несоответствия проектной документации строительным нормам и
правилам, иным обязательным государственным нормативам и
стандартам.
22.8. Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство
может быть обжаловано в суде.
22.9. Разрешение на строительство выдается на срок не более чем
3 года.
По прошествии этого срока разрешение на строительство может
быть продлено в случаях, если не произошло изменение
градостроительного регламента соответствующей территориальной
зоны.
В случаях изменения градостроительного регламента требуется
получение нового разрешения на строительство.
22.10. Разрешение на строительство регистрируется в органе по
архитектуре и градостроительству муниципального образования.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости
действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное
разрешение на строительство подлежит повторной регистрации в
месячный срок.
Статья 23. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ
23.1. Физические и юридические лица (застройщики), получившие в
соответствии со статьей 22 Правил право на строительство объекта
недвижимости, обязаны получить разрешение на ведение строительно-
монтажных работ.
23.2. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ
выдается органом государственного архитектурно-строительного
надзора на основании представленной заказчиком согласованной в
установленном порядке проектной документации на строительство
объекта, документа, удостоверяющего право на земельный участок,
разрешения на строительство объекта.
Разрешение или мотивированный отказ в предоставлении разрешения
передается заявителю в письменном виде не позднее 30 дней со дня
представления необходимых документов или в иной срок,
согласованный с заявителем.
23.3. Застройщик, получивший разрешение на ведение строительно-
монтажных работ, обязан за 10 дней до начала строительных работ
письменно уведомить об этом орган государственного архитектурно-
строительного надзора и областной орган государственного контроля,
охраны и использования памятников истории и культуры (в случаях,
когда объект недвижимости расположен в зонах охраны памятников
истории и культуры, зафиксированных в графических материалах
Правил).
23.4. Контроль в процессе строительства осуществляется
инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора,
иными органами государственного контроля и надзора в соответствии
с полномочиями.
23.5. Контроль за ходом строительства жилых домов (включая
индивидуальные жилые дома и здания, пригодные для постоянного
проживания на территориях дачных поселений и садоводческих
товариществ), за реализацией установленных этапов строительства,
своевременностью оформления документов о завершении строительства
и приемки их в эксплуатацию осуществляется посредством ведения
органом архитектурно-строительного надзора регистра строящихся
жилых домов на территории города в соответствии с постановлением
Правительства Российской Федерации.
23.6. Застройщики, подрядчики обязаны обеспечивать
беспрепятственный доступ представителям органов государственного
контроля и надзора на места производства работ, возможность
ознакомления с соответствующей документацией и осмотра
произведенных работ.
23.7. По завершении строительства застройщик обязан сдать
построенный объект приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии
утверждается главой администрации муниципального образования.
23.8. Приемка в эксплуатацию законченных строительством
объектов осуществляется в соответствии с действующими нормами и
правилами и нормативными правовыми актами Правительства
Ленинградской области.
Статья 24. Контроль в процессе использования объектов
недвижимости
24.1. Контроль за использованием существующих объектов
недвижимости осуществляют представители Комиссии по
землепользованию и застройке, органы государственного контроля и
надзора, которым в соответствии с законодательством предоставлены
такие полномочия.
24.2. Представители Комиссии по землепользованию и застройке,
иных контролирующих органов вправе беспрепятственно производить
наружный и внутренний осмотр объектов недвижимости, получать от
владельцев недвижимости необходимую информацию, знакомиться с
документацией, относящейся к использованию и изменению
недвижимости.
Владельцы недвижимости обязаны оказывать представителям
контрольно-надзорных органов содействие в выполнении ими своих
обязанностей.
Раздел 9. Порядок внесения дополнений и изменений в Правила.
Отклонения от Правил
Статья 25. Основания и виды дополнений и изменений Правил
25.1. Основанием для внесения дополнений и изменений в
настоящие Правила является соответствующее решение администрации
муниципального образования, которое принимается ввиду
необходимости учета произошедших изменений в законодательстве
Российской Федерации, Ленинградской области, местных нормативных
правовых актах, а также ввиду необходимости реализации предложений
по застройке и землепользованию, в том числе выдвигаемых по
инициативе физических и юридических лиц.
Правила могут быть дополнены и изменены по иным законным
основаниям в соответствии с решениями администрации муниципального
образования.
25.2. Дополнения и изменения Правил, вносимые в процедурные
нормы Правил (часть I), в генеральную схему зонирования (часть
II), утверждаются представительным органом местного самоуправления
муниципального образования.
25.3. Дополнения и изменения, вносимые в детальные планы
зонирования, утверждаются главой администрации муниципального
образования.
Статья 26. Внесение дополнений и изменений в Правила по
инициативе администрации города
26.1. Проект дополнений и изменений частей I и II Правил
рассматривается на общественных слушаниях, проводимых Комиссией по
землепользованию и застройке с участием лиц, интересы которых
затрагиваются. Проект дополнений и изменений частей I и II Правил,
указанных в п. 2 статьи 25 Правил, представляется главой
администрации муниципального образования на утверждение
представительного органа местного самоуправления муниципального
образования.
Дополнения и изменения частей I и II Правил вступают в силу в
день опубликования в местных средствах массовой информации
сообщения о соответствующем решении представительного органа
местного самоуправления.
Решения о включении в Правила изложений и/или извлечений из
нормативных правовых актов, иных документов (форм заявок,
согласований, разрешений и проч.) принимаются главой администрации
муниципального образования по рекомендациям Комиссии по
землепользованию и застройке.
26.2. Дополнения и изменения Правил, касающиеся видов и
параметров разрешенного использования земельных участков, иных
объектов недвижимости, границ территориальных зон (часть II
Правил), а также детализации процедурных норм Правил посредством
других местных нормативных правовых актов, могут быть приняты
только при наличии положительных заключений органов
государственного контроля и надзора.
Статья 27. Внесение дополнений и изменений в Правила по
инициативе физических и юридических лиц
27.1. Основанием для рассмотрения вопроса о внесении дополнений
и изменений в Правила по инициативе физических и юридических лиц
является заявка, содержащая необходимые обоснования. Таковыми
считаются доказательства того, что установленные Правилами
ограничения
- не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости;
- приводят к несоразмерному снижению стоимости объектов
недвижимости;
- препятствуют осуществлению частных и общественных интересов в
развитии конкретной территории или наносят вред этим интересам.
27.2. Заявка представляется в Комиссию по землепользованию и
застройке и содержит помимо вышеуказанных обоснований предложения
об изменении градостроительных регламентов (перечня видов
разрешенного использования, параметров разрешенного строительства,
реконструкции объектов недвижимости) применительно к
соответствующим зонам, земельным участкам. Заявка может также
содержать предложения по изменению границ зон, выделенных на
генеральной схеме, детальных планах правового зонирования.
27.3. Комиссия организует рассмотрение поступившей заявки на
публичных слушаниях, куда приглашаются владельцы недвижимости,
интересы которых затрагиваются, а также представители органов,
уполномоченных регулировать и контролировать застройку и
землепользование. Позиция указанных органов по рассматриваемому
вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих
заключениях, представляемых в Комиссию до проведения публичных
слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.
Рекомендации Комиссии по внесению изменений и дополнений в
Правила направляются главе администрации муниципального
образования для принятия решений в соответствии со статьями 25 и
26.
Статья 28. Отклонения от Правил
28.1. Владельцы земельных участков, имеющих размеры, неудобную
конфигурацию, неблагоприятные инженерно-геологические и иные
характеристики, не позволяющие использовать участки в соответствии
с Правилами, могут ходатайствовать об отклонениях от Правил.
Отклонением от Правил, если это не противоречит
законодательству, является санкционированное администрацией
муниципального образования для конкретного участка отступление от
предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции
объектов недвижимости, высоты построек, процента застройки
участка, отступов построек от границ участка и т.д.
28.2. Соответствующая заявка направляется в Комиссию по
землепользованию и застройке и должна содержать обоснования того,
что отклонения от Правил:
- необходимы для эффективного использования земельного участка;
- не ущемляют права соседей и не входят в противоречие с
интересами населения;
- допустимы по требованиям экологии, санитарно-гигиенических
норм, правил и норм пожарной безопасности.
28.3. Комиссия организует рассмотрение поступившей заявки на
общественных слушаниях, куда приглашаются владельцы объектов
недвижимости, расположенных по соседству с объектом, относительно
которого запрашивается отклонение, а также представители органов,
уполномоченных регулировать и контролировать застройку и
землепользование, другие заинтересованные лица.
Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна
быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях,
представляемых в Комиссию до проведения общественных слушаний и
доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.
28.4. Глава администрации муниципального образования на
основании решения Комиссии издает соответствующее распоряжение.
28.5. Утвержденная градостроительная документация о застройке
территорий (проекты планировки и застройки), не реализованная до
введения в силу настоящих Правил и противоречащая
градостроительным регламентам, подлежит приведению в соответствие
с градостроительными регламентами, установленными настоящими
Правилами.
Раздел 10. Особенности регулирования целевого использования и
строительных изменений объектов недвижимости в переходный период
Статья 29. Деятельность администрации муниципального
образования в переходный период
29.1. С принятием настоящих Правил на территории муниципального
образования вводится переходный период к системе регулирования
землепользования и застройки на основе правового зонирования
территорий. В переходный период используются как процедуры
действующей системы предоставления земельных участков для целей
строительства, приведенные в соответствие с действующим Земельным
кодексом РФ, так и процедуры, основанные на правовом зонировании
территорий поселений.
29.2. В переходный период администрация муниципального
образования:
- организует разработку документов правового зонирования
поселений муниципального образования, включаемых в раздел 2
настоящих Правил;
- обеспечивает постепенный переход к правовой системе
регулирования землепользования и застройки на основе правового
зонирования.
29.3. После утверждения документов правового зонирования
первого уровня (генеральная схема зонирования территорий),
предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков
для целей строительства, выдача разрешений на строительство
объектов осуществляется после получения ими зональных согласований
(раздел 4) в порядке, установленном действующими нормативными
правовыми актами Ленинградской области и муниципального
образования, приведенными в соответствие с действующим Земельным
кодексом РФ.
29.4. Предоставление земельных участков для целей
строительства, выдача разрешения на строительство собственникам,
владельцам объектов недвижимости, расположенных в границах
территориальных зон, подзон, на которые утверждены детальные планы
правового зонирования, осуществляется в порядке, установленном
настоящими Правилами (разделы 4, 5, 7).
Раздел 11. Ответственность за нарушение Правил
За нарушение настоящих Правил физические и юридические лица, а
также должностные лица несут ответственность в соответствии с
Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным
законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации",
Земельным кодексом Российской Федерации, иными нормативными
правовыми актами Российской Федерации.
|
